（2013）鼓民初字第1168号
裁判日期: 2013-08-21
公开日期: 2014-01-28
案件名称
原告康春丽与被告南京凯丽商业管理有限公司合同纠纷民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
康春丽,南京凯丽商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第1168号原告康春丽，女，汉族，1987年2月。被告南京凯丽商业管理有限公司，住所地在南京市鼓楼区湖北路68号。法定代表人王世生，职务董事长。委托代理人陈辉、王波，江苏苏砝律师事务所律师。原告康春丽与被告南京凯丽商业管理有限公司（以下简称凯丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康春丽，被告凯丽公司的委托代理人陈辉、王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康春丽诉称，2011年12月8日，原被告双方签订了一份《南京凯丽服饰港商铺租赁合同》，约定被告将座落于南京市鼓楼区湖北路68号负一层129号商铺（以下简称诉争商铺）出租给原告从事商业经营活动，租赁期限从2011年12月8日至2013年2月28日止，商铺及设施使用费（包括物业管理费）共计15000元，按半年度一次性向被告交纳。合同签订后，原告于2011年12月8日向被告支付租金7500元、保证金5000元和服务费250元。2012年2月3日，鼓楼区公安消防大队出具《公安行政处罚决定书》，责令被告对鼓楼区湖北路68号负一层商场停止营业。由于被告因消防不合格被迫停止营业，给原告造成了巨大损失，故原告诉至法院，请求解除双方签订的《南京凯丽服饰港商铺租赁合同》，判令被告返还租金、保证金、服务费共计12750元，支付违约金4500元，并承担本案诉讼费。被告凯丽公司辩称，原告未经被告同意，无正当理由擅自关门歇业至今，其行为违反合同的约定，且被告多次向原告发出书面警告及整改通知，原告视而不见，给商场和其他正常经营的业主造成极其恶劣的影响。原告违反租赁合同第九条第九项的约定，其缴纳的租金、保证金等费用不予退还。被告在商场营业期间内已取得合法有效的消防验收合格证，原告因此主张被告根本违约，无事实和法律依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年3月26日，南京摩闳商业管理有限公司（出租方，也是该场所的所有权人）与南京名泰旅店有限公司（承租方）、王世生（担保方）签订房屋租赁合同，约定出租方将南京市湖北路68号天狮百盛地下层房屋出租给承租方作为经营服饰市场使用。2011年11月15日，被告凯丽公司注册成立，其对天狮百盛地下负一层房屋进行管理和重新装修，并以“凯丽服饰港”名义经营并对外出租。2011年12月8日，原被告双方签订《商铺租赁合同》及附件，约定由原告康春丽（乙方）租赁被告凯丽公司（甲方）坐落于南京市湖北路68号负一层129号商铺，租赁期限为2011年12月8日至2013年2月28日。甲方出租给乙方商铺及设施使用费，共计15000元，乙方在签订合同时，按半年度一次性向甲方交纳。签订本合同时，乙方须向甲方交纳保证金5000元，乙方有违反甲方指定的管理制度且拒不接受甲方处理等情况，甲方有权从乙方保证金内先行支付相应的金额，保证金不足的部分，乙方须在处罚之日起三日内向甲方补齐，否则按乙方违约处理；乙方有违约行为等，甲方所收乙方保证金不予退还；乙方未出现违反本合同第五条第二项规定，并从本合同终止之日起满六个月内未出现出售商品投诉或其他遗留问题，甲方将保证金凭收据无息退还乙方。乙方必须按本商城规定的营业时间经营，不得迟到早到，未经同意不得随意停业营业，擅自停业关门处以200元／天的处罚（保证金中扣除）。在合同有效期内，甲方非不可抗力因素或乙方违约，未经乙方同意，甲方单方要求提前终止合同，甲方须承担违约金，违约金的数额为乙方月租金的三倍和乙方合同总额违约罚金，同时退还乙方已交纳的物业费、广告费、保证金。本合同相关通知须书面签收或挂号信、特快专递方式寄出；一方有证据证明该通知已按本合同载明的通讯地址寄出的，则经过合理的邮递期限后视为合同他方收到该通知；通讯地址的变更需以书面形式通知合同他方，否则不产生变更效力。合同签订当日，原告实际向被告支付租金7500元，保证金5000元，服务费及垃圾费250元。2012年2月18日，被告告知原告等经营者一份《补充协议》，载明：本商场于2月29日正式开业，以前的试营业期间均不算房租，不计合同期限内，从2月29日开始执行合同，依然享受2个月的免租政策，本商场营业时间为10点至22点，早上不得迟于10点30分，晚上不得早于21点30分，无故旷工关门每天扣款200元，请大家要执行企业的纪律。自2012年2月29日服饰港开业后，原被告双方约定的免租期为6个月，从2012年9月1日起开始计算房租。