（2013）吉中民一终字第438号
裁判日期: 2013-08-22
公开日期: 2016-05-17
案件名称
上诉人吉林市万星物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林市万星物业服务有限公司,吴立琦
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）吉中民一终字第438号上诉人（原审原告）：吉林市万星物业服务有限公司，住所地吉林高新技术产业开发区厦门街5号。法定代表人：李平，董事长。委托代理人：王丰，吉林圣诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴立琦。委托代理人：于昆。（系吴立琦丈夫）上诉人吉林市万星物业服务有限公司（以下简称万星公司）因物业服务合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区法院（2012）吉高新民一初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万星公司委托代理人王丰，被上诉人吴立琦及其委托代理人于昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万星公司在原审时诉称：被告自入住吉林高新技术产业开发区江滨西路100号万星现代城小区6-3-4层右门（面积为145.69平方米）、车库5号楼13号车库以来，从2010年1月-2012年6月未交纳物业费3952元，违约金526元，合计4478元。经原告派人多次催缴未果。现请求法院判令：被告立即支付物业费3952元及违约金526元，合计4478元，并由被告承担本案诉讼费。吴立琦在原审时辩称：原告在诉状中陈述被告自入住以来拖欠物业费，应该说清楚我何时入住的。原告应该提供双方的约定，我违约的是哪条哪款。对原告的主体有异议，我手中有一份所谓的合约，是吉林市万星物业管理有限公司发给我的，万星物业服务有限公司不适格。如果法庭认可服务公司和管理公司是一家，我要求原告提供合同，明确我哪里违约。2004年秋天入住，2005年发现窗台渗水，已经给我造成了很多损失，窗口、地板变形，窗口都坏了，从2005年开始到现在每年都向原告提出维修要求，原告置之不理，不查看，不维修，我只能暂时不缴纳物业费，我的物业费从2005—2009年每年如数缴纳，请求法院驳回所谓的原告的诉请，我保留向万星物业管理公司提出索赔要求的权利（要求原告赔偿被告的精神损失费4478元）。原审判决认定：2004年秋天，被告购买了坐落于吉林高新技术产业开发区江滨西路100号万星现代城6-3-4右门房屋（建筑面积为145.69平方米）和车库一个（坐落于该小区5号楼13号车库，建筑面积为18.99平方米），并与原告签订了万星现代城前期物业管理协议书。2005年，被告入住后发现下雨时从外墙向屋内窗台渗水。经找原告及开发商维修，至今未能完全修复。被告房屋物业费及车库物业费交纳至2009年。2010年1月1日，万星现代城业主委员会与原告签订了物业管理委托服务合同，该合同主要内容：委托管理事项：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅；物业管理费：住宅房屋按建筑面积每平方米0.8元收取；交费时间和方式：业主或物业使用人于当年3月1日之前向原告交纳上半年的以上相关费用；9月1日之前交纳下半年的以上相关费用；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，承担从逾期之日起按应交各种费用的日万分之十违约金；给原告造成其他损失的，业主和物业使用人还应当赔偿原告的损失。同时约定了双方的权利义务及违约责任等内容。被告自2010年1月至今未交纳房屋及车库的物业费。2012年3月，原告向被告下达催费通知，被告之子在该通知上注明：墙皮漏水严重，如问题物业能够解决，本人立即支付，否则，拒绝支付任何费用。后原告多次索要未果。原审判决认为：原告与万星现代城业主委员会之间于2010年1月1日签订的物业管理委托服务合法有效。被告在原告所管理的物业小区范围内，享受了物业公司的物业服务，按照权利义务对等的原则，被告理应向原告交纳物业服务费。逾期交纳应承担违约责任。但根据双方签订的物业管理委托服务合同的约定，原告对业主房屋的渗漏等有履行维修义务，被告提出原告未能适当履行维修义务，拒绝支付物业费。被告的抗辩符合法律规定，本院予以支持。原告在维修义务适当履行完毕后，被告应及时支付物业费。但被告拒付车库的物业费，没有法律依据，应承担违约责任。被告称原告不具有诉讼主体资格，本院不予采纳。综上，原审法院依照《物业管理条例》第二条、第四十二条之规定，作出判决。原审判决主文：一、驳回原告吉林市万星物业服务有限公司要求被告吴立琦给付关于坐落于吉林高新技术产业开发区万星现代城6号楼3单元4楼左门房屋物业费的诉讼请求；二、被告吴立琦于判决生效后10内给付原告吉林市万星物业服务有限公司2010年6月末前非住宅车库物业费91元；2010年12月末前非住宅车库物业费91元；2011年6月末前非住宅车库物业费91元；2012年1月1日前非住宅车库物业费91元；2012年6月末前非住宅车库物业费91元，并分别自2010年7月1日起、2011年1月1日起、2011年7月1日起、2012年1月1日起至判决生效时止以91元为基数按日万分之五计算违约金。原审判决后，万星公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判被上诉人立即支付物业费3497元以及违约金。其主要上诉理由为：一、原审认定事实证据不足。原审认定被上诉人房屋窗台渗水是错误的，现被上诉人没有证据证明其房屋渗水。如房屋质量有问题，责任不在上诉人。被上诉人没有证据证明责任系上诉人。二、原审将责任义务颠倒。物业管理委托服务合同有效，业主应当缴纳物业费，关于物业服务，被上诉人应当提出反诉或者另行诉讼，民事诉讼法明确起诉什么审理什么，本案被上诉人没有提出反诉，原审法院超出法律规定的范围。其次，物业服务如果有瑕疵，不是拒绝缴纳物业费的抗辩理由，不是对等的。所以，被上诉人的抗辩理由不合法，原审判决适用法律错误。被上诉人吴立琦答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。本案在审理过程中，办案人曾两次到被上诉人家中踏查房屋窗台渗水情况，并在上诉人以及上诉人选定的防水公司人员到场的情况下，组织双方当事人进行调解，终未达成协议。但双方当事人对被上诉人房屋窗台渗水、上诉人曾经维修多次尚未修复的事实没有异议。经本院审理查明的事实与原审判决认定事实无异。本院认为，上诉人的上诉请求不能得到支持。首次，被上诉人房屋窗台渗水，上诉人未予修复是不争的事实。故此，上诉人主张被上诉人房屋窗台渗水证据不足，责任不在上诉人，其该项主张不能得到支持。其次，上诉人主张被上诉人未提出反诉就应当先行支付物业费；物业服务如果有瑕疵，也不是拒绝缴纳物业费的抗辩理由。本院认为，对窗台渗水进行及时维修是上诉人的合同义务，由于上诉人未予及时修复，渗水情况持续发生，被上诉人才拒绝缴纳物业费是导致该诉讼发生的根本原因。为此，原审法院判决在上诉人对渗水修复后，上诉人再行支付物业费，亦考虑到对上诉人以约束，从而使物业服务与缴纳物业费实现良性循环，实现小区业主与物业公司的和谐共处，原审法院适用法律并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人吉林市万星物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 英审 判 员 付 广代理审判员 孙 伟二〇一三年八月二十二日书 记 员 赵春燕 来源：百度“”