（2013）深中法房终字第664号

裁判日期: 2013-08-21

公开日期: 2015-11-16

案件名称

深圳和平医院、深圳市广仁堂实业有限公司与深圳华泰企业公司房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第664号上诉人（原审原告、反诉被告）深圳和平医院（以下简称和平医院）被上诉人（原审被告、反诉原告）深圳华泰企业公司（以下简称华泰公司），原审原告（反诉被告）深圳市广仁堂实业有限公司（以下简称广仁堂公司）上诉人和平医院因与被上诉人华泰公司、原审原告广仁堂公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1237号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。和平医院、广仁堂公司原审诉讼请求：1、判令华泰公司继续履行出租房屋义务，提供可正常经营使用的租赁物（包括但不限于水、电等配套设施的正常提供）；2、判令华泰公司承担本案的诉讼费用。2012年7月30日，和平医院、广仁堂公司申请增加诉讼请求：1、华泰公司恢复租赁房屋供水、供电；2、《合作协议》履行至2012年12月31日，自2013年1月1日解除；3、华泰公司赔偿和平医院因搬迁造成的损失15125360元。2012年8月29日，广仁堂公司撤回对华泰公司的起诉。同日，和平医院对增加诉讼请求作出变更，其中：1、增加诉讼请求的第二项“《合作协议》履行至2012年12月31日，自2013年1月1日解除”变更为“租赁关系自2013年1月1日解除”；2、对增加诉讼请求第三项“赔偿和平医院因搬迁造成的损失共计15125360元”变更为“赔偿和平医院搬迁造成的损失共计10000元”；3、广仁堂公司撤回对华泰公司的起诉；4、其余诉讼请求与诉状一致。华泰公司原审反诉请求：1、和平医院停止侵占，按照2011年7月5日《房屋租赁合同》的约定，立即搬出承租的房屋；2、和平医院根据《房屋租赁合同》第二十条约定，支付自2012年6月1日起直至搬出、交回承租房屋之日止的双倍租金，暂计至2012年9月30日共886080.72元（每月双倍租金即221520.18元×4个月）；3、和平医院、广仁堂公司共同承担本案的诉讼费。2012年8月22日，华泰公司提出变更增加诉讼请求申请书，第一项诉讼请求维持不变；第二项诉讼请求变更为“和平医院根据《房屋租赁合同》第二十条约定，支付自2012年6月1日起至2012年9月30日共886080.72元（每月双倍租金即221520.18元×4个月）”；增加第三项诉讼请求：和平医院根据《房屋租赁合同》第二十条约定，支付自2012年10月1日起至搬离承租房屋的双倍租金；第四项诉讼请求：和平医院、广仁堂公司共同承担本案的诉讼费用。原审法院审理查明，2011年7月5日，和平医院（乙方）与华泰公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定华泰公司将位于深圳市福田区新闻路XX号华泰公司X号单身楼1-6层外加七层一间会议室出租给和平医院使用，建筑面积2762.4平方米，用途商业，单价每月每平方米26．589元（含管理费2.4元），月租金73449.45元；每月5日前交付租金；租期自2011年6月1日至2012年5月31日；在合同期满不再续租或终止，需将房屋租金、水电费全部交清后，华泰公司向和平医院退还租赁保证金146899元；损害房屋室内结构或装修后室内的结构、门窗、管线、灯具等，华泰公司可不向和平医院退还租赁保证金；合同终止后，和平医院应于10日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施完好，同时结清应当由和平医院承担的各项费用，并办理有关移交手续；和平医院逾期不迁离或不返还租赁房屋的，华泰公司有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向和平医院收取相当于双倍租金的赔偿金；合同还对其他内容进行了约定。合同附页约定，水电费按华泰公司文件规定执行，交水电押金6万元；合同租金包含室外公用场地使用费；在合同期内，如政府征用房屋所占土地或华泰公司对小区重新规划需要对该房屋进行拆除或改造时，和平医院应无条件服从，按政府或华泰公司要求期限搬出，本合同自行终止，由此造成的损失和后果华泰公司不负责赔偿。2011年7月5日，和平医院与华泰公司还签订了一份《房屋租赁合同》约定，华泰公司将位于深圳市福田区新闻路XX号华泰公司X号楼单身楼一、二层，七号单身楼六层、七层部分房屋出租给和平医院使用，建筑面积1752.99平方米，房屋用途商业，每月每平方米21.284元（含管理费2.4元），月租金37310.64元，应于每月5日前付清，租赁期限自2011年6月1日起至2012年5月31日止；在合同期满不再续租或终止，需将房屋租金、水电费全部交清后，华泰公司向和平医院退还租赁保证金74621元；损害房屋室内结构或装修后室内的结构、门窗、管线、灯具等，华泰公司可不向和平医院退还租赁保证金；合同终止后，和平医院应于10日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施完好，同时结清应当由和平医院承担的各项费用，并办理有关移交手续；和平医院逾期不迁离或不返还租赁房屋的，华泰公司有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向和平医院收取相当于双倍租金的赔偿金；合同还对其他内容进行了约定。