（2013）防市民再字第4号

裁判日期: 2013-08-21

公开日期: 2014-10-31

案件名称

申诉人何佳阳与被申诉人杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华、杨忠英房屋买卖合同纠纷案民事判决书

法院

广西壮族自治区防城港市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区防城港市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

何佳阳,杨中玉,杨玛莉,杨小容,杨小林,杨小利,杨凯华,杨忠英,广西壮族自治区人民检察院

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《中华人民共和国继承法》：第十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区防城港市中级人民法院民事判决书（2013）防市民再字第4号抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：何佳阳，女，1969年8月30日出生，现住南宁市××号。委托代理人：邓家志，广西九宇律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨中玉，男，1945年11月18日出生，现住钦州市××西大街××号。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨玛莉，女，1948年11月26日出生，现住北海市海城区××室。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨小容，男，1957年10月19日生，现住钦州市××××号。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨小林，男，1959年10月23日生，现住南宁市××区××号。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨小利，男，1963年9月8日出生，现住钦州市××号。以上被申诉人共同委托代理人：刘源源，广西海湾律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨凯华，男，1962年6月24日出生，现住南宁市××号。委托代理人：张宇杰，九宇律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨忠英，女，1955年11月28日生，现住钦州市钦南区××大道××单××房。委托代理人：秦玉云，九宇律师事务所律师。申诉人何佳阳因与被申诉人杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华、杨忠英房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）防市民一终字第15号民事判决，向检察院机关申诉，广西壮族自治区人民检察院于2012年12月24日作出桂检民抗（2012）125号民事抗诉书，向广西壮族自治区高级人民法院提出抗诉，广西壮族自治区人民人民法院于2013年3月4日作出（2013）桂民抗字第78号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。防城港市人民检察院指派检察员刘永文出庭，申诉人何佳阳的委托代理人邓家志，被申诉人杨中玉、杨小容及杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利的共同委托代理人刘源源，被申诉人杨忠英的委托代理人秦玉云、被申诉人杨凯华的委托代理人张宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年1月25日，一审原告杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利起诉至钦州市钦南区人民法院称，原告杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利五人是杨培元与汪章珠的亲生儿女。汪章珠于1969年去世后，杨培元与王翠珍于1971年底再婚。王翠珍与杨培元再婚时带来原告杨凯华（系王翠珍与前夫所生）。杨培元与王翠珍结婚后，与原告杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华一起共同生活。1996年12月30日，因房改政策，杨培元购买了位于钦州市新兴街19号钦州市委老干部局的公有住房一套。杨培元在没有来得及办理房屋所有权证的情况下，于1997年3月7日去世。该房改房的所有权证便办理在王翠珍的名下并一直由其居住。2004年6月22日，王翠珍未经原告同意，私自与被告何佳阳签订了《房地产买卖契约》，将该房屋擅自转让给被告何佳阳。