（2011）衢龙执异初字第2号

裁判日期: 2013-08-21

公开日期: 2014-03-03

案件名称

龙游县农村信用合作联社、浙江龙游金源房地产开发有限公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书

法院

龙游县人民法院

所属地区

龙游县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

龙游县农村信用合作联社,浙江龙游金源房地产开发有限公司,方红建,尹伟贞

案由

案外人执行异议之诉,案外人执行异议之诉,案外人执行异议之诉

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十二条

全文

浙江省龙游县人民法院民事判决书（2011）衢龙执异初字第2号原告：龙游县农村信用合作联社，法定代表人：徐祖俊，委托代理人（特别授权代理）：周梅君，被告：浙江龙游金源房地产开发有限公司，法定代表人：阙万富，委托代理人（特别授权代理）：叶波，第三人：方红建，第三人：尹伟贞，原告龙游县农村信用合作联社（以下简称龙游信用联社）为与被告浙江龙游金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）、第三人方红建、尹伟贞请求对执行标的许可执行纠纷一案，原告于2011年11月22日向本院起诉，本院于同月24日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月6日公开开庭进行了审理。原告龙游信用联社委托代理人周梅君、被告金源公司委托代理人叶波、第三人方红建到庭参加了诉讼。第三人尹伟贞经本院公告送达起诉书副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙游信用联社诉称，2009年4月12日第三人方红建、尹伟贞向被告购买了坐落于龙游县溪口镇滨溪路30-35号的商铺6间，双方订有《商品房买卖合同》一份，合同签订后，方红建、尹伟贞向被告支付了85万首付款后，方红建、尹伟贞以该商铺为抵押办理按揭，并办理了抵押登记。因方红建、尹伟贞与原告之间存在借款纠纷，原告于2011年4月6日向贵院申请保全了上述6间商铺。原告与方红建、尹伟贞的借款纠纷于2011年7月19日经贵院调解达成（2011）衢龙商初字第251号民事调解书。同年8月5日原告向贵院申请执行。同年8月10日，被告向贵院提出执行异议，认为上述商铺为被告所有。2011年11月8日贵院作出（2011）衢龙执异字第4号民事裁定书，贵院以“方红建、尹伟贞未办理产权转让登记手续和未实际占有、使用上述商铺”为由，认定上述商铺为被告所有。综上，原告认为，方红建、尹伟贞与被告间的商品房买卖合同合法有效，且方红建、尹伟贞支付了首付款后，已将上述商铺办理了抵押登记，根据《担保法》第33条、第34条和《物权法》第20条的规定，足以认定方红建、尹伟贞对上述6间商铺享有所有权，贵院以《物权法》第9条、第14条之规定裁定认定被告对上述6间商铺享有所有权显系适用法律错误导致的认定事实错误。故要求依法判决许可对诉争标的物坐落于龙游县溪口镇滨溪路30-35号6间商铺的执行。原告为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：1、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、被告金源公司企业登记信息表各1份。以证明原、被告主体资格；2、2009年4月12日被告与方红建签订的商品房买卖合同、龙游县房地产抵押登记决定书各1份。以证明坐落在溪口镇滨溪路30-35号的6间商铺系第三人方红建、尹伟贞所有。3、（2011）衢龙商初字第251号民事调解书和（2011）衢龙商初字第251-1号民事裁定书、（2011）衢龙民执字第814号受理执行案件通知书各1份，以证明方红建与原告之间的债权债务关系。方红建、尹伟贞拖欠原告借款的事实已经本院调解结案，并对方红建、尹伟贞所有的财产进行了查封执行的事实。4、2011年8月8日的被告的“执行异议书”及本院（2011）衢龙执异字第4号民事裁定书各1份，以证明被告所提执行异议被本院采纳，原告不服而引起本案诉讼的动因。被告金源公司辩称，2009年4月12日，被告与第三人方红建签订的商品房买卖合同是虚假合同，目的是被告以此形式套取银行按揭贷款。第三人方红建、尹伟贞不享有溪口滨溪路30-35号商铺的所有权。