合同附页约定水电费按照华泰公司文件规定执行；本合同建筑面积包含6号单身楼一层458.5平方米、二层450平方米、7号单身楼六层、七层部分、楼间共844.49平方米；在合同期内，如政府征用房屋所占土地或华泰公司对小区重新规划需要对该房屋进行拆除或改造时，和平医院应无条件服从，按政府或华泰公司要求期限搬出，本合同自行终止，由此造成的损失和后果华泰公司不负责赔偿。2012年2月9日，华泰公司向华泰小区的租赁单位发出了一份提前通知停止房屋租赁的通知，称华泰小区城市更新改造方案已获得深圳市规划国土委审议通过，并计划于2012年4月份正式拆迁动工，要求各租赁单位于2012年3月31日前停止租赁，收回物业。2012年2月17日，华泰公司组织由广大租户参加的华泰香蜜湖小区拆迁座谈会，和平医院亦派员参加了该次会议，会议考虑搬迁的实际情况，华泰公司给予各承租人最大期限的搬离时间，租赁关系于2012年3月31日终止，同时停止收取租金，要求各承租人于2012年6月30日前全部搬离。2012年7月4日，和平医院张贴了《敬告病友》的通告，称华泰小区拆迁改造已经启动，医院准备迁移新址。2003年5月13日，广仁堂公司与华泰公司签订了一份《合作协议书》，约定深圳华泰医院改制为具有独立法人资格的有限责任制医院，广仁堂公司注资630万元，占90％股权；华泰公司占10％的股权。2007年8月1日，华泰公司将其占有10％的股权转让给广仁堂公司。2005年11月3日，华泰公司的主管单位国防科学技术委员会向深圳市人民政府发出一份《关于深圳华泰企业公司实施华泰小区旧城改造的函》，请深圳市人民政府支持并尽快批准该改造项目。2009年11月6日，华泰公司向深圳市福田区旧城旧村改造办公室呈报了2010年深圳城市更新单元规划制定计划申报表。2011年9月30日，深圳市规划和国土资源委员会复函华泰公司，称《福田区景田南区华泰小区城市更新单元规划》已经获得原则审批通过，要求华泰公司按照规定办理手续。同日，深圳市规划和国土资源委员会复函深圳市福田区城中村改造办公室，称《福田区景田南区华泰小区城市更新单元规划》已经获得原则审批通过，要求深圳市福田区城中村改造办公室加强监管，确保《更新单元规划》全面实施。原审法院审理认为，广仁堂公司撤回对华泰公司的起诉，原审法院另行裁定予以处理。和平医院与华泰公司之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》合法有效，应受法律保护。各方当事人均应诚实、全面履行合同约定的义务。涉案合同附页明确约定在合同期内，如政府征用房屋所占土地或华泰公司对小区重新规划需要对该房屋进行拆除或改造时，和平医院应无条件服从，按政府或华泰公司要求期限搬出，本合同自行终止，由此造成的损失和后果华泰公司不负责赔偿。考虑到，涉案小区的改造规划在租赁合同到期前已经获批，故华泰公司有权提前终止合同，要求和平医院搬离。并且涉案合同已经于2012年5月31日期满而终止，故和平医院没有依据继续占用华泰公司的房屋，应返还给华泰公司。和平医院的诉求，均没有依据。由于和平医院迟延搬迁，故华泰公司有权依照合同约定要求和平医院支付双倍租金直至搬离之日。考虑到，广仁堂公司并非租赁合同的相对方，故华泰公司要求广仁堂公司承担诉讼费，没有依据，原审法院予以驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、驳回和平医院的诉讼请求；二、和平医院应于本判决书发生法律效力之日起十日内搬离位于深圳市福田区新闻路XX号华泰公司X号单身楼、7号单身楼、8号单身楼，并将承租的房屋交回给华泰公司；三、和平医院应于本判决书发生法律效力之日起十日内按照双倍租金标准向华泰公司支付至搬离之日止的房屋占用费（房屋占用费自2012年6月1日计至2012年9月30日为886080.72元，2012年10月1日至原审法院确定应搬离之日的租金，按照双倍月租金221520.18元标准计算）；四、驳回华泰公司的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费56376元（受理费已由和平医院预缴），因适用简易程序，按规定收取150元，由和平医院负担；反诉案件受理费6330．4元（已由华泰公司预缴），由和平医院负担。上诉人和平医院不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，并判令华泰公司继续履行出租房屋义务，提供可正常经营使用的租赁物，恢复租赁房屋供水、供电；2、判令华泰公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清。