（2013）甬东民初字第1129号

裁判日期: 2013-08-20

公开日期: 2016-04-12

案件名称

杨华萍、方爱萍等与宁波焱日改性沥青有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市江东区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨华萍,方爱萍,钟慧,宁波焱日改性沥青有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬东民初字第1129号原告：杨华萍。原告：方爱萍。原告：钟慧。三原告委托代理人：杨伟国、郑杰，浙江波宁律师事务所律师。被告：宁波焱日改性沥青有限公司。住所地：宁波市海曙区咏归路***号（4-64）室。法定代表人：夏传红，该公司总经理。委托代理人：崔肇棠，浙江天职正律师事务所律师。原告杨华萍、方爱萍、钟慧与被告宁波焱日改性沥青有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理。依法由审判员谢琼适用简易程序于2013年8月15日公开开庭进行了审理。原告杨华萍、方爱萍、钟慧的委托代理人杨伟国、郑杰、被告宁波焱日改性沥青有限公司的委托代理人崔肇棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨华萍、方爱萍、钟慧起诉称：三原告与被告于2013年5月22日签订城投大厦写字楼租赁合同一份，约定三原告将其所有的宁波市江东区和济街xx号xx-xx室房屋出租给被告，租赁期间为2013年3月1日至2015年5月31日，同时对租金标准、支付方式、支付期限、保证金、合同的解除、变更、违约责任等内容予以了约定。依据合同约定，被告应于2013年5月22日支付原告租金59152元，但被告除支付保证金14788元外，仅支付租金35212元，对于剩余的租金原告多次向被告催讨，但被告未支付，为此原告于2013年6月25日发函给被告，要求被告在2013年6月28日前付清所欠租金，逾期未付则按租赁合同约定自2013年6月29日解除租赁合同。后被告仍未付租金，故原、被告的租赁合同自2013年6月29日解除。根据规定，被告在房屋租赁合同解除后应腾退涉案房屋，但被告未腾退，从而造成原告租金损失。要求判令被告从宁波市江东区和济街xx号xx-xx室房屋内腾退，支付原告违约金29576元，并赔偿原告自租赁合同解除之日（即2013年6月29日）起至被告实际腾退之日止的损失（租金损失按每日每平方米2.20元标准计算，物业费损失按每年16580元标准计算）。被告宁波焱日改性沥青有限公司答辩称：原告诉称与事实不符。2013年5月22日，原、被告签订租赁合同和补充协议后，被告即向原告支付保证金和租金，虽然被告只支付了50000元，尚欠原告租金9000多元，但被告不存在恶意拖欠之意，当时系因银行原因只能支付50000元，后原告未为被告开具收据被告，为了防止被诈骗，被告未将剩余款项汇给原告，但原告却于2013年6月6日对被告租住的房屋断电，致使被告需在外另租用房屋办公。综上，双方纠纷的责任在于原告，原告应赔偿被告相关损失，且原告主张的违约金过高。要求驳回原告的诉讼请求。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：原告杨华萍、方爱萍、钟慧提供城投大厦写字楼租赁合同一份、房屋所有权证三份、土地证一份、函及邮寄详情单各一份、记账联发票复印件一份，拟证明三原告将其所有的房屋出租给被告，被告自2013年3月1日起开始租用房屋，但被告在租用期间未缴纳物业费，未按时支付租金，后原告向被告发函，要求解除租赁合同，但被告至今未腾退房屋。经质证，被告对城投大厦写字楼租赁合同、房屋所有权证、土地证、函及邮寄详情单无异议，认可其于2013年3月1日起向原告租用涉案房屋，且其收到过原告邮寄的解除租赁合同的函以及被告未将房屋腾退并交还给原告，但认为解除租赁合同系原告意思表示，被告并不认可双方的租赁合同于2013年6月29日解除；对物业费，被告认为虽然物业费发票已开出，但根据物业费支付的时间看，被告不存在拖欠物业费的情形，同时被告指出，2013年5月22日，三原告与被告曾签订补充协议一份，对付款金额及时间予以了重新约定，后被告向原告汇款50000元，其中包括了保证金14788元，但原告却无故断电，致使被告无法正常办公。为证明其主张，被告提供补充协议复印件一份、汇款短信照片一份、情况说明一份。经质证，原告对汇款短信照片、情况说明的真实性无异议，认可其收到过原告汇款50000元，包括14788元保证金以及其采取过断电措施，但认为其断电系因被告不支付租金引起；对补充协议有异议，认为该协议系被告单方制作，原告从未与被告签订过补充协议。本院认为，因三原告对汇款短信照片、情况说明的真实性无异议，认可其收到过被告汇款50000元，包括14788元保证金以及其采取过断电措施，被告对城投大厦写字楼租赁合同、房屋所有权证、土地证、函及邮寄详情单无异议，认可其于2013年3月1日起向三原告租用涉案房屋，且其收到过解除租赁合同的函，故本院对上述证据及事实予以认定。由于被告认可其未支付过租赁期间的物业费，故本院予以认定。因三原告对被告提供的补充协议有异议，且上述证据中无三原告的签字，故本院对该证据不予认定。又因原、被告双方均认可被告未将涉案房屋腾退并交还给原告，故本院予以认定。