（2013）新民初字第2542号
裁判日期: 2013-08-22
公开日期: 2014-06-13
案件名称
原告王英与被告张建伟、第三人新泰市人民医院房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新泰市人民法院
所属地区
新泰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王英,张建伟,新泰市人民医院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第二百三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十六条
全文
山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2013）新民初字第2542号原告王英。委托代理人纪美，新泰华岳法律服务所法律工作者。被告张建伟。委托代理人孙丰柏，新泰平阳法律服务所法律工作者。第三人新泰市人民医院。委托代理人朱林平，山东森昌律师事务所律师。原告王英与被告张建伟、第三人新泰市人民医院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王英及其委托代理人纪美、被告张建伟的委托代理人孙丰柏、第三人新泰市人民医院委托代理人朱林平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告租用新泰市人民医院所有的位于东周路新泰市人民医院十字路口北路西的七号楼三号房至今。原告于2009年11月25日将该房转租被告，被告租用该房屋后用于经营“菲蒂花艺”，租金每年18000元，租赁期限自2009年11月25日至2010年11月24日，到期后双方未续签租赁合同，但被告继续使用所租赁房屋，原告收取变更后的租金2010年19000元，2011年19000元，至2012年11月24日到期。租金到期后被告拒不交付房租或搬出房屋，请求：一、解除原被告间的房屋租赁合同关系，责令被告立即搬离所租赁的房屋；二、被告支付拖欠的租赁费（自2012年11月25日起算至被告搬离房屋之日止，按每年租金19000元）；三、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所诉与事实���符，被告于2009年10月中旬进入租赁房屋进行经营，与原告于2009年11月25日补签的租赁协议，该协议约定的租赁期限已届满，该协议已失效；且原被告签订协议未经房屋所有人第三人同意，原告没有权利向被告主张权利。第三人辩称，第三人与原告租赁合同关系属实，租赁期限自2012年12月1日起至2013年11月30日止，现仍在租赁期间，但原被告合同约定未经第三人同意，第三人要求严格执行与原告的房屋租赁协议，原告应支付第三人违约金3000元，合同到期后原告必须按约定搬出全部物品交回房屋。经审理查明，原告租用新泰市人民医院所有的位于东周路新泰市人民医院十字路口北路西的七号楼三号房，租赁期限至2013年11月30日止。2009年原告将该房屋租赁给被告张建伟，双方于2009年11月25日签订租赁合同一份，租赁期限自2009年11月25日至2010年11月25日，期限共计一年，签订合同后交付钥匙支付租金18000元。后双方履行合同义务。合同到期后双方未续签合同，被告继续租赁该房屋并向原告缴纳2010年、2011年租金各19000元，至2012年11月24日到期后经原告催要被告未缴纳租金且拒绝搬出房屋，被告在该房屋内经营“菲蒂花艺”婚庆服务业务至今。原告曾因此事于2013年1月22日诉来本院要求被告亲属停止侵害、排除妨碍，后因被起诉人有误申请撤诉。原告又于2013年5月29日诉来本院。本案审理过程中被告申请追加新泰市人民医院为第三人，本院依法予以准许。以上事实有原告提供的房屋租赁协议、租赁合同、收款收据、个体工商户营业执照及原被告陈述在卷证实。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原告与第三人所签订租赁合同是否有效。二、原被告之间的房屋租赁合同关系是否有效。关于原告与第三人所签订租赁合同，从合同形式、��容看，该租赁合同主体适格，形式要件完备，内容亦不违背法律法规的禁止性规定，且本院审理过程中第三人书面表示继续执行原告与第三人所签订租赁合同，故原告与第三人所签订租赁合同系有效合同，原告取得所租赁房屋的使用权；关于原被告之间的房屋租赁合同关系，《中华人民共和国合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案原告转租虽未经第三人同意，但并不致使原被告间的转租合同当然无效。而第三人并未要求与原告解除合同，因此原被告间的租赁合同并未违背法律法规的禁止性规定，为有效合同，该租赁合同虽已到期，但之后被告继续租赁该房屋并缴纳至2012年11月24日的租赁费，因双方未约定租赁期限，依法应为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第232条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同；且被告未按约定支付租赁费，已构成违约，经原告催要，被告亦未在合理期限内履行主要义务，原告要求解除原被告间的房屋租赁合同，事实清楚，于法有据，本院予以支持。被告应搬离所租赁房屋并支付拖欠的租赁费。第三人虽经被告申请参加诉讼，但对原告要求被告搬出房屋并支付租赁费的诉讼请求，并无独立的请求权，第三人要求原告承担违约责任支付违约金，应另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告王英与被告张建伟之间的房屋租赁合同关系；二、被告张建伟搬出所租赁的东周路新泰市人民医院十字路口北路西的七号楼三号房，将房屋交还原告。三、被告张建��支付原告王英租赁费（按每年租金19000元，自2012年11月25日起至判决生效确定的履行期限届满之日止）；以上二、三判项确定的义务，于本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告张建伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长 马新华审判员 侯立才审判员 陈洪军二〇一三年八月二十二日书记员 李 慧 微信公众号“”