（2013）南市民再字第60号
裁判日期: 2013-08-21
公开日期: 2014-10-31
案件名称
（2013）南市民再字第60号黄晓波、黄昌泰诉谭干军房屋买卖纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
黄晓波,黄昌泰,谭干军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民再字第60号申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：黄晓波。申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：黄昌泰。上述两申请再审人共同委托代理人：张世成。上述两申请再审人共同委托代理人：韦松明。被申请人（一审原告、二审上诉人）：谭干军。委托代理人：黄佐奎。委托代理人：黄美萍。申请再审人黄晓波、黄昌泰因与被申请人谭干军房屋买卖纠纷一案，不服本院（2012）南市民一终字第1444号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年4月2日作出（2013）南市民申字第15号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2013年7月8日公开开庭审理了本案。申请再审人黄晓波、黄昌泰的共同委托代理人张世成、韦松明，被申请人谭干军的委托代理人黄佐奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年5月23日，一审原告谭干军诉至南宁市江南区人民法院称，黄昌泰与黄晓波系父女关系。南宁市白沙大道X号X小区X栋X单元X号房（以下简称X号房）是黄昌泰以黄晓波之名向开发商购买。2004年4月，黄昌泰与谭干军商议将该房转卖给谭干军，由谭干军付给黄昌泰首付款并支付银行贷款，当时达成口头买卖协议约定：X号房的总价格8万多元，谭干军支付16593元首付款给黄昌泰，另外再支付包括煤气初装费、房屋备案费等共1万元，由谭干军支付剩余的房屋贷款，待房产证下来后再办理过户手续。商定后，大约是2004年4月，黄昌泰、黄晓波即将该房交付谭干军，谭干军即对该房装修居住，并交纳物业管理费等与X号房相关的一切费用。2004年9月22日，谭干军将全部首付款给付黄昌泰，黄昌泰即以黄晓波的名义给谭干军写下《承诺书》，《承诺书》中明确指出该房乃黄昌泰以其女儿黄晓波之名购买，并明确该房转让给谭干军，房屋产权已归谭干军，转户手续待时机成熟时办理。写下《承诺书》后，黄昌泰即将该房的原认购协议、商品房买卖合同、个人住房借款合同、个人抵押贷款房屋保险单及保费收据、房屋订金收据，首付款收据、银行贷款付款收据及转款凭证、管道燃气开通费收据等所有相关资料原件与《承诺书》一起交给谭干军，随后又与谭干军一起拿着黄晓波的身份证到银行由谭干军给付该房之前所应偿付的贷款本息，并以黄晓波的名义重新开立该房的还贷存折账号交给谭干军，并由谭干军设立密码。新的还贷存折开立后，该折所有的存款都由谭干军存入，银行也一直从该存折账户扣还X号房的贷款本息至今。上述事实结合一起，足以使谭干军有充分理由相信黄昌泰有权代理黄晓波。黄晓波对黄昌泰已将X号房卖给谭干军的事实自始就是明知的、认可的，并已实际开始履行买卖协议，其履行协议的行为是对协议的追认，谭干军依据与黄昌泰、黄晓波的买卖之约，于2004年就已取得X号房的所有权，黄晓波于2011年3月份起诉本案谭干军，要求搬出该房后，谭干军才知道黄昌泰、黄晓波已办好该房的产权证，已具备将产权过户给谭干军的条件，谭干军曾要求依约将该房的产权过户，但黄昌泰、黄晓波却不予办理。