（2013）惠中法民一终字第328号

裁判日期: 2013-08-22

公开日期: 2017-12-28

案件名称

惠州市亚新房地产有限公司、袁建军商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

惠州市亚新房地产有限公司,袁建军,袁梦琪

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2013）惠中法民一终字第328号上诉人（原审被告）：惠州市亚新房地产有限公司（以下简称“亚新公司”），住所地：惠州市江北新区文昌一路一号帝景湾。法定代表人常晓燕。委托代理人：董卫强、李超，亚新公司员工。被上诉人（原审原告）：袁建军，男，汉族，1965年1月27日出生，住址：广东省惠州市惠城区。被上诉人（原审原告）：袁梦琪，女，汉族，1992年10月13日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：朱敏，广东东舟律师事务所律师。委托代理人：胡治国，男，汉族，1977年12月17日出生，住址：湖北省石首市。上诉人惠州市亚新房地产有限公司因与被上诉人袁建军、袁梦琪商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市��城区人民法院（2012）惠城法水民初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2012年10月18日，袁建军、袁梦琪向原审法院提起诉讼，请求：l、判令被告立即返还原告购房定金5万元；2、由被告承担本案的诉讼费用。主要事实和理由是：2011年7月17日袁建军、袁梦琪在被告工作人员承诺70年产权的宣传下，与被告签订了《合生上观国际楼宇认购书》（以下简称《认购书》）。该《认购书》书面约定了原告认购上观国际Ｇ2－1－902号房，房屋面积为199.20元平方米，总价为1155360元，两原告需交付5万元定金，原告按揭贷款80万元。但没有就房屋土地使用权做出约定，不过被告的工作人员口头告知原告是70年的产权。同时双方还特别约定了因国家政策导致的未能办理按揭，被告全额退还原告定金。两原告在签订《认购书》，付清5万元定金后，按被告要求开始准备按揭资料。但因为国家按揭货款政策变化，二套房的按揭至少要首付六成，按揭不得高于四成。而按《认购书》的议定的，原告预备贷款80万元贷款约七成，故原告的按揭没有办法办理下来。两原告在被告不接收按揭资料，无法办理按揭的情况下，要求被告退回定金，但被告一直拖延，并说只是因为袁建军属于二套房，可以去掉名字，只以袁梦琪的名义买房办理按揭就可以贷款七成，但原告袁建军认为是两原告二人共同买房，不能只以一人名义签订合同和办理按揭，故不同意以一人名义重签认购书和办理买卖合同和按揭，原告袁建军坚决要求被告按认购书的约定，退回定金。但被告对于退回定金一事一拖再拖，后说不能退回定金。另外，被告提供的土地使用年限没有70年，被告需��承诺延长土地使用年限和原告签署补充协议。但被告提供的格式化补充协议对两原告而言非常不公平，严重限制了原告的权利。主要表现在：1、即使按被告承诺的将土地年限延长到2072年，房屋的产权亦没有70年；2、若被告不能将土地年限延长到2072年，差额款按被告与政府部门商议的单价计算的处理不合理，退房处理对原告不公平，如原告住进去一两年后退房也不现实，故即使没有按揭七成贷款办理不下来，也会因被告不能提供承诺的70年产权而致两原告与被告间就商品房买卖合同无法达成一致意见。原告为保护自身的合法权益，特提起本案诉讼。被告被告辩称，一、答辩人已依法取得商品房的预售许可证、国有土地使用权证等销售条件，双方签订的商品房认购协议合法有效。二、答辩人申请延长该土地使用年限的请求已得到国土部门的批准同意，新的��土证已经签发。土地年限的问题并不影响认购协议的效力及认购协议和房屋买卖合同的履行。三、答辩人已将准予预售的预售许可证、国有土地使用权证、商品房买卖合同所有条款等相关证明文件进行现场公示，被答辩人在签订认购协议时清楚知道土地使用年限等信息内容。四、被答辩人未按约定向银行提供资料申请贷款，存在违约。五、被答辩人的主要目的就是违背诚信，找各种理由通过诉讼解除合同，其行为不应得到法律的支持。