本院经审理，认定事实如下：2013年5月22日，原告杨华萍、方爱萍、钟慧与被告签订城投大厦写字楼租赁合同一份，约定三原告将其所有的宁波市和济街xx号xx-xx室（建筑面积224.06平方米）出租给被告，租赁期间为2013年3月1日至2015年5月31日，其中第3-4条规定：由于房屋系被告装修，原告同意给予被告二个月免租期作为补偿，即2013年3月1日至2013年4月30日，第4-1条规定房屋每日每平方米建筑面积租金为2.2元，月租金14788元，该租赁价格为含税价，租赁期内不作调整，如需原告提供发票，税费由被告承担；第4-3条规定被告对租赁房屋的使用以先付租金后使用的原则，以3个月为一期，每期的起止日期、租金支付日期及应付金额为：2013年5月22日支付2013年3月1日至2013年5月31日第1期租金14788元，2013年5月22日支付2013年6月1日至2013年8月31日第二期租金44364元等；第5-1条规定租赁期间，使用涉案房屋所发生的水、电、中央空调、通讯、物业管理等所有费用由被告承担等；第5-2条规定原告交付房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金额为一个月租金，即14788元，原告收取保证金后应向被告开具收款凭证；第5-3条约定本合同期满或经双方协商提前解除或终止的，被告结清合同所约定的全部费用后，原告把保证金无息退还给被告；第8-4条规定房屋租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回出租房屋：（一）未经原告书面同意，直接或以承包方式转租、转借房屋；（二）利用该房屋存放危险物品、毒品或进行其他违法活动的；（三）未经原告书面同意改变房屋结构和用途，致使房屋损坏的或严重影响其他租户正常办公和营业的；（四）被告逾期不支付物业管理费、水费、电费、中央空调费、停车费等其中任何一项费用累计超过30日；（五）损坏承租房屋设施，在原告提出的合理期限内仍未修复的；（六）未按期足额支付租金累计超过30天以上的；第9-1条规定租赁期间，被告有本合同第八条第8-4项所列行为之一的，被告应向原告按月租金的一倍支付违约金，给原告造成损失的，支付的违约金不足抵付原告损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；第9-3条规定租赁期间，非本合同规定的情况，原告擅自解除本合同，提前收回该房屋，原告应按月租金的一倍支付违约金，并退还被告所付的保证金，赔偿被告装修损失120000元；第10-6条规定若被告无特殊情况或提前说明而逾期支付租金超出三个工作日，属违约，原告得以采取对被告断电的救济行为，由此造成的一切损失均由被告自行承担；第10-8条规定租赁期限届满，如被告无任何违约行为，且已将该房屋按照合同约定、经原告验收合格（自然损耗除外）移交给原告后，原告同意再按月租金的一倍补充被告对该房屋的装修等。2013年3月1日起，被告已租用涉案房屋。2013年5月22日，被告支付三原告50000元，其中包括保证金14788元。2013年6月6日，原告拉断了涉案房屋的供电。2013年6月25日，原告向被告邮寄函一份，内容包括由于被告在2013年5月22日未足额支付租金，要求被告在2013年6月28日前付清尚欠租金23940元以及相关物业费，如被告未按时支付，双方签订的城投大厦写字楼租赁合同自2013年6月29日解除，被告承担相关违约责任等。2013年6月26日，被告收到该函件。被告至今未将涉案房屋腾退并交还给原告。本院认为，承租人应按照约定支付租金，现被告未按合同约定在2013年5月22日支付三原告租金59152元，且原告催告后仍未支付的，原告有权依照法律规定和合同约定解除双方签订的城投大厦写字楼租赁合同，根据原告向被告邮寄的函件来看，原告杨华萍、方爱萍、钟慧与被告之间的租赁合同已于2013年6月29日解除，故原告要求被告从宁波市和济街xx号xx-xx室房屋内腾退的诉讼请求，本院予以支持。由于被告支付给原告50000元款项中除了保证金14788元外，其余款项为房屋租金，因此根据被告已支付的租金以及原、被告约定的租金标准看，被告应自2013年7月11日起赔偿原告租金损失，因此原告要求被告按每日每平方米2.20元标准赔偿原告2013年7月11日起至房屋腾退之日止的损失未违反法律规定，本院予以支持，原告要求被告赔偿2013年6月29日至2013年7月10日期间的租金损失，本院不予支持。又因三原告尚未支付物业费，因此其要求被告按每年16580元标准赔偿物业费损失缺乏依据，本院不予支持。由于被告未按期足额支付租金累计超过30日以上，因此被告应根据合同约定支付原告违约金，但原告要求被告支付违约金29576元缺乏依据，根据双方约定，被告应支付原告违约金14788元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宁波焱日改性沥青有限公司自本判决生效之日起十日内从宁波市和济街xx号xx-xx室房屋内腾退；二、被告宁波焱日改性沥青有限公司按每日每平方米2.20元标准（房屋建筑面积224.06平方米）赔偿原告杨华萍、方爱萍、钟慧自2013年7月11日起至房屋腾退之日止的租金损失，于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告宁波焱日改性沥青有限公司支付原告杨华萍、方爱萍、钟慧违约金14788元，于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告杨华萍、方爱萍、钟慧的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费539元，减半收取269.50元，由被告宁波焱日改性沥青有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。审 判 员　谢琼二〇一三年八月二十日代书记员　顾铭 来自