（2013）深中法房终字第1461-1473号
裁判日期: 2013-08-21
公开日期: 2015-11-20
案件名称
阮雪云、陈峰前与深圳市金晖房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1461-1473号上诉人（原审原告）：阮雪云等十三案业主（基本信息见附表）。被上诉人（原审被告）：深圳市万科南苑房地产开发在有限公司（原深圳市金晖房地产开发有限公司）。阮雪云等十三案上诉人因与被上诉人深圳市万科南苑房地产开发在有限公司（以下简称万科南苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第279-284、286-288、290-293号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明：万科南苑公司原名称为“深圳市南山金城房地产开发有限公司”，于2001年9月4日名称变更为“深圳市金晖房地产开发有限公司”。2001年左右，阮雪云等十三案当事人（买方）与深圳市南山金城房地产开发有限公司（卖方）签订了《南贸服装布料城认购书》，约定：买方向卖方认购位于深圳市南山区南新路与桃园路交汇处东北角XX市场第X层南贸服装布料城铺位，协议书还约定了付款方式及其它条款。2001年，阮雪云等十三案当事人（乙方）与深圳市南山金城房地产开发有限公司（甲方）签订了《南贸综合市场商铺反租合同》，双方就反租事宜达成如下协议：乙方认购甲方开发兴建的XX综合市场商铺（铺位的建筑面积详见附表），甲方为保障乙方投资利益，同意对乙方所认购上述物业采用反租的方式，租金为70元／平方米，反租期限为三年；上述商铺的反租租金每半年支付一次；反租期内，上述商铺的使用权归甲方所有，甲方可按自己的经营需要自由间隔和装修商铺，可自行经营或将该物业另行出租，所得之收益归甲方所有，乙方无权干涉；反租期满，甲方应无条件将上述商铺之使用权交还乙方，同时乙方不得以任何理由拒绝回收使用权。若乙方决定自己经营，甲方须在反租期满后将该商铺交还给乙方使用，若乙方愿意保持经营现状，则上述商铺的现有使用者另行与乙方签订租约，此后乙方与第三人所发生的任何纠纷，均与甲方无关；在本合同有效期内，经双方协商同意的，可提前终止本合同；未经双方同意，任何一方不得擅自解除或终止合同，否则视为违约，违约方需赔偿由此给对方所造成的一切损失；及其它条款。庭审中，当事人均认可涉案商铺一直由被告反租至2011年。2001年（288、290案系2000年签订），各案业主（买方）与深圳市南山金城房地产开发有限公司（卖方）签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（283、285、286、289、292案未提交该证据），约定买方购买XX综合市场铺位，用途为商业；卖方须于2001年5月1日（288、290案约定为2000年12月30日）前将本合同规定的房地产交付给买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；卖方向买方交付房地产时，应发出书面通知，并由买方签收，书面通知应包括实际交付建筑面积的内容，买方接到书面通知后，应及时对房地产进行验收，如有异议，应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼；本合同发生纠纷时，由买卖双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；除买卖双方另有约定的外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为本合同的组成部分，卖方应承担相应的义务；本合同的附表及附图均为合同内容之一部分，及其它条款。附表三“装修标准”未予明确；附表四载明，买卖双方约定屋顶使用权为共有，外墙使用权归开发商，乙方所购买的铺位只能经营服装。经查，2001年8月29日，XX综合市场在深圳市南山区建设局进行了建设工程竣工验收备案；涉案商铺均登记至阮雪云等业主名下。关于反租合同到期之后涉案商铺的交付情况。