（2013）青民一终字第725号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-01-03
案件名称
高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅、高玉庆与徐立明房屋买卖合同纠纷民事二审判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐立明,高玉平,高玉德,高玉忠,高玉芳,高玉芬,高玉春,高玉玲,徐成云,高旭,高兴梅,高玉庆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二条第一款，第二十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一终字第725号上诉人（原审被告）徐立明。委托代理人：康广，山东文卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高玉平。被上诉人（原审原告）高玉德。被上诉人（原审原告）高玉忠。被上诉人（原审原告）高玉芳。被上诉人（原审原告）高玉芬。被上诉人（原审原告）高玉春。被上诉人（原审原告）高玉玲。被上诉人（原审原告）徐成云。被上诉人（原审原告）高旭。上述九被上诉人共同委托代理人高兴梅，胶州南关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）高兴梅。原审被告高玉庆。上诉人徐立明与被上诉人高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅、原审被告高玉庆房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2011）胶民初字第1456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员许红担任审判长并主审本案，代理审判员龙骞、代理审判员潘红燕参加评议的合议庭，于2013年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人徐立明的委托代理人康广，被上诉人高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭的共同委托代理人高兴梅到庭参加诉讼。原审被告高玉庆经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本案现已审理终结。高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅在一审中诉称，其父亲高绪和（已故）名下原有6间房屋，其中3间分给高玉庆，另三间由其父母居住。高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲父母去世后遗留房屋3间（位于胶州市庄里头村）。高玉庆在高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲不知情的情况下，同徐立明出具虚假材料将父母的遗产私自转让给徐立明，高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅知道该情况后，多次找徐立明协商此事未果，故诉至法院，请求判令确认徐立明、高玉庆双方签订的房屋买卖合同无效，并由徐立明承担本案的诉讼费用。徐立明在一审中辩称，徐立明认为高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅与徐立明之间的买卖合同无任何利害关系，无权主张合同无效，请求法院驳回高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅的诉讼请求。第一，高玉庆已经继承了高绪和所有的房屋，高玉庆提供的继承印契和胶州市三里河街道办事处庄里头村民委员会出具的证明可以充分证明这一点。第二，从继承时效来看，高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅已经丧失起诉的资格，高绪和于1985年去世，根据继承法第八条的规定，继承权最长保护时限为20年，自继承开始之日起计算，已经26年了，因此，高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅的继承权早已不受法律保护，以此为由主张权利没有法律依据。原审法院经审理查明，高绪和与刘秀娥生育9名子女，分别是高玉勇、高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲和高玉庆。高玉勇已去世，高玉勇与妻子徐成云，生育生子女高旭和高兴梅。高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅主张的高绪和名下的6间房屋，西侧的3间房屋分给高玉庆，东侧的3间留给刘秀娥居住。经询问，高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅表示没有书面证据证明该主张。高玉庆主张在高绪和去世以后，刘秀娥去世之前，将该6间房屋全部分给我，只是刘秀娥可以居住。经询问，高玉庆表示没有书面证据证明该主张。