（2013）雨民初字第1620号
裁判日期: 2013-08-22
公开日期: 2014-06-12
案件名称
长沙唯佳物业管理有限公司与李志奇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙唯佳物业管理有限公司,李志奇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2013）雨民初字第1620号原告长沙唯佳物业管理有限公司。住所地长沙市雨花区韶山北路***号华程大酒店**楼。法定代表人周宏雁，经理。委托代理人戴落根，湖南人和律师事务所律师。被告李志奇，男，1968年10月9日出生，汉族。原告长沙唯佳物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告李志奇（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月28日受理后，依法由审判员杨芸独任审判，于2013年7月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴落根及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告为格蓝康都小区1栋1809房的业主。原告受湖南新族房地产开发有限公司选聘对格蓝康都小区从事物业管理服务。原告严格依约履行了义务，但被告自2009年8月1日起拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴未果，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的45个月物业服务费8343元，违约金17270元（计算至实际支付日止）；2、承担本案的诉讼费。被告辩称，一、原告2006年6月9日购买了湖南新族房地产开发公司开发的格蓝·康都小区1栋1809房。根据购房协议，原告一次性付款435671元，并于2007年5月31日收房。按照购房合同约定，开发商应在商品房交付使用后365日内报产权登记机关备案，如不能在规定期限内取得房屋产权证书，出售人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。而湖南新族房地产开发公司登记备案的实际日期为2010年4月21日，应支付被告违约金8723.42元。被告与业主委员会人员多次与湖南新族房地产开发公司交涉未果。二、原告系湖南新族房地产开发公司的全资子公司，每月为湖南新族房地产开发公司代收地下停车费83100元，湖南新族房地产开发公司应支付被告的违约金应用以冲抵被告拖欠的物业管理费8343.00元。另被告已从2013年元月1日起开始缴纳物业管理费。三、格蓝·康都小区的业主委员会2009年10月成立后，原告一直未与业委会签订物业管理合同，其催缴物业管理费用是不合理也不合法的。四、被告家的墙体多处出现裂缝，入房花园与客厅天花板、主卧室墙体渗漏水较严重，洗脸池下水管严重堵塞，且小区内多次出现外来人员入室偷盗事件。综上，房屋质量差、物业维修保养和服务质量差，均为原告拒交物业管理费的原因。经审理查明，被告（买受人）于2006年6月9日与湖南新族房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的格蓝·康都第1幢1809号房屋，建筑面积为124.22㎡；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。湖南新族房地产开发有限公司选聘原告对格蓝·康都小区实行前期物业服务。2007年8月29日，被告对房屋进行验收后予以了接收，并出具《承诺书》：一、确认已详细阅读湖南新族房地产开发有限公司制定的格蓝·康都小区业主临时公约；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任。原告依约向被告提供了物业服务，但被告自2009年8月1日起以房屋质量差、物业维修保养和服务质量差等为由拒不缴纳物业服务费用。原告分别于2010年9月5日及12月3日、2011年3月5日、9月5日、11月5日，2012年3月5日及12月1日向被告发出催缴通知书，其中2012年12月1日的催缴通知单载明需在2012年12月31日前缴交相关费用，逾期不缴交，每日按0.3%收取滞纳金。原告经催收未果，遂于2013年5月28日向本院提起诉讼，请求裁决。庭审过程中，原告经复核，认可被告已交纳物业管理费至2009年10月31日，将第一项诉讼请求变更为要求被告支付拖欠的42个月物业服务费7788.06元。另查明，原告向被告收取物业管理费的标准为1.5元／平方米／月，实际计算面积为123.62㎡。上述事实，有资质证书、收费标准、收费项目及标准公示表、承诺书，物业管理（服务）费催收通知单，当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告作为格蓝·康都小区物业管理企业，是由建设单位湖南新族房地产开发有限公司选聘的，程序合法，符合《物业管理条例》的规定，原告获得格蓝·康都小区的物业管理服务权。原告虽然未与业主签订《物业服务合同》，但原告作为前期物业服务企业，实际为被告提供了物业管理服务，被告作为业主，直接享受了原告所提供的管理服务，双方已形成了物业服务合同关系。原告在物业管理中心公示了物业收费标准，且该收费标准未违反相关规定，故被告应当向原告交纳拖欠的物业服务费7788.06元（123.62㎡×1.5元／平方米×42月）（自2009年11月1日至2013年4月30日）。被告未按催缴通知单指定的期限交纳物业费，原告要求被告支付逾期付款滞纳金，本院予以支持，但每日0.3%的滞纳金标准过高，本院调整为按同期银行贷款利率的标准计算。房屋漏水、出现裂缝如属房屋质量问题，被告应在保修期限内向开发商主张相关权利，被告以此为由拒付物业管理服务费，本院不予采纳。被告主张湖南新族房地产开发有限公司应向其支付违约金4356.71元，而原告系湖南新族房地产开发有限公司的子公司，每月替湖南新族房地产开发有限公司代收地下停车费，要求以欠缴的物业服务费抵扣，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告李志奇应于本判决生效后7日内支付原告长沙唯佳物业管理有限公司物业管理服务费7788.06元及滞纳金（按同期银行贷款利率的标准，自2013年1月1日起计算至判决确定的清偿之日止）；二、驳回原告长沙唯佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费440元，因适用简易程序减半收取220元，由被告李志奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨芸二〇一三年八月二十二日书记员 周微附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自