（2013）江宁江民初字第171号
裁判日期: 2013-08-22
公开日期: 2014-03-19
案件名称
原告丁白海与被告郑应文房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁白海,郑应文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第五十八条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2013)江宁江民初字第171号原告丁白海，男，1951年11月24日生。委托代理人褚尤俊，江苏倍宁得律师事务所律师。被告郑应文，男，1955年3月3日生。委托代理人郑贤湘，男，1982年3月27日生。原告丁白海与被告郑应文房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁白海及其委托代理人褚尤俊、被告郑应文及其委托代理人郑贤湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁白海诉称，被告郑应文因养蜂需要，于2000年12月承租其位于南京市江宁区江宁街道陈塘社区万松1－2号的房屋（以下简称涉案房屋）。此后，郑应文因想办养蜂场，多次要求其出售涉案房屋，后双方于2002年1月签订售房合同。合同签订后，其因不想出售涉案房屋，曾多次找郑应文，要求返还涉案房屋，2004年4月，在陈塘社区调解下，郑应文出具申请1份，曾承诺涉案房屋拆迁，将无条件搬走，返还涉案房屋。2007年3月，涉案房屋开始拆迁，其曾向江宁区法院提起诉讼，要求郑应文从涉案房屋中迁让，江宁区法院认定双方买卖合同无效，判决驳回其诉讼请求。此后，涉案房屋被拆迁，郑应文取得了240平方米的安置房。郑应文在与其缔结买卖合同过程中存在重大过错，造成其重大损失，对此，郑应文应承担主要责任，现240平方米安置房的市值为1000000元。故起诉要求郑应文赔偿700000元。被告郑应文辩称，原告丁白海将涉案房屋出售，是其真实意思表示，其未承诺遇到拆迁时返还涉案房屋。签订房屋出售合同时，涉案房屋并未拆迁，丁白海不存在损失，其购买涉案房屋后，进行了修缮和添附。丁白海不应享有拆迁利益。丁白海之前也向江宁区法院提起诉讼，要求其迁让，江宁区法院驳回了丁白海的诉讼请求。综上，请求法院驳回丁白海的诉讼请求。经审理查明,被告郑应文因养蜂需要，租赁原告丁白海的房屋居住。2002年1月，丁白海与郑应文签订房屋买卖协议一份，协议约定，丁白海将郑应文承租的平房三间及部分树木（拆迁前位于江宁街道陈塘社区万松村，拆迁时为盛江社区万松村）以6000元的价格出卖给郑应文。协议签订后，丁白海将房屋产权证交付给郑应文。2002年下半年，郑应文对购买的涉案房屋进行修缮，并在涉案房屋周围加盖了车库及二间平房。2007年3月，丁白海向本院提起诉讼，要求郑应文从涉案房屋中迁让。本院于2007年12月12日依法作出判决，驳回丁白海的诉讼请求。宣判后，丁白海因不服本院一审判决，上诉至南京市中级人民法院（以下简称南京中院），后于2008年3月14日申请撤回上诉，南京中院裁定准许丁白海撤回上诉，本院判决发生法律效力。2009年1月，丁白海又就该案向南京中院申请再审，南京中院于2009年5月7日裁定驳回丁白海的再审申请。另查明，2008年9月，丁白海曾向本院提起诉讼，要求确认涉案房屋归其所有，后于2008年12月撤回起诉。2009年7月，丁白海、单国珍向本院提起诉讼，要求郑应文返还涉案房屋，后于同年7月撤回起诉。2009年9月，丁白海、单国珍向本院提起诉讼，要求郑应文赔偿其损失。本院在审理期间，曾依法对涉案房屋及其它附属设施等进行了现场勘验。经勘验，拆迁前现状为：三间平房、一间披房、两间厨房、院内有块场地；三间平房的地面均为地砖所铺，屋顶采用扣板，三间平房有4扇窗户均换置铝合金塑钢，外面封闭防盗网，墙面用涂料粉刷；房屋外有破碎的水泥场，面积不大；在房屋西边有一小段滴水坡；披房、厨房外墙均有涂料粉刷，地面是水泥地。