（2013）涞民初字第256号
裁判日期: 2013-08-21
公开日期: 2016-02-16
案件名称
原告（反诉被告）钟丽华与被告（反诉原告）河北华银房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审判决书
法院
涞水县人民法院
所属地区
涞水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟丽华,河北华银房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
河北省涞水县人民法院民 事 判 决 书（2013）涞民初字第256号原告（反诉被告）钟丽华，女，汉族，1979年10月25日出生，住广东省东昌市开发区**栋***室，身份证号4402251979********。委托代理人姜梅，北京市兰台律师事务所，律师。被告（反诉原告）河北华银房地产开发有限公司。法定代表人庞文剑，职务：董事长。公司住所地：涞水县石亭镇。委托代理人吴廷华，该公司法务经理。委托代理人马昌顺，河北三和时代律师事务所，律师。原告（反诉被告）钟丽华与被告（反诉原告）河北华银房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月11日受理后依法组成合议庭，于2013年5月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟丽华的委托代理人姜梅、被告（反诉原告）河北华银房地产开发有限公司的委托代理人吴廷华、马昌顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）钟丽华诉称，2011年1月17日，原告在被告河北华银房地产开发有限公司北京分公司处签订两份《商品房买卖合同》，购买被告河北华银房地产开发有限公司开发建设的天鹅湖金海岸生态休闲别墅区GB幢503A号和EY12幢2单元302号两套房屋，两套房屋总价1334000元。合同签订后，原告按合同约定陆续交付购房款997600元。原告多次到项目现场查看房屋建设情况时发现，所购房屋施工进展缓慢，根本无法在合同约定的期限内交付房屋，且已建部分存在严重房屋质量问题，与被告的宣传完全不一致，原告要求被告说明具体的交房日期及对于宣传与房屋现状不符的情况做出解释，被告始终未给出合理的解释。基于上述原因，原告没有支付最后一笔购房款。2012年8月13日，被告委托马昌顺律师发来《律师函》，通知原告解除双方签订的两份《商品房买卖合同》，原告不愿再与被告纠缠。但合同解除后，原告多次催促被告返还购房款，被告虽多次表示会予以处理，却迟迟未能落实，至今无结果。原告认为，被告对于房屋质量及交房时间的不确定导致原告对于继续履行合同产生不安，原告有权拒绝支付最后一笔购房款。被告主动解除合同后，应当依据《合同法》有关规定返还已经收取的购房款，被告拒不返还的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，请求人民法院责令被告返还购房款997600元并支付自2012年8月13日起至2013年1月31日止利息26536.16元，并判令被告承担诉讼费用。被告（反诉原告）河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）辩称，1、被答辩人未按期支付购房款尾款构成违约，答辩人依据合同约定及法律规定解除了双方之间的《商品房买卖合同》（以下简称合同），基此，被答辩人无权要求全部退还已付购房款，答辩人有权按照总房款的20%在已付款中扣除违约金266800元。2、因被答辩人付款违约直接致答辩人行使合同解除权，答辩人不存在任何违约行为，被答辩人无权要求答辩人支付购房利息。被告（反诉原告）华银公司反诉称，反诉原告与反诉被告于2011年1月17日签订两份合同，购买反诉被告在起诉状中所称的两套房屋，总价款为1334000元，付款时间分别为2011年1月17日、4月17日、6月17日和2012年的1月17日，在合同履行过程中，反诉被告并未在2012年1月17日按期支付两套房屋的尾款，经反诉原告多次催要，反诉被告仍无理由拒绝支付，其行为严重违反了合同约定，依据合同附件四第十条第1款，附件五及合同第七条，反诉原告有权解除合同并有权要求反诉被告按照合同总房款的20%支付违约金。反诉原告特提起反诉，请求判令反诉被告支付反诉原告违约金266800元，本案反诉费用由反诉被告负担。原告（反诉被告）针对反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。1、反诉被告之所以没有支付最后一次购房款，是因为反诉原告提供的房屋存在质量问题，且不能交付房屋，反诉被告因不安所以未交付购房款，对方在未给出合理解释前不应支付最后一次购房款，也不应当支付违约金。2、双方约定的违约金过高，我们请求法院予以调整。原告钟丽华为了证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、汇款申请书、刷卡单、信汇凭证、收据两份，以证明在商品房买卖合同履行期间，原告共支付房屋款997600元。被告（反诉原告）华银公司质证对该组证据均无异议，本院对该组证据已当庭认定。2、律师函2份，由被告（反诉原告）律师发给原告（反诉被告），以此证明原告（反诉被告）已交付部分房款，被告（反诉原告）于2012年8月13日发函解除了双方之间的合同。被告（反诉原告）质证对该组证据均无异议，本院对该组证据已当庭认定。3、律师函，原告（反诉被告）发给被告（反诉原告）的。4、发律师函的快递单及快递查询记录。证据3、4欲证明合同解除后原告（反诉被告）多次找被告（反诉原告）在北京的分公司以及被告（反诉原告）的律师协商退款事宜，均无结果。