（2012）佛南法民三初字第81号

裁判日期: 2013-08-20

公开日期: 2014-06-10

案件名称

林玉贞、冼帼维诉胡光明、谭海波共有物分割纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林玉贞,冼帼维,胡光明,谭海波

案由

共有物分割纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九十九条，第一百条第一款，第九条第一款，第十四条，第十五条，第九十四条，第九十六条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2012）佛南法民三初字第81号原告：林玉贞，女，住佛山市禅城区。原告：冼帼维，女，住佛山市禅城区。两原告委托代理人：杨德明，广东国慧律师事务所律师。被告：胡光明，男，住广州市越秀区。被告：谭海波，男，，住广州市越秀区。原告林玉贞、冼帼维诉被告胡光明、谭海波共有物分割纠纷一案，本院于2012年1月4日立案受理后，依法由审判员彭建华适用简易程序于同年2月13日公开开庭进行了审理。因被告就争议的同一不动产提起所有权确认纠纷（本院（2012）佛南法民三初字第341号），而本案的审理须以该案审理结果为依据，本院裁定中止本案诉讼。该案民事判决发生法律效力后，本案恢复诉讼。原告申请对争议房地产的租金进行估价鉴定，本院委托佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司作出鉴定后，于2013年7月3日再次公开开庭审理了本案。原、被告及其诉讼代理人均先后到庭参加诉讼。本案经本院调解未果，现已审理终结。原告林玉贞、冼帼维诉称：2001年，原告林玉贞丈夫、冼帼维父亲冼金源因合伙纠纷向南海法院起诉被告胡光明，同时列谭海波为第三人，要求分割位于佛山市南海区里水镇新联村桥星村民小组的土地上盖即原南海市新联货栈的合伙财产。后胡光明提起反诉，要求确认涉案土地及原南海市新联货栈经营场所之房产（简称厂房）为冼金源、胡光明、谭海波三方共有财产。生效法律文书对胡光明的反诉请求给予了支持，确认涉案土地和房屋为三人共有财产，并判决胡光明、谭海波补偿冼金源新联货栈货物折款15044.63元，冼金源退出原南海市新联货栈的合伙关系。但生效法律文书对涉案土地及房产未作出分割和处理。2003年5月冼金源死亡，因涉案土地登记在其名下，2008年9月两原告办理了土地继承手续，将土地登记在两原告名下。同时因土地用途发生变化，原告为此支付了土地流转等各项费用共计19682元。2008年10月，胡光明、谭海波向南海法院起诉两原告协助办证，生效法律文书判决两原告协助胡光明、谭海波办理涉案土地及房产的权属证书登记手续，胡光明、谭海波各占三分之一份额，两原告共占三分之一（其中林玉贞占十二分之三，冼帼维占十二分之一）。自2001年冼金源还在世时起，被告胡光明、谭海波便一直霸占涉案土地及房产，在长达十多年的时间里，从未将三方共有的土地及房产收益用以分配，涉案房地产从2001年的每平方米10元左右至今上升到40元，土地建筑面积1000多平方米，两被告侵吞霸占的物业收益高达二百多万元之巨。十多年来，原、被告双方持续在打官司，彼此之间的纠纷一直未有了断，涉案物业占有、使用、收益的权利一直处在两被告的掌控之下，未曾分割过。因此，涉案物业的收益理应进行实物分割并分开办理权属证书，以保障两原告的合法权益，同时彻底终结双方马拉松式的官司。因涉案物业流转所产生的费用两被告同样需依法共同承担。故起诉，请求判决分割位于佛山市南海区里水镇太行路91号的厂房，两原告和被告胡光明、谭海波各占三分之一，判令两被告协助两原告办理该厂房分割析产后的权属证书变更登记手续，判令现金分割厂房及土地的拆迁补偿款35554.66元、2001年1月起至实物分割时止物业（租金）收益550000元及利息收益50000元（暂计至起诉之日），判令两被告共同承担共有房地产办理变更登记流转手续所产生的各项费用共13121.33元。