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2011年7月17日，原告袁建军、袁梦琪（乙方）与被告（甲方）签订《合生上观国际楼宇认购书》，《合生上观国际楼宇认购书》约定：一、认购单元情况：合生上观国际（楼盘）……，签约实际房号：G2-1-902,测绘地址：……建筑面积199.20平方米，套内建筑面积168.59平方米，��推面积30.61平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。商品房预售许可证及其附图、商品房买卖合同所有条款和业主临时公约及前期物业服务合同在甲方售楼部现场公示。乙方确认已收到《认购须知》、《签约须知》和《按揭须知》且阅读并理解。该房产原价格为1302981元，……，获一口价折优惠，优惠后总房价为1155360元……。四、……。2、如按揭购房，乙方在签署认购书之日起7日内，依《按揭须知》要求到兴业银行（银行或指定的律师所）提交齐全按揭资料，通过初审的客户索取《按揭资料回执》。3、乙方应按时付款，并在付清第四条第1项约定的款项的当日内，凭付款凭证和《按揭资料初审回执》（按揭购房）即于2011年7月24日前到合生上观国际销售中心签署《商品房买卖合同》……。六、办理银行商品房担保贷款（按揭）手续。1、乙方向兴业（银行）申��额度为80万元贷款……。十、其他约定：从签署本认购书之日起超过七天，任何打折无效。……如因国家政策导致客户无法办理按揭，则退还乙方所交全部定金。2011年7月17日，两原告向被告支付购买商品房定金5万元。两原告与被告未签订《商品房买卖合同》。2012年10月18日，两原告诉至本院，请求：判如诉称所述。案经受理后，本院于202年11月26日依法公开开庭进行了审理。庭审中，两原告增加一项诉讼请求：即要求解除《合生上观国际楼宇认购书》。另查，2010年10月11日，惠州市房产管理局出具的粤房地权证惠州字第××号房地产权证登记房地产权属人为原告袁建军。《合生上观国际楼宇认购书》签订之日至本案法庭辩论终结之日止，原告袁建军与原告袁梦琪根据国家房产调控政策不能从银行获得《合生上观国际楼宇认购��》约定的贷款金额。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。两原告与被告签订的《合生上观国际楼宇认购书》属于民事合同性质，是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，有效成立，受法律保护。《合生上观国际楼宇认购书》在履行过程中，由于国家现行的房贷政策导致两原告未能根据《合生上观国际楼宇认购书》内容申请获得相应的银行购房贷款，导致《合生上观国际楼宇认购书》不能履行，即两原告未能与被告签订正式的《商品房买卖合同》，上述不能签订《商品房买卖合同》的原因，不可归责于两原告或者是被告。因此，《合生上观国际楼宇认购书》的合同目的无法实现，且双方在《合生上观国际楼宇认购书》有因国家政策导致客户无法办理按揭，则退还乙方（即本案的被告）所交全部定金的约定，故而，两原告诉请解除《合生上观国际楼宇认购书》及返还所交定金5万元，有事实及法律依据，本院予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告袁建军、袁梦琪与被告惠州市亚新房地产有限公司之间签订的《合生上观国际楼宇认购书》。二、被告惠州市亚新房地产有限公司应在本判决书发生法律效力之日起10日内向原告袁建军、袁梦琪返还定金5万元。本案的诉讼费1050元，由被告惠州市亚新房地产有限公司承担。当事人二审的意见原审被告惠州市亚新房地产有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤��一审判决；2、改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；3、判令全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、原审判决认定不能订立商品房买卖合同的原因不可归责于两原告是错误的，应予改正。原审判决书认定：“导致《合生上观国际楼宇认购书》不能履行，即两原告未能s被告签订正式的《商品房买卖合同》，上述不能签订《商品房买卖合同》的原因，不可归责于两原告或者是被告。”是错误的，理由有以下几点：1、认购书作为房屋销售合同的预合同是平等主体间自愿订立，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。认购书中的定金条款对双方有效。被上诉人违反诚实信用原则，拒绝签订商品房买卖合同的行为属单方违约，责任完全在被上诉人。