综上，请求法院判令南宁市白沙大道X号X小区X栋X单元X号房归谭干军所有，黄昌泰、黄晓波将该房的产权过户到谭干军名下，本案诉讼费用由黄昌泰、黄晓波负担。被告黄晓波辩称，X号房是黄晓波于2003年7月15日签订认购协议购买，首付款16593元是以黄晓波名义支付，并于2003年9月4号办理了个人贷款及其他资料，且于2008年10月10日办理的房屋产权证上写的是黄晓波一人的名字，所以该房屋属黄晓波所有。黄晓波并没有将该房卖给谭干军，其与谭干军之间没有买卖关系。因此，谭干军所说其与黄晓波存在买卖关系，不符合事实。《承诺书》不是买卖协议，即使算是，也只是黄昌泰的个人意思。谭干军明知涉案房屋属黄晓波所有，如要购买，也应找黄晓波协商。谭干军与黄晓波之间如果根据《承诺书》所写，谭干军就应在2008年10月份时要求黄晓波办理过户手续，但谭干军没有这样要求。被告黄昌泰辩称，2004年2月25日，经谭干军介绍，黄昌泰投资入股广西贵港市真龙种养有限公司，与谭干军一起成为该公司的股东。为方便谭干军居住，经谭干军要求，黄昌泰同意原告暂住在黄晓波所有的X号房，不用交房租，只要求谭干军代被告黄晓波支付每月360多元的银行按揭及自行承担水电费，黄晓波对此也表示同意。2004年9月，黄昌泰产生了偷偷转让X号房的想法。经与谭干军口头商定，双方一致同意房屋转让价为25万元，同时约定谭干军必须在取得房产证之前付清全部房款，否则被告黄昌泰立即终止该房转让。因X号房系黄晓波购买，且所有购房材料均登记在黄晓波名下，故谭干军强烈要求黄昌泰声明该房系黄昌泰以黄晓波的名义购买，并承诺该房已全部缴足首期购房款。2004年9月22日，黄昌泰按照谭干军的要求写了一份所谓的《承诺书》，并交谭干军收执。此外，谭干军声称已由其交完首期购房款的说法不符合事实。实际上，黄晓波早于2003年9月4日之前就已支付首期购房款。2004年9月23日，谭干军以尚未筹够房款为由仅向黄昌泰支付房款1万元，并口头约定其余购房款24万元于取得房产证前全部付清。因黄晓波整日忙于工作，而黄昌泰已退休，能有足够的时间去办理房屋产权证的相关事宜，故黄晓波遂将其所有购房材料原件及身份证交给黄昌泰。黄昌泰取得这些材料后瞒着黄晓波将材料全部交给谭干军，以便日后办理房产过户手续。根据口头约定，谭干军应于X号房取得房产证之前付清剩余的24万元房款，否则黄昌泰立即终止房屋转让。现该房已于2008年10月取得房产证，之前黄昌泰曾多次催促谭干军缴足购房款，但谭干军一直未予支付，故黄昌泰依约已终止该房转让，谭干军与黄昌泰事实上已不存在房屋买卖关系，谭干军应及时交回所占用的房屋。同时，黄晓波自始至终以为谭干军只是暂住X号房，对黄昌泰转让房屋的行为毫不知情，因此，黄昌泰转让房屋既未取得黄晓波的任何授权，也未征得黄晓波的同意或认可。2010年8月份，由于黄晓波需要居住该房，遂要求谭干军及其家属搬出房屋未果，遂于2011年3月21日向法院起诉，请求判令谭干军立即停止侵权行为。综上，黄昌泰在未取得黄晓波授权与同意的情形下，擅自将黄晓波所有的房屋转让给谭干军，该行为依法应认定为无权处分行为，其效力待定，如果没有得到处分权人的追认或事后获得认可，则该行为无效。未取得房产证的房屋，不得转让。根据《物权法》的规定，该房屋的所有权人是黄晓波。综上，原告的诉求没有事实与法律依据，应予以驳回。南宁市江南区人民法院一审查明，2003年7月15日，黄晓波与南宁市西部时代房地产开发有限责任公司（以下简称西部时代公司）签订了《江南新兴苑楼宇认购登记协议》，约定：黄晓波购买南宁市江南X栋X单元X号房，黄晓波登记认购总价为80593元，黄晓波于西部时代公司通知签订《商品房买卖合同》时付清房价的20%（扣除定金后人民币6593元），黄晓波总房价的80%（人民币64000元）向银行申请办理个人按揭贷款，贷款期限为30年。