（2013）杭富民初字第901号
裁判日期: 2013-08-21
公开日期: 2014-08-29
案件名称
刘金贤、潘水珍与杭州恒远房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘金贤,潘水珍,杭州恒远房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
浙江省富阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）杭富民初字第901号原告：刘金贤。原告：潘水珍。两原告委托代理人：金奋强、傅林祥，浙江立峰律师事务所律师。被告：杭州恒远房地产开发有限公司，组织机构代码：70429971-7，住所地：富阳市富春街道秦望路38-10号。法定代表人：沈文兰，董事长。委托代理人：曾荣晖，浙江天和天律师事务所律师。原告刘金贤、潘水珍诉被告杭州恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远房产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年5月27日立案受理后，由审判员戚利尧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金贤、潘水珍的委托代理人金奋强，被告恒远房产的委托代理人曾荣晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金贤、潘水珍起诉称：2009年1月21日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》【以下简称《合同》】1份，《合同》约定两原告向被告购买富阳市江滨西大道218号锦绣兰庭绣水居31号31-1室房屋。《合同》对房屋的价格进行了约定。《合同》第八条约定被告应当在2010年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的符合约定的商品房交付两原告使用。2009年1月27日，双方签订《补充合同》1份，变更房屋总价款为450万元整；约定如延期交房，从逾期之日起，每天按购房实际总价日千分之三支付违约金。但被告未能按期交房，两原告直到2012年9月26日，在被告通知刘金根于2012年9月28日起7个工作日内办理交房手续时才知晓可以交房。两原告认为，被告逾期交房行为系违约行为，侵害了两原告的合法权益。要求判令：1、被告支付逾期交房违约金人民币2351860.28元（按本金450万元，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2010年8月31日起计算至2012年9月27日止）；2、本案诉讼费有被告承担。两原告为支持其主张的事实在举证期限内，向本院提供下列证据材料：1、《合同》1份，证明两原告向被告购买位于富阳市江滨西大道218号锦绣兰庭绣水居31号31-1室房屋及约定被告应当在2010年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格符合合同约定的商品房交付两原告使用的事实。2、《补充协议》1份，证明双方变更商品房总价款为450万元，约定如延期交付房屋，从逾期之日起，每天按购房实际总价日千分之三支付违约金的事实。3、交房通知书1份，证明被告2012年9月26日通知刘金根于2012年9月28日办理交房手续的事实。被告恒远房产在法定答辩期间提交书面答辩状称：一、关于本案的基本事实。2009年1月21日，两原告与答辩人签订了《合同》，两原告向答辩人购买了坐落于富阳市江滨西大道218号锦绣兰庭绣水居31号31-1室的房屋，总价款为人民币580万元。《合同》载明：房屋交付期限为2010年8月30日前，如逾期交房的，出卖人（被告、下同）按日向买受人（两原告、下同）支付已交付房价款万分之一的违约金。后答辩人因交情于2009年1月27日与两原告签订了《补充合同》，变更房屋总价款为人民币450万元，并当即退回房款130万元。但因答辩人笔误（表示错误），将逾期交房违约金变更为购房实际总价的日千分之三，导致变更后的违约金数额竟系之前的三十倍，显失公平。而答辩人作为有优势地位的缔约方，若非笔误，既降价优惠，又明显加大自身责任，显然不符合常理。该房屋位于答辩人开发的锦绣兰庭项目的一期区块，早于2010年8月30日前便已建造完毕，且相关的绿化等设施亦已建造完成。但由于锦绣兰庭的一期项目位于鹿山新区，新区内的政府配套工程一直未能按政府设想的进程完成，尤其是道路不通，东边门不能进，管道不能对接铺设等，从而导致了答辩人开发的锦绣兰庭项目未能按期验收备案，并最终导致答辩人逾期交房。二、原告主张的违约金明显过高。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约超过造成的损失30%为标准适当减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七、第二十九条规定：当事人通过反诉或抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据最高人民法院（2004）民终字第125号民事判决书的审判精神，上述规定已经确定违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，即违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质；人民法院不能将违约金条款完全留待当事人约定，尤其是对数额过高的违约金条款更是如此；如果任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由予以支持，则无异于鼓励当事人通过不正当的方式取得暴利。