王翠珍于2004年7月4日去世。2010年1月12日，原告到钦州市房产部门查询获知该房屋已于2004年6月22日被王翠珍转让，且办理过户登记在被告何佳阳的名下。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：一、判决确认被告何佳阳与王翠珍的《房地产买卖契约》无效；二、判决被告承担本案的诉讼费用。钦州市钦南区人民法院立案受理后，因该案的当事人之一杨小利是钦州市中级人民法院领导成员，为避免当事人对案件审判的公正性产生怀疑，钦州市中级人民法院向广西壮族自治区高级人民法院请求指定其他法院管辖，该案由广西高级人民法院指定防城港市防城区人民法院管辖，防城区人民法院于2011年1月20日立案受理后，公开开庭审理了本案，同时在诉讼过程中依法追加杨凯华、杨忠英为本案原告。原告杨凯华、杨忠英提供书面材料称：一、对法院庭审中查明的证据真实性无异议，它恰恰证明了所争议的位于钦州市新兴街19号的房子属于原告母亲王翠珍个人合法拥有的财产。二、王翠珍将其所拥有的合法财产卖给本案被告何佳阳是依法处分自己合法财产的行为，意思表示真实，应受法律保护。三、被告何佳阳支付相应对价，取得了房屋产权所有证，依法取得了钦州市新兴街19号的房屋所有权。综上所述，诉争之房屋买卖合法，为被告何佳阳所有。一审被告何佳阳辩称：一、本案诉讼标的不是遗产，是合法的处理财产，原告继承诉争之房屋没有法律依据；二、原告请求已超过诉讼时效；三、现有证据表明，除原告杨小利有继承关系，其余原告与本案无关；四、被告何佳阳出租房屋是其权利，原告无权共同共有，应驳回原告诉讼请求；五、被告签订的“房地产买卖契约”和“房屋租赁合同”两个合同经过层层审批，合法有效。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。防城区人民法院一审查明，杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利五人是杨培元与汪章珠的婚生儿女。汪章珠于1969年去世后，王翠珍于1971年底携未成年儿子杨凯华与杨培元再婚，与杨培元及杨小容、杨小林、杨小利一起共同居住生活在钦州市新兴街19号（以下简称新兴街19号）房屋。杨培元离休前系原钦州地区财办副主任，离休后享受厅级政治生活待遇，其居住的新兴街19号系厅级离休干部住宅楼。后杨培元参加房改，1993年12月第一次交款，1996年12月31日补交款17806.78元给钦州市委老干局，购买新兴街19号房屋的公有住房一套，后返还购房款2244.39元由王翠珍领取。该房屋是砖混结构，总建筑面积90.08平方米。杨培元交款后，尚未办理房屋产权过户登记手续，便于1997年3月7日去世。同年4月8日，钦州市委老干局给钦州市房管所出函，请钦州市房管所给予杨培元的遗孀王翠珍办理房产证等相关手续。后该房屋的所有权证登记于王翠珍的名下并一直由其居住。2004年4月20日，王翠珍向钦州市老干局提出申请，以其急需用钱治病为由，请求钦州市老干局同意其将房屋转让给李家罗女士。2004年5月13日，钦州市老干局同意其转卖房屋。2004年6月22日，王翠珍与何佳阳签订了《房地产买卖契约》，将新兴街19号房屋以45000元价格转让给何佳阳。2004年7月4日，王翠珍死亡。2004年7月5日，何佳阳取得新兴街19号“钦房权证钦城区字第980250**号”的房屋产权证。另查明，杨凯华与何佳阳结婚后，与王翠珍、杨培元共同居住在新兴街19号房屋。杨凯华与何佳阳于2004年4月7日离婚。2010年1月12日，杨中玉等人到钦州市房产部门查询该诉争房屋时，发现王翠珍已将该房屋于2004年6月22日转让给何佳阳，且已办理产权过户转让登记手续。防城区人民法院一审认为：关于新兴街19号房屋是属于杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华与王翠珍的共同财产或是王翠珍个人所有的财产的问题。讼争房屋，是钦州市厅级离休干部的住宅楼。杨培元作为享受厅级待遇的干部，该屋由其居住使用。杨培元与王翠珍于1971年再婚后，共同居住生活在此屋。1993年，杨培元按照房改政策参加了房改。先后于1993年12月、1996年12月两次交清讼争房屋的购房款，但还未取得该房屋产权证，杨培元便于1997年3月7日去世。而后，王翠珍在同年4月8日把该房屋登记在其名下。购置该房屋，是在杨培元与王翠珍共同生活期间。因此，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第一项之规定，诉争房屋应认定为杨培元和王翠珍的共同财产，属夫妻共同所有。杨培元死后，王翠珍作为其配偶，杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利作为其子女，依法对杨培元的遗产享有继承权。杨凯华在其母亲王翠珍与杨培元再婚后，随其母与杨培元一起共同居住生活，双方形成抚养关系，与杨培元之间已形成拟制血亲的继父子关系。因此，杨培元死后，杨凯华对杨培元的遗产也享有继承权。