（2013）烟民再终字第20号

裁判日期: 2013-08-20

公开日期: 2015-12-14

案件名称

徐向进与招远市南炉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

徐向进,招远市南炉房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2013）烟民再终字第20号再审申请人（一审原告，二审上诉人）：徐向进，无业。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：招远市南炉房地产开发有限公司。住所地：招远市泉山路***号。法定代表人：温宝山，经理。委托代理人：史本健，山东鲁润律师事务所律师。徐向进因与招远市南炉房地产开发有限公司（以下简称南炉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2010）烟民一终字第386号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院以（2012）鲁民申字第1558号民事裁定指令本院再审，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。徐向进诉称，要求南炉公司双倍返还其购房定金108000元，南炉公司承担本案的诉讼费用。南炉公司辩称，第一，本案已经过了诉讼时效；第二，其并未违反房屋认购书的约定，并不存在双倍返还定金的问题。因此，应依法驳回徐向进的诉讼请求。栖霞市人民法院经审理查明，2002年2月2日，徐向进与南炉公司签订了房屋认购书，约定：一、徐向进自愿认购南炉公司开发的位于栖霞市涌泉路2号“利都花园”4号楼17室网点，建筑面积134.53平方米，销售单价为每平方米4000元，总价为人民币538120元；二、徐向进采用银行按揭付款方式付款，于2002年2月2日前向南炉公司支付定金54000元；三、若采用银行按揭付款方式付款，由于徐向进的原因造成银行按揭无法办理，徐向进须将剩余房款一次性支付给南炉公司（未约定具体日期）；四、若由于徐向进原因造成购房合同无法签订，徐向进所交定金不予退还。若由于南炉公司原因造成购房合同无法签订，南炉公司将双倍返还定金。合同签订后，徐向进于当日向南炉公司交定金54000元。2008年12月6日，南炉公司在寄给徐向进的通知中称：“你于2002年2月2日购买栖霞市涌泉路2号利都花园4号楼17室网点，该房屋建筑面积134.53平方米，你所欠的房款至今未交，我公司多次通知你，请你在三天内必须将剩余房款一次性付给南炉公司。否则后果自负。”徐向进收到该通知后，于2008年12月18日回信称：“你们的通知，我于2008年12月17日收到。令我震惊和恼火的是，利都花园4号楼17网点贾经理早不卖给我了，付、刘二会计把房款退给我后，你们至今未跟我联系，何谓已经多次通知了！”关于徐向进在信中称的南炉公司退的房款，在庭审中徐向进主张南炉公司所退的房款是自己已交的16万元购房款，南炉公司则主张退回的就是54000元定金。徐向进诉至法院，要求南炉公司双倍返还购房定金108000元，诉讼费用由南炉公司负担。栖霞市人民法院依据房屋认购书、定金收条、通知、书信及双方当事人陈述认定上述事实。栖霞市人民法院认为，徐向进与南炉公司签订的房屋认购书有效。从双方签订的认购书的二、三项可以看出，双方对是否采用按揭贷款的方式缴纳购房款约定不明确，况且对办理按揭贷款时双方应尽的义务以及办理按揭贷款的时间均未作约定，徐向进没有证据证实南炉公司违约。因此，徐向进要求南炉公司双倍返还定金的请求不能支持。关于徐向进信中称南炉公司退的房款问题。双方签订的房屋认购书具备了商品房买卖合同的部分要件，尽管认购书中未约定交纳购房款的时间，但徐向进可以按照认购书中约定的价格随时向南炉公司交纳购房款，按照惯例，徐向进向南炉公司交纳购房款后，南炉公司应该给徐向进出具收款凭据，但徐向进并未提供交款证据。徐向进在庭审中陈述及信中称的“退回的房款”是退回的购房首付款16万元，但没有证据证实，南炉公司对此又不认可，因此，对徐向进的该主张不予支持。徐向进在本案中只提供了向南炉公司交54000元定金的收款收据，南炉公司主张徐向进信中所称的“退回的房款”就是徐向进所交的定金54000元，因徐向进再未提供交纳房款的其他证据，因此，对南炉公司的主张，予以认定。徐向进的诉讼请求缺乏证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，于2009年11月12日判决：驳回徐向进的诉讼请求。案件受理费2460元，由徐向进负担。宣判后，徐向进不服，提起上诉称：双方签订的房屋认购书合法有效，徐向进交纳了定金54000元。