被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据材料：1、2009年4月12日被告法定代表人与第三人方红建、尹伟贞签订的“关于办理按揭的协议书”1份，证明被告与第三人方红建、尹伟贞达成的该份协议书的目的是为被告解决公司流动资金压力而向银行办理按揭贷款之需。2、记账凭证、报销单、存款回单、电汇凭证、中国银行龙游县支行还款凭证、收费凭证若干份，以证明被告与第三人方红建所达成的商品房买卖合同的真实目的是为了到银行按揭套取资金，以充实公司流动资金之需。所以连首付款也是公司法定代表人所付。银行月供还款资金亦是被告实际所支付，连最后的按揭付清款也是被告所付。3、（2011）衢龙溪商初字第63号民事调解书1份，以证明被告与第三人方红建已解除商品房买卖合同的事实。4、被告与劳建伟、张雪琴签订的租赁合同、租金、缴税的票据及营业执照副本、龙游工商局备案的租赁合同等，以证明诉争的6间商铺事实上是由被告占有、使用、收益。5、本院依职权对季馨月等人的调查笔录若干份，以证明诉争的6间商铺的所有人系被告。6、证人李某、严某的证人证言2份，以证明被告之前与第三人方红建并不相识，也无任何利益关系，是通过被告法定代表人的老乡严某，然后由老乡严某从中搭桥介绍第三人方红建与被告签订虚假商品房买卖合同的事实。第三人方红建辩称，对诉争的溪口镇滨溪路30-35号6间商铺的实际所有人是被告。至于怎么会签订2009年4月12日的商品房买卖合同是由证人严某介绍，帮被告按揭融资所签的虚假合同。其至今未支付过一分首付款和银行按揭款。（2011）衢龙商初字第251号民事调解书的实际债务人并不是第三人，第三人是作为该借款的担保人而自愿承担的债务，与被告亦无任何债权债务瓜葛。第三人方红建在举证期间内未向本院提交相关的证据材料。在审理该案中，本院依职权调取了第三人方红建刑事诈骗犯罪卷宗公安侦查阶段对方红建的讯问笔录若干份及方红建一审生效的刑事判决书一份，当庭进行了质证。本院对原、被告提供的上述证据、证人证言及本院依职权调取的相关证据材料进行了举证质证，现将双方质证意见认定如下：被告对原告提供的证据1的真实性及待证事实无异议，对原告的证据2的真实性无异议，但对其待证事实有异议，认为其与第三人签订的商品房买卖合同是虚构的，目的是套取银行按揭款。对证据3、4真实性及待证事实无异议。第三人方红建对原告提供的证据1的真实性及待证事实无异议。对证据2的真实性无异议，但否认其在龙游县房地产抵押登记书附证上的签名。质证意见与被告一致。对证据3的真实性无异议，但需说明的是（2011）衢龙商初字第251号本院的民事调解书第三人是以担保人的身份与原告达成的协议，并不是实际债务人。对证据4表示不清楚。原告对被告提供的证据1认为缺乏真实性，没有证明力，况且协议一方的主体并不是被告。对证据2的真实性无异议但对其待证事实持有异议。认为该证据与2011年5月6日方红建、尹伟贞的承诺书有冲突（该承诺书是第三人因资金及家庭等原因、诉争的6间商铺给于退房已退回全部房款）。对证据3的真实性并无异议。但认为被告与第三人方红建有恶意串通之嫌。对证据4、5认为不具有客观真实性和关联性。对被告申请的证人李某、严某的证人证言，认为缺乏客观真实性。第三人方红建对被告提供的证据及待证事实均表示无异议。对证人证言也无异议。对本院依职权调取的上述证据，原告认为无关联性。被告及第三人方红建均表示无异议。对原告提供的证据，经被告及第三人质证均无异议的证据1、3、4及待证事实予以确认。对原告提供的证据2的真实性予以确认，对其待证事实不予采纳。对被告提供的证据、证人证言、方红建的陈述及本院依职权调取的上述材料，原告未能提出实质性意见，能对被告的待证事实形成一个完整的证据链。故对被告提供的上述证据及待证事实予以确认。第三人尹伟贞未到庭应诉，系自动放弃对证据的质证权利和相关的诉讼权利。根据原、被告及第三人方红建的陈述，通过庭审举证、质证和认证，结合本院认定的上述证据。本院认定本案事实如下：被告金源公司法定代表人阙万富为公司融资，通过老乡严某介绍与第三人方红建于2009年4月12日签订了一份商品房买卖合同，将坐落在龙游县溪口镇滨溪路30-35号的6间商铺卖给第三人方红建。但双方在签订该商品房买卖合同的同时签订了一份“关于办理按揭的协议书”，该协议书的内容表明，与第三人签订商品房买卖合同目的是为被告向银行按揭融资，首付款850000元和按揭月供款均由被告支付。之后，被告凭借与第三人方红建签订的商品房买卖合同去龙游县房地产办理了抵押登记及银行按揭手续。第三人方红建、尹伟贞（系夫妻关系）2010年3月31日为他人（张锡平）在原告处借款700000元提供了担保。该借款逾期后因借款人张锡平未按时还款且下落不明，原告遂起诉该借款的担保人方红建、尹伟贞。