杨忠英在名义上虽然与杨培元存在继父女关系，但双方之间没有形成扶养关系。因此，杨忠英对杨培元的遗产依法不享有继承的权利。由于杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华与王翠珍没有对该诉争房屋分割，因此，该诉争房屋属杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华与王翠珍共同共有。关于王翠珍与何佳阳签订的《房地产买卖契约》是否有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。王翠珍明知讼争的房屋是其与杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华共同共有，但王翠珍未经上述共有人的同意，擅自与何佳阳签订《房地产买卖契约》，把共同共有的房屋转给何佳阳，违反相关法律规定，属无权处分。而何佳阳作为杨凯华的原配偶，曾与杨培元、王翠珍、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华一直居住生活在讼争房屋，在与王翠珍签订《房地产买卖契约》时，应当知道该房屋属杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华与王翠珍共同所有。但没有征得上述共有人的同意，以明显不合理的价格购置该房屋，不属于善意取得。其双方的买卖行为，违反了《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四项之规定。因此，何佳阳与王翠珍签订的《房地产买卖契约》无效。杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利主张何佳阳与王翠珍签订的《房地产买卖契约》无效，依法有据，一审法院予以支持。何佳阳抗辩称：诉争房屋是在杨培元去世后，由王翠珍个人购买，属王翠珍个人财产。王翠珍处分该房屋，是行使合法正当权利，因而其与王翠珍签订的《房地产买卖契约》合法有效。该抗辩主张与事实不符，依法无据，一审法院不予支持。关于杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利主张是否超过诉讼时效的问题。何佳阳与王翠珍签订《房地产买卖契约》后，虽办理了房产登记。但杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利等自2010年1月12日到钦州市房产部门查询时，才得知王翠珍已将该房屋转让给何佳阳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，杨中玉等人起诉时没有超过2年的诉讼时效。何佳阳主张其诉讼已超过诉讼时效，依法无据，一审法院不予支持。防城区人民法院作出了（2011）防民初字第53号民事判决：王翠珍与被告何佳阳签订的转卖钦州市新兴街19号房屋的《房地产买卖契约》无效。案件受理费100元，由被告何佳阳负担。何佳阳不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误，导致判决错误。老干部局出售的是公有住房，根据钦州市老干局有关老干部已去世的遗孀参加房改的政策，王翠珍符合购买条件，因此，诉争房屋系因王翠珍自身的人身关系，即作为老干部遗孀进行购买。故该房屋完全属于王翠珍个人所有，没有任何其他人的份额。二、错误适用有关诉讼时效的规定。从2004年7月王翠珍过世，该房屋一直由何佳阳占有居住，2005年其另外购房起，讼争房屋仍由其出租、收益。被上诉人多数都在钦州，房屋被他人占有七年而不知道，显然不符合常理。故本案已过诉讼时效。诉请二审法院撤销防城区人民法院（2011）防民初字第53号判决，依法改判，确认王翠珍与何佳阳《房地产买卖契约》有效。杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，上诉人何佳阳的上诉请求，没有事实和法律依据。因此，请求驳回上诉，维持原判。杨忠英答辩称，上诉人何佳阳的上诉请求有事实和法律依据，请求予以支持。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院二审认为，本案争议的焦点是：一、王翠珍与何佳阳签订的房屋买卖契约是否有效；二、被上诉人提起本案诉讼是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点。本案诉争的位于钦州市新兴街19号的房屋，是杨培元与王翠珍夫妻关系存续期间按照房改政策先后于1993年12月和1996年12月31日出资购买，虽然该房屋在杨培元死亡后，才办理房屋所有权证书，并登记在王翠珍名下。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第一项规定，夫妻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。因此，诉争房屋应认定为杨培元和王翠珍的夫妻共同财产。