（2013）浙杭民终字第1863号
裁判日期: 2013-08-21
公开日期: 2014-05-05
案件名称
陈美娟、应泉荣与陈荣君、何裕琼房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈美娟,应泉荣,陈荣君,何裕琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第1863号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈美娟。上诉人（原审原告、反诉被告）：应泉荣。共同委托代理人：蒋伟政。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈荣君。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何裕琼。共同委托代理人：林清城、吴先熹。上诉人陈美娟、应泉荣因与被上诉人陈荣君、何裕琼房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：坐落于杭州市下城区三槐里11号2单元501室房屋原为陈美娟、应泉荣所有，2011年1月21日，陈美娟、应泉荣与陈荣君、何裕琼在杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司的居间介绍下，就上述房屋的转让分别达成《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》及《代理合同》，双方约定陈美娟、应泉荣将杭州市下城区三槐里11号2单元501室、建筑面积45.95平方米的房屋以130万元的价格转让给陈荣君、何裕琼，陈美娟、应泉荣愿意在2011年4月30日前完成物业交割手续（包括腾空房屋，迁出户口，并将房屋已发生的各项费用等付讫凭证及房屋钥匙交陈荣君、何裕琼）。陈荣君、何裕琼应在2011年1月29日前到银行办理按揭手续。如因提供的按揭资料不真实，影响本合同履行的，应承担全部责任。双方同意以下列方式授权中介公司将监管银行账号中房款划转给陈美娟、应泉荣，房款40万元陈荣君、何裕琼于2011年1月29日前交由中介公司指定的银行保证金账号内，同时提供按揭所需全部资料并完成向工商银行朝晖支行申请商业贷款手续，待首付款到账且银行受理商业按揭申请后5个工作日内，陈荣君、何裕琼同意向陈美娟、应泉荣支付40万元，待《房屋所有权证》、《契证》制出且银行放贷后5个工作日内，陈荣君、何裕琼同意向陈美娟、应泉荣支付88万元，待银行放贷且双方完成物业交割手续后5个工作日内支付房款2万元。中介公司应在房屋买卖双方相关交易所需资料、税费齐全及银行按揭审批完毕后进行产权受理并在10个工作日内办妥房屋产权证、契证。如未按约支付房款超过3天的，买方应向卖方支付违约金13万元，合同终止，房屋退还。如未按约交付房屋超过3天的，卖方应向买方支付违约金13万元，合同终止。房屋交易过户中发生的税费代理费等相关费用，票据归陈荣君、何裕琼所有，所有费用由承担方在2011年1月29日前交由委托代理机构。所有过户费用仅为估算数据，具体费用以相关部门开具的发票为准，多还少补。因政策原因导致税费发生变动，则变动部分由陈荣君、何裕琼承担。如果该房屋交易的成交价低于税务部门核定基准价，则按基准价征收税费，由陈荣君、何裕琼承担，并于接到委托代理机构通知后三个工作日缴纳。上述合同签订后，陈荣君、何裕琼于同日向杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司支付1万元，收款收据中载明的收款事由为“代收税费”。2011年1月22日陈荣君、何裕琼与工商银行朝晖支行签订《个人购房借款担保合同》，在陈荣君、何裕琼取得的房屋产权证书中注明他项权利人为工商银行朝晖支行，债权数额为90万元，登记时间为2011年2月24日。2011年3月3日杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司向陈荣君、何裕琼开具了代收税费30006.7元的收据。2011年4月19日工商银行朝晖支行放贷90万元，2011年4月20日陈美娟、应泉荣收到其中的88万元，之后陈美娟、应泉荣认为于2013年5月3日向中介公司移交了房屋，并在6月10日收到余款2万元。经查陈美娟、应泉荣户口于2011年6月7日自杭州市下城区三槐里11号2单元501室迁入杭州市西湖区九溪路13号。现陈荣君、何裕琼认为直到6月15日，在中介公司告知陈美娟、应泉荣迁出户口后，他们到中介公司领取钥匙。2011年10月17日陈荣君办理了州市下城区三槐里11号2单元501室房屋收费委托手续。陈美娟、应泉荣诉请判令被告陈荣君、何裕琼支付违约金13万元并承担本案诉讼费。陈荣君、何裕琼反诉请求判令反诉被告陈美娟、应泉荣支付违约金13万元并承担本案诉讼费。原审法院认为：由陈美娟、应泉荣与陈荣君、何裕琼就诉争房屋签订的相关合同内容来看，双方对于房屋交易过户中发生的税费代理费等相关费用，虽然有应由陈荣君、何裕琼在2011年1月29日前交由委托代理机构的相关约定，但对应缴纳的税费金额并未作明确约定，而是约定所有过户费用仅为估算数据，具体费用以相关部门开具的发票为准，多还少补。陈荣君、何裕琼在合同签订当日的2011年1月21日缴纳了1万元代收税费，虽然低于2011年3月3日中介公司最终向陈荣君、何裕琼开具的代收税费30006.7元，但由此并不能确认陈荣君、何裕琼存在有违约的行为，且从中介公司应在房屋买卖双方相关交易所需资料、税费齐全及银行按揭审批完毕后进行产权受理并在10个工作日内办妥房屋产权证、契证的程序来看，缴纳税费并不是银行进行按揭审批的先决条件，这由陈荣君、何裕琼取得产权证上载明的2011年2月24日银行抵押权登记，先于2011年3月3日中介公司最终向陈荣君、何裕琼开具的代收税费时间上亦能作出判断，故对陈美娟、应泉荣以陈荣君、何裕琼未在2011年1月29日前缴清税费为由，请求其赔偿损失13万元的诉讼请求，原审法院不予支持。