（2013）杭富城民初字第74号
裁判日期: 2013-08-22
公开日期: 2015-05-28
案件名称
蒋荣欢与富阳市春江街道民主村村民委员会、富阳市春江街道民主村经济合作社土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋荣欢,富阳市春江街道民主村村民委员会,富阳市春江街道民主村经济合作社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条，第十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条
全文
签发核稿拟稿存卷份，共印份主送抄送浙江省富阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）杭富城民初字第74号原告：蒋荣欢。委托代理人：朱为康。被告：富阳市春江街道民主村村民委员会。法定代表人：孙林法。被告：富阳市春江街道民主村经济合作社。法定代表人：刘雪年。两被告委托代理人：徐文田。原告蒋荣欢与被告富阳市春江街道民主村村民委员会（以下简称民主村村委会）、富阳市春江街道民主村经济合作社（以下简称民主村经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月11日公开开庭进行审理。原告蒋荣欢及其委托代理人朱为康、被告民主村村委会、民主村经济合作社的委托代理人徐文田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋荣欢起诉称：2012年7月11日，两被告向全村村民公告：对原独南池地块进行公开招租，原告投标后中标。2012年9月1日，原告与被告民主村村委会签订协议，9月5日原告支付民主村经济合作社地上物费94882元，11月22日支付租金654000元。而后原告投资数十万元对此地进行改造。但2012年12月27日，春江街道及富阳市国土资源管理局、富阳市城市管理综合行政执法局三家单位联合通知原告要拆除建筑物并要求被告对此地块复耕返绿。经富阳广成房地产评估有限公司进行评估，重置价是273070元（不包括下水道费用9450元、化粪池费用46020元、围墙差价37102元）。原告认为，被告未经批准将农用田租赁给原告用于建设用地，造成有关部门对此强制拆除并责令复耕返绿，双方的租赁协议应属无效，该协议无效系被告造成。因此被告方应当支付原告已经支付的款项，同时赔偿原告因此产生的损失。因此，原告起诉至法院，请求判令：一、确认原告与两被告于2012年9月1日签订的《民主村土地租赁协议》无效；二、两被告归还原告已付的租金65400元，地上物费94882元，合计160282元；三、两被告赔偿原告损失275560元；四、本案诉讼费用由两被告负担。原告蒋荣欢为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1、公告1份（复印件），以证明两被告公开对讼争土地招租及该土地招租的条件是有实际项目者优先报名，公告第三条可以说明讼争土地当时已经进行了部分的建筑，双方对讼争土地的使用是建设用地的事实；2、土地租赁协议1份，以证明原告与两被告达成土地租赁协议的事实；3、民主村经济合作社出具的统筹费收条1份、朱洪林出具的收据1份，以证明原告向被告交纳租金与地上物费用160282元的事实；4、拆违通知书1份（复印件），以证明该土地不得用于农业以外的用途的事实；5、富阳广成房地产评估有限公司评估出具的报告1份，以证明原告为了地基、围墙等建造造成的损失；6、浙江中联耀信资产评估有限公司出具的评估报告1份，以证明原告为建造化粪池产生的损失；7、鉴定费发票1份，以证明原告花费鉴定费4800元的事实。被告民主村村委会、民主村经济合作社答辩称：1、原告与两被告签订的土地租赁协议不违反法律、法规的规定，应属合法有效。所以被告认为应当继续履行合同；2、对于赔偿问题，租赁物和地上物的钱并未支付给被告，故被告无需进行赔偿；原告所称的损失并不存在，即使存在，也与被告无关。被告民主村村委会、民主村经济合作社为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：1、民主村土地租赁协议2份（复印件），以证明该块地原来是租赁给富阳市金桥纸业有限公司（以下简称金桥公司）的，后来从金桥公司收回来租给了原告方的事实；2、申请法院调取的富阳市春江街道办事处拆除违章建筑的相关材料1份，以证明原告未办理相关手续，违章建筑造成的后果应由原告自行承担的事实。对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告蒋荣欢提交的证据，被告民主村村委会、民主村经济合作社质证后认为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。该公告并未明确该块土地为建设用地，且公告第四条明确规定不得搭建建筑物。本院经审查认为，对其真实性予以认定。对证据2无异议，本院经审查予以认定。对证据3中的统筹费收条载明的租赁费65400元没有异议，而收据中的94882元是付给金桥公司朱洪林的，而非被告，故与本案没有关联。本院经审查认为，被告在法庭中自认收据载明的94882元是通过被告转交给朱洪林的，故可以认定为原告将该笔钱交付给了被告。本院对证据3予以认定。对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为被告将该地块租给原告是合法的。