被告提交了《关于退还南贸综合市场租赁商铺的通知》，证明其已于2011年6月13日通知各案当事人，反租合同于2011年6月30日到期，被告决定不再续租，目前已停止使用和腾空商铺，具备还铺条件，被告决定提前还铺，并将依约支付未到期的全部租金，特通知业主尽快到被告处办理商铺交接手续和租金结算事宜。该通知的下方手写注明：1、经2011年6月21日业主代表与金晖公司协商，达成以下几条意见：（1）金晖公司承诺2011年6月21日现场到金晖公司的业主将于2011年6月30日之前一次性结清历史欠租（具体铺位略）；（2）其余已授权临委会但未到场的业主，金晖公司承诺将于2011年月日（原文如此）之前一次性结清历史欠租（具体铺位略）；业主代表签字：王传郊、王建山。阮雪云等业主确认收到上述通知，但认为双方在上述通知下方仅对被告历史欠租问题进行了协商和承诺，并未对交房达成一致意见。被告提交了《关于占用过道的承诺书》，证明部分业主已接受了商铺，并将商铺出租他人使用，涉案商铺具备正常的使用功能。阮雪云等业主表示对于《关于占用过道的承诺书》毫不知情，且该承诺未经阮雪云等业主同意，损害了业主利益。庭审中，阮雪云等业主均表示并未接收涉案商铺，并提交了照片等证据证明2011年7月1日和庭审之前涉案综合市场的状况，存在天花比较乱，电梯不能用，地面有破损等情况。阮雪云等业主表示对卷闸门里面的状况不清楚。被告对阮雪云等业主提交的上述照片的真实性不予认可。并表示，涉案商铺反租到期后，其没有使用涉案商铺，其通知阮雪云等业主来签收涉案商铺，但均未办理涉案商铺交接手续，包括现在已在经营使用的商铺也未办理交接手续。涉案商铺到期前，商铺是敞开式的，在交还商铺前，被告按照产权证上的方位将每个商铺作了间隔，每户均安装了卷闸门、独立电表，商铺内及走道均更换了地砖和天花，由于阮雪云等业主拒绝接收商铺的钥匙，被告将钥匙留存在市场的物业公司处。对于未收铺的原因，阮雪云等业主陈述曾于2010年10月12日向被告发函关于商铺到期后如何使用，但被告未回应。2011年3月3日业主又发出关于商谈商铺交接事宜的回复函，被告仍未回复；被告于2011年6月13日发出《关于退还南贸综合市场租赁商铺的通知》，阮雪云等业主不同意该通知内容，并于2011年6月去找被告退还商铺，但被告仅给钥匙，拒不对涉案商铺进行完善，阮雪云等业主均未接收商铺钥匙，至今未接收涉案商铺。阮雪云等业主认为，涉案商铺不能正常使用主要是指公共部分不能正常使用，包括1、两部垂直电梯，其中一部完全不能使用，另外一部还能使用，手扶电梯不能使用；2、中央空调不能使用，没有主机；3、消防设施、高压水管不能正常使用；4、天花、地面、外围窗户破损；5、走道公共照明、消防指示牌没有；6、被告没有提供水电、物管费等各项费用的结清证明；7、被告未提交租金完税证明，但在支付的租金当中被告有代扣税收；8、洗手间没有完善、楼梯走道口堵塞。对于阮雪云等业主所述的涉案市场存在的8个问题被告不予认可，认为涉案商铺的扶手电梯不能使用，垂直电梯需要维修才能使用，中央空调是被告安装的，不能使用；消防设备是有的，但没有办理年检，不清楚能否使用；天花、地面被告均更换了新的，但可能是被他人拆走了；照明灯、消防指示牌是全的；各项费用的结清单被告虽未提交，但被告未拖欠费用，各项费用均交至合同到期日即2011年6月30日；关于完税证明代理人不清楚；洗手间和楼道口可以正常使用。被告表示涉案市场有部分业主已接收商铺并实际经营。庭审中，阮雪云等业主明确该十三案案由为房屋租赁合同纠纷。阮雪云等业主明确其诉讼请求中“恢复商铺正常使用功能”系指涉案商铺可正常合法出租并收益，公共设备可以正常使用是指电梯能正常上下，消防设施能正常预警使用，天花、地面相应的公共部分没有破损，通往3楼的主要通道、消防通道保证畅通，提交相关结清费用的证明及完税证明，“交付”商铺是以被告发出书面通知及有严格的交付手续为标准。阮雪云等业主明确其主张的租金损失系参照反租合同和政府的指导租金价计算。双方当事人均确认涉案市场有7楼，涉案商铺位于3楼。被告认为租赁合同并未约定租赁合同届满后向原告返还的租赁物的标准，根据法律规定，被告应当按照合理使用后的租赁物的现状作为交还租赁物的标准；由于涉案商铺属于低档物业，所有用户不需要使用电梯和空调，因此被告是根据用户的需要停止使用电梯和空调。