（2013）朝民初字第06884号

裁判日期: 2013-08-21

公开日期: 2014-08-26

案件名称

赵宝现与付有德等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵宝现,付有德,陈国辉,北京嘉乐年华科技有限公司,许文川

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2013）朝民初字第06884号原告赵宝现，男，1990年9月22日出生。委托代理人李世清，男，1954年12月15日出生，个体工商户。被告付有德，男，1963年4月8日出生。委托代理人刘连厂，北京市京国律师事务所律师。被告陈国辉，男，1959年2月11日出生。委托代理人刘连厂，北京市京国律师事务所律师。被告北京嘉乐年华科技有限公司，住所地北京市朝阳区团结湖北三条1号楼地下室1号房。法定代表人裴曦光，总经理。委托代理人洪春华，北京市释胜律师事务所律师。第三人许文川，男，1973年1月26日出生。原告赵宝现（以下称原告）与被告付有德、陈国辉（以下称姓名）、北京嘉乐年华科技有限公司（以下称嘉乐年华公司）、第三人许文川（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李世清、付有德及其委托代理人刘连厂（亦为陈国辉委托代理人）、嘉乐年华公司委托代理人洪春华到庭参加了诉讼。许文川经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：我与付有德、陈国辉于2010年1月30日签订《房屋租赁协议书》，租赁位于北京市朝阳区芳草地北巷东大桥4号楼底商用于经营桂林米粉，租赁期间为2010年2月1日至2013年1月31日。合同签订后我向付有德、陈国辉交纳了房租。2011年4月，付有德、陈国辉称房屋需要进行为期五个月的抗震加固，要求我腾退，并保证我在加固后返还原场地经营。后，我如期腾空场地。2011年5月10日，我与付有德、陈国辉签署协议，约定若不能让我返回原场地经营，则赔偿我装修费。抗震加固工程结束后，我发现餐厅大门已经被封死，无法继续经营，且二楼已经由他人使用。为此，我诉至法院要求：1、确认我与付有德、陈国辉签订的《房屋租赁协议书》于2011年5月10日解除；2、付有德、陈国辉、嘉乐年华公司赔偿我转让费150000元、装修损失100000元、自2011年4月18日起一次性停业损失200000元。付有德、陈国辉辩称：我们同意确认与原告签订的《房屋租赁协议书》于2011年5月10日解除。原告主张的转让费中包括部分房屋租金应当予以扣除，而且我们已经给付原告10000元的装修保证金，我们不同意原告该项诉讼请求。嘉乐年华公司辩称：原告主张的解除《房屋租赁协议书》及赔偿转让费与我公司无关。我公司与付有德、陈国辉发生合同关系，与原告没有关系。关于装修损失等已经有朝阳法院的生效判决书，我公司也已经赔偿给付有德、陈国辉，其中就包括原告的部分。我公司不同意原告的诉讼请求。许文川未到庭，亦未提供书面诉讼意见。经审理查明：位于北京市朝阳区东大桥小学西侧楼房为北京市陈经纶中学管理使用。2005年9月1日，北京市陈经纶中学将上述房屋的使用权、经营权、物业管理权委托北京东朝基业投资管理有限公司（以下称东朝基业公司），并同意该公司对外出租该房屋。2009年12月7日，东朝基业公司将该房屋出租给嘉乐年华公司。2009年11月30日，嘉乐年华公司将该房屋出租给付有德、陈国辉。2010年1月30日，付有德与原告及许文川签订《房屋租赁协议书》。双方约定，付有德为许文川及原告二人提供经营办公场所，经营地址位于东大桥4号楼底商，经营面积60平方米；期限为2010年2月1日至2013年1月31日；许文川及原告每年支付144000元整；每半年一付；在租赁期内，如遇国家或当地政府占地，重建房屋或者企业拆迁或认为不可抗拒因素之情形，许文川及原告在接到付有德通知15日内无条件对房屋进行腾退，付有德按整体面积的分租面积进行补偿等。2011年3月5日，原告与许文川协商一致，将上述底商店面转让给原告经营，转让费150000元，该款项包括店内所有设施及截止至2011年7月30日期间的房屋租金；约定2011年3月6日前许文川在经营中所产生的债权债务与原告无关。许文川签字确认。2011年4月16日，付有德、陈国辉与嘉乐年华公司签订《承诺书》。双方确认：因教委抗震加固房屋，付有德、陈国辉须腾空所租房屋；抗震加固工程结束后，嘉乐年华公司保证付有德、陈国辉搬回原场地；届时嘉乐年华公司不保证付有德、陈国辉搬回原场地的，愿赔偿付有德、陈国辉人民币500000元；因付有德、陈国辉原因不搬回原场地则赔偿嘉乐年华公司500000元；场地腾空后，嘉乐年华公司退还付有德、陈国辉自腾空之日至2011年8月14日期间的房屋租金等。2011年4月17日，付有德、陈国辉与嘉乐年华公司签订《补充协议》。双方约定，因学校抗震加固工程，导致付有德、陈国辉无法正常经营。现付有德、陈国辉须在2011年4月18日前腾空嘉乐年华公司所有房屋。工程预计五个月左右。2011年4月18日至2011年9月17日，此期间免去付有德、陈国辉房屋租金，并保证在加固工程完毕后，搬回原地址等。