本院经审查认为，该证据可以证明案涉土地上的建筑物系违法建筑，且已由富阳市春江街道办事处、富阳市城市管理综合行政执法局、富阳市国土资源局联合发函通知强制拆除。对证据4予以认定。对证据5的真实性、关联性有异议，对评估价格不予认可，且该损失也不是被告造成的。本院经审查认为，对其真实性予以认定。对证据6、7的真实性没有异议，对关联性有异议，认为该损失并非被告造成。本院经审查对其真实性予以认定。对被告富阳市春江街道民主村村民委员会、富阳市春江街道民主村经济合作社提交的证据1、2，原告蒋荣欢质证后无异议，本院经审查予以认定。本院根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定的事实如下：2012年7月11日，两被告发出公告，对原独南池地块进行招租，公告载明投标的具体要求等事项，并明示该地块不得搭建建筑物，如要搭建将自行承担后果，后由原告中标。2012年9月1日，原、被告签订民主村土地租赁协议一份，约定被告民主村村委会将原独南池地块租赁给原告蒋荣欢，租用面积为3.27亩，租金为每年65400元，承租方于每年9月1日到期一次性自觉缴纳土地租金。2012年9月5日，原告交付给被告民主村经济合作社地上物费94882元；2012年11月22日，原告支付民主村经济合作社租金65400元。后原告即对此地块进行了改造，并建造了8个化粪池。2012年9月30日，富阳市春江街道办事处、富阳市城市管理综合行政执法局、富阳市国土资源局三家单位联合向春江街道民主村发出责令停止违法建设行为通知书，要求立即停止在案涉土地上建造钢棚的违法建设行为。2012年10月10日，该三家单位向原告蒋荣欢联合发出限期拆除违法建筑通知书，要求其于2012年10月10日前自行拆除位于春江街道民主村的建筑物（构筑物或其他设施），并清理现场遗留物。2012年12月27日，该三家单位又联合向原告蒋荣欢发出强制拆除违法建筑通知书，决定于2012年12月27日对位于春江街道民主村的违法建筑物（构筑物或其他设施）依法实施强制拆除。2013年1月10日，富阳广成房地产评估有限公司依原告蒋荣欢申请出具评估报告，确定案涉地块上的附属物重置价值为273070元；本院依被告的申请，依法委托浙江中林耀星评估有限公司进行评估，该公司于2013年4月8日出具评估报告，确认原告为建造化粪池重置价值为46020元，原告为此次评估支付评估费4800元。另查明，案涉土地属被告村的集体土地。被告将案涉土地租赁给原告之前，案涉土地由金桥公司租赁。被告将案涉土地从金桥公司收回后租赁给原告。本院认为：原告蒋荣欢与被告民主村村委会签订的土地租赁协议因违反了有关法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。理由如下：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该法第十一条规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。案涉租赁土地系被告村的集体土地，原告蒋荣欢与被告民主村村委会签订的土地租赁协议虽未明确约定土地用途，但被告与原告签订协议之前，已将案涉土地租赁金桥公司用于非农建设。被告将案涉土地从金桥公司收回，租赁给原告时，案涉土地的现状明显不是用于农业生产。因此，原告蒋荣欢与被告民主村村委会签订土地租赁协议时，双方的真实意思是改变案涉集体土地的农业用途。故原、被告签订的土地租赁协议因违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对原告要求被告返还租金65400元、地上物费94882元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的土地租赁协议虽因违反法律的强制性规定而无效，但原告主张的损失系因其自身过错造成，应由其承担。因为原、被告在签订协议时，双方的真实意思虽然是改变案涉土地的农业用途，但改变案涉土地的农业用途并非要在案涉土地上建造建筑物。另外，案涉土地在公开招租时，公告中已明确告知该地块不得搭建建筑物，如要搭建将自行承担后果。原告蒋荣欢在明知招租公告载明的租赁条件、未经相关部门审批的情况下擅自在案涉土地上建造建筑物，且该地上建筑物已被富阳市春江街道办事处、富阳市城市管理综合行政执法局、富阳市国土资源局三家单位联合确定为违章建筑予以强制拆除，故该损失系由原告自己的过错造成，应由其自行承担。故原告要求被告赔偿损失275560元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告蒋荣欢与被告富阳市春江街道民主村村民委员会于2012年9月1日签订的《民主村土地租赁协议》无效；二、被告富阳市春江街道民主村村民委员会、富阳市春江街道民主村经济合作社返还原告蒋荣欢租金65400元、地上物费94882元，合计160282元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告蒋荣欢的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7838元，由原告蒋荣欢负担4956元，被告富阳市春江街道民主村村民委员会、富阳市春江街道民主村经济合作社负担2882元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。审 判 长 杨平洪代理审判员 高开封人民陪审员 郭仁嘉二〇一三年八月二十二日代书 记员 彭明月 更多数据：