后丁白海、单国珍又以涉案房屋尚未办理完毕拆迁补偿事宜，相关拆迁利益尚未实现为由，向本院申请撤回起诉。本院于2010年9月14日书面裁定，准许丁白海、单国珍撤回起诉。又查明，2009年6月12日，郑应文与南京滨江投资发展有限公司（以下简称滨江公司）签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，双方约定滨江公司因建设需要，拆除郑应文位于江宁街道盛江社区万松村的房屋93.46平方米，补偿费99815.28元；附属房35平方米，补偿费7000元；附属物折价补偿48552元；拆迁奖励5000元；搬家费过渡费3400元；其它营业补偿16500元，合计180267.28元。双方选择产权调换方式进行安置。另对其他事项进行了约定。同日，郑应文将位于盛江社区万松村的房屋自愿各划拨25平方米给其子郑贤湘、郑贤斌，并于同日代替其子郑贤湘、郑贤斌分别与滨江公司签订拆迁安置协议书各一份，双方均在拆迁安置协议中的第一条约定，滨江公司拆除位于盛江社区万松村的房屋25平方米，补偿费26700元；附属物作价补偿13240元；拆迁奖励5000元；搬家过渡费2200元，双方均选择产权调换方式进行安置。另对其他事宜也进行了约定。此后，位于江宁街道盛江社区万松村的房屋被拆迁。现郑应文、郑贤湘、郑贤斌均已各自取得1套安置房屋，总面积为240平方米。2013年3月，丁白海再次向本院提起诉讼，要求郑应文赔偿其财产损失。审理中，因双方当事人坚持诉、辩意见，致调解未成。上述事实，有本院（2007）江宁民一初字第722号民事判决书（复印件）、（2008）宁民四终字第121号民事裁定书（复印件）、（2009）宁民四申字第4号民事裁定书（复印件）、本院立案信息表、本院（2009）江宁民一初字第3262号民事裁定书（复印件）、本院调查材料、现场勘验笔录、房屋拆迁补偿安置协议书（复印件）、资产划拨协议（复印件）及双方当事人陈述等证据材料证实。本院认为,合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告丁白海与被告郑应文并非同一集体组织成员，故双方关于宅基地房屋的买卖合同应属无效，考虑到涉案房屋已修缮和添附，不宜返还，故本院亦已判决不予返还。丁白海与郑应文在签订涉案房屋买卖合同过程中均有过错，本院根据双方的过错程度，结合当时的实际情况，酌定双方应各自承担50%的责任。因涉案房屋郑应文在购买后进行了修缮和添附，导致不能区分原建筑物及附属物出售时的现状，本院结合涉案房屋在拆迁安置前的现场勘验及双方当事人陈述等因素综合考量，酌定涉案房屋及附属物拆迁后所补偿费用中的60%的部分（扣除搬家过渡费、拆迁奖励和其他营业补偿），应属于丁白海原有房产及附属物拆迁所得的直接利益。该无效合同中产生的损失应为直接利益扣减郑应文已支付房款的部分，根据双方在无效合同中的过错程度，郑应文负担的损失部分，应作为赔偿给丁白海的损失。故丁白海要求郑应文赔偿其损失的诉讼请求，本院予以部分支持。郑应文抗辩称，其已对所购涉案房屋进行了修缮和添附，且涉案房屋已确认归其所有，丁白海不应享有相应的拆迁利益的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告郑应文于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告丁白海损失67574.18元。二、驳回原告丁白海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费10800元，由原告丁白海负担9311元，被告郑应文负担1489元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼分理处，账号：033401059040001276）。审 判 长 秦俊华人民陪审员 朱光葆人民陪审员 徐 莉二〇一三年八月二十二日见习书记员 张重亚