原审法院依法行使释明权，询问阮雪云等业主是否变更诉讼请求，各业主明确表示不变更。阮雪云等十三案业主一审诉讼请求：1、被告赔偿自2011年7月1日起至判决生效期间的租金损失（暂计至2012年3月30日，各案业主主张的租金损失金额详见附表，应计至被告恢复商铺正常使用功能并交付之日止）；2、被告承担各案诉讼费、公告费等费用。原审法院审理认为：阮雪云等十三案业主与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《南贸综合市场商铺反租合同》均为当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应遵守。该十三案系被告向各案业主出售涉案商铺后由其反租，阮雪云等业主与被告之间既存在房屋买卖合同关系，又存在房屋租赁合同关系，各案业主明确各案的案由为房屋租赁合同纠纷，故该各案的争议焦点在于反租合同到期后，被告向各案业主交付的涉案商铺是否符合租赁合同的约定。关于各案业主向被告出租涉案商铺时的状况。当事人签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》对于涉案商铺出售时的装修标准并未明确约定，对于涉案的南贸综合市场具备的公共配套设施也无约定。之后，包括涉案商铺在内的综合市场由被告以承租人的身份反租经营达十年。当事人签订的反租合同约定，反租期内被告可按自己的经营需要自由间隔和装修商铺，可自行经营或将该物业另行出租；反租期满，被告应无条件将上述商铺之使用权交还业主，同时业主不得以任何理由拒绝回收使用权。被告在反租期间，事实上对涉案商铺和涉案市场进行了装修，故涉案商铺和涉案市场较当事人签订买卖合同和第一份反租合同时已发生改变。在反租合同到期前，被告已通知各案业主收铺，各案业主拒绝接收涉案商铺的钥匙。庭审中，各案业主陈述其拒绝收铺系因为涉案商铺不能正常使用，主要是指涉案市场公共部分存在包括电梯、中央空调等不能正常使用等8个问题，被告则认为，租赁合同并未约定租赁合同届满后，被告向各案业主返还租赁物的标准，根据法律规定，被告应当按照合理使用后的租赁物的现状作为交还租赁物的标准。对此，该院认为，买卖合同和反租合同对涉案商铺的装修标准和涉案的南贸综合市场的公共配套设施并无约定，被告反租涉案商铺，对包括涉案商铺在内的南贸综合市场进行装修和添附，包括电梯、空调等设施，符合反租合同的约定，各案业主也未举证证明双方曾约定，被告在反租期满后，需确保其对涉案市场所做的装修和添附具备正常的使用功能。且反租合同亦约定反租期满，被告应无条件将上述商铺之使用权交还，各案业主不得以任何理由拒绝回收使用权。故原审认为，各案业主以涉案商铺不能正常使用为由拒绝收铺不符合合同约定，对于其主张租金损失的诉讼请求，该院不予支持。原审认为，各案业主购买涉案商铺后即反租给被告长达十年时间，在反租期满后，各案业主应共同协商对涉案商铺组成的涉案市场进行共同经营管理，包括对涉案市场的公用设施进行修缮、完善涉案市场的消防设施，以及与被告就涉案市场的经营资料进行交接等，以确保包括涉案商铺在内的涉案市场维持良好的经营状态。而被告作为涉案市场的开发商和长达十年的经营者和承租人，虽然反租合同并未约定其交还的商铺应具备的条件，但因涉案市场业主的自治管理组织并不能在反租合同到期后即刻成立并有效运作，根据诚信原则，被告仍应协调涉案市场的物业管理公司，确保其交还的涉案商铺和涉案市场能符合安全使用的基本要求，包括消防设施能正常使用、消防指引明确清晰、消防通道畅通等，以避免出现影响安全经营的事件出现。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回阮雪云等十三案业主的全部诉讼请求。案件受理费由阮雪云等十三案业主承担。（具体金额详见附表）一审判决宣告后，原审原告阮雪云等十三案业主不服，向本院提出上诉称：一、原审法院对事实认定有误。一审法院认为“原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》对于涉案商铺出售时的装修标准并未明确约定，对于涉案的南贸综合市场具备的公共配套设施也无约定”。该认定与事实不符。