（2012）武民一初字第963号
裁判日期: 2013-08-21
公开日期: 2014-05-06
案件名称
尹庆立与曾信贤、第三人尹庆华排除妨害案一审民事判决书
法院
武鸣县人民法院
所属地区
武鸣县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹庆立,曾信贤,尹庆华
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十七条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十五条，第六十六条
全文
广西壮族自治区武鸣县人民法院民 事 判 决 书（2012）武民一初字第963号原告尹庆立。委托代理人潘勇。被告曾信贤。委托代理人陆向阳、韦汉邦。第三人尹庆华。原告尹庆立与被告曾信贤、第三人尹庆华排除妨害纠纷一案，本院于2012年7月9日受理后，依法由审判员潘知兴独任审判。依被告的申请，本院依法追加尹庆华为本案第三人参加诉讼。被告曾信贤在答辩期间向本院提出管辖异议，本院于2012年8月15日裁定驳回被告曾信贤对本案管辖权提出的异议。被告曾信贤不服，依法向南宁市中级人民法院提起上诉，南宁市中级人民法院于2012年10月25日作出（2012）南市立民终字第X号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2013年1月21日公开开庭进行了审理，原告尹庆立的委托代理人潘勇、被告曾信贤及其委托代理人陆向阳、韦汉邦和第三人尹庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹庆立诉称，2007年12月13日，原告向X房地产开发有限公司购买武鸣县城X号房［房屋所有权证号：武房权证（2××1）字第X号］，共6层，产权为原告单独所有。原告因为在北京工作，至今未能对该栋楼房进行内部装修。然而，原告近期从北京市回到武鸣县城，发现被告曾信贤竟然非法占用原告位于武鸣县X号房的一、二楼从事超市经营，该超市名称为武鸣县X超市，位于武鸣县X大门右侧。而且被告擅自把原告的武鸣县X号房一、二楼与Y号房一、二楼的共同墙体拆除掉。原告认为，武鸣县X号房系原告购买并单独享有所有权，被告曾信贤既不是该栋楼房的所有权人，又没有与原告成立相关房屋使用权的租赁合同关系，擅自占用原告的房屋从事经营活动，因此，被告的这种行为已构成对原告房屋所有权的侵害，严重侵犯了原告的合法权益。《民法通则》第七十五条规定“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”。《物权法》第六十六条规定“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”。当原告发现被告非法占用自己的房屋从事经营活动后，多次要求被告停止侵权行为并搬出所占用的房屋，可是被告却依然我行我素，置之不理。为了维护原告的合法权益，原告特依法向人民法院提起民事诉讼，请求依法判令：1、被告搬出原告位于武鸣县城X号房的一、二楼，停止对原告房屋的侵害，并恢复拆除的墙体；2、被告承担本案诉讼费。原告尹庆立为证实其主张，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同一份、国有土地使用证一本、房屋所有权证一本，拟证明武鸣县X号房属于原告单独享有所有权；2、武鸣县X超市工商登记信息一份、武鸣县X超市现场照片1张，拟证明被告侵害原告房屋所有权的事实。被告曾信贤辩称，答辩人使用原告位于武鸣县城X号房一、二楼是合法租用，依约对所租用房屋进行自主装修，不存在侵权行为。其事实和理由：一、2009年9月份答辩人因经营需要租用房屋，经过走访调查，得知位于武鸣县城X号、Y号房要出租，遂与出租联系人尹庆华（即原告胞兄）取得联系，双方在商谈中知悉X号房的所有权人为尹庆华，Y号房的所有权人为尹庆华的胞弟尹庆立。在房屋租赁商签过程中，尹庆华声称尹庆立同意授权其代为出租本案讼争房屋，并已将讼争房屋的《商品房买卖合同》原件及身份证原件交由其全权代办有关租赁手续，经核实后，答辩人与尹庆华就武鸣县城X号、Y号房屋一、二楼的租赁事宜达成协议，于2009年9月15日签订《租房合同样本》，合同特别约定“甲方（即尹庆华）同意乙方（即曾信贤）根据租赁用途及在不影响房屋结构安全、排水及楼梯交通的前提下自主装修、重新分割或者打通乙方所租用1、2层”、“甲方乙方的身份证复印件、甲方购房合同复印件将作为本合同附件”等等。