2003年7月15日，黄晓波与西部时代公司签订《商品房买卖合同》，除对上述认购协议的内容进行确认外，还就商品房买卖的其他事项作出了约定。后黄晓波与中国建设银行南宁市新城支行签订《个人住房借款合同》，为支付涉讼房屋款向银行贷款64000元，借款期限为30年，每月还款345.13元。2004年9月22日，黄昌泰向谭干军出具《承诺书》，内容为：“我本人承诺以我女儿黄晓波名誉购买的江南X栋X单元X号房，转让给谭干军同志，自二〇0四年三月六日起至九月二十二日止，已全部缴足首付资金，至此，该套房子产权归谭干军所有，转户期限待时机成熟后一起转入”，在《承诺书》的落款处黄昌泰签署了自己以及黄晓波的姓名。2004年9月23日，黄昌泰收取了谭干军1万元，并出具了收据，收据内容为：“今收到谭干军缴来购房人民币壹万元（10000元）。此据黄昌泰”，随后，谭干军对涉讼房屋进行装修，装修完成后搬入该房居住至今，并支付涉讼房屋2004年9月28日至2010年3月28日期间的银行按揭。2008年10月10日涉讼房屋取得《房屋所有权证》，房屋所有权人登记为黄晓波。另查明，黄昌泰与黄晓波为父女关系，黄晓波出生于1976年7月17日，购买涉讼房屋时已成年。南宁市江南区人民法院一审认为，本案涉讼房屋为黄晓波购买并经房产管理部门登记为房屋所有权人，黄晓波依法对涉讼房屋享有物权权利，对涉讼房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。黄昌泰虽为黄晓波的父亲，在未征得黄晓波同意或者授权的情况下将涉讼房屋出卖给谭干军，属无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，黄昌泰出卖涉讼房屋前未经黄晓波同意与授权，事后也未得到黄晓波的追认，故该房屋转让行为应为无效。本案涉案房屋为黄晓波所有，谭干军与黄昌泰签订《承诺书》达成的房屋买卖意思表示并不产生涉讼房屋物权变动的法律后果，谭干军也不能依据与黄昌泰签订的《承诺书》要求黄晓波将涉讼房产过户，谭干军的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。如黄昌泰在实施无权处分他人财产过程中给谭干军造成损害，谭干军可另行向黄昌泰主张权利。故此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，南宁市江南区人民法院作出（2011）江民一初字第1158号民事判决：驳回原告谭干军的诉讼请求。案件受理费5050元，由谭干军负担。谭干军不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定“黄昌泰在未征得黄晓波同意或者授权的情况下将该房屋出卖给谭干军；黄昌泰出卖该房屋前未经黄晓波授权，事后也未得到黄晓波的追认。”与事实不符。1、在X号房买卖协议达成及履行时，黄昌泰的行为已构成对黄晓波的表见代理，谭干军有充分的理由相信黄昌泰得到了黄晓波的同意和授权，完全有权代理黄晓波出卖X号房给谭干军：（1）黄昌泰能将X号房按约交给谭干军；（2）黄昌泰能将X号房的所有原始购买凭证原件都交给谭干军；（3）黄昌泰能拿着黄晓波的身份证原件与谭干军到银行办理X号房贷款帐号的变更手续。基于黄昌泰和黄晓波的父女关系，黄昌泰在以黄晓波的名义写下转让房屋的《承诺书》后，又能顺利地实施上述行为，足以使谭干军充分相信黄昌泰得到了黄晓波的同意和授权，黄昌泰有权代理黄晓波转让X号房。故黄昌泰的行为已构成对黄晓波的表见代理。2、黄晓波对黄昌泰与谭干军达成X号房买卖协议是明知和认可的，并已实际履行买卖协议，其履行协议的行为是对协议的追认。（1）2004年4月，黄昌泰、黄晓波已将X号房交给谭干军装修居住，并由谭干军支付该房的各种相关费用至今。