（2013）深中法房终字第1251号
裁判日期: 2013-08-21
公开日期: 2015-11-16
案件名称
陈镇龙与黄荣寿房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1251号上诉人（原审被告）：黄荣寿。被上诉人（原审原告）：陈镇龙。上诉人黄荣寿因与被上诉人陈镇龙房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第3号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年10月23日，当事人双方签订《租用铺位合同》，约定陈镇龙将深圳市龙岗区xx街道xx工业区大街地段14、16、17号商铺共120平方米出租给黄荣寿，每月租金为4500元，每月租金应在当月5日前交付，合同期限从2009年11月15日至2011年11月14日。双方在合同中还约定，黄荣寿在双方签订合同后应交15000元押金，如黄荣寿逾期20天交租，陈镇龙可终止合同并不退押金。2012年12月3日，陈镇龙委托律师向黄荣寿发出律师函，要求黄荣寿搬出涉案商铺并结清全部费用。而黄荣寿至今仍在使用涉案商铺即xx工业区大街地段14、16、17号商铺。原审另查，陈镇龙为证明其对涉案商铺享有权利，提交了深圳市龙岗区xx街道办事处xx社区居民委员会出具的证明作为证据，该证明的内容为：证明深圳市龙岗区xx街道xx社区盛龙路xx村委一楼1至20号商铺为陈镇龙的自建房，属于陈镇龙所有。黄荣寿对此证据不予确认，其认为陈镇龙并非涉案商铺权利人，故与本案无关，不是适格原告；黄荣寿主张涉案商铺权利人为深圳市龙岗区xx股份合作公司，与其办理租赁事宜的“黄小姐”据说是深圳市龙岗区xx街道xx社区居民委员会计生委工作人员，当时黄荣寿在一份填写好内容但没有填写出租人的《租用铺位合同》上签名后交回给了“黄小姐”，黄荣寿在合同签订后已交纳押金15000元给“黄小姐”并一直按约定将2012年10月份及之前的租金交给“黄小姐”。陈镇龙主张其委托黄xx管理涉案商铺租赁事宜，黄xx即为黄荣寿所称的“黄小姐”，涉案《租用铺位合同》上陈镇龙名字也是黄xx代为签署，陈镇龙对该签名予以认可，陈镇龙并确认黄荣寿已交纳押金15000元并交纳租金至2012年10月份。原审再查，原审法院根据本案实际情况认定涉案的《租用铺位合同》无效，原审法院依法向陈镇龙释明其可变更诉讼请求，向黄荣寿释明其可就合同无效提出赔偿损失的请求。黄荣寿表示其认为陈镇龙主体不适格，故不在本案中主张合同无效的损失赔偿。陈镇龙原审变更诉讼请求为：1、确认当事人双方签订的租赁协议无效；2、黄荣寿腾出占用商铺交还给陈镇龙；3、黄荣寿支付陈镇龙房屋使用费（按4500元／月从2012年11月1日起计算至黄荣寿交还商铺之日止）；4、本案诉讼费用由黄荣寿承担。原审法院认为，涉案《租用铺位合同》上列明出租人为陈镇龙，陈镇龙并持有该合同原件，足以证明陈镇龙为涉案《租用铺位合同》的出租人，且陈镇龙提交的深圳市龙岗区xx街道办事处xx社区居民委员会出具的证明亦可佐证这一事实，而黄荣寿未提交任何证据予以反驳，故原审法院对黄荣寿关于陈镇龙并非《租用铺位合同》当事人的答辩主张不予采纳，原审法院认定陈镇龙为涉案《租用铺位合同》出租人。由于涉案的xx工业区大街地段14、16、17号商铺属于自建房，没有办理房地产证也没有取得建设工程规划许可证，故当事人双方就涉案商铺签订的《租用铺位合同》属于无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。在本案中，陈镇龙应向黄荣寿返还押金15000元，黄荣寿应向陈镇龙返还涉案商铺。虽黄荣寿对陈镇龙提交的深圳市龙岗区xx街道办事处xx社区居民委员会出具的证明不予确认，但黄荣寿对此未能提供反驳证据，并且无论陈镇龙是否为涉案商铺的产权人，陈镇龙作为出租人，其依据《租用铺位合同》将涉案商铺交付黄荣寿使用，现该合同被确认无效，理应还原至合同签订前的状态，即由黄荣寿向陈镇龙返还商铺。故原审法院对陈镇龙关于黄荣寿交付涉案商铺的请求予以支持。黄荣寿从2012年11月1日起拖欠租金而其至今仍使用涉案商铺，陈镇龙要求黄荣寿参照《租用铺位合同》约定的租金标准4500／月支付房屋占有使用费亦属合理，原审法院予以支持，黄荣寿已交纳的押金15000元可在应付使用费中扣除。