徐立明对高玉庆的主张予以认可，并提交了继承印契1份、继承草契1份、庄里头村民委员会出具的书面证明2份及高玉德出具的书面证明1份，欲证明高玉庆已继承了原属于高绪和的7间房屋（6间正房、1间厢房）。继承草契的全称为山东省胶县房屋继承草契纸，契号为胶三字第520号，内容为“立草契人高绪和，今坐落胶州市南关镇庄里头村平房柒间，计北屋陆间，东屋壹间，西屋0间，南屋0间，门面0间，随带树棵经言明0价款，自愿继承与高玉庆名下，为业立契为证，使用面积，南北15.5米，东西18.55米，四至，东至刘维奇，西至街，南至胡同，北至胡同，附记：随带原契1张，立契人姓名：高绪和，盖章，现住址：南关庄里头村，证明人姓名：王宝义，盖章，现住址：，四邻：刘维奇，”，监证机关处盖着胶州市南关街道办事处庄里头村民委会的印章，立契时间为92年7月7日。继承印契的全称为山东省胶县人民政府房屋继承印契，契名上盖着胶县人民政府契税专用章，契号为胶三字第NO0032520，内容为“继承房人高玉庆，住址庄里头，被继承房人高绪和，住址庄里头，房屋种类间数平房柒间，坐落胶州市南关办事处庄里头村，价／，应征税率%，应征税款／，契纸工本费贰元，四至东刘维奇，西街，南胡同，北胡同，经继与高玉庆名下使用，原契张，草契胶三字第520号，立契日期92年7月7日，监证机关庄里头村委，证明人王宝义，附记，业户已照章纳税为保证产权特发给印契为证，发给高玉庆收执”，填发机关处盖有胶县三关庙乡契税专用章，立契日期为1992年7月15日。经徐立明、高玉庆确认，高玉庆于1999年将位于庄里头村206号的东侧3间房屋转让给徐立明。西侧3间房屋由高玉庆所有，高玉庆于村委会签订了拆迁补偿协议。另，徐立明称双方系口头交易，没有签订书面合同。经双方确认，在拆迁之前，6间房屋的的所有权登记是高绪和为所有权人，一直未办理相关的过户登记。根据原审法院向胶州市三里河街道办事处庄里头村民委员会调取的拆迁档案，2008年3月22日，徐立明与该村委会签订了拆迁安置补偿协议。被拆迁房屋产权人为高绪和，位于该村206号，包括正房3间，无证附房83平方米。经询问，徐立明表示补偿款已经取得，但房子还没选，高玉庆已经选房完毕并入住。高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅对此有异议，称不清楚徐立明是否取得补偿款，是因为提出异议后，村委会才没给徐立明分房，对于高玉庆已经入住没有异议。原审法院认为，本案的焦点是：1、高玉庆是否已经取得涉案房屋所有权。2、高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅之诉是否超过诉讼时效。1、高玉庆是否已经取得房屋所有权。高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅主张西侧的3间房屋分给高玉庆，东侧的3间留给刘秀娥居住。而高玉庆主张在高绪和去世以后，刘秀娥去世之前，将该6间房屋全部分给高玉庆，只是刘秀娥可以居住。徐立明对高玉庆的主张予以认可。根据高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅提交的公安机关出具的证明，高绪和于1989年11月死亡，刘秀娥于1998年5月死亡，徐立明此有异议，但未提交相反证据予以反驳，原审法院对高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅的证明内对容予以采信。根据继承印契的内容，原契处为空白，未标识原契的张数，草契即胶三字第520号草契，而胶三字第520号草契附记记载随带原契1张，所以，从书面上看，印契的依据只是胶三字第520号草契。从该继承草契的书面内容来看，立契人为高绪和，而高绪和已于立契日期之前去世，徐立明也未提交证据证明该草契系高绪和生前所立，故原审法院认为，该继承草契不是高绪和本人生前所立。因为继承草契不是高绪和本人生前所立，所以，其效力只能来源于原契，其形成的真实性及效力有效性只能由原契决定，即原契是否真实有效的存在决定着高玉庆是否取得房屋的所有权。高玉庆明确表明其没有书面证据证明其主张，徐立明和高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅也未提交原契，徐立明亦未提交其他证据证明高玉庆取得了房屋的所有权，而继承草契本身有瑕疵，不能单独证明其效力，所以，原审法院认为高玉庆对于高绪和名下的6间房屋中东侧的3间房屋没有取得所有权。2、高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅之诉是否超过诉讼时效。徐立明辩称，从继承时效来看，高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅已经丧失起诉的资格，高绪和于1985年去世，根据继承法第八条的规定，继承权最长保护时限为20年，自继承开始之日起计算，已经26年了，因此，高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅的继承权早已不受法律保护，以此为由主张权利没有法律依据。而本案中，高绪和于1989年11月死亡，其妻子刘秀娥于1998年5月死亡，故其共同继承人对房屋的继承分为两个阶段，分别是对高绪和遗留的房屋份额的继承和对刘秀娥遗留的房屋份额的继承。徐立明确认是1999年买卖房屋，且高玉庆称只是口头交易，没有书面合同，对于交易的时间徐立明也未提交证据予以证明，无法证实具体的交易时间。