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条：“除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为本合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。”虽然双方并未另外单独约定，但由于售楼广告、售楼书是本合同的组成部分，而在涉案商铺的宣传彩页中，商铺的装修标准及公共配套设施都已对中央空调、电梯、地砖等进行了明确约定，故“对于涉案商铺出售时的装修标准并未明确约定”是错误的。现一审法院对此予以忽略，反而将上述本应由被上诉人配套的公共设施及装修视为被上诉人对涉案商铺及涉案市场进行的添附，该认定事实与客观合同约定、交易惯例严重不符，直接缩小了对被上诉人返还租赁物范围、标准的认定：即原本不存在而后来添附的公共设施及装修可以无需纳入返还标准。无疑，这实际上侵犯了上述人的合法商业利益。二、租赁物的返还标准虽未明确约定，但在法律无明确规定或双方无约定的情况下，应依照交易习惯处理的法律原则，涉案商铺起码应具备正常的使用功能。原审法院认为被上诉人应依诚信原则，协调涉案市场的物业管理公司，确保其交还的涉案商铺和涉案市场能符合安全使用的基本要求。虽然一审法院未依法将上述要求认定为被上诉人的义务，但同时也表明了涉案商铺确实并不具备安全使用的基本要求。依据前述法律原则，在涉案商铺不具备正常使用功能时，不符合租赁物的返还标准。况且，安全使用和正常使用是两个不同的概念，商铺的使用不但要达到基本的安全标准，也必须达到通常要求的配套设施正常满足商铺使用目的的标准，而一审法院对此予以忽略。三、返还的租赁物状态不符合按租赁物性质所使用后的一般正常状态。一审法院认为被上诉人应按照合理使用后的租赁物的现状作为交还租赁物的标准。上诉人亦深以为然。但原审法院的认定却明显违背了一般普通人对合理使用的理解：被上诉人经营涉案商铺和涉案市场后，现在存在着电梯不能正常运行，空调不能正常使用、消防安全隐患严重等等8大问题，这些问题的出现已经充分说明了使用是明显不能正常的，严重侵犯了上诉人的财产权益。涉案商铺及涉案市场的现有状态，明显不符合按照租赁物性质所使用后正常的状态。在这种情况下，上诉人怎么来进行接收？上诉人认为，只有达到满足一般正常使用要求的状态才构成接收的基础，否则，则是被上诉人对上诉人权利的侵害，过错在先，理应对上诉人因此而拒绝接收产生的经济损失进行赔偿。四、涉案商铺及涉案市场的性质决定了被上诉人有义务保持其正常使用功能。原审法院已认定涉案商铺属售后返租商铺。售后返租是被上诉人促进商铺销售的手段，被上诉人通过预售并配套返租，直接导致业主在购买商铺后，实际上从未进行过实质管理，一直都是由被上诉人全权负责经营。即被上诉人在返租期间实际充当着业主的角色，负责涉案商铺及涉案市场的全面管理。现在被上诉人在返租期满后将返租期内明显未尽妥善管理职责的已千疮百孔的涉案商铺交还给上诉人，上诉人当然有理由拒绝接收。诚然，返租期长达十年，各项设施及装修至今有所陈旧，也属情有可原。若仅限于此，上诉人尚可接受，但十年时间，涉案商铺及涉案市场已不具备正常使用功能，不免让人质疑；被上诉人在返租期内滥用了业主的权利（返租期内被上诉人实质上即充当业主角色），或未尽妥善义务予以管理。无论什么原因导致该种结果，被上诉人皆应承担涉案商铺及涉案市场恢复正常使用功能的责任，而不应该将自己的责任转嫁上诉人承担。五、一审法院以返租合同约定的“不得以任何理由拒绝回收使用权”为由驳回上诉人的诉讼请求，严重违反合同法上的公平原则。该条款明显排除了上诉人的合法权利，根据合同法规定，应属于无效条款。一审法院却以一个无效条款作为依据，驳回上诉人的诉讼请求，实难理解。而且，按照一审法院这样的审判逻辑，则无论被上诉人对本案商铺怎么侵权，上诉人都应该不带任何异议的予以接收，很显然这是极为荒谬的。回收的前提当然是满足商铺的基本使用目的。否则，上诉人接收回来做什么呢？交易的目的怎么实现？综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判被上诉人赔偿2011年7月1日起至判决生效期间的租金损失（应计至被上诉人恢复商铺正常使用功能并交付之日止）；2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼、公告费用。