虽不是黄晓波亲手将X号房交给谭干军，但黄晓波对X号房从2004年4月即交给谭干军居住使用自始是知道或应当知道的，黄晓波交房或认可交房给谭干军的行为就是在追认和履行X号房的买卖协议。（2）黄晓波将X号房的原始购买凭证等资料原件交给谭干军或通过黄昌泰交给谭干军便是明确在追认和履行X号房的买卖协议。（3）黄晓波将其身份证原件交给黄昌泰，让黄昌泰与谭干军到银行变更X号房的银行贷款还款帐号，并将新折和卡交给谭干军，由谭干军偿还X号房的银行贷款，而黄晓波从2004年9月28日起便不再偿还X号房的任何贷款，因此黄晓波的这些行为是直接的追认和履行X号房的买卖协议。综上，谭干军有充分的理由相信黄昌泰有权代理黄晓波转让X号房给谭干军，黄晓波对黄昌泰转让X号房给谭干军自始就是知道和认可的，事后更以其行为予以直接的追认。一审判决认定黄昌泰出卖X号房给谭干军事前未得到黄晓波的同意或授权，事后也未得到黄晓波的追认是错误的。二、一审判决认定黄昌泰将X号房转让给谭干军属无权处分，房屋转让行为无效，谭干军与黄昌泰签订的《承诺书》达成的房屋买卖意思表示不产生X号房物权变动的法律后果，从而驳回谭干军的诉讼请求是错误的，因为一审判决的这一认定是基于其上述的错误事实认定而作出的。黄昌泰将X号房出卖给谭干军的行为已构成对黄晓波的表见代理，黄昌泰以黄晓波的名义出具的《承诺书》与谭干军达成的房屋买卖意思表示事前有黄晓波的同意和授权，事后黄晓波更以其行为予直接追认，买卖行为对黄晓波和谭干军都是合法有效的。故谭干军已履行完合同义务，X号房依约应归谭干军所有，X号房已具备过户给谭干军的条件，黄晓波应按《承诺书》的约定将X号房过户登记到谭干军名下。三、一审判决查明的事实有遗漏。X号房从2004年9月28日至今的银行按揭都是由谭干军支付的，一审判决查明的事实中只认定2004年9月28日至2010年3月28日期间的银行按揭由谭干军支付。请求二审法院：1、撤销江南区人民法院（2011）江民一初字第1158号民事判决；2、确认南宁市白沙大道X号X小区X栋X单元X号房归谭干军所有，判令黄昌泰、黄晓波将X号房的产权过户登记到谭干军名下；3、本案诉讼费用由黄昌泰、黄晓波承担。被上诉人黄昌泰答辩称，一、黄昌泰在未取得黄晓波授权或同意的情况下，擅自以自己的名义将黄晓波所有的房屋转让给谭干军，该行为依法应认定为无权处分行为，而不构成表见代理。在表见代理中，行为人是在没有代理权、超越代理权或者代理权已经终止的情况下以被代理人的名义与相对人签订合同的，但在无权处分中，无处分权人则是以自己的名义与相对人签订合同的。前者是代理关系，后者则没有代理关系。在本案中，黄昌泰在没有征得黄晓波授权或同意的情况下，于2004年9月22日以自己的名义向谭干军出具了一份所谓的《承诺书》，声称谭干军“自二O0四年三月六日起至九月二十二日止，已全部缴足首付资金，至此，该套房子产权归谭干军所有。”2004年9月23日，黄昌泰收取了谭干军支付的1万元购房款，并出具了收款收据。该《承诺书》明确写道：“我本人承诺以我女儿黄晓波名誉购买的江南X栋X单元X号房，转让给谭干军同志。”由此可见，黄昌泰当时确实是以自己的名义将该房屋转让给谭干军的，该行为属于无权处分行为。谭干军支付1万元购房款后便对该房屋进行装修，装修完成后搬入该房屋至今，对此黄晓波自始至终以为谭干军只是暂住X号房，而对黄昌泰擅自转让该房屋的行为毫不知情。2010年8月份，由于黄晓波需要居住该房，遂要求谭干军搬出房屋，但谭干军以其已购买该房为由拒绝搬离。至此，黄晓波才知道该房屋已被黄昌泰擅自处分。在多次催促谭干军搬离未果的情况下，黄晓波遂于2011年3月21日向南宁市江南区人民法院提起诉讼，请求法院判令谭干军立即停止侵权行为。