杨培元死亡后，属于杨培元的份额，根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，应由其配偶、子女父母继承，即由王翠珍及杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华等人依法继承。王翠珍及杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华对该房屋形成按份共有关系。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，王翠珍未经上述共有人的同意，擅自与上诉人何佳阳签订《房地产买卖契约》，把共有的房屋转让给上诉人何佳阳，违反上述法律规定，属无权处分行为。一审判决认定《房地产买卖契约》无效并无不当，二审予以支持。同时，上诉人何佳阳作为被上诉人杨凯华的原配偶，曾与杨培元、王翠珍、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华一直居住在讼争房屋，在与王翠珍签订《房地产买卖契约》时，应当知道该房屋属王翠珍与被上诉人杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华共有。但王翠珍与何佳阳没有征得上述被上诉人的同意，试图在隐瞒其他共有人的情况下转让讼争房屋，不属于善意取得。因此，上诉人何佳阳主张《房地产买卖契约》有效，理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。由于上诉人何佳阳与王翠珍签订《房地产买卖契约》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”以及第五十八条“无效的合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，上诉人何佳阳虽办理了房产过户登记，但基于取得讼争房屋的合同无效，无效合同自始无效，不产生物权变动的法律效力，上诉人何佳阳取得讼争房屋没有合法依据，应将讼争房屋返还给被上诉人。同时，物权是绝对权，权利人基于物权可以随时主张权利。因此，被上诉人的起诉，不适用诉讼时效的规定。上诉人主张本案诉讼已超过诉讼时效，依法无据，本院不予支持。本院作出（2012）防市民一终字第15号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人何佳阳负担。广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，防城港市中级人民法院（2012）防市民一终字第15号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律错误。理由是：讼争的位于钦州市新兴街19号的房屋，是王翠珍个人财产。杨元培去世后，此时王翠珍作为老干部的遗孀，依据新的政策“老干部的已去世的遗孀也有购买权”，符合购买条件。王翠珍以自身的人身关系（老干部遗孀）进行购买，具有人身专属性，是一个新的房改房的买卖关系。1997年4月8日，钦州市老干局向市房管所出示的公函“市房管所，根据有关老干部已去世的遗孀参加房改的政策，我局现办理出售公有住房，老干部的遗孀王翠珍购买现有住房，请给予办理房产证等有关手续，这一证据充分证明以下事实：1、老干部局出售的是公有住房，而非杨培元的房屋转移；2、王翠珍为老干部的遗孀。符合购买条件；3、王翠珍以自身的人身关系（老干部遗孀）进行购买。由于该房屋仅属于王翠珍个人所有，无杨元培份额，因而不是杨元培的遗产。由于该房屋仅属于王翠珍个人所有，王翠珍有权根据自己意愿处分个人财产。王翠珍经过老干局的同意，与何佳阳签订《房地产买卖契约》，将自有房屋转让给何佳阳，双方自愿，且没有违反法律规定，是有效的。讼争房屋的房产证所有人是登记为王翠珍一人，2004年何佳阳与王翠珍签订《房地产买卖契约》后，支付了合理对价，并已过户，而且入住了6年，杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华等人一直没有提出异议，直到2010年才起诉主张《房地产买卖契约》无效，有违常理。本院再审过程中，何佳阳称，一、原判决认定的基本事实错误，故意歪曲关键的事实节点。依政策杨培元虽有购房意愿，并且交纳了房款，但整个交易过程还没完成，杨元培于1997年3月7日去逝。杨元培去世后，理所当然房屋的交易终止，出售房屋的单位因欠房款而与杨元培的继承人形成债务关系；如果杨元培的继承人符合购房条件且与出售房屋的单位重新达成房屋买卖协议，则形成新的合同关系。本案中显然是正在履行的房屋买卖合同中止，但依据新的政策：已去世老干部的遗孀也有购买权，此时王翠珍以自身的人身关系买房，完全是一个新的买卖关系。二审认定何佳阳、杨凯华与杨培元、王翠珍、杨小容、杨小林、杨小利一直居住在讼争的房屋里，没有事实依据；原判为支持被申诉人的诉讼请求，以确定何佳阳不是善意的第三人，背离最基本的认知。二、申诉人合法取得产权且进行了登记。