（2013）深中法房终字第1252号

裁判日期: 2013-08-21

公开日期: 2015-11-16

案件名称

陈镇龙与吴钢钢房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第1252号上诉人（原审被告）：吴钢钢。被上诉人（原审原告）：陈镇龙。上诉人吴钢钢因与被上诉人陈镇龙房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第4号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年10月23日，当事人双方签订《租用铺位合同》，约定陈镇龙将深圳市龙岗区xx街道xx工业区大街地段第二幢20号商铺共40平方米出租给吴钢钢，每月租金为1500元，每月租金应在当月5日前交付，合同期限从2009年11月15日至2011年11月14日。双方在合同中还约定，吴钢钢在双方签订合同后应交5000元押金，如吴钢钢逾期20天交租，陈镇龙可终止合同并不退押金。原审另查，吴钢钢与案外人王xx于2008年11月26日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定王xx将位于深圳市龙岗区xx街道xx社区xx盛龙路居委会一楼一栋房屋编码为xxxxx的房屋出租给吴钢钢，合同期限从2008年11月1日起至2009年11月14日止，每月租金1500元，吴钢钢应交纳的租赁保证金为3000元。该合同上注明租赁房屋权利人为xx股份合作公司，房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件为自建房证明。该合同在深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室进行了备案。2011年4月29日，深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室向吴钢钢颁发《房屋租赁凭证》，该凭证注明：坐落于深圳市龙岗区xx街道xx社区盛龙路xx村委一楼20号房屋编码为xxxxxx的房屋，出租人为王xx，承租人为吴钢钢，租赁期限自2011年4月15日至2011年11月15日，该房屋已按规定办理房屋租赁合同备案手续。原审再查，陈镇龙为证明其对涉案商铺享有权利，提交了深圳市龙岗区xx街道办事处xx社区居民委员会出具的证明作为证据，该证明的内容为：证明深圳市龙岗区xx街道xx社区盛龙路xx村委一楼1至21号商铺为陈镇龙的自建房，属于陈镇龙所有。吴钢钢对此证据不予确认，其认为陈镇龙并非涉案商铺权利人，故与本案无关，不是适格原告；吴钢钢主张涉案商铺权利人为深圳市龙岗区xx股份合作公司，与其办理租赁事宜的“黄小姐”据说是深圳市龙岗区xx街道xx社区居民委员会计生委工作人员，当时吴钢钢在一份填写好内容但没有填写出租人的《租用铺位合同》上签名后交回给了“黄小姐”，吴钢钢在合同签订后已交纳押金5000元给“黄小姐”并一直按约定将2012年10月份及之前的租金交给“黄小姐”。陈镇龙主张其委托黄xx管理涉案商铺租赁事宜，黄xx即为吴钢钢所称的“黄小姐”，涉案《租用铺位合同》上陈镇龙名字也是黄xx代为签署，陈镇龙对该签名予以认可，陈镇龙并确认吴钢钢交纳租金至2012年10月份，但陈镇龙不认可收取吴钢钢押金5000元。对于案外人王xx与吴钢钢签订的《深圳市房屋租赁合同书》，吴钢钢认为双方已实际履行，但吴钢钢承认按《租用铺位合同》向“黄小姐”交纳押金5000元；王xx出庭作证称该《深圳市房屋租赁合同书》是其为陈镇龙代办租赁备案手续而签订，权利人实际为陈镇龙，涉案的商铺为陈镇龙的自建房。对于涉案商铺的使用情况，陈镇龙认为吴钢钢一直在使用涉案商铺，涉案商铺虽因附近片区被拆迁而时有停水停电情况，但吴钢钢以从附近接水电的方式解决。吴钢钢认为涉案商铺在2012年11月份已被停水停电，不能继续使用，故商铺被空置，吴钢钢并以附近商户们于2012年11月21日的信访材料作为证据证明涉案商铺停水停电的情况，但吴钢钢承认其没有将涉案商铺钥匙交还给出租人，商铺内存放其部分物品。