2011年5月10日，原、被告及案外人”周小情”、”孙军峰”签订《补充协议》，约定：因场地抗震加固，原告与付有德、陈国辉应在2011年5月11日上午10时腾空场地；待抗震加固后，如嘉乐年华公司原因付有德、陈国辉不能回原场地经营，则由嘉乐年华公司赔偿付有德、陈国辉装修费人民币500000元；抗震加固期间的租金免收，租金不变、租期顺延，并在抗震加固后享受免租期一个月；如付有德、陈国辉及原告等人在签字后于2011年5月11日上午10时未搬空场地，钥匙未交回，将赔偿嘉乐年华公司10000元；付有德、陈国辉在抗震加固后回到原场地五日时，须付嘉乐年华公司租金160000元等。2011年6月23日，嘉乐年华公司与付有德、陈国辉及原告签订《保证书》。三方约定，嘉乐年华公司保证在抗震加固后，付有德、陈国辉及原告回原场地经营；如抗震加固后嘉乐年华公司不能让付有德、陈国辉及原告回原场地，则赔偿付有德、陈国辉装修费100000元；嘉乐年华公司保证原场地修复并保证付有德、陈国辉及原告在抗震加固后正常经营；付有德、陈国辉给予原告10000元作为房屋修复保证金。现涉诉房屋抗震加固已完工，涉诉房屋恢复为原建筑结构，门面结构已恢复为窗户。原告无法继续原经营，遂诉至本院。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁协议书》、《承诺书》、《补充协议》、《保证书》等证据在案佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告、许文川与付有德等人签订《房屋租赁协议书》后，原告与许文川协商达成一致意见，成为涉诉房屋的唯一承租人和上述合同的权利义务承受人。该合同因陈经纶中学进行抗震加固工程而无法持续履行，继而工程基本完工后，因房屋结构恢复原状，原告亦无法按照约定继续使用该房屋。现原告要求解除双方所签合同，付有德、陈国辉亦表示同意，本院不持异议。原告通过与许文川协商、支付”转让费”，取得经营门店内的设备设施。《房屋租赁协议》的解除，势必为原告造成转让费支出损失，但原告主张的150000元转让费中，应当扣除2011年3月5日至2011年7月30日期间的房屋租金58000元。而且，因原告提供的现有证据无法证明转让费用中各分项的具体金额，且转让设施中会有部分物品不因《房屋租赁协议》终止履行而影响实际价值，故对于原告主张的转让费损失，本院将考虑上述因素酌情判处具体数额。2011年5月10日，嘉乐年华公司与付有德、陈国辉及原告签订《补充协议》。约定，原告应当在2011年5月11日上午10时腾空场地、交还钥匙。付有德、陈国辉及嘉乐年华公司并未对原告进行其他补偿承诺。但是，2011年6月23日，付有德、嘉乐年华公司人员张浩签署《保证书》，保证加固工程完工后将原告承租房屋恢复原状，否则赔偿装修损失100000元，付有德还向原告支付了”房屋修复保证金”10000元。至此，嘉乐年华公司参与了诉争房屋的部分腾退工作，并与原告发生直接的法律关系。该”保证”在本案中应为付有德、陈国辉及嘉乐年华公司就原告房屋装修损失问题处理的承诺。嘉乐年华公司主张该款项应当包括在其公司对付有德、陈国辉的装修补偿款500000元中依据不足，本院不予采信。三被告应当共同对原告承担补偿义务，并可扣除已经支付的”房屋修复保证金”。三被告间责任分担问题可另行处理。本案中，原告并未提供其合法经营资质，亦未提供证据证明其实际经营损失情况，考虑到双方《房屋租赁协议书》解除后原告无正常合法经营，确会产生一定损失，对此本院酌情予以判处。许文川经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵宝现、第三人许文川与被告付有德于二○一○年一月三十日所签《房屋租赁协议书》于二○一一年五月十日解除；二、被告付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司于本判决生效后七日内连带赔偿原告赵宝现转让费损失八万元、装修损失九万元、停业损失五万元；三、驳回原告赵宝现其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由原告赵宝现负担3430元（已交纳），由被告付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司负担4620元（原告赵宝现已预交，被告付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司于本判决生效后七日内各给付原告赵宝现1540元）。公告费560元，由原告赵宝现负担50元（已交纳），由被告付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司负担510元（原告赵宝现已预交，被告付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司于本判决生效后七日内各给付原告赵宝现170元）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。因我市中级人民法院从2013年8月21日起进行管辖调整，不服本判决的，2013年8月20日以前，可向北京市第二中级人民法院提出上诉；2013年8月21日以后，可向北京市第三中级人民法院提出上诉。审　判　长　徐　悦人民陪审员　孙　华人民陪审员　杨　莎二〇一三年八月二十一日书　记　员　郭天天搜索“”