2、认购书第二段清楚的写明认购单元的情况且��次提醒认购人：商品房预售许可证及其附图、商品房买卖合同所有条款和业主临时公约及前期物业服务合同在甲方售楼部现场公示，乙方确认B收到《认购须知》、《签约须知》和《按揭须知》且阅读并理解。（相关证据照片一审已提交）可以证明：(1)上诉人对于涉案房屋的销售过程合法，尽到了充分的提醒、告知义务。(2)被上诉人在签订认购书之前已经阅读过合同条款，并对条款内容做了意思一致的表示。3、被上诉人在签署认购书后就再也没有与上诉人进行过磋商，反而上诉人一遍又一遍的督促被上诉人尽快去银行办理按揭手续以便进一步履行签约义务。4、被上诉人未按约定向银行提供资料申请贷款，通过上诉人与银行间的工作联系函（原审证据四）可以清楚的显示截至2012年10月31日银行未收到申请资料。因此：被上诉人起诉的事实不真实，理由不充分，按揭贷��未能办理不可归责于银行，而属于被答辩人违约不去办理。自2011年7月17日被答辩人签订认购书至今，国家未出台新的楼市限购、限贷政策。最近的限购限贷政策“国八条”是2011年1月份推出，据被答辩人签订认购书已有半年之久，作为一个有意购房的投资者不可能不清楚政策的内容和对自身的限制；相反对于房产销售者无能力也无义务审查购房者的既往购房史和财产情况。被上诉人拒绝签订商品房买卖合同完全是因为看淡房产后市，规避投资风险。原审法院不顾事实、轻率的做出退还定金的判决，二审法院应当给予纠正。一、原审法院判决上诉人退还定金，不仅没有法律和事实依据，而且势必造成全国范围内房地产行业的混乱，极大的影响房产交易关系的安全和稳定。上诉人是合法的房产开发商，涉案房屋的销售、认购书的签订、定金的收取等过程环节均是依法��行，且完全是房产开发行业的通行做法，但是原审法院却在被上诉人明显违约的情况下判决上诉人退还定金。上诉人实在无法理解，原审法院的判决不但违反了诚实信用原则，也将严重影响到房产交易的稳定性，必然引起房地产市场的动荡，届时业主与开发商之间的矛盾会更加激化，纠纷将会不断，不利于社会和谐稳定。三、据了解，有无良律师公开在网络上招揽类似案源，宣称可以无任何理由索回定金。如果在这种情况下原审判决得到维持，短期无疑会使房产开发商的合法利益遭受损失，从长期来看必将影响惠州地区的投资和发展。综上所述，上诉人认为：被上诉人存在违约行为，原审判决认定错误，上诉人在销售房屋的过程中不存在过错，原审判决没有事实依据和法律依据，如果按照一审法院的判决执行的话，必将造成全国范围内房地产业的混乱。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求，保护上诉人的合法权益。被上诉人二审口头答辩称：一、上诉人与被上诉人签订的认购书是双方的真实意思表示，不违反国家法律规定，是合法有效的；二、因为国家政策导致被上诉人无法办理银行按揭手续，按照双方约定如果因为上诉人银行按揭原因应该全额退还被上诉人定金。因此我方要求解除合同并全额退还被上诉人定金是有事实和法律依据的，请求二审法院维持原判。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查一，二审期间双方当事人一致认定涉案认购书合法有效，并同意解除。本院判决理由和结果本院认为，本案系本案为商品房预售合同纠纷。由于二审期间双方当事人一致认定涉案认购书合法有效并同意解除，因��一审判决解除双方签订的认购书本院直接予以维持。结合上诉人的上诉人请求和理由，本案二审现争议的焦点为：解除认购书后被上诉人原缴交的定金5万元上诉人应否返还。具体评述如下：双方签订的楼宇认购书中明确约定总房价为1155360元，认购方向银行办理贷款按揭手续申办80万元贷款，如因国家政策导致客户无法办理按揭则退还认购方所交全部定金。在认购书签订后履行中，被上诉人因国家现行房贷政策调控原因导致至今不能从银行获得认购书约定的贷款额度，导致进而双方无法进一步签订《商品房买卖合同》。一审据此认定不能签订商品房买卖合同的原因不可归责于双方当事人并无不当。上诉人应返还被上诉人所缴交的定金5万元给被上诉人。上诉人主张未能依约定签订《商品房买卖合同》是因为被上诉人自身原因导致，不需返还定金，理由不充��。本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1050元，由上诉人惠州市亚新房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　池志勇审判员　　曾　莹审判员　　江　敏二〇一三年八月二十二日书记员　　寇　倩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。来自：