原审又查，原审法院根据本案实际情况认定涉案的《租用铺位合同》无效，原审法院依法向陈镇龙释明其可变更诉讼请求，向吴钢钢释明其可就合同无效提出赔偿损失的请求。陈镇龙在原审变更诉讼请求：1、确认当事人签订的租赁协议无效；2、吴钢钢腾出占用商铺交还给陈镇龙；3、吴钢钢支付陈镇龙房屋使用费（按1500元／月从2012年11月1日起计算至吴钢钢交还商铺之日止）；4、本案诉讼费用由吴钢钢承担。吴钢钢表示其认为陈镇龙主体不适格，故不在本案中主张合同无效的损失赔偿。原审法院认为，涉案《租用铺位合同》上列明出租人为陈镇龙，陈镇龙并持有该合同原件，足以证明陈镇龙为涉案《租用铺位合同》的出租人，且陈镇龙提交的深圳市龙岗区xx街道办事处xx社区居民委员会出具的证明及王xx的证言亦可佐证这一事实，而吴钢钢未提交任何证据予以反驳，故原审法院对吴钢钢关于陈镇龙并非《租用铺位合同》当事人的答辩主张不予采纳，原审法院认定陈镇龙为涉案《租用铺位合同》出租人。吴钢钢辩称其按《深圳市房屋租赁合同书》履行承租义务，但这与其实际履行交纳押金、租金义务的情况及与王xx的证言不符，原审法院对此不予采信，原审法院认定当事人已实际按《租用铺位合同》履行义务，而《深圳市房屋租赁合同书》并未实际履行。由于涉案的xx工业区大街地段20号商铺属于自建房，没有办理房地产证也没有取得建设工程规划许可证，故当事人双方就涉案商铺签订的《租用铺位合同》属于无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。在本案中，吴钢钢应向陈镇龙返还涉案商铺。虽吴钢钢对陈镇龙提交的深圳市龙岗区xx街道办事处xx社区居民委员会出具的证明不予确认，但吴钢钢对此未能提供反驳证据，并且无论陈镇龙是否为涉案商铺的产权人，陈镇龙作为出租人，其依据《租用铺位合同》将涉案商铺交付吴钢钢使用，现该合同被确认无效，理应还原至合同签订前的状态，即由吴钢钢向陈镇龙返还商铺。故原审法院对陈镇龙关于吴钢钢交付涉案商铺的请求予以支持。吴钢钢从2012年11月1日起拖欠租金并且至今未将涉案商铺钥匙交还出租人，而吴钢钢未能提交直接证明其停止使用涉案商铺或涉案商铺不能使用的证据，陈镇龙要求吴钢钢参照《租用铺位合同》约定的租金标准1500／月支付房屋占有使用费亦属合理，原审法院予以支持。由于吴钢钢在原审法院作出释明后明确表示暂不在本案中主张合同无效造成的损失，而吴钢钢亦没有提交证据证明其已交纳押金，故原审法院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《城市房屋租赁管理办法》第六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：1、确认陈镇龙与吴钢钢于2009年10月23日签订的《租用铺位合同》无效；2、吴钢钢于本判决生效之日起十五日内将涉案的位于深圳市龙岗区xx街道xx工业区大街地段20号商铺交还给陈镇龙；3、吴钢钢于本判决生效之日起七日内向陈镇龙支付房屋使用费（按1500元／月标准从2012年11月1日起算至本判决确定吴钢钢应将涉案商铺交还给陈镇龙之日止）。本案受理费50元，由吴钢钢承担。上诉人吴钢钢不服原审判决，向本院提起上诉称，一、出租房屋属于xx股份公司物业，陈镇龙无权就涉案房屋向上诉人主张权利，并非适格主体。1、陈镇龙与案外第三人早于2008年11月26日已经就涉案房屋签订了房屋租赁合同，租赁房屋已经明确了房屋的权利人为“深圳市xx股份合作公司”，属权利人公司的自建房，而且，该土地也是属于xx村集体土地上建筑，更何况，xx村委及xx股份合作公司就在出租房屋二楼办公，上诉人当然有理由相信，出租房屋属于公司所有，另外，管理收租人员黄xx也是xx居委会计生工作人员，该房屋租赁合同经深圳市龙岗区房屋租赁管理办备案登记，实属生效的合同，一审对该事实刻意回避，致使错误认定陈镇龙为权利人。2、陈镇龙提交的房屋租赁合同中的出租人没有陈镇龙的签名，属于事后添加填写，该证据的来源不正当。