综上，谭干军认为黄昌泰擅自转让房屋的行为构成表见代理且已得到黄晓波追认的说法不符合本案的客观事实。二、黄昌泰擅自转让涉讼房屋的行为，依法应当认定无效。本案涉讼房屋为黄晓波出资购买并经房产管理部门登记为房屋所有权人。黄昌泰虽为黄晓波的父亲，在未征得黄晓波同意或授权的情况下，以黄昌泰的名义将涉讼房屋出卖给谭干军，属于无权处分，且事后也未得到黄晓波的追认，故该房屋转让行为应当认定无效。同时，黄昌泰出具的《承诺书》仅是黄昌泰个人的房屋买卖意思表示，并不因此产生房屋物权变动的法律后果，故谭干军不能依据该《承诺书》要求黄晓波将该房产过户。此外，若因黄昌泰在实施无权处分行为而给谭干军造成损害，谭干军可以另行向黄昌泰主张权利。综上所述，请求二审法院依法驳回谭干军的上诉请求，维持一审判决。被上诉人黄晓波辩称，一审判决合理合法，请求二审法院驳回谭干军的上诉请求。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相一致。另查明，双方当事人均确认涉讼X号房的实际产权人是黄晓波。再查明，黄昌泰在给谭干军出具《承诺书》后，将X号房的《商品房买卖合同》等所有原始购买凭证原件都交给了谭干军，这些资料一直为谭干军持有。此外，黄昌泰还拿黄晓波的身份证原件与谭干军一起到银行办理X号房贷款账号的变更手续。还查明，2011年3月，黄晓波向一审法院起诉，要求判令谭干军停止侵权，搬出X号房。随后，谭干军也提起本案诉讼，要求确认涉讼的X号房归其所有，判令黄晓波、黄昌泰将该房的产权过户登记到其名下。因须以本案的审理结果为依据，前一案件已经中止审理。本院二审认为，根据本案的事实及《物权法》的相关规定，涉讼X号房的产权人为黄晓波。本案的争议焦点主要在于黄昌泰将其女儿黄晓波的房屋转让给谭干军的行为性质属于无权处分，还是表见代理，其转让行为是否合法有效。双方当事人对此意见不一。纵观本案事实，基于黄昌泰和黄晓波的父女关系及黄晓波的行为，在X号房买卖协议达成及履行过程中，谭干军有充分的理由相信黄昌泰得到了黄晓波的同意和授权，其完全有权代理黄晓波出卖X号房，黄昌泰的行为已构成对黄晓波的表见代理。理由是：（1）黄昌泰在《承诺书》署其与黄晓波两人的名字，以黄晓波名义卖房，能将X号房的所有原始购买凭证原件都交给谭干军，并能将X号房按约交给谭干军；（2）黄昌泰能持有黄晓波的身份证原件与谭干军一起到银行办理X号房贷款帐号的变更手续；（3）黄昌泰将X号房交给谭干军装修居住，至今已近八年之久，而且一直以来均由谭干军支付该房的各种相关费用（包括银行按揭），黄晓波作为黄昌泰的女儿，对X号房在2004年已经被转让给谭干军是知道或应当知道的，但其在起诉前的较长时间内一直没有提出异议，应视为对黄昌泰转让行为的追认；（4）谭干军作为相对人主观上为善意、无过错。综上所述，谭干军有充分的理由相信黄昌泰有权代理黄晓波转让X号房，黄晓波对黄昌泰转让X号房给谭干军自始应当知道和认可的，事后更是以其行为予以追认。因此黄昌泰将X号房转让给谭干军的行为合法有效，对黄晓波具有约束力，谭干军占有使用该房屋的行为有合法依据，不构成对黄晓波的侵权。至于谭干军的诉讼请求，由于黄昌泰出具的《承诺书》并不产生涉讼房屋物权变动的法律后果，X号房的所有权人登记在黄晓波名下，黄晓波依然是该房屋的所有人，谭干军要求确认该房归其所有，没有法律依据。因该房屋的银行按揭款尚未还清，在银行尚未解押前无法办理房产过户手续，而银行也没有参与本案诉讼，谭干军要求判令黄晓波、黄昌泰将该房的产权过户登记到其名下一项，涉及案外人的权益问题，不宜在本案中审理，谭干军可另案起诉。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。