（2013）南市民二终字第320号
裁判日期: 2013-08-21
公开日期: 2014-02-14
案件名称
（2013）南市民二终字第320号卢长燎、韦晓兰与广西桂人房地产策划代理公司、曹伯杰房屋买卖居间服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西桂人房地产策划代理有限公司,卢长燎,韦晓兰,曹伯杰
案由
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民二终字第320号上诉人（一审被告）：广西桂人房地产策划代理有限公司。委托代理人：蓝王世，＊＊律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：卢长燎。被上诉人（一审原告）：韦晓兰。一审第三人：曹伯杰。上诉人广西桂人房地产策划代理有限公司（以下简称桂人公司）因与被上诉人卢长燎、韦晓兰，一审第三人曹伯杰房屋买卖居间服务合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民二初字第691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。上诉人桂人公司委托代理人蓝王世、被上诉人卢长燎、韦晓兰到庭参加诉讼，一审第三人曹伯杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：桂人公司系从事房地产买卖经纪业务的企业法人，为客户提供房地产商品交易的媒介服务。卢长燎、韦晓兰向民发实业集团（广西）房地产开发有限公司购买民发.大观天下E4栋705号房，2010年5月5日交付了涉案房屋契税10264.64元、该物业房产产权证尚在办理过程中，已在南宁市房屋产权交易中心登记并取得商品房备案证明。2011年8月17日，经桂人公司的业务经理曹伯杰撮合，卢长燎作为卖方（代理人韦晓兰）、桂人公司作为经纪方（经纪方代表曹伯杰），陈天、陈星宇作为买方，三方签订了《房地产买卖合同》（编号NO：0002899），主要内容为桂人公司提供经纪服务，卢长燎、韦晓兰将位于南宁市青秀区柳沙路10号民发大观天下E4栋705号房出售给陈天、陈星宇。该《房地产买卖合同》第三条约定，买卖双方同意该物业成交价为人民币655000元。（此价不因测绘面积的变化而变化，且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有限电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的借款）该转让价款不含税费。第二条第四项约定，该物业房产产权证尚在办理过程中，已在南宁市房屋产权交易中心登记并取得商品房备案证明，此次转让须到开发商办理更名。第六条第一款约定，买方支付契税款项，卖方支付查档费、交易手续费、委托公证费款项，按交易程序依次自行缴纳或由经纪方代缴。第八条第一款约定，基于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：卖方在签署本合同时应向经纪方支付服务费人民币6550元，上述代理费于本合同签订之日一次性付清给经纪方。该合同由卢长燎、韦晓兰及买方签字，桂人公司代表曹伯杰签字，桂人公司在合同上盖有“广西桂人房地产策划代理有限公司合同专用章”。2011年8月21日，卢长燎、韦晓兰与经纪方代表曹伯杰协商并签订《补充协议》，约定：“一、经纪方负责于房产更名后三个工作日内，一次性退还卖方现金14940元整。二、若经纪方逾期未付或拒不支付的，卖方有权向当地人民法院提起诉讼，责令经纪方一次性赔偿卖方14940元整”，《补充协议》卖方处由韦晓兰签字，经纪方代表处由曹伯杰签字，经纪方桂人公司未盖章。以上合同签订后，卢长燎、韦晓兰于2011年8月25日向桂人公司支付佣金6500元，于2011年9月29日向桂人公司交付涉案房屋更名费用40000元。2012年1月5日桂人公司办理更名手续后，买方陈星宇、陈壮强于2012年1月5日向民发实业集团（广西）房地产开发有限公司交付涉案房屋预售定金20000元、交付预收购房款144309元。