租赁房屋是上诉人从转租人延续取得并已实际使用多年，履行的合同也经深圳市龙岗区房屋租赁管理办登记备案的房屋租赁合同，上诉人并没有与陈镇龙签订房屋租赁合同，陈镇龙从来都没有对出租房屋行使管理收益的权利，陈镇龙根本上不具备诉讼主体资格，一审法院认定陈镇龙为出租人是错误的。二、一审法院判决支付房屋使用费依据“吴钢钢从附近接水电的方式解决”没有事实根据。陈镇龙自2012年11月20日被停水停电至今，根本无法使用，更何况实现经营目的，而且该现状一直持续到现在。上诉人曾就停水停电的问题多次向龙岗区xx街道办、区信访局信访，因该片区涉及旧改拆迁赔偿因素，虽经信访部门组织调解未果，一审法院也依上诉人的申请依法调取了龙岗区信访局关于上诉人信访的相关材料。由于拆迁赔偿没有解决，赔付补偿一日没有落实，上诉人在没水没电的情况下就基本生活条件都没有，矛盾一直悬而未决，因此，本案不存在上诉人占用房屋而支付使用费的问题。三、陈镇龙提交xx社区居委会证明和证人王xx的证言均不符合证据要求，一审法院依法不应采信。1、首先，作为证明主体“深圳市龙岗区xx街道办xx居委会”不是房产登记或管理单位；其次，因涉及旧改拆迁的补偿，陈镇龙与该居委会有直接利害关系；第三，依据现实楼房建筑，土地是村集体所有，楼房规模共三层，一直以来二至三楼属于居委会、股份公司办公用房，一楼是铺面，证明完全割裂楼房整体关系，明显是为了掩盖事实而出具的虚假证明。2、王xx作为证人的身份是不成立，首先他承认与陈镇龙为朋友关系，而且承认对房屋的权属来源并非亲身经历，只是陈镇龙口头诉说，另外，作为“王xx”实际上也存在与陈镇龙签订一份书面租赁合同，因此，不管从任何法律关系上表明王xx与本案有直接利害关系。四、依据事实表明出租房屋的实际权利人是“xx股份合作公司”，与上诉人签订房屋租赁合同的是“王xx”，一审法院依法没有追加必须追加的当事人是错误的，势必遗漏直接利害关系的诉讼主体，致使事实不清，案件不明，且程序出错。请求：依法撤消原审判决、驳回陈镇龙起诉；本案所有诉讼费用由陈镇龙承担。陈镇龙进行口头答辩：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院维持原审判决。经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，由于涉案《租用铺位合同》上列明出租人为陈镇龙，陈镇龙并持有该合同原件，因此，原审判决认定陈镇龙为涉案《租用铺位合同》的出租人正确。陈镇龙作为涉案《租用铺位合同》的出租人，其就《租用铺位合同》向人民法院提起民事诉讼的主体适格。上诉人上诉主张被上诉人陈镇龙不具备诉讼主体资格的理由不成立，本院不予采纳。虽然吴钢钢与案外人王xx于2008年11月26日就涉案商铺另签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，但王xx在原审出庭作证称该《深圳市房屋租赁合同书》是其为陈镇龙代办租赁备案手续而签订，权利人实际为陈镇龙，涉案的商铺为陈镇龙的自建房，因此本案的处理与王xx没有法律上的利害关系，故上诉人上诉主张原审法院没有追加王xx系错误的理由不成立。本案系房屋租赁纠纷，不涉及房屋产权争议，故上诉人上诉主张原审法院没有追加xx股份合作公司系错误的理由亦不成立。上诉人吴钢钢至今未将涉案商铺钥匙交还出租人，而吴钢钢未能提交直接证明其停止使用涉案商铺或涉案商铺不能使用的证据，而是一直占有涉案商铺，因此，原审判决吴钢钢参照《租用铺位合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费，处理恰当。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审　判　长　阮　思　宇审　判　员　杨　潮　声代理审判员　许　莹　娇二〇一三年八月二十一日书　记　员　严军军（兼）所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”