（2013）玉区法民初字第1874号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2019-12-16
案件名称
玉林市联百商业经营有限公司与李德勇租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
玉林市玉州区人民法院
所属地区
玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
玉林市联百商业经营有限公司；李德勇
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百一十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百一十九条第一项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百一十九条第二项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百一十九条第三项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百一十九条第四项；《中华人民共和国合同法》:第五十一条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第七条
全文
广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）玉区法民初字第1874号 原告玉林市联百商业经营有限公司。住所地玉林市人民东路730号。 法定代表人李辉，董事长。 委托代理人李天恒、李永秋，广西金大地律师事务所律师。 被告李德勇，男，1970年3月1日出生，汉族，住玉林市。 委托代理人陈江，玉林市玉城街道法律服务所法律工作者。 原告玉林市联百商业经营有限公司与被告李德勇租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理。依法由代理审判员陈燕适用简易程序于2013年6月18日公开开庭进行了审理,书记员庞欣担任法庭记录。原告的委托代理人李永秋及被告的委托代理人陈江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，其受广西玉林市美家园房地产开发有限公司委托，对玉林市美家园商业广场（以下简称：美家园广场）前期物业管理。被告在美家园广场E座6、7、10层开办宾馆，为解决宾馆用热水问题，被告与其下属的物业管理处于2008年10月16日签订了一份《场地租赁合同》，约定其将位于美家园广场E座顶楼约10平方米出租给被告使用，租期自美家园宾馆开业之日（2008年12月24日开业）起至2013年5月16日止，每月租金1500元，按季缴纳，于期初前五天一次性交完。美家园宾馆开业后，被告仅缴纳了三个月的租金即4500元，之后就没有再缴交过，至租期期满时共欠租金74500元。经催多次未果，为此，请求法院判令：1、被告支付租金74500元给原告。 原告在法院指定的举证期限内提供的证据有：1、前期物业管理服务协议和原告营业执照副本，欲证明广西玉林市美家园房地产开发有限公司委托原告对美家园广场实行前期物业管理，目前，原告仍是美家园广场的物业管理者，原告是适格的主体；2、基本注册信息查询，欲证明李德勇是美家园宾馆的业主，该宾馆经营场所是美家园广场E座的6、7、10层；3、场地租赁合同，欲证明为解决热水问题，李德勇向原告承租美家园广场E座顶楼约10平方米场地安装热水器及配套设施，双方于2008年10月16日签订租赁合同，约定租期自2008年12月24日起至2013年5月16日止，每月租金1500元，按季度缴纳，期初前5天一次性交完；4、租金催收函及回执，欲证明原告发出的《关于场地租赁合同租金做贼催收函》，美家园宾馆的工作人员已签收。 被告答辩称，原告无诉权，这因为：1、原告不是本案适格诉讼主体，原告所出租的场地是美家园全部业主所有的，也没有证据能证明美家园全部业主委托了原告，原告不能行使业主的权利；2、不能体现原告与签合同的物业管理处是上下级的关系。综上请求驳回原告的起诉。 被告在法院指定的举证期限内提供的证据有：收据两份，欲证明被告交了合同保证金3000元及租金4500元。 经开庭质证，被告对原告提供的第1份证据前期物业管理服务协议真实性有异议，对原告的营业执照的真实性没有异议，对其证明的问题有异议，原告不是适格的主体；对第2份证据真实性及其证明的问题均无异议；对第3份证据真实性无异议，对其证明的问题有异议，无法证明原告与物业管理处是上下级关系，本案的租赁场地是属于美家园全体业主所有，原告或物业管理处都没有处分该场地的权利；对第4份证据真实性及其证明的问题均有异议，函与回执分开，不能证明当时签收的是这个函，签名的员工并未核实是被告公司的职员。 原告对被告提供的证据真实性及证明的问题均无异议。 经本院核实及对方的确认，对原告提供的第1、2、3份证据及被告提供的两份收据予以确认，并作为定案的根据。对原告提供的第4份证据对方当事人有异议，但与本案具有关联性，亦作为定案的根据。 综合对原、被告证据分析认证及在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：原告受广西玉林市美家园房地产开发有限公司委托，对美家园广场前期物业管理。被告在美家园广场E座6、7、10层开办了美家园宾馆，为解决宾馆用热水问题，被告与原告下属的物业管理处，于2008年10月16日签订了一份《场地租赁合同》，约定原告将位于美家园广场E座顶楼约10平方米出租给被告使用，租期自2008年12月24日起至2013年5月16日止，每月租金1500元，按季缴纳，于期初前五天一次性交完。合同签订后，被告按合同约定缴交了合同保证金3000元及前三个月的租金4500元，之后被告没有再缴交过，至租期期满时欠租金74500元。原告方经催收未果，发生纠纷诉至本院。 另查明，美家园广场没有成立业主委员会，原告的出租行为没有取得业主的书面委托。 本院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。及该条例的第５５条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。”原告下属的物业管理处作为物业管理公司，未经业主授权，无权就楼顶这一共用部分进行出租等任何处分的行为，故原告下属的物业管理处与被告李德勇签订的《场地租赁合同》是无效的。而原告是基于该无效合同来要求被告支付租金，依法不予支持，应驳回其诉讼请求。被告抗辩，原告不是本案适格主体，出租的场地是全部业主所有的，没有经业主委托，原告不能行使业主的权利，请求驳回原告的起诉。原告因没有取得全体业主委托出租楼顶，其与被告签订的合同无效，而其的起诉是符合民事诉讼起诉的条件，故被告该抗辩理由不成立，依法不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条、第五十五条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下： 驳回原告玉林市联百商业经营有限公司的诉讼请求。 本案受理费1663元，减半收取即831.5元，由原告承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状及副本一式五份，上诉于玉林市中级人民法院,于上诉期限之日起七日内预交上诉案件受理费1663元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20--405201040002748，开户行：中国农业银行玉林城东支行；），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 代理审判员 陈燕 二〇一三年八月二十日 书 记 员 庞欣 来自：