首先，华泰公司在合同中约定的解除条款应认定为无效。合同约定：如政府征用房屋所占土地或华泰公司对小区重新规划需要对该房屋进行拆除或改造时，和平医院应无条件服从，按政府或华泰公司要求期限内搬出，本合同自行终止，由此造成的一切损失和后果华泰公司不负赔偿责任。《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。华泰公司作为出租人，双方签订的租赁合同版本由华泰公司提供，华泰公司在其提供的合同文本中作出上述约定，明显排除和平医院主要权利，免除华泰公司责任。依据《合同法》第四十条之规定，应认定为无效，华泰公司不能以本条款为由单方解除合同。其次，和平医院依据《合作协议书》约定有权继续租用涉案房屋，原审判决认定事实错误。原审判决认定涉案合同已经于2012年5月31日期满而终止，故和平医院没有依据继续占用华泰公司的房屋，应返还给华泰公司。广仁堂公司与华泰公司于2003年5月13日签订《合作协议书》，将深圳华泰医院改制为具有独立法人资格的有限责任制医院即和平医院。协议约定：1、经双方协商原深圳华泰医院现在岗16名正式员工的社保关系仍保留在华泰公司，由广仁堂公司对员工的工作进行安置，安置时间自改制之日起至员工办理退休手续止，并按月缴纳员工的社会保险费用；2、华泰公司将现在使用的办公室四至七层和二公司办公楼二层以及华泰医院所使用的房屋有偿租赁给新医院，租赁价格参照当地市场租赁房价。和平医院成立后，为履行上述协议约定：（1）和平医院继续留用华泰公司16名员工并按月支付工资、缴纳社保费用；（2）华泰公司与和平医院签订房屋租赁合同，将前述租赁房屋出租给和平医院，租赁合同每年续签一次。涉案租赁合同虽己于2012年5月31日期满，但依据和平医院股东广仁堂公司与华泰公司签订的《合作协议书》，华泰公司应继续履行出租房屋义务，为和平医院提供可正常经营使用的租赁物。在华泰公司通知解除租赁关系的同时，并没有提供其他可正常使用的租赁物供和平医院使用，因此和平医院有权依据《合作协议书》的约定继续占用华泰公司的房屋。最后，和平医院向华泰公司支付双倍租金没有依据，原审判决认定事实错误。原审判决认定，由于和平医院迟延搬迁，故华泰公司有权按照合同约定要求和平医院支付双倍租金直至搬离之日。和平医院依据《合作协议书》约定，有权合法继续租用华泰公司的房屋，支付双倍租金没有依据。如前所述，华泰公司应履行《合作协议书》约定履行出租房屋义务，和平医院有权继续租用华泰公司的房屋，和平医院不存在逾期不迁离或不返还租赁房屋的情形，不符合租赁合同约定应支付双倍租金的条件，故和平医院无需向华泰公司支付双倍租金。华泰公司提供的房屋无法正常使用，和平医院支付双倍租金没有依据。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。华泰公司自2012年7月5日起对租赁房屋进行断电，自7月24日起，对租赁房屋进行断水。华泰公司的上述行为导致租赁房屋无法正常使用，不符合约定用途，华泰公司要求支付双倍租金的房屋占用费没有依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持和平医院的上诉请求。被上诉人华泰公司口头辩称，和平医院的上诉理由与本案事实不符，其上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。根据原审法院业已查明的事实，华泰公司与和平医院之间是明确无误的房屋租赁合同关系，房屋租期一年，本案在审理期间，在和平医院起诉之前，合同业已到期，且本案所涉房产已经列入深圳市小区改造的工程范围，无法继续与和平医院续签合同，双方租赁合同到期，华泰公司要求和平医院按合同履约，按期搬出房屋，并且上述情形华泰公司已经在合同缔约时已经明确告知和平医院，履行了告知义务，因此和平医院以原审判决认定事实不清楚，要求改判的理由不能成立。本案就是简单的房屋租赁关系，不涉及股权纠纷或者其他纠纷，所以不论从涉案合同的定性、案件性质、双方的法律关系以及本案事实的认定、实体裁决、适用法律，原审判决的处理正确无误，请求二审法院驳回和平医院的上诉请求，维持原判。原审原告广仁堂公司经本院依法传唤，无正当理由不参加本案二审法庭调查，亦未作陈述意见。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，和平医院及华泰公司在本案二审法庭调查时均确认和平医院已向华泰公司交纳了2012年5、6月份的单倍租金，和平医院自2012年7月1日起未再交纳租金。华泰公司在本案原审庭审时确认2012年3月至5月为免租期，和平医院无需交纳租金。涉案房屋现仍由和平医院在使用。和平医院为证明华泰公司自2012年7月起对涉案房屋断水断电，在本案二审审理期间提交了5份收款收据，该5份收款收据载明和平医院向案外人租用发电机及洒水车。