为了保护善意相对人的信赖利益和交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、第（三）项的规定，本院作出（2012）南市民一终字第1444号民事判决：一、撤销南宁市江南区人民法院（2011）江民一初字第1158号民事判决；二、确认上诉人谭干军与被上诉人黄昌泰买卖南宁市白沙大道X号X小区X栋X单元X号房的行为合法有效；三、驳回上诉人谭干军要求确认南宁市白沙大道X号X小区X栋X单元X号房归其所有的诉讼请求。一审案件受理费5050元，由谭干军负担1050元，由黄晓波、黄昌泰负担4000元。二审案件受理费5050元，由谭干军负担1050元，由黄晓波、黄昌泰负担4000元。黄晓波、黄昌泰申请再审称，一、二审法院程序违法。谭干军的上诉请求只有三项：（1）撤销南宁市江南区（2011）江民一初字第1158号民事判决书；（2）请求确认南宁市江南区白沙大道X号X小区X栋X单元X号房归谭干军所有；（3）案件诉讼费由黄昌泰、黄晓波承担。但二审法院却超出谭干军的诉讼请求，判决确认谭干军与黄昌泰买卖南宁市江南区白沙大道X号X小区X栋X单元X号房的行为合法有效。二、二审法院认定事实不清。申请人黄昌泰将南宁市江南区白沙大道X号X小区X栋X单元X号房卖给被申请人谭干军不属于表见代理。本案中黄昌泰将涉讼房屋卖给谭干军时尚未取得所有权证，根据《城市房地产管理法》第38条第6项的规定，黄昌泰将涉讼房屋转让给谭干军的行为属于无效法律行为。本案讼争房屋已向银行办理了抵押贷款，申请人黄昌泰将涉讼房屋转让给谭干军亦没有征求银行的意见，因此该转让行为也属无效行为。综上，请求再审撤销（2012）南市民一终字第1444号民事判决，维持（2011）江民一初字第1158号民事判决，案件所有诉讼费由谭干军承担。被申请人谭干军答辩称，本案黄昌泰与谭干军的房屋买卖行为合法有效，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持（2012）南市民一终字第1444号民事判决。本案的争议焦点是：一、黄昌泰将其女儿黄晓波的房屋转让给谭干军的行为性质是属于表见代理还是属于无权处分，其转让行为是否有效；二、谭干军要求法院将本案涉讼X号房判归其所有，并要求黄昌泰、黄晓波将涉讼房屋过户至其名下是否有事实与法律依据；三、二审判决是否违反法定程序。再审中，黄晓波、黄昌泰提交证据《贷款逾期催收通知书》，证明至今涉案房屋抵押在银行，银行贷款没有还清，涉讼房屋的转让行为无效。被申请人谭干军质证认为，对该证据的真实性无异议，申请人将涉讼房屋卖给谭干军后，谭干军一直以黄晓波的名义还贷，后因黄晓波将账户注销，并重新办理一个账户，致使谭干军无法继续还贷，因此拖欠银行还贷的行为系黄昌泰与黄晓波自身造成。本院认为，证据《贷款逾期催收通知书》虽然是真实的，但与本案涉讼房屋的买卖行为无关。谭干军对本院生效判决确认的事实无异议。黄晓波、黄昌泰对生效判决查明的“黄昌泰还拿黄晓波的身份证原件与谭干军一起到银行办理X号房贷款账号的变更手续”有异议，认为黄昌泰没有拿到黄晓波身份证原件，且银行贷款没有办理变更手续。本院认为，黄昌泰在本案二审、再审庭审中均已自认黄晓波向银行支付X号房银行贷款的账号与谭干军向银行支付X号房银行贷款的账号不一致，进行了变更。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条关于“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”的规定，黄昌泰、黄晓波关于黄昌泰没有拿黄晓波身份证原件与谭干军前往银行办理X号房银行贷款变更手续的主张，与其之前所作的陈述不一致，且没有相反证据足以推翻，故对本院原二审判决查明的该事实予以确认。据此，本院再审查明的事实与二审判决查明的事实一致。