（2013）深罗法民三初字第910号
裁判日期: 2013-08-22
公开日期: 2014-06-30
案件名称
李素燕与罗秋兰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）深罗法民三初字第910号原告李素燕（反诉被告）。委托代理人邱荣煊。委托代理人李伟恒。被告罗秋兰（反诉原告）。委托代理人张作春。第三人深圳市金冠房地产经纪服务部。投资人靳义平。上列原告李素燕诉被告罗秋兰以及被告罗秋兰反诉原告李素燕商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后追加深圳市金冠房地产经纪服务部为第三人。本案由本院代理审判员钟丹丹依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李素燕及其委托代理人邱荣煊，被告罗秋兰及其委托代理人张作春，第三人深圳市金冠房地产经纪服务部投资人靳义平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告向被告购买深圳市罗湖区人民北路凉果街凉果园住宅小区5栋21－501房屋，双方于2013年3月25日签订了《房产买卖合同》。原告分别于2013年3月25日、3月27日向被告支付了购房定金5000元、25000元，合共30000元，被告向原告出具了收款收据。原告于2013年3月27日依约与被告到建设银行办理了房屋交易资金托管手续。按照《房产买卖合同》第十条的约定：“如房产没有抵押的，买卖双方应于本合同签订之日起60个工作日内，签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。”但被告于2013年3月29日与原告签署《深圳市二手房买卖合同》后便以回乡等各种理由不予配合到产权登记中心办理过户手续，经多翻催告，截至2013年6月28日，房屋交易资金托管期间届满，被告仍不予履行合同义务，最终导致交易资金托管被迫解除。原告已按照《房产买卖合同》履行合同义务，但被告在收取定金、办结房屋交易资金托管手续且双方已签订《深圳市二手房买卖合同》的情况下，经多次催告仍不履行办理房产过户手续的合同义务，被告的行为已构成违约，依据《房产买卖合同》第十三条的约定，被告应向原告承担双倍返还定金的违约责任，为了维护原告的合法权益，原告已于2013年7月8日书面通知被告解除合同，要求其承担双倍返还定金的违约责任，但至起诉之日止被告仍置之不理。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告双倍返还定金人民币6万元；2、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。第三人对原告起诉的事实和理由无异议。被告反诉称，2013年3月25日，原、被告双方签订《房产买卖合同》及《补充协议》，房产交易价款160万元，原告向被告交付定金3万元，2013年3月29日，双方正式签署《深圳市二手房买卖合同》。2013年7月8日，原告单方提出解除合同，致使交易无法完成，合同目的不能实现，构成根本性违约。根据《深圳市二手房买卖合同》第15条之规定，被告有权选择要求原告支付该房地产总价款160万元的百分之5即8万元的违约金，故被告提起反诉，请求判令：1、原告支付被告违约金8万元；2、本案诉讼费用由原告承担。原告反诉答辩称，被告在双方签订的房产买卖合同及补充协议书约定期限内未履行合同义务，原告依法解除合同并有权要求被告承担双倍返还定金的违约责任，并不是被告反诉中所称原告违约，故原告提出的诉讼请求有事实和理由，被告提出的反诉缺乏事实和法律依据。第三人对被告的反诉未发表意见。经审理，本院查明以下事实：（一）2013年3月25日，原告（买方）、被告（卖方）签订了《房地产买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市罗湖区人民北路凉果街凉果园住宅小区5栋21-501号房产转让给买方，建筑面积88.02平方米，转让价格为人民币160万元，房产无抵押；购房定金共计人民币3万元，买方在签订合同当日支付人民币5000元，签订合同后1日内，买方补交定金人民币25000元。此定金由买方直接向卖方支付；为保证交易及资金安全，买卖双方同意将定金委托第三方监管，此款在到国土局递件过户后当日由第三方直接支付给卖方；买方通过银行按揭方式支付除定金以外的房款人民币157万元，买方须于2013年4月2日之前支付首期款，并到买方贷款银行作资金托管；如房产没有抵押的，买卖双方应在本合同签订之日起60个工作日内，签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。