对于陈荣君、何裕琼所提出的反诉请求，双方协议中分别对双方各自的合同义务的履行时间进行了约定，从时间上看陈美娟、应泉荣并不能以对方尚未完全履行义务为由延迟履行自己一方的合同义务。陈美娟、应泉荣不能证明自己已经在合同约定的4月30日前适当地履行了房屋的交付义务，户口迁出时间迟于合同约定时间的事实清楚，应承担相应的违约责任。但陈荣君、何裕琼反诉主张的违约金额过高，超过了实际损失，且案件调解过程中陈荣君、何裕琼亦有互不追究的表态，故对反诉请求的违约损失，原审法院参照租金标准酌情调整至5000元，对其他反诉请求不予全部支持。综上根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2013年5月2日判决：一、驳回陈美娟、应泉荣的诉讼请求；二、陈美娟、应泉荣于判决生效之日起10日内向陈荣君、何裕琼赔偿5000元；三、驳回陈荣君、何裕琼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，由陈美娟、应泉荣承担（已缴）。反诉案件受理费1450元，由陈美娟、应泉荣承担56元，陈荣君、何裕琼承担1394元（于判决生效之日起10日内履行完毕）。宣判后，陈美娟、应泉荣不服，向本院提起上诉，称：陈荣君、何裕琼没有按照合同约定将税费按时交给中介公司，从而导致银行按揭手续延期办理，最终导致陈美娟、应泉荣直到2011年4月20日才收到其中大部分房款，且给陈美娟、应泉荣造成了重大的经济损失。正是由于陈荣君、应泉荣的违约行为，才造成陈美娟、应泉荣户口迟了几天迁出，且户口迟几天迁出也不应支付5000元违约金。综上，请求支持陈美娟、应泉荣一审诉讼请求，同时判令陈美娟、应泉荣不承担违约金5000元。陈荣君、何裕琼答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，陈荣君、何裕琼不存在违约行为，反而是陈美娟、应泉荣存在未全面履行交房义务的行为，一审法院根据该事实作出相应的判决完全正确，请求驳回上诉，维持原判。二审举证期限内，陈荣君、何裕琼未向本院提交新的证据。陈美娟、应泉荣向本院提交要求申请证人杭州我爱我家房地产经纪有限公司出庭作证及向杭州我爱我家房地产经纪有限公司调查的申请，欲证明陈荣君、何裕琼迟延缴纳税费，导致陈美娟、应泉荣订购的房屋因无法按约付款而被没收定金。对于陈美娟、应泉荣提交的两份申请，合议庭经合议后认为，根据陈美娟、应泉荣与陈荣君、何裕琼以及杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司三方签订的《代理合同》，陈荣君、何裕琼向中介公司缴纳的过户费用为估算数据，具体费用以相关部门开具的发票为准，多退少补。而陈荣君、何裕琼于2011年1月21日缴纳1万元代收税费，中介公司出具的收据也载明为“代收税费”。故依此可以认定，陈荣君、何裕琼已经按照约定履行了义务。同时，按照上述《代理合同》，中介公司应当在“甲乙双方相关交易所需资料、税费齐全及银行按揭审批完毕后进行产权受理，并在10个工作日内办妥房屋产权证、契证（政府原因及不可抗力因素除外）”，而陈荣君、何裕琼的产权证书上载明登记时间为2011年2月24日，早于中介公司向陈荣君、何裕琼开具代收税费30006.7元的收据的2011年3月3日。由此可见，陈荣君、何裕琼缴纳税费的行为并未对银行审批以及产权变更登记产生影响。况且，即使陈荣君、何裕琼存在迟延缴纳税费的问题，因其与陈美娟、应泉荣以及中介公司签订的《代理合同》中载明系估算数据，陈荣君、何裕琼向中介公司缴纳该估算数额时，中介公司出具收据，则差额部分应先由中介公司垫付，再向陈荣君、何裕琼追偿，陈美娟、应泉荣如认为迟延向有关部门缴纳税费影响其权利，也应向中介公司主张权利，而非向陈荣君、何裕琼主张权利，故对其上述两份申请，本院不予准许。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为：按照诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为：陈美娟、应泉荣以及陈荣君、何裕琼何方构成违约。就此问题，陈美娟、应泉荣上诉称，陈荣君、何裕琼迟延缴纳税费，导致银行按揭手续迟延办理，从而收款时间延迟。关于该主张，本院认为并不成立，理由已如上述。陈美娟、应泉荣认为陈荣君、何裕琼20**年1月21日缴纳的1万元不是预缴税费，而是定金，并认为陈荣君、何裕琼应于2011年1月29日缴纳税费3万多元的主张，没有证据予以佐证，且与嗣后合同的履行情况不符，故对其该主张，本院不予采信。陈荣君、何裕琼认为陈荣君、何裕琼逾期交房，陈美娟、应泉荣主张因陈荣君、何裕琼迟延交付税费等违约行为在先。本院认为，关于陈荣君、何裕琼是否构成违约已叙述如上，此外，从双方合同义务的性质来看，陈美娟、应泉荣并不享有先履行抗辩权，其不能按照约定的时间履行合同义务，已经构成违约，应承担违约责任。原审法院根据本案实际情况，以及陈荣君、何裕琼互不追究的表态，酌定5000元应属妥当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人陈美娟、应泉荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民代理审判员 盛 峰代理审判员 睢晓鹏二〇一三年八月二十一日书 记 员 陈 斌 关注公众号“”