原告方提供相关案件的民事判决书、房地产权证、土地使用证、里水镇新联村委会证明、报警回执、拆迁补偿协议书、拆迁改造合同书、现金收入专用凭证、房地产变更登记费用单据等证据。被告胡光明辩称：1987年开始，我们三合伙人商量合资购置土地建厂房，后实际由我们两人出资，由冼金源负责办理。到1992年仍没拿到土地使用证，我到新联管理区问为何几年来厂房土地使用证还未办下来，书记答复说早已办妥，冼金源只写自己一个人名下。当时讲明三个人一起投资，为何只写一个人名，且冼金源还未出资，只有我和谭海波出资。冼骗我们说只能写一个名，并提出写份协议保证补充出资。于是三人在1992年3月3日写下三方协议，注明其出资及出资年限，出资才生效。期间，冼金源经常向我借钱，约借了2、3万元左右。冼金源在2001年恶人先告状，起了厂房才起诉我，有意侵占厂房。所有十年来的8份判决，一直将此事描述下来。冼金源的妻子和女儿骗国土部门说土地使用证不见了，重新搞公证，想继续造假，后给我们发觉。两原告现要分取利益、收益和权益，要先帮冼金源还清投资款和借款，这才有得商量。扩路拆迁补偿款已全部用于厂房改造和门面装修，我们没有拿钱。希望法庭查明事实真相，使双方息讼，免得大家长期精神受累。被告谭海波辩称：要求两原告履行三方协议，还清投资款和借款才生效，我们才同意将厂房分割。两原告经常伪造材料来骗我们，希望法庭查明处理。被告方提供1992年3月3日协议书、拆迁补偿协议书、拆迁补偿款支付委托书、冼金源借款凭证等证据。为查证事实，本院查阅本院（2001）南民一初字第（2818）号案、（2008）南民三初字第946号案、（2008）南民三初字第1023号案、（2009）南民三重字第18号案、（2012）佛南法民三初字第341号案的卷宗材料作为证据使用。经审查，本院认定原、被告双方在本案中所举证据的真实性，并采纳先前相关案件认定的证据和事实作为认定本案事实的根据。经审理查明：原告林玉贞丈夫、原告冼帼维父亲冼金源系佛山市南海区里水镇新联村拼南队人，1987年承包新联经济联合社开办的新联货栈，后以挂靠集体企业方式经营，邀请原告胡光明、谭海波两人投资入伙，并在里水镇太行路19号购地建厂房以作新联货栈的经营场所。购地建房均由胡光明、谭海波投资完成。厂房建成后，根据当时土地房屋政策由新联经济联合社作为土地使用人领取集体建设用地使用证（新联经济联合社在该证上注明实际使用人是冼金源），由作为当地农村集体成员的冼金源作为房屋所有权人领取房屋所有权证。为明确合伙人之间的权利义务，1992年2月11日由谭海波执笔，三合伙人签订数项协议：一、新联货栈法定人冼金源、胡光明、谭海波；二、新联货栈生意不景，胡光明、谭海波负责冼金源每月生活费用500元，但是新联货栈生意结束就不负责；三、新联货栈从1992年3月1日起每位法定人每月支用500元为生活费，余下金额年终结算，讨论结果；四、新联分上、下货栈，现金收入、买卖支出为二人负责签名才有效进帐。同年3月3日，三合伙人由冼金源执笔再签订一份协议书，协议内容为：“南海县里水镇拼南队土地法定人冼金源、胡光明谭海波三人当时冼金源没钱投资所卖地建房均属胡光明谭海波投资。房屋所有权当时只填上冼金源名字，现将房屋所有权先改为胡光明谭海波，投资平均后三人共有。现位于太行路91号产权法定人冼金源、胡光明、谭海波。本产权使用土地面积为1368平方，建筑面积为1073平方，粤房第2373739号登记字号17-06-125号太行路九十一号。总投资金额人民币57万元每个法定人投资金额人民币19万元但冼金源投资从1992年至1994年月底付清后产权生效。本房产权有变化一定要3法定人同意半途任何一个或二个人不变动（包括租、借、买卖外来投资。本房产权从各方面产生资金收入为3人所有本协议从1992年4月生效本协议壹式4份各人一份。产权法定人：冼金源（签名）胡光明（签名）谭海波（签名）1992.3.3。订。”后冼金源没有按照该协议确定的期限支付购地建房应分摊的款项给胡光明、谭海波，亦没有将新联货栈的房地产过户给胡光明、谭海波。2001年1月新联货栈与集体企业的挂靠脱钩，转登记为冼金源投资的私营企业。