合同签订后，答辩人依约支付了租金，并按约定及经营所需将房屋进行装修，尹庆华也将自己和原告的身份证复印件及商品房买卖合同复印件等合同附件交给答辩人，答辩人据此材料向工商部门申办营业执照并依法经营至今。经营两年多来，答辩人按时交纳租金，原告也没有向答辩人提出任何异议。直至2012年6月份，尹庆华突然要求答辩人搬出所租用的房屋，提前终止租赁合同，声称自己利用房屋自己经营饮食业，尹庆华提前解约的行为，势必给答辩人造成巨大经济损失，原告及第三人无视法律，肆意践踏合同，其行为属于恶意违约，严重违背诚信原则。答辩人认为，原告与尹庆华系亲兄弟，尹庆华经得原告的同意及授权出租两人的房屋，并与答辩人签订书面租赁合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。答辩人是按照合同约定行使权利和履行义务，不存在侵权行为；二、答辩人与尹庆华协商并签订租赁合同之时，尹庆华已明确告知其已得到尹庆立的授权，且在整个签约及履约过程中，尹庆华提供尹庆立的身份证复印件上注明“尹庆华代”字样、讼争房屋的《商品房买卖合同》及房屋的钥匙等，足以证实尹庆华具备代尹庆立出租讼争房屋的事实，原告尹庆立对此也是知情的。如原告所主张的侵权之诉是事实，意味着尹庆华代为出租房屋及签订的租赁合同并未得到原告的授权，其签约当时声称得到授权即出示的相关材料即为虚假。由此可推定，尹庆华为了达到侵吞答辩人所交付的租金，故意虚构原告已将名下房屋交由其代为出租的事实，隐瞒真相，侵吞答辩人交付的租金款额近10万元。如此这般，尹庆华的行为已触犯刑法，涉嫌诈骗，答辩人将保留对其进行控告的权利。综上所述，答辩人认为，答辩人租用本案讼争房屋于法有据，并不存在原告诉称的侵权行为，因此，原告请求答辩人搬出武鸣县城X号房一、二楼，并恢复依约拆除的墙体没有事实和法律依据，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。被告曾信贤为证实其主张，向本院提交以下证据：1、租房合同样本一份，拟证明①被告于2009年10月15日起租用原告房屋及原告胞兄尹庆华的房屋一、二楼作经营使用，租期至2019年10月14日止；②被告打通所租房屋1、2楼的隔墙已得到原告方的同意；2、部分存款凭条，拟证明被告自租用原告房屋以来一直按合同约定支付租金的事实；3、尹庆华及尹庆立的《商品房买卖合同》及身份证复印件，拟证明被告在租用原告房屋时尹庆华已征得原告的同意，并由尹庆华代为与被告签订租赁合同的事实；4、营业执照复印件，拟证明被告经营行为的合法性；5、录音资料书面摘录内容及录音光碟一张，拟证明原告对第三人代为出租房屋的事情完全知情，其诉讼目的就是为了把整栋房屋整体出租。第三人尹庆华述称，1、第三人于2007年12月13日向X房地产开发有限公司购买武鸣县城X号房，同日原告尹庆立也购买了X房，第三人和原告购买的房子位置相临。2009年9月15日第三人与被告曾信贤签订了一份《租房合同》，把位于武鸣县X楼的一、二楼出租给被告曾信贤使用。该《租房合同》涉及的武鸣县Y楼属于第三人尹庆华所有，而X楼属于原告尹庆立单独所有。第三人与被告曾信贤签订该《租房合同》时并没有得到原告的授权。当原告从北京市回到武鸣县城知道第三人把X楼的一、二楼出租给被告曾信贤后，原告一直向第三人提出反对意见，并要求第三人解除与被告的《租房合同》并退还原告的房屋。同时，第三人把被告交来的房租拿给原告时，原告拒绝收取；2、被告曾信贤与第三人签订租房合同时，第三人根本没有向被告隐瞒或虚构任何事实，当时第三人已经把自己的购房合同和原告购房合同的复印件给被告看，被告明确知道X楼属于原告所有。另外，第三人没有向被告出示过原告授权出租房屋的委托书，也没有口头表态原告已经授权帮他出租该房屋。但是，被告知道第三人和原告是同胞兄弟，为了方便做更大的生意就坚决要求第三人先把原告的房子一起出租给他，意想过后再征求原告的意见。原告因在北京市工作不方便经常回武鸣县，所以把其购房合同复印件、身份证复印件和房屋的钥匙等交给第三人保管，目的是让第三人日常帮忙照看房屋和咨询办理房屋产权证的相关事宜，而原告根本没有授权第三人办理该房屋的出租事宜。综上所述，被告明知道第三人不是X楼的所有权人，也知道第三人没有取得原告的授权，而坚决与第三人签订了包括原告房屋使用权在内的房屋出租合同，因此，第三人不存在故意虚构和隐瞒事实的情形，原告起诉要求被告搬出X楼，这是原告的合法权利，第三人无权干涉。