被告（反诉原告）华银公司质证对证据3、4均无异议，本院已当庭对证据3、4予以认定。被告（反诉原告）华银公司为了支持其主张，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同两份，证明原告（反诉被告）购买了该公司的商品房。2、该公司邮寄给原告（反诉被告）钟丽华的通知函两份，以此证明原告（反诉被告）未按约定的期限交付购房款，该公司发通知催交。3、律师函两份，以此证明因原告（反诉被告）未按合同约定交付购房款，该公司发律师函通知原告（反诉被告）解除两份商品房买卖合同。原告（反诉被告）钟丽华质证对证据1无异议，本院已当庭认定，对证据2原告（反诉被告）钟丽华质证没有收到过通知函，且没有原件，对真实性不认可，且通知函的主体是分公司，不是总公司，而签订合同的主体是总公司，对该证据不认可。因被告（反诉原告）华银公司未提供这两份通知函对方已签收的证据，本院对证据2不予认定。原告（反诉被告）钟丽华质证对证据3的真实性、关联性均无异议，但对合法性不认可，因华银公司对钟丽华的意见没有给出一个合理解释，钟丽华才没有交最后一笔购房款。因原告（反诉被告）钟丽华对证据3的真实性、关联性均无异议，本院对该证据予以认定。通过对原告（反诉被告）及被告（反诉原告）向本院所提供证据的分析与认定，结合双方当事人在庭审中的陈述，本院对本案确认下列事实。2011年1月17日，原告（反诉被告）钟丽华与被告（反诉原告）华银公司签订《商品房买卖合同》两份，合同约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发建设的天鹅湖·金海岸生态休闲别墅区GB幢503A号和EY12幢2单元302号两套房屋，总价款1334000元，付款方式均为分期付款，且两个合同的付款时间一致，最后一笔房款的付款时间为2012年1月17日。原告（反诉被告）钟丽华已按约定交付购房款997600元，两套房屋最后一笔购房款336400元未支付被告（反诉原告）华银公司，双方在合同附件五中约定，如买受人未按照约定的时间付款，按照合同第七条执行。合同第七条约定“买受人应于合同附件五约定的付款时间内办理付款手续，因买受人原因不能如期办理，7日内买受人按合同额日万分之二支付违约金，超过七日的，出卖人有权解除合同”。合同附件四第十条第1款约定“在合同履行期间，若买受人违约达到出卖人有权解除合同条件的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付违约金，违约金按照合同总房款的20%计算......”。合同签订后，原告（反诉被告）钟丽华共支付被告（反诉原告）华银公司购房款997600元，下欠被告（反诉原告）华银公司房款336400元未支付。2012年8月13日，被告（反诉原告）委托马昌顺律师向原告（反诉被告）钟丽华送达律师函两份，解除了双方签订的《商品房买卖合同》。2012年12月20日，原告（反诉被告）钟丽华委托姜梅律师致函被告（反诉原告）华银公司，要求该公司尽快就退回购房款一事与其协商，并争取双方最终达成满意的解决方案。在双方协商未达成一致意见的情况下，原告（反诉被告）钟丽华诉至本院，请求依法判令被告（反诉原告）返还购房款997600元、支付其利息26536.16元，并承担本案诉讼费用。本院认为，双方当事人于2011年1月17日签订的两份合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或其他第三人利益，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定履行各应尽的义务。原告（反诉被告）钟丽华未按约定支付最后一批购房款，显属合同违约，应承担双方在合同中约定的违约责任。双方签订的合同已解除，双方对此均无异议，合同解除后，原告（反诉被告）钟丽华交纳的购房款应予返还。原告（反诉被告）钟丽华在诉状中所称，其没有支付最后一笔购房款的原因是所购房屋施工进展缓慢，无法在合同约定的期限内交房且已建部分存在质量问题，因原告（反诉被告）钟丽华对此未提供相关证据，本院对其行使的不安抗辩权不予支持，其要求被告（反诉原告）给付利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院亦不予支持。被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）支付违约金的诉讼请求本院支持，原告（反诉被告）钟丽华针对反诉辩称被告（反诉原告）华银公司要求的违约金过高，请求本院予以减少的抗辩意见，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河北华银房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）钟丽华购房款997600元，限本判决生效后十日内付清。二、原告（反诉被告）钟丽华支付被告（反诉原告）河北华银房地产开发有限公司违约金266800元，限本判决生效后十日内付清。三、驳回原告（反诉被告）钟丽华的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14017元，由被告（反诉原告）河北华银房地产开发有限公司负担13776元，原告（反诉被告）钟丽华负担241元，反诉案件受理费2651元，由原告（反诉被告）钟丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省保定市中级人民法院。如在上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李志强审 判 员 许克景代理审判员 魏丽丽二〇一三年八月二十一日书 记 员 勾丽丽 关注公众号“”