申诉人作为房屋转让的受让人只需核实出让房屋是否归出让人所有，是否附加有担保物权（抵押等）、是否登记有共有人、共有人是否同意转让等表面证据，本案涉案的房屋登记为王翠珍所有，没有附设抵押也没有共有人，申诉人支付了对价，又经过行政审查登记，无论是形式要件或实质要件均全部具备，即使王翠珍的房屋隐藏有瑕疵，申诉人也是善意取得。三、二审法院将遗产继承提起诉讼时效期间与不动产随时可以主张权利相混淆，是法律适用错误。依据对《民法通则》《继承法》等法律的解读，本案已过诉讼时效。请求再审撤销一、二审判决，依法改判，确认王翠珍与何佳阳《房地产买卖契约》有效。杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利辩称，一、争议的钦州市新兴街19号房屋是杨培元的遗产，而不是王翠珍的个人财产。该套房屋是杨培元于1996年交清全部购房款购买的，杨培元于1997年3月7日因病去世后，王翠珍以杨培元的遗孀的名义办理房产证。王翠珍、杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利均对该遗产房屋享有法定继承和共同共有的权利。二、2004年何佳阳与王翠珍签订的《房地产买卖契约》是一份无效合同，不受国家法律保护。2004年6月22日，王翠珍不经杨中玉等共有人的同意，私下与何佳阳签订一份《房地产买卖契约》，违背共同共有人的意愿，而且买卖房屋没有相关的发票，应依法认定为无效合同，从签订之日起不受国家法律保护。三、关于本案的诉讼时效问题。本案争议的房屋属于不动产，不受一般诉讼时效2年的限制。请求再审维持原判决。杨凯华、杨忠英称，同意检察机关的抗诉意见。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、争议的钦州市新兴街19号房屋是王翠珍的个人财产还是王翠珍与杨培元的共有财产；二、王翠珍与何佳阳签订的《房地产买卖契约》是否有效；三、本案是否超过诉讼时效。本院再审认为：关于第一个争议焦点问题，本案讼争的位于钦州市新兴街19号的房屋，是杨培元与王翠珍夫妻关系存续期间先后于1993年12月和1996年12月31日出资向钦州市老干部局购买的公有住房，按照当时的房改政策，杨培元作为享受厅级待遇的干部，购买其原承住的公有住房，在价格上有工龄、职务或职称方面的优惠折扣，与其身份关系密不可分。虽然该房屋是在杨培元死亡后才办理房屋所有权证书，并登记在王翠珍名下的。但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第一项之规定，夫妻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。因此，讼争房屋应认定为杨培元和王翠珍的夫妻共同财产。申诉人何佳阳主张讼争房屋属王翠珍个人所有的理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题，讼争房屋是杨培元和王翠珍的夫妻共同财产，杨培元死亡后，属于杨培元的份额，根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，应由其配偶、子女父母继承，即由王翠珍及杨中玉等人依法继承。王翠珍及杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华对该房屋形成按份共有关系。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，王翠珍未经其他共有人的同意，擅自与何佳阳签订《房地产买卖契约》，把共有的房屋转让给何佳阳，违反上述法律规定，属无权处分行为。同时，何佳阳作为杨凯华的原配偶，在与王翠珍签订《房地产买卖契约》时，应当知道该房屋属王翠珍与杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利、杨凯华共有，但王翠珍与何佳阳在没有征得上述共有人同意的情况下转让讼争房屋，不属于善意取得。原判认定《房地产买卖契约》无效并无不当，本院予以支持。何佳阳主张《房地产买卖契约》有效的理由不成立，本院不应支持。关于第三个争议焦点问题。何佳阳与王翠珍签订《房地产买卖契约》后，虽办理了房产登记，但杨中玉、杨玛莉、杨小容、杨小林、杨小利等自2010年1月12日到钦州市房产部门查询时，才得知王翠珍已将该房屋转让给何佳阳。随即于2010年1月25日起诉至钦州市钦南区人民法院，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，杨中玉等人起诉时没有超过2年的诉讼时效。何佳阳主张本案已超过诉讼时效，依法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2012）防市民一终字第15号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　兰云英审　判　员　　冯建平代理审判员　　李肖莲二０一三年八月二十一日书　记　员　　廖　兰关注微信公众号“”