由于黄荣寿在原审法院作出释明后明确表示暂不在本案中主张合同无效造成的损失，原审法院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《城市房屋租赁管理办法》第六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：1、确认陈镇龙与黄荣寿于2009年10月23日签订的《租用铺位合同》无效；2、黄荣寿于本判决生效之日起十五日内将涉案的位于深圳市龙岗区xx街道xx工业区大街地段14、16、17号商铺交还给陈镇龙；3、黄荣寿于本判决生效之日起七日内向陈镇龙支付房屋使用费（按4500元／月标准从2011年11月1日起算至本判决确定黄荣寿应将涉案商铺交还给陈镇龙之日止，并扣除黄荣寿已交纳的押金15000元）。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由黄荣寿承担。上诉人不服原审判决，向本院提起上诉称，一、陈镇龙不是《租用铺位合同》的合同相对方，其无权主张租赁合同无效，其无法提供建设工程规划许可证，不意味着涉案商铺不存在建设工程规划许可证，原审法院据此主张该租赁合同无效是错误的。理由如下：1、《租用铺位合同》甲方代表处并非陈镇龙签字，也没有证据证明陈镇龙委托黄xx管理涉案商铺事宜。第一，《租用铺位合同》甲方代表处的签名不是真实的，签署的日期也不是真实的。原审法院在法庭审理中已经查明涉案《租用铺位合同》是甲方代表（出租方）“陈镇龙”签名、日期均非陈镇龙本人签字（见庭审笔录，陈镇龙确认不是其本人签名）。既然合同一方的签字人并非是陈镇龙，怎么能够证明陈镇龙就是出租人？第二、陈镇龙主张其委托黄xx管理涉案商铺事宜，但并没有提供相关证据予以证实。第三，就黄荣寿承租的14、16、17号商铺所在的xx社区大楼的实际权利人系xx股份合作公司。理由是，因为除了14、16、17号商铺外，黄荣寿还与xx股份合作公司签订了其他租赁合同承租该大楼的其他商铺，租赁合同的一方系xx股份合作公司，并非陈镇龙，黄荣寿有理由认为陈镇龙不是涉案商铺的出租人。第四，涉案大楼属于xx股份合作公司的财产，xx公司委托xx社区计生委黄小姐参与管理该大楼商铺的相关租赁事宜。黄荣寿也一直是向xx股份合作公司（黄小姐）交付租金的。2、深圳市龙岗区xx街道办事处xx社区居民委员会出具的证明文件，有瑕疵，不能证明陈镇龙系出租人。该证明文件的内容为：“证明深圳市龙岗区xx街道xx社区盛龙路xx村委一楼1至2l号商铺为陈镇龙的自建房，属于陈镇龙所有，特此证明。”理由如下：第一，该证明文件描述的“xx社区盛龙路xx村委一楼1—21号商铺”，并不能指明就是《租用铺位合同》描述的“商铺十四、十六、十七号”。第二，该证明文件描述的“陈镇龙”，并不能证明就是《租用铺位合同》的甲方代表或者就是本案的陈镇龙，也不能排除同名同姓的情况。因此该证明文件从形式、来源均是无法确认，均不能证明陈镇龙是涉案商铺的出租人或者实际权利人。二、陈镇龙不是适格的诉讼主体，共无权向黄荣寿主张涉案商铺的租金以及要求黄荣寿归还涉案商铺。请求：1、依法撤销原审全部判决；2、判决驳回陈镇龙的起诉；3、判决由陈镇龙承担全部诉讼费用。陈镇龙口头答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院维持原审判决。经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人是否涉案《租用铺位合同》的主体；二、涉案《租用铺位合同》的效力问题；三、被上诉人是否是适格的诉讼主体。关于焦点一，涉案《租用铺位合同》上列明出租人为陈镇龙，陈镇龙并持有该合同原件，且陈镇龙提交的深圳市龙岗区xx街道办事处xx社区居民委员会出具的证明称包括涉案商铺在内的深圳市龙岗区xx街道xx社区盛龙路xx村委一楼1至20号商铺为陈镇龙的自建房，属于陈镇龙所有，因此，原审判决认定陈镇龙为涉案《租用铺位合同》的出租人正确。上诉人上诉主张被上诉人陈镇龙不是《租用铺位合同》的合同相对方，理由不成立，本院不予采纳。关于焦点二，深圳市龙岗区xx街道办事处xx社区居民委员会出具的证明显示涉案商铺属于自建房，没有办理房地产证也没有取得建设工程规划许可证，上诉人上诉主张被上诉人无法提供建设工程规划许可证不意味着涉案商铺不存在建设工程规划许可证，但上诉人并没有举证证明涉案商铺取得了建设工程规划许可证，因此原审判决认定当事人双方就涉案商铺签订的《租用铺位合同》属于无效合同，适用法律正确。关于焦点三，如焦点一所述，陈镇龙为涉案《租用铺位合同》的出租人，其就《租用铺位合同》向人民法院提起民事诉讼的主体适格。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 阮 思 宇审 判 员 杨 潮 声代理审判员 许 莹 娇二〇一三年八月二十一日书 记 员 严军军（兼）所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”