（2013）浙绍民终字第701号
裁判日期: 2013-08-22
公开日期: 2014-06-04
案件名称
绍兴市房地产管理处诉绍兴宏大房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审案件判决书(1)
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
某甲公司,某乙绍兴市房地产管理处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙绍民终字第701号上诉人（原审被告）某甲公司，住所地绍兴市越城区昌安门外七眼桥。法定代表人张某某。委托代理人（特别授权代理）刘某某。被上诉人（原审原告）某乙绍兴市房地产管理处，住所地绍兴市越城区渔化桥河沿**号。法定代表人许某某。委托代理人（特别授权代理）朱甲。委托代理人（特别授权代理）朱乙。上诉人某甲公司（以下简称某甲公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2012）绍越民初字第3642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月8日立案受理，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，越城区东街397-403号房屋系国家直管非住宅公房，产权属国家所有，由原告依法经营管理。2007年11月30日，原告与被告签订绍兴市区非住宅公房租赁合同1份，合同约定：被告向原告租用东街397-403号房屋，租赁期限自2007年5月1日起至2009年4月30日止，市场租金70730.3元／季度，现协议租金按55000元／季度标准执行；租金按季度缴纳，每季度第1个月10日前支付，前付后用，不得拖欠，如被告逾期三个月不付租金，原告有权解除合同，收回房屋；租赁合同终止后，如被告需续租上述房屋，可凭本合同和续租申请，经原告同意，在同等条件下，可优先续签租赁合同。合同约定的租赁期满后，被告某甲公司续租上述房屋，并按合同约定标准付清了至2011年12月31日止的租金。2011年12月19日，塔山房管所向被告发函称，双方的租赁合同已于2009年4月30日到期，原房屋租赁合同自行终止，要求被告于租赁合同到期后，至原告公房科办理相关手续。同时，原告向被告发送承诺书1份，要求被告填写承诺书，缴纳腾房保证金并参加所承租房屋的公开竞租。2012年1月4日，被告向原告回函，主要内容如下：被告承租东街、上大路的房产是在2003年10月根据绍兴市政府对原绍兴市蔬菜产销总公司改制整体转让条件下受让的；根据《资产转让协议》第四条第4款规定：原绍兴市蔬菜产销总公司使用的属于原告的东街287号、上大路1号和解放南路433号三处房屋的使用权由被告承接；因此，从以上关系上讲，该租赁关系有别于市面上一般的房屋租赁关系，从当时整体打包受让的条件下，被告也承担了许多义务，包括对蔬菜公司原职工的安置就业，债务承担等，政策应具有历史延续性和承接合理性；况且上述承租房屋正在规划建成菜蓝子工程的蔬菜直营店。2012年7月3日，塔山房管所再次向被告发函及承诺书，内容与2011年12月份的函件一致。2012年7月6日，被告再次向原告回函，内容与2012年1月4日的回函基本一致。因双方对续租问题未能达成一致，自2012年1月1日起的租金被告未予支付。2012年9月17日，原告向该院起诉。原审法院认为，原告与被告某甲公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合同合法有效。租赁合同约定的租赁期限于2009年4月30日到期，此后被告仍继续承租房屋并向原告交纳租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2011年12月及2012年7月，原告两次向被告发函，明确告知被告原租赁合同已自行终止，并要求被告至原告处办理相关手续。被告在收函后只是向原告回函表示双方的租赁关系有别于普通的租赁关系，但未与原告协商一致续签租赁合同，也未按照原告要求填写承诺书参加拍租，且至今未向原告交纳2012年度的租金。在这种情况下，原告有权随时解除合同，但需给被告一定的腾房准备时间。故原告要求解除租赁合同，被告归还房屋并支付租金及使用费的诉讼请求于法有据，该院予以支持。被告提出涉案房屋的租赁关系有别于普通租赁关系，故原告无权解除的抗辩意见，无相应的法律依据，该院对其抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告某乙绍兴市房地产管理处与被告某甲公司之间的关于绍兴市越城区东街397-403号房屋的租赁协议；二、被告某甲公司应于本判决生效之日起三个月内将绍兴市越城区绍兴市越城区东街397-403号房屋腾退后交还给原告某乙绍兴市房地产管理处，同时按每季度55000元的标准向原告某乙绍兴市房地产管理处支付2012年1月1日至实际归还房屋日止的租金。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1616.5元，由被告某甲公司负担，在本判决生效之日起三十日内付清。某甲公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实错误，本案诉争房屋是国有资产改制遗留问题，同时确定双方当事人系不定期租赁缺乏事实依据；2、原审法院适用法律错误。要求依法改判。某乙绍兴市房地产管理处辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。要求依法驳回上诉，维持原判。鉴于双方当事人在二审中未提供其他新的证据，本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本案争议的焦点在于：本案所涉法律关系是企业改制纠纷还是房屋租赁合同纠纷。原审法院查明，讼争越城区东街397-403号房屋系国家直管非住宅公房，产权属国家所有，由被上诉人依法经营管理。2007年11月30日，双方当事人曾签订绍兴市区非住宅公房租赁合同1份，合同约定上诉人向被上诉人租用东街397-403号房屋，租赁期限自2007年5月1日起至2009年4月30日止。合同约定的租赁期满后，上诉人某甲公司续租上述房屋。后双方当事人因讼争房屋需公开竞租发生纠纷。本院认为，双方当事人针对该房屋的使用期限及费用，均通过租赁合同的形式予以确认，且租赁合同主体适格，意思表示真实，内容合法，是依法成立、生效的合同，也是双方当事人实际履行的合同，故原审法院确定本案系房屋租赁合同纠纷，应属正确。在约定的租赁期限届满后，上诉人继续使用，被上诉人亦未提出异议，可认定租赁期限为不定期，被上诉人可随时解除租赁合同，故原审法院对被上诉人的该部分诉讼请求予以支持，符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用3233元，由上诉人某甲公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛振宇审 判 员 吕景山代理审判员 姚 瑶二〇一三年八月二十二日书 记 员 余建维 微信公众号“”