2011年7月19日原告与第三人方红建、尹伟贞达成了（2011）衢龙商初字第251号民事调解，第三人方红建、尹伟贞归还原告借款700000元及所欠利息，款于2011年7月30日前履行完毕。原告在起诉第三人方红建、尹伟贞借款合同纠纷过程中发现第三人方红建名下有诉争的6间商铺，故于2011年4月6日申请本院对该6间商铺进行了诉讼保全。被告金源公司于2011年5月17日付清了银行的全部按揭款719397.25元。被告金源公司为了完成与第三人方红建之间的虚假书面形式之需于2011年5月16日让第三人方红建、尹伟贞出具了一份承诺书，并于同年6月2日向本院起诉，要求解除与第三人方红建于2009年4月12日签订的商品房买卖合同。该案于2011年6月2日达成了（2011）衢龙溪商初字第63号民事调解，解除被告与第三人方红建于2009年4月12日签订的商品房买卖合同，该合同终止履行。被告于2011年8月8日得知原告已查封了诉争的6间商铺，即向本院提出了执行异议。本院对被告的执行异议于2011年8月10日立案受理。同年11月2日进行了执行听证，并于11月8日下达了（2011）衢龙执异字第4号民事裁定书。该裁定书认为“房地产属于不动产物权，依照法律规定，其设立、变更、转让和消灭应当登记，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案异议人浙江龙游金源房地产有限公司虽与方红建、尹伟贞签订了购买坐落于浙江省龙游县溪口镇滨溪路30-35号6间商铺的合同，并且支付了房屋的首付款，办理了按揭手续，但双方一直未办理产权转让登记手续，故这6间商铺的产权未发生改变，仍属异议人所有，异议人与方红建、尹伟贞形成了一种债权债务关系；另异议人与方红建、尹伟贞虽签订了商品房买卖合同，支付了购房款，但方红建、尹伟贞一直未实际占有使用。现异议人主张坐落于浙江省龙游县溪口镇滨溪路30-35号6间商铺的产权归其所有，要求法院停止对这6间店铺的执行，并解除查封，符合法律规定，理由正当，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，裁定中止对方红建、尹伟贞购买的坐落于浙江省龙游县溪口镇滨溪路30-35号6间商铺的执行。”原告不服该裁定，在法定期限内向本院提起诉讼。本院认为，被告金源公司的法定代表人为解决公司融资，通过他人介绍与第三人方红建相识，并于2009年4月12日签订了一份商品房买卖的虚假合同，目的是为了被告去银行办理房屋按揭之需，套取按揭款。作为房屋买受人有义务将购房款交付出卖人，出卖人有义务转移不动产物权，并在法定期间内协同买受人办理物权变动登记手续。从本案中合同的履行情况看，买受人从未出资过购房款且涉诉房屋从未转移占有，以上特征显示被告与第三人虽然在合同形式上显示意思一致，但并不存在真实的房屋买卖意思表示，而是一种通谋的非真实意思表示。意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行为，即双方有意识的不真实行为，为无效法律行为。本案中，双方虽然签订了买卖合同，但双方签订合同的是由于被告金源公司为了融资，以买卖形式向银行申请贷款，套取按揭款，所以可以认定双方订立买卖合同的真实目的并非转移房屋产权，而是借助买卖这一合法的形式达到骗取银行贷款的目的。根据法律的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效，故双方签订的商品房买卖合同应为无效。房屋买卖合同无效，该房屋的所有权仍属被告金源公司所有。原告请求许可对诉争标的物坐落于龙游县溪口镇滨溪路30-35号6间商铺的执行于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条判决如下：驳回原告龙游县农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费80元，公告费300元，合计380元，由原告龙游县农村信用合作联社承担，于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。（在递交上诉状的同时，预交上诉案件受理费80元，款交衢州市财政局非税收入待清算专户，建行衢州市营业部，账号10133068350031331000120001-05636901。特别告知：在上诉期满七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）审判长　　徐瑞良审判员　　黄爱根审判员　　雷小明二〇一三年八月二十一日书记员　　叶肖翡关注公众号“”