卢长燎、韦晓兰认为，桂人公司未按照补充协议的约定向卢长燎、韦晓兰一次性退还卖方现金14940元整。桂人公司的行为构成违约，还应支付违约金14940元，并要求曹伯杰承担连带责任。卢长燎、韦晓兰多次与桂人公司、曹伯杰交涉未果，遂诉至法院，请求判如所请。一审法院经审理认为：1、卢长燎、韦晓兰、桂人公司、陈天（买方）签订的《房地产买卖合同》主体资格、内容未违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，各方均应依照执行。2、卢长燎、韦晓兰与桂人公司的业务经理曹伯杰签订的《补充协议》是履行职务的行为。曹伯杰是桂人公司的业务经理，在此次提供居间服务过程中，是作为桂人公司的代表签订《房地产买卖合同》，桂人公司在该《房地产买卖合同》上盖章予以确认，因此该合同依法成立。之后卢长燎、韦晓兰与曹伯杰又签订《补充协议》，曹伯杰以桂人公司的名义承诺于房产更名后三个工作日内，一次性退还卖方现金14940元整。卢长燎、韦晓兰在签订《补充协议》后才于2011年8月25日向桂人公司交纳了佣金人民币6550元，于2011年9月29日向桂人公司交付了涉案房屋费用40000元，桂人公司均出具收款收据。因此该《补充协议》是《房地产买卖合同》的补充合同。虽然桂人公司否认授权曹伯杰签订《补充协议》，但曹伯杰在签约过程中是以桂人公司业务经理的身份履行职务行为，在签订《房地产买卖合同》、《补充协议》后交纳款项时也是向桂人公司支付，曹伯杰的行为是有明显的履行职务的行为特点，应由桂人公司承担合同责任。3、《补充协议》约定桂人公司逾期支付或拒不支付14940元的，卢长燎、韦晓兰有权向法院起诉，责令桂人公司赔偿卢长燎、韦晓兰14940元。该约定实际是对于违约责任的约定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，违约金以补偿当事人所受的损失为基础，由于卢长燎、韦晓兰未提供其损失的实际数额，可预见的损失为银行贷款利息，因此，应以银行贷款利率计算利息予以补偿。桂人公司于2012年1月5日为买房方办理了更名，按约定桂人公司应于三天内退还14940元，因此，桂人公司应于2012年1月8日退还，赔偿责任应从2012年1月8日起，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计算，从2012年1月8日起计算至生效判决所确定的履行期限的最后一日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：1、桂人公司向卢长燎、韦晓兰支付人民币14940元；2、桂人公司向卢长燎、韦晓兰支付违约金，以14940元为基数，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计算，从2012年1月8日起计算至生效判决所确定的履行期限的最后一日止；3、驳回卢长燎、韦晓兰的其他诉讼请求。一审案件受理费548元，由桂人公司承担。桂人公司不服一审判决，上诉称：一审判决认定曹伯杰与卢长燎、韦晓兰签订《补充协议》的行为属职务行为，是错误的。职务行为适用的法律关系之一是侵权关系。只有工作人员在执行职务过程中，侵害他人合法权益，造成受害人损失的情况下，单位才承担责任。曹伯杰与卢长燎、韦晓兰之间并不存在因侵权损害卢长燎、韦晓兰合法权益的行为，卢长燎、韦晓兰也没有因曹伯杰的行为造成经济损失。现卢长燎、韦晓兰想得到的是额外的利益。职务行为适用的另一法律关系是合同关系。在合同关系中，存在职务行为就必须存在曹伯杰受桂人公司指派（授权），按照桂人公司意志进行经营活动。曹伯杰与卢长燎、韦晓兰签订的补充协议是一份权利义务不对等的合同。该份协议中，卢长燎、韦晓兰只享有权利而没有任何义务；而桂人公司既未签订该协议，也未得到任何利益。这份协议纯粹就是一份利益输送协议。桂人公司不可能授权曹伯杰实行这样的行为，也不可能存在表见代理的情形。另外，桂人公司在促成卢长燎、韦晓兰与案外人陈天的房屋买卖合同中，收到的居间费用为6550元，而曹伯杰与卢长燎、韦晓兰签订的补充协议却要给卢长燎、韦晓兰14940元，桂人公司不可能与卢长燎、韦晓兰达成此种协议。综上，请求二审法院依法改判，驳回卢长燎、韦晓兰的全部诉讼请求。