高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅提交了村委的证明，证明高绪和的继承人发现房屋被转让后，向村委提出异议，经村委多次调解，至2011年1月也未达成调解意见。高玉庆的行为侵犯了高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅对于刘秀娥遗留的房屋份额的继承权，高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅知情后，经村委协调至2011年1月未达成调解意见后起诉，自继承之日到起诉至日也未超过20年，未超过诉讼时效，原审法院予以保护。原审法院认为，涉案房屋涉及的继承问题，应由高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅和高玉庆共同继承，在分割前属于共同共有，高玉庆单独将房屋卖给徐立明，高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅对此未予追认，且要求确认无效，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、七十六条，《中华人民共和国继承法》第二条、第八条、第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：确认高玉庆和徐立明就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。案件受理费7300元，由高玉庆、徐立明负担。宣判后，徐立明不服一审判决提出上诉称：1、本案是农村房屋买卖纠纷，按照相关规定，不属于人民法院的受案范围，应当告知向有关土地管理部门解决，裁定驳回起诉。2、在1992年涉案房屋的所有权已经庄里头村委会和胶县三关庙乡（现在的胶州市南关街道办事处）以草契和印契确认，高玉庆也缴纳了契税，所有权已经归高玉庆，并且庄里头村委会出具证明高绪和已将涉案房屋分给高玉庆，被上诉人高玉德也在该证明上签字，对这一事实明知，因此本案被上诉人不再享有对涉案房屋的继承权。3、上诉人在1999年购买涉案房屋后一直居住，到该房屋2008年拆迁时长达9年之久，而被上诉人绝大部分与上诉人都居住在庄里头村，对上诉人购买涉案房屋是明知的，却从未提出异议，否则村委会也不会在2008年与上诉人签订拆迁补偿协议，更不会将拆迁款发给上诉人。因此请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人答辩称，高玉庆与徐立明之间的房屋买卖侵犯了被上诉人的继承权，一审判决正确，要求维持原判。本院经二审审理查明，本案一审审理过程中，高玉庆确认其与徐立明之间房屋买卖关系是真实的。另查明，胶州市南关办事处财政所工作人员宋卫业在一审中出庭作证，证实本案所涉继承印契是其根据村委会出具的村民财产继承证明办理的。经本院审理查明的其他事实与原审查明事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点是被上诉人对涉案房屋是否享有权利。本案中，被上诉人主张高玉庆对涉案房屋没有处分权，其卖房行为侵犯了被上诉人的继承权。而上诉人则主张高玉庆继承了涉案房屋，其有权卖房。因此，被上诉人和高玉庆双方，究竟谁对涉案房屋享有权利是本案的关键。根据双方的诉辩主张，本案应首先确认高玉庆是否继承了涉案房屋。而认定高玉庆是否继承了涉案房屋的核心问题在于如何确认继承草契和继承印契的证明效力。关于胶三字第520号继承草契，本院认为，该草契是由村委会依据原契出具，有证明人和四邻签名盖章，且当时被上诉人高玉平等人的母亲还在世，结合自高玉平等人的母亲去世后，高玉庆实际居住涉案房屋等一系列事实，可以认定高玉庆继承房屋的事实存在。关于继承印契，本院认为，该继承印契上盖有原胶县人民政府契税专用章，填发机关处盖有原胶县三关庙乡契税专用章，经办人处盖有宋维业印章，双方当事人均对宋卫业（宋维业）的身份无异议，其在1986年至2007年间在原三里河街道办事处财政所工作，并且宋卫业在一审中已经出庭作证，证实印契上的公章是之前已经盖好的，内容是他办理的时候填写上去的，因此，本院对该印契的真实性依法确认。在此情形下，高玉庆取得了涉案房屋的处分权。而被上诉人对涉案房屋不享有权利，其主张高玉庆与徐立明的房屋买卖合同无效无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人徐立明的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第二十九条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省胶州市人民法院（2011）胶民初字第1456号民事判决；二、驳回被上诉人高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅的诉讼请求。一审案件受理费7300元，二审案件受理费7300元，均由被上诉人高玉平、高玉德、高玉忠、高玉芳、高玉芬、高玉春、高玉玲、徐成云、高旭、高兴梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 许 红代理审判员 龙 骞代理审判员 潘红燕二〇一三年八月二十日书 记 员 王庆光书 记 员 姜丽丽 更多数据：