按南炉公司在一审答辩时所称的其未违反合同约定，不存在双倍返还定金的意见及定金收条仍然在徐向进手中这一事实，可以证明南炉公司没有将定金退还给徐向进。南炉公司称其已将定金退还给徐向进，没有证据证明，且与其相关陈述相矛盾。徐向进在信函中所称的退回的房款是指另外交纳的16万元购房款，从南炉公司的通知内容中也可推断出南炉公司确实交纳了该部分款项。现南炉公司已将徐向进所购房屋卖给他人，故其应双倍返还定金108000元。原审认定事实错误，请求二审法院依法改判支持徐向进的诉讼请求。南炉公司答辩称：徐向进的上诉理由是靠推测得出的，没有证据证实。徐向进要求双倍返还定金没有证据支持，原审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。除原一审查明事实外，二审补充查明：涉案房屋于2009年6月25日出售给案外人谢树宏，谢树宏于2009年6月30日取得房屋所有权证书。南炉公司主张定金已退还给徐向进，除了原审提交的往来信件外，没有其他证据证实，南炉公司主张因涉案楼房是合伙开发，账目不在其手中，故无直接证据证明徐向进已收到了退还的定金。徐向进主张其在信函中所称的退还的房款是指其在定金之外另付的16万元首付款，南炉公司不认可，徐向进也未再提供证据证实自己的主张。本院二审认为，本案争执的焦点问题是徐向进于2002年2月2日交纳的定金54000元南炉公司是否已退还给了徐向进，现其要求南炉公司双倍返还应否支持。虽然涉案房屋已由南炉公司卖给案外人，但双方对未能继续履行房屋认购书的原因陈述不一，徐向进主张是南炉公司违约，没有证据证明。徐向进手中虽然仍持有定金收条，但其没有证据证明另行交纳过16万元的购房款，因此，其主张在2008年12月18日给南炉公司的回信中所称的退回的房款并非是定金而是另支付的16万元购房款，证据不足，本院不予支持。综上，徐向进上诉主张，证据不足，理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百五十三条第一款第（一）项及第一百五十八条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由徐向进负担。徐向进对终审判决不服，申请再审称：1、有新证据。徐向进提交中国工商银行栖霞市支行活期储蓄存折和栖霞市农村信用联合社借款凭证、中国工商银行栖霞市支行个人业务凭证等证明其曾向南炉公司缴纳过16万元的房款。徐向进在后来的书信中所称的房款系指这16万元的款项，并非指定金。2、原审判决认定事实不清，徐向进持有交给南炉公司的定金条，南炉公司无证据证明其已经返还押金，原审认定该事实缺乏证据支持。再审审理中，徐向进向本院提交了栖霞市农村信用联合社借款凭证，证实其向栖霞市农村信用联合社贷款六万元，贷款事由是买房。提交中国工商银行栖霞市支行活期储蓄存折、中国工商银行栖霞市支行个人业务凭证，证明其曾经在同一天即2004年11月22日上午从银行取款交房款，下午因南炉公司不卖给其房屋将房款退回，其又存入银行16万元，该笔款项就是其向南炉公司交的房款，也是后来书信中提到的退还的房款。南炉公司对此不予认可，称从未收到徐向进交纳的该笔款项。另双方当事人对违约与否均无证据证明。南炉公司提交了其与中国工商银行栖霞市支行签订的《预售房屋监管协议》和《按揭业务合作协议》以及丽都花园二期项目的预售许可证，证明其具备为徐向进办理房屋按揭的条件，但是其没有提供证据证明系因申请人徐向进的原因而不能办理按揭，导致双方无法签订房屋买卖合同。再审查明的其他事实与原审查明的一致。本院经审理认为，本案争执的焦点问题是徐向进于2002年2月2日交纳的定金54000元南炉公司是否已返还给了徐向进，现双方无法签订房屋买卖合同，谁应当承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然涉案房屋已由南炉公司卖给案外人，但双方对未能继续履行房屋认购书的原因陈述不一，徐向进主张是南炉公司违约，没有提供证据证明。徐向进手中虽然仍持有定金收条，且再审中向本院又提交了其在中国工商银行的往来凭证和其向栖霞市农村信用联合社贷款凭证，但不足以证明其另行交纳过16万元的购房款给南炉公司，因此，其主张在2008年12月18日给南炉公司的回信中所称的退回的房款并非是定金而是另支付的16万元购房款，证据不足，本院不予支持。综上，徐向进的再审申请理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持本院（2010）烟民一终字第386号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　郝严卫审　判　员　　孙积波代理审判员　　王莉莉二〇一三年八月二十日书　记　员　　吴　静搜索“”