第三人尹庆华未向本院提交证据。各方当事人争议的焦点是：1、原告与被告之间是构成侵权关系还是租赁关系？2、原告请求被告腾出讼争房屋、停止对讼争房屋的侵害、排除妨害并恢复墙体是否有合法依据？经本院审理查明，原告尹庆立与第三人尹庆华系同胞兄弟。原告尹庆立于2007年12月向X房地产开发有限公司购买坐落武鸣县城X号六层楼房一栋，建筑面积656.80m，原告于2007年5月取得上述房产的国有土地使用证［证号：武国用（2007）第X号］，于2××1年7月取得上述房产的房屋所有权证［证号：武房权证2××1字第X号］。同日，第三人尹庆华向X房地产开发有限公司购买坐落武鸣县城X号六层楼房一栋，与原告的楼房相邻。2009年9月X日，在未征得原告尹庆立同意及授权的情况下，第三人尹庆华擅自与被告曾信贤签订一份《租房合同样本》，将坐落X号、Y号楼房的一、二楼约350m共同出租给被告曾信贤作日用百货经营及商住，双方约定：租赁期限自2009年10月15日至2019年10月14日止，第1－2年租金为60000元，第3－4年租金为63000元，第5－6年租金为66000元，第7－8年租金为69000元，第9－10年租金为72000元。租金按季结算，由被告于每季的第一个月的10日前交付给第三人尹庆华。合同签订之日第三人尹庆华将上述房屋交付给被告曾信贤。甲方即第三人尹庆华同意乙方即被告曾信贤根据租赁用途及在不影响房屋结构安全、排水及楼梯交通的前提下自主装修、重新分割或者打通乙方所租用的1、2层。后，被告曾信贤即使用上述场地登记注册成立武鸣县X超市进行经营至今。被告曾信贤已通过转帐向第三人尹庆华支付上述场地租金198750元，原告尹庆立没有收到第三人转付的任何租金。2012年春节期间，原告得知其房屋被侵占后，遂要求第三人将房屋收回，未果。原告于2012年7月9日诉至本院，并提出前述诉讼请求。另查明，原告尹庆立自购买之日起即将上述私有的坐落武鸣县城X号六层楼房的《商品房买卖合同》复印件、身份证复印件及房屋钥匙一套交由第三人尹庆华保管，尹庆华与曾信贤签订租房合同后，尹庆华将原告尹庆立的上述房屋钥匙交给被告曾信贤。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。本案中，原告尹庆立通过合法的买卖方式取得坐落武鸣县城X号六层楼房一栋的所有权及该楼房所占土地的使用权，应属于原告尹庆立的私人合法财产，受到法律保护，禁止任何单位和个人侵占、破坏。被告曾信贤与第三人尹庆华签订租房合同，租用第三人尹庆华的武鸣县X号楼房的一、二楼和相邻的原告尹庆立的武鸣县X楼房的一、二楼经营超市，由于第三人尹庆华未经原告尹庆立同意或者授权，也未得到原告尹庆立的事后追认，所以第三人尹庆华擅自将原告尹庆立所有的武鸣县X号楼房的一、二楼出租给被告曾信贤的行为是无效的，第三人虽然将X号、Y号楼房的一、二楼交付给被告使用，被告虽也按照约定支付了租金，但被告并未取得原告所有的武鸣县X号楼房的一、二楼的合法使用权，第三人尹庆华与被告曾信贤签订的租房合同对原告尹庆立并不具有法律约束力，原告尹庆立作为武鸣县X号楼房的所有人，其与被告曾信贤之间并无租赁关系，所以原告尹庆立请求排除妨害、返还租赁房屋，被告曾信贤作为承租人不得拒绝，被告曾信贤因此而受到的损失，应当由第三人尹庆华赔偿。被告曾信贤关于第三人的行为符合表见代理的条件、原告已授权第三人与被告签订合同的辩解主张，因无事实根据，理由不成立，本院不予采信。故原告提出的诉讼请求，有事实根据，且符合法律规定，本院应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第六十六条的规定，判决如下：被告曾信贤于本判决生效之日起三十日内搬出原告尹庆立所有的坐落于武鸣县城X号楼房的一、二楼，停止对原告房屋的侵害，并恢复拆除的墙体原状，将上述楼房返还给原告尹庆立。案件受理费100元，减半收取50元，由被告曾信贤负担。上述义务，被告应于本判决书规定的期限内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时预交上诉费，逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 潘知兴二〇一三年八月二十一日书记员 马冰媛附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。1 来源：百度搜索“”