本院再审认为，一、关于申请再审人黄昌泰将其女儿黄晓波所有的X号房转让给谭干军的行为性质是属于表见代理还是属于无权处分，其转让行为是否有法律效力的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同自合同成立之时生效，是否办理物权登记，并不影响该不动产物权合同的效力。本案中，谭干军有理由相信黄昌泰出卖X号房得到了黄晓波的授权，黄昌泰的卖房行为已构成对黄晓波的表见代理。理由：（1）黄昌泰以黄晓波的名义卖房，并在卖房《承诺书》落款处签署黄昌泰与黄晓波的名字，同时，黄昌泰将X号房的《商品房买卖合同》等所有房屋购买凭证原件交给谭干军；（2）黄昌泰能持有黄晓波的身份证原件与谭干军一起到银行办理X号房贷款帐号的变更手续；（3）黄昌泰将X号房交给谭干军装修居住，至今已有九年之久，而且一直以来均由谭干军支付物业费、水电费等相关费用；（4）谭干军于2004年9月至2010年3月一直归还X号房的银行按揭款；（5）谭干军作为买房一方，其主观上为善意、无过错，更没有以合法形式掩盖非法目的。谭干军于2004年9月至2010年3月一直归还X号房的银行按揭款，黄晓波作为涉讼房屋的银行贷款按揭人对此不知情不符合常理，事后也未对此提出异议。综上，原二审认定“黄昌泰将X号房转让给谭干军的行为合法有效，对黄晓波具有约束力，谭干军占有使用该房屋的行为有合法依据，不构成对黄晓波的侵权”是正确的。二、关于谭干军要求确认本案涉讼房屋归其所有，并要求黄昌泰、黄晓波将涉讼房屋过户至其名下是否有事实与法律依据的问题。X号房的所有权人为黄晓波，黄昌泰签署《承诺书》后，在物权变更登记完成前，并不会产生涉讼房屋物权变动的法律后果，因此谭干军要求确认该X号房归其所有没有法律依据。同时，诉争的X号房的银行按揭贷款尚未还清，在解押前无法办理房产过户手续，且在贷款银行没有参加诉讼的情形下，谭干军要求黄昌泰、黄晓波将诉争的X号房的产权过户至其名下的请求，因涉及案外人的权益问题，不宜在本案中处理。综上，原二审判决“驳回谭干军要求确认南宁市白沙大道X号X小区X栋X单元X号房归其所有的诉讼请求”正确，本院予以维持。三、关于二审判决是否违反法定程序，超出谭干军诉讼请求作出判决的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，虽然物权是否登记，并不影响当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同的效力，但本案中，当事人达成有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同则是物权变动的原因与前提。结合本案案情，谭干军的诉讼请求是请求确认诉争的X号房归其所有，并要求将该诉争房屋过户至其名下，因谭干军是以黄昌泰向其转让X号房的行为合法有效作为支持其诉讼请求的理由，故对黄昌泰向谭干军转让X号房的行为是否有效进行确认是案件审理的必然要求。综上，本院二审在审查确认黄昌泰向谭干军转让X号房有效的前提下，在判决主文中确认“谭干军与黄昌泰买卖南宁市江南区白沙大道X号X小区X栋X单元X号房的行为有效”并无不当，实质上并未超出案件审理及当事人诉讼请求的范围。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2012）南市民一终字第1444号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 闭燕华代理审判员 曾 涛代理审判员 谭兴辉二〇一三年八月二十一日书 记 员 谢文静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。