被上诉人万科南苑二审答辩称：一、双方签订的《反租合同》履行期限届满终止。《反租合同》约定：被上诉人承租上诉人商铺，租期十年，至2011年7月1日终止。租赁期内，被上诉人可按经营需要自由间隔和装修商铺，租赁期满，“甲方（被告）应无条件将上述商铺之使用权交还乙方（原告），同时乙方不得以任何理由拒绝回收使用权。”租赁合同对租赁房屋的维修义务未作出特别约定。被上诉人在租赁期满前，决定不再续租，提前于2011年6月13日书面告知原告，要求出租人接收房屋，并承诺支付租赁期限内的全部租金。出租人接到通知后，仅仅对被上诉人拖欠租金提出异议。经过协商，确认被上诉人应当在租赁期满之前付清历史欠租。在被上诉人付清租金后，部分出租人又提出按照新房标准交房。被上诉人不能接受其无理要求，客观上也无法做到。被上诉人已经作出让步，在义务范围之外，将不同业主的房屋按照图纸进行间隔、安装分户电表和卷闸门，更新天花、地砖等。扶手电梯、空调因大部分经营者反对使用，长期闲置，目前不能使用。如果使用，确实需要维修、更换。在租赁合同未特别约定维修义务人的情形下，根据法律规定，应当由出租人承担租赁房屋的维修义务。出租人要求出租人承担电梯、空调等维修义务，没有合同依据和法律依据。部分业主就公共设施的维修争议，向承租人提出诉讼请求，缺乏事实与法律依据，没有先例。二、涉案商铺能够正常使用。南贸市场大部分商铺目前都在经营，三楼也有部分商铺在经营。包括一审原告江虹已经接收房屋，将房屋出租他人使用。充分证明了租赁房屋具备正常使用功能。被上诉人在租赁期满后，未再占有、使用租赁房屋，被上诉人交付程赁物，部分出租人违约拒绝接收，此后租赁房屋空置，与被上诉人无关，被上诉人不应承担租赁合同期满后租赁物空置的租金损失。原审判决驳回原告诉讼请求完全正确。经二审查明，本院对原审查明认定的案件事实予以确认，当事人对原审判决已查明的案件事实亦无异议。另查明：2012年10月24日，经深圳市市场监督管理局核准，“深圳市金晖房地产开发有限公司”名称变更为“深圳市万科南苑房地产开发有限公司”。本院认为，经原审法院依法释明，阮雪云等十三案上诉人均明确其起诉案由为“房屋租赁合同纠纷”，且表示不变更诉讼请求。故本院确定该各案案由为房屋租赁合同纠纷。各上诉人与被上诉人订立的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，包括售楼广告、售楼书等，因与本案所认定的法律关系不同，均不作为该各案裁决的依据。各上诉人与被上诉人签订的《XX综合市场商铺反租合同》，是各方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律及行政法规的禁止性规定，且前述合同均于2011年6月30日履行完毕，故原审判决认定前述《XX综合市场商铺反租合同》为有效合同正确，本院对此确认。各上诉人关于《XX综合市场商铺反租合同》第七条的约定排除上诉人合法权利，应当属于无效条款的上诉理由缺乏事实和法律依据，且各上诉人在长达十多年的反租合同履行过程中，从未就该合同条款的效力提出过异议，故本院对各上诉人该上诉理由不予采纳。根据《XX综合市场商铺反租合同》第七条的约定，反租期满，被上诉人应无条件将上述商铺之使用权交还，各上诉人不得以任何理由拒绝回收使用权。故被上诉人在2011年6月13日通知各上诉人办理商铺交接手续和租金结算事宜符合合同约定。而各方当事人在订立的《XX综合市场商铺反租合同》中，就商铺的交还条件和标准并无约定，故各上诉人以被上诉人未对商铺作恢复性处理，致使商铺无法交接使用为由，请求被上诉人赔偿相应的租金损失缺乏事实依据，对其上诉请求本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决适当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由各案上诉人自行负担（详见附表）。本判决为终审判决。审判长 许 保 疆审判员 柯 云 宗审判员 陈 明 亮二〇一三年八月二十一日书记员 王丹妮（兼）附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。