2013年3月起，被告经营的“凯丽服饰港”停止营业。另查明：2003年4月7日南京市公安消防局作出《关于天狮百盛商厦消防验收合格的意见》，认为天狮百盛商厦（地上5层，地下2层、总建筑面积18000平方米）工程建设基本符合原设计和消防审核意见的要求，消防验收合格；2011年1月17日中国人民武装警察部队南京市消防支队防火处，在上述意见书盖章，并注明“经检查合格”。2011年11月15日被告取得企业法人营业执照，一般经营项目为“商业企业管理服务，场地租赁，物业管理”。2012年2月因被告作为商场经营者未经消防安全检查擅自投入营业，南京市鼓楼区公安消防大队对被告作出行政处罚决定书，责令被告停止位于南京市鼓楼区湖北路68号负一层的商场营业，并处罚款30000元。同年10月25日，凯丽服饰港部分经营业主代表与凯丽公司在南京市鼓楼区公安分局湖南路派出所就消防问题等进行调解，未达成一致意见。2012年11月26日，被告取得所在经营场所的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。上述事实，有双方当事人陈述、《商铺租赁合同》、《公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》、《消防验收合格的意见》、营业执照、收据、《补充协议》以及本院开庭笔录予以证实。本院认为，原告康春丽与被告凯丽公司签订的《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，并未违反相关的法律法规，应合法有效。合同签订后，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原被告双方约定的租赁期限为自2011年12月8日至2013年2月28日止。2012年2月29日服饰港正式开业，开业后原被告双方约定了六个月的免租期，2013年3月服饰港停止营业。租金应从2012年9月计算至2013年2月止。原告实际已向被告支付租金7500元，与租金计算期限内的应支付租金相同。原告自2012年10月起不在“凯丽服饰港”经营，是对其经营权的处分，不必然导致租金的返还，故对原告要求被告返还租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。“凯丽服饰港”的消防问题并没有导致原告无法实现合同目的。南京市公安消防局2003年4月7日作出的《关于天狮百盛商厦消防验收合格的意见》，可以看出天狮百盛商厦（包括被告经营的场所）是符合设计和消防审核意见的要求，消防验收合格，并没有违反《中华人民共和国消防法》关于房屋使用的强制性规定。之后，被告经营“凯丽服饰港”即天狮百盛商厦负一层，对该场所进行了重新装修，其消防工程需要进一步完善、整改，并需要消防部门验收。被告在2012年2月29日正式开业时，虽并未经消防部门安全检查，但并不必然导致原告不能正常营业，况且，2012年11月26日被告取得了消防安全检查合格证。庭审中，原告未能证明因经营场所的消防问题影响其正常营业，进而无法实现合同目的事实，故天狮百盛商厦负一层经营场所的消防问题并没有达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的条件，因此原告要求被告解除合同、返还服务费并支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告与被告签订的商铺租赁合同，是格式合同，该合同中的条款约定“乙方必须按本商城规定的营业时间经营，不得迟到早到，未经同意不得随意停业营业，擅自停业关门处以200元／天的罚处（保证金中扣除）”，并约定“擅自停业的，甲方可以解除合同，乙方已交付的租金、保证金等费用不予退还”，上述约定是对合同平等主体的另一方相关权利的限制、剥夺，加重原告的责任，排除原告的权利。原告作为承租方，向被告支付租金后，可以根据自己的意愿自主经营，被告利用租赁合同中的格式条款对原告的权利进行限制、排除是无效的。因此被告主张原告停业构成违约，对已交付保证金不应退还的抗辩理由不成立。对于原告要求被告退还保证金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告南京凯丽商业管理有限公司于本判决生效起十日内退还原告康春丽保证金5000元。二、驳回原告康春丽的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由原告负担180元，被告负担60元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为033401059040001276）。审 判 长 吴 刚代理审判员 张 智人民陪审员 王乐凡二〇一三年八月二十一日见习书记员 赵 捷 来源：百度搜索“”