冼金源因身体原因难以参与新联货栈的经管管理，于9月向本院起诉胡光明分割合伙财产，诉称新联货栈库存商品及现金值10万元，要求分得5万元。胡光明辩称新联客栈经营场地及使用权虽然登记在属当地村民的冼金源名下，但实际是由其与谭海波二人出资购买和兴建的合伙财产，冼金源没有出资，并反诉要求确认新联货栈房地产为胡、谭二人投资及胡、谭、冼三人合伙共有。谭海波以第三人身份参加诉讼主张自己为三合伙人之一。本院在处理该案中判决确认新联货栈房地产属三人合伙共有财产，胡光明、谭海波向冼金源支付货栈货物折款15044.63元。冼金源不服，提起上诉，被佛山市中级人民法院驳回。案件终审后，因新联货栈仍登记冼金源为投资人，胡光明、谭海波无法开展正常经营活动，货栈的竹木等经营材料积压放置在厂房。冼金源于2003年8月去世后，其继承人林玉贞、冼帼维申请再审。佛山市中级人民法院再审判决维持原判。2004年和2005年间，因扩路需要，新联货栈厂房被两次回缩拆迁，拆迁改造工程由新联村委会监督，拆迁补偿费用全部被投入用于厂房改造成铺位及门面装修。改建好后胡光明、谭海波将靠近路边的门面铺位出租，远离公路的一端则放置原新联货栈遗留的竹木等物或空置。铺位租金收益由胡光明、谭海波收取，厂房维护修缮及其他们费用亦由二人支出，林玉贞、冼帼维则被排除在外。2008年胡光明发现林玉贞、冼帼维将其与谭海波共同保管的新联货栈的房产证、土地证报失并申请补办，土地使用权证已办妥而房屋所有权证尚未办成，遂在同年10月起诉制止，并提供找到的1992年3月3日三方协议书到庭。林玉贞、冼帼维应诉后在11月提起要求胡光明、谭海波返还房产证的诉讼。前案经重审后，佛山市中级人民法院终审判决林玉贞、冼帼维协助胡光明、谭海波办理新联货栈房地产共有权（胡光明、谭海波各占三分之一）的权属证书登记手续。后案经佛山市中级人民法院终审判决胡光明将新联货栈房屋所有权证返还给林玉贞、冼帼维。林玉贞、冼帼维在2008年办理土地使用权继承时，缴纳了农村集体建设用地使用权流转费13212元。双方在2011年分别办妥房地产共有权证：原告林玉贞占十二分之三（持有证号：0200267931），原告冼帼维占十二分之一（持有证号：0200267934），被告胡光明、谭海波各占三分之一（持有证号分别为：0200267928、0200267929）；土地使用权证号：佛府南集用（2001）第0800086号，地号：0805071634。林玉贞、冼帼维要求分取房地产份额和租金收益，胡光明、谭海波不同意。林玉贞、冼帼维报警处理未果，遂于2012年1月起诉胡光明、谭海波实物分割共有房地产，分割拆迁补偿款、租金和利息收益、办理土地流转费用等。胡光明、谭海波答辩要求林玉贞、冼帼维履行1992年3月3日的三方协议，还清投资款和借款，才同意分割土地厂房。林玉贞、冼帼维不承认1992年3月3日协议书的真实性，亦拒绝支付投资款。经本院释明并调解未果，胡光明、谭海波遂提起厂房所有权确认之诉，主张厂房产权全部归其二人所有，从而对抗本案林玉贞、冼帼维要求实物分割房地产及分割房地产收益的主张。本院以（2012）佛南法民三初字第341号立案受理后，裁定中止本案诉讼的审理。在审理胡光明、谭海波诉林玉贞、冼帼维所有权确认纠纷一案中，本院判决认定1992年3月3日三方协议书的真实性、合法性和有效性，认定该协议是事实产权人胡光明、谭海波与挂名产权人冼金源约定挂名产权人取得实际产权条件的协议，是确定产权归属的直接根据，在其三人内部及对知情第三人直接产生对抗产权登记的效力。冼金源及其继承人林玉贞、冼帼维不承认协议的内容和效力，拒绝支付买地建房应出的投资款，根据谁投资谁受益的原则及三方协议的明确约定，冼金源本应不占有该房地产的产权份额，其继承人同样不能继承冼金源没有满足取得条件的不动产产权。但是，胡光明、谭海波在先前的历次诉讼中均主张新联货栈的房地产是合伙财产，归三合伙共有，况且判决生效后房地产共有权人已经分别办理了产权登记，房地产权的归属已经确定。胡光明、谭海波再次就该房地产权的归属提起诉讼，违反了诉讼中禁反言的原则，其主张虽有1992年3月3日三方协议书为依据，但仍然不能取回全部产权，故判决驳回原告胡光明、谭海波的诉讼请求。