华泰公司对和平医院提交的5份收款收据均不予确认，认为不能证明系用于涉案房屋，且不能证明存在华泰公司断水电的事实。华泰公司为证明其未断涉案房屋水电，在本案二审审理期间提交了9份收款收据，该9份收款收据载明华泰公司收到和平医院交来的2012年7月之后的各月水电费。和平医院对华泰公司提交的9份收款收据均不予确认，认为系华泰公司单方制作，同时华泰公司未能提交水电部门的收费凭证予以佐证，不能证明华泰公司正常提供涉案房屋的水电。本院认为，依照合同法第三十九条第二款的规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，和平医院未能举证证明涉案两份《房屋租赁合同》附页所约定的合同解除条款符合上述格式条款构成要件的情形，和平医院主张合同附页约定的解除条款为格式条款应认定无效的上诉理由，缺乏证据支持，本院不予采纳。原审判决认定涉案两份《房屋租赁合同》有效，认定正确，本院予以维持。广仁堂公司已在原审撤回对华泰公司的起诉，且对原审判决和平医院返还涉案房屋未予上诉，而和平医院非广仁堂公司与华泰公司于2003年5月13日签订的《合作协议书》的当事人，故本院对华泰公司要求和平医院返还涉案房屋是否违反《合作协议书》约定不作评判处理，和平医院以《合作协议书》为据要求华泰公司继续履行出租房屋义务，提供可正常经营使用的租赁物的上诉请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。涉案两份《房屋租赁合同》已于2012年5月31日到期，根据合同约定，和平医院应于10日内迁离并返还涉案房屋，和平医院逾期不迁离或不返还涉案房屋的，华泰公司有权收回涉案房屋，并就逾期部分向和平医院收取相当于双倍租金的赔偿金。现和平医院未迁离并返还涉案房屋，原审判决和平医院限期搬离交回涉案房屋给华泰公司，处理得当，本院予以维持。同时，和平医院应按两份租赁合同约定的租金标准的双倍向华泰公司支付逾期搬离期间的房屋使用费，即按221520.18元／月标准［（73449.45元＋37310.64元）×2］支付。在华泰公司于2012年2月17日组织召开的拆迁座谈会上，华泰公司已承诺停止收取租金并要求华泰香蜜湖小区各承租人于2012年6月30日前搬离，应视为华泰公司对自己民事权利的处分，华泰公司应予遵守。即和平医院应支付的双倍租金标准的房屋使用费应自华泰公司限期搬离的次日2012年7月1日起算，在华泰公司承诺免收租金期间和平医院所支付的2012年5、6月份的单倍租金应折抵和平医院应付的一个月的房屋使用费，故和平医院在本案应支付的房屋使用费应自2012年8月1日起计算至法院判决确定和平医院应搬离之日止。原审判决和平医院支付自2012年6月1日起算的按双倍租金标准计算的房屋使用费，认定事实不清，处理不当，本院予以纠正。涉案两份《房屋租赁合同》只约定和平医院逾期搬离涉案房屋的，应承担支付双倍租金的违约责任，并未约定华泰公司在和平医院逾期搬离期间尚负有保持涉案房屋符合约定用途的义务，故即使华泰公司确有在2012年7月之后对涉案房屋停水电影响了和平医院的正常经营，亦属和平医院逾期搬离所造成的法律后果，应由作为违约一方的和平医院自行承担，和平医院以此为由主张不应承担支付双倍租金违约责任的上诉理由，缺乏合同依据，本院不予采纳。同理，华泰公司不负有在和平医院逾期搬离期间保证涉案房屋正常供水电的合同义务，故本院对和平医院要求华泰公司恢复涉案房屋供水电的上诉请求予以驳回。综上，上诉人和平医院就逾期搬离期间的房屋使用费支付提出的上诉请求部分成立，本院予以相应支持，上诉人和平医院的其他上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决适用法律正确，但对和平医院应支付的房屋使用费的事实认定有误，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1237号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1237号民事判决第四项；三、变更深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1237号民事判决第三项为“深圳和平医院应于本判决生效之日起10日内按照221520.18元／月标准向深圳华泰企业公司支付自2012年8月1日起至本判决确定深圳和平医院应搬离涉案房屋之日止的房屋使用费”；四、驳回深圳华泰企业公司其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费150元、反诉案件受理费6330.4元、二审案件受理费12961元，合计19441.4元，由深圳和平医院负担17512元、深圳华泰企业公司负担1929.4元；深圳和平医院原审预交之案件受理费56376元，由原审法院退回56226元。本判决为终审判决。审　判　长　刘　粤　芳审　判　员　赵　　　　霞代理审判员　张　　　　睿二〇一三年八月二十一日书　记　员　李开宇（兼）关注公众号“”