合同自由并非绝对，需以合同正义予以规制，以防止违约金条款成为一方压榨另一方和获取暴利的工具。有鉴于此，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平与诚实信用原则，并使违约方从高额且不合理的违约金责任的束缚中解脱出来。答辩人认为，原告主张的违约金明显过高，应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准予以确定违约金数额，或者按照该房屋实际总价，参照同期同类银行贷款基准利率予以确定损失赔偿额。被告为支持其主张的事实在举证期限内，向本院提供2012年8月31日富阳日报（时政02版）1份，证明鹿山新区2号路是锦绣兰庭配套道路，2012年7月才开始动工，导致案涉房屋未能按时交付。两原告及被告提供的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：两原告提供的证据1，被告对证据的真实性没有异议，但认为导致被告逾期交房是政府行为造成。本院认为，被告对证据1的真实性及证明目的均未提出异议，证据1具有证明效力。证据2.被告对证据的真实性没有异议，但认为是被告笔误将违约金数额提高了30倍，不符合常理也显失公平。本院认为，被告未提供反驳证据证明其异议的成立，故证据2具有证明效力。证据3，被告无异议，本院认为具有证明效力。被告提供的证据，两原告对证据形式要件及证据本身的真实性没有异议，但对证据载明的内容有异议，认为该证据是媒体报道，内容的真实性有异议，应该由相关的职能部门出具，证据与本案没有关联性，不是因不可抗力的原因造成房屋延期交付。本院认为，《合同》约定案涉房屋的交付时间是2010年8月30日前，而证据载明鹿山新区2号路是2012年7月开始动工，被告并没有提供证据证明鹿山新区2号路原计划动工时间在2010年8月30日前，因此，该证据与本案缺乏关联性，不具有证明效力。本院经审理，认定如下事实：2009年1月21日，两原告与被告签订《合同》，约定买受人向出卖人购买富阳市江滨西大道218号锦绣兰庭绣水居31号31-1室住宅一套，总价款人民币580万元；《合同》第八条约定：出卖人应当在2010年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物、环保、行政部门因采取某项行政措施导致开发建设延期（最长不超过6个月）；《合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行……；2009年1月27日，原告刘金贤作为买受人代表与被告签订《补充合同》，约定变更商品房总价款为人民币450万元，并约定该房如延期交房，按逾期之日起，每天按购房实际总价日千分之三支付违约金。两原告支付全部购房款后，被告于2012年9月26日发出交房通知书，交房通知书载明自2012年9月28日起可正式办理交房手续。本院认为：两原告与被告签订的《合同》、《补充合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，两原告及被告均应全面履行《合同》、《补充合同》约定的义务。《补充合同》对《合同》约定的违约金计算方法进行了变更，应以《补充合同》的约定为准。被告未按《合同》约定，延期至2012年9月28日向两原告交付房屋，其行为构成违约，应承担《补充合同》约定的逾期交房的违约责任。两原告没有举证证明因被告逾期交房造成损失的具体数额，依照相关法律及司法解释的规定，本院酌情确定两原告因被告逾期交房造成的损失为已交购房款根据中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，超过两原告已交购房款根据中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息的30%即可视为违约金过高。故《补充合同》约定“按逾期之日起，每天按购房实际总价日千分之三支付违约金”显然过高，被告主张违约金约定过高，应按照逾期交付使用房屋期间按照该房屋实际总价，参照同期同类银行贷款基准利率确定损失赔偿额的抗辩意见，理由正当，本院予以采信。综上所述，两原告诉请的合理部分即【（4500000元×4.86%÷365天×50天＝29958.90元）＋（4500000元×5.10%÷365天×67天＝42127.40元）＋（4500000元×5.35%÷365天×45天＝29681.51元）＋（4500000元×5.60%÷365天×56天＝38663.01元）＋（4500000元×6.31%÷365天×92天＝71570.96元）＋（4500000元×6.56%÷365天×336天＝271745.75元）＋（4500000元×5.85%÷365天×28天＝20194.52元）＋（4500000元×5.60%÷365天×84天＝57994.52元）】×（1＋30%）＝561936.57×1.3＝730517.54元，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告杭州恒远房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告刘金贤、潘水珍逾期交房违约金人民币730517.54元；二、驳回原告刘金贤、潘水珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25615元，减半收取12807.50元，财产保全费5000元合计17807.50元，由原告刘金贤、潘水珍负担12276.50元，由被告杭州恒远房地产开发有限公司负担5531元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 戚利尧二〇一三年八月二十一日书记员 屠建峰 微信公众号“”