（二）2013年3月25日，原、被告签订《房产买卖合同》补充协议，双方确认：房产交易的转让价格为人民币160万元；在签订国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》时，将该房地产转让价按核定征税方式，政府主管部门确定的存量房计税价格登记填写，此转让价与《房产买卖合同》约定的转让总价的差额作为该房产的家私家电、装修装饰，有线电视、煤气设备设施等的补偿，双方对此无异议，不能作为双方作出了变更房产转让价的意思表示的依据；原告保证不以《深圳市二手房买卖合同》填写的转让价格付款；在签订国土局的《深圳市二手房买卖合同》时，如任何一方单方面要求依据所签订的《房产买卖合同》约定的价格填写转让价的，应当承担由此增加的过户税费，否则导致房产交易无法完成的，视为提出方违约，应当依据所签订的《房产买卖合同》约定承担违约责任并赔偿对方的损失。（三）2013年3月25日，原告向被告交付定金人民币5000元，被告于当日将该款项托管在第三人处；原告于2013年3月27日向被告补交定金人民币25000元，被告于当日将该款项托管在第三人处。（四）2013年3月27日，原、被告在中国建设银行股份有限公司深圳翠园支行办理房屋交易资金托管业务，原、被告同意以原告名义建立子账户，并将原告的购房资金人民币77万元存入子账户。托管期间为3个月。（五）2013年3月29日，原告（买方）、被告（卖方）签订《深圳市二手房买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市罗湖区人民北路凉果街凉果园住宅小区5栋21-501号房产转让给买方，建筑面积88.02平方米，转让价格为人民币822019元；合同签订时，买方向卖方支付定金人民币3万元；买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币1万元作为交房保证金；买方须于2013年4月30日前将定金、交房保证金之外的房款人民币782019元支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款5%的违约金。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。（六）2013年7月5日，原、被告在中国建设银行深圳翠园支行办理的资金托管被解除。2013年7月8日，原告以被告不配合办理过户手续，已构成违约为由，向被告发出《解除合同通知书》，要求解除合同并双倍返还定金。以上事实，有《房产买卖合同》、《﹤房产买卖合同﹥补充协议》、收款收据、《服务交易资金托管业务开户通知／协议书》、《深圳市二手房买卖合同》、《中国建设银行深圳市分行系统输出信息记录单》、解除合同通知书为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。原、被告签订的《房产买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。至于原、被告另行签订的《﹤房产买卖合同﹥补充协议》中第2-4项条款以及《深圳市二手房买卖合同》第五条及第八条，旨在逃避国家的税收征收，损害了国家利益，应确认为无效条款。但是，上述条款的无效，并不影响《﹤房产买卖合同﹥补充协议》及《深圳市二手房买卖合同》其他条款的效力，原、被告双方仍应严格依照有效条款的约定履行各自的权利义务。根据约定，原、被告应在签订《深圳市二手房买卖合同》60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。被告庭审中称3月29日因双方到房产登记中心的时间已接近下班，无法办理递件过户，之后被告就去了武汉，直至5月中下旬才回深圳。本院认为，原、被告虽未能在3月29日办理递件过户手续，但双方仍应在合同约定的期限内共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。从被告提交的短信内容显示，原告在2013年4月至2013年6月期间多次委托第三人催促被告办理过户手续，但被告均未予以办理，可见，导致合同未履行完毕是被告未及时履行过户手续所致，被告的行为已构成违约，原告有权依照《房产买卖合同》第十三条约定解除合同并要求被告双倍返还定金。原告要求被告双倍返还定金人民币6万元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于被告已将收取的定金人民币3万元托管在第三人处，第三人应将该款直接支付原告。被告要求原告支付违约金8万元的反诉请求无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告罗秋兰应自本判决生效之日起十日内向原告李素燕双倍返还定金人民币6万元（其中托管在第三人处的定金人民币3万元，由第三人深圳市金冠房地产经纪服务部直接向原告支付）。二、驳回被告罗秋兰的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币650元，反诉费人民币900元，由被告罗秋兰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 钟丹丹二〇一三年八月二十二日书 记 员 郭 丽 来源：