判决后双方当事人均未上诉，该判决已经发生法律效力。本案恢复诉讼后，林玉贞、冼帼维申请对争议房地产的租金收益进行估价鉴定，本院委托佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司评估鉴定。该公司鉴定佛山市南海区里水镇太行路91号之房地产（建筑面积1011.39平方米，土地面积为1179.6平方米）从2001年1月1日至2013年6月3日林玉贞、冼帼维所占份额的市场租金为562166元，所产生的相应利息为120310元。林玉贞、冼帼维先表示按铺面竖着分要靠西边的一侧，后又表示横着分要靠公路边的铺位。本院认为，位于佛山市南海区里水镇太行路91号原新联货栈的厂房为原、被告四人按份共有的不动产，双方为此共有财产的纠纷诉讼了十余年，确有必要最终解决共有人之间的物权争议。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条的规定，原告林玉贞、冼帼维有权要求分割共有物。因该不动产面积较大，实物分割不会明显减损价值，故原告要求进行实物分割的主张应予尊重。但房屋以实物分割方式分割时应当符合公平合理的原则，近路边的铺位门面价值较大，收益较高，双方应当按比例分取。故对原告提出全部分得铺面的主张，本院不予支持；对其要求分得西侧一边的主张，考虑到其所占份额较小，应予优先照顾，故予采纳。因置地建房的费用为胡光明、谭海波先行出资，而冼金源没有按照1992年3月3日三方协议书约定的金额和期限支付买地建房应出的投资款，其继承人林玉贞、冼帼维事后又不承认该协议并补交投资款，根据谁投资谁受益的经济原则和法律准则，原告林玉贞、冼帼维无权要求分取该不动产的收益。另外，虽然冼金源及其继承人林玉贞、冼帼维均未依约投资，但胡光明、谭海波确认其为不动产共有人，则林玉贞、冼帼维在无支付投资款的情况下仍可取得物权。如果冼金源付清了投资款，则可分得不动产的收益，现可考虑将林玉贞、冼帼维应当支付的投资款与其在实际投资情况下可分得的收益相冲抵，即林玉贞、冼帼维不再需要支付投资款而可直接取得产权份额。为平息双方多年的物权纷争，本院酌定双方之前对原新联货栈厂房的出资和收益已经大体相对平衡对等，各取其份，互无赊欠。对原告林玉贞、冼帼维要求分割共有财产收益和要求胡光明、谭海波分担共有物费用的主张，本院一概不予支持；胡光明、谭海波则不得以林玉贞、冼帼维没有支付投资款而对抗林玉贞、冼帼维取得共有财产份额，亦不得在林玉贞、冼帼维取得共有财产份额后要求其承担投资款或其他责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第九十四条、第九十六条至第一百条的规定，判决如下：一、原告林玉贞占十二分之三（持有证号：0200267931），原告冼帼维占十二分之一（持有证号：0200267934），被告胡光明、谭海波各占三分之一（持有证号分别为：0200267928、0200267929）的位于佛山市南海区里水镇太行路91号的房地产（土地使用权证号：佛府南集用（2001）第0800086号，地号：0805071634）按太行路走向东西分割，西边一侧的三分之一面积分割给原告林玉贞、冼帼维共有，东边一侧三分之二面积分割给被告胡光明、谭海波共有；二、被告胡光明、谭海波在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告林玉贞、冼帼维办理上述不动产实物分割析产的变更登记手续，所需费用各自负担；三、驳回原告林玉贞、谭海波其余的诉讼请求。案件受理费6143.38元、评估鉴定费3412元，合共9555.38元（原告已预交），由原告林玉贞、冼帼维负担7555.38元；被告胡光明、谭海波负担2000元并应于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告林玉贞、冼帼维，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　彭建华二〇一三年八月二十日书记员　　袁　勤来源：百度“”