被上诉人卢长燎、韦晓兰答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辨主张外，未提供新证据。一审第三人曹伯杰未到庭进行答辩也未提交书面答辩意见。当事人争议的焦点是：1.曹伯杰的行为是何性质？2.卢长燎、韦晓兰请求桂人公司支付14942元及违约金有何事实及法律依据？双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。曹伯杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。1、关于曹伯杰行为的性质问题。桂人公司作为提供房屋买卖居间服务的居间人，是向委托人报告订立合同机会或是提供订立合同的媒介服务，从而赚取委托人报酬的营利性公司。而公司的居间服务行为以该公司职员为委托人提供具体居间服务的方式体现。曹伯杰代表桂人公司于2011年8月17日与卢长燎、韦晓兰签订《房地产买卖合同》，桂人公司加盖公章予以确认，该合同依法成立。四日后，曹伯杰又以该公司的名义与卢长燎、韦晓兰签订了未加盖公司印章的《补充协议》，该协议约定桂人公司于房产更名后三个工作日内，一次性退还卢长燎、韦晓兰14940元。同年8月25日、9月29日，卢长燎、韦晓兰分别向桂人公司交纳了佣金6550元、涉案房屋费用40000元。从曹伯杰两次行为的连贯性及卢长燎、韦晓兰交付各种费用均在签订协议之后的顺序来看，《补充协议》是房地产买卖合同的补充合同，曹伯杰签订该协议，是为了促进该房屋买卖居间服务的顺利完成，以达到为公司谋取利益的最终目的。桂人公司虽诉称曹伯杰签订《补充协议》的行为超出公司授权范围，且已向卢长燎、韦晓兰披露过该规定，因此《补充协议》未经公司盖章确认，系曹伯杰个人行为。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，桂人公司应就其主张的事实提供证据，而桂人公司并未就公司内部授权范围及是否向委托人进行披露的相关事实，向本院提供相关证据，应由桂人公司承担举证不能的不利后果，故本院对桂人公司的主张不予采纳。综上所述，曹伯杰与卢长燎、韦晓兰签订《补充协议》的行为是职务行为。2、至于卢长燎、韦晓兰请求桂人公司支付14940元及违约金有何事实及法律依据的问题。曹伯杰签订《补充协议》的行为是履行职务的行为，则《补充协议》所产生的合同责任应由桂人公司承担，即桂人公司应当支付卢长燎、韦晓兰14940元；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的有关规定，桂人公司不履行协议中约定的支付卢长燎、韦晓兰14940元的义务，卢长燎、韦晓兰有权要求桂人公司承担赔偿损失的违约责任。《补充协议》也明确约定了违约责任，即桂人公司逾期支付或拒不支付14940元的，卢长燎、韦晓兰有权向法院起诉，责令桂人公司赔偿卢长燎、韦晓兰14940元。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，违约金应以实际损失为基础，由于卢长燎、韦晓兰未能证明其实际损失数额，其可预见的损失即为银行贷款利息，而当事人约定的违约金14940元已明显超过造成的损失的百分之三十。因此，违约金应以本金14940元为基数，按中国人民银行贷款利率计算利息予以赔偿。至于违约金的计付起止期限。桂人公司于2012年1月5日为买房方办理了更名，按协议约定桂人公司应于三天内退还卢长燎、韦晓兰14940元，即桂人公司应于2012年1月8日退还此款。故本院认为一审判决认定桂人公司应支付14940元及违约金并无不当。综上，桂人公司的上诉请求无事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费548元，由上诉人广西桂人房地产策划代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 耿 莉代理审判员 蒋维维代理审判员 张漪帆二〇一三年八月二十一日书 记 员 姜圆梦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 搜索“”