（2013）靖民一初字第829号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-11-04
案件名称
百色长江天成房地产开发有限公司诉叶敏芳商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
靖西市人民法院
所属地区
靖西市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
百色长江房地产开发有限公司,叶敏芳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；《商品房销售管理办法》：第十条，第三十九条，第四十二条第一款
全文
广西壮族自治区靖西县人民法院民 事 判 决 书（2013）靖民一初字第829号原告百色长江房地产开发有限公司。法定代表人罗长兰，总经理。委托代理人傅伟，广西中名律师事务所律师。被告叶敏芳。委托代理人黄武庆，广西凭祥市法律服务所法律工作者。原告百色长江天成房地产开发有限公司与被告叶敏芳商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月21日受理后，依法由审判员杨光磊独任审判，于2013年6月26日公开开庭审理了本案。书记员黄英钰担任记录。原告的委托代理人傅伟、被告的委托代理人黄武庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百色长江房地产开发有限公司诉称，2011年11月18日，原、被告双方就认购位于靖西县幸福大道广场1#公寓房屋xx栋xxx号房屋签订《认购补充协议》，协议约定：被告同意将房屋出租给原告指定的酒店经营，原告按月支付租金，但由于酒店正在成立中，待酒店成立后双方再签订《幸福广场住宅租赁合同》，否则被告不退还定金，解除认购书及《商品房买卖合同》，将该房屋另售他人，无需另行通知被告。被告同意以上补充协议后，双方于2011年12月24日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GY-xxx）。2012年12月17日，原告指定的xx大酒店正式成立，但是被告却拒绝与指定酒店签订《幸福广场住宅租赁合同》，甚至将指定酒店以侵权纠纷诉至人民法院，现该案法院已经于同年4月26日立案受理，案号：（2013）年靖民一初字第687号。原告认为，根据双方签订的《认购补充协议》及相关法律法规，被告逾期不签订《幸福广场住宅租赁合同》，并拒绝出租住房给指定酒店经营的行为，已经构成根本性违约，双方约定的合同解除权已经成立，原告有权要求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，并依照协议约定追究被告的相应责任，不退还定金及要求支付违约金。根据双方合同约定，违约方应当支付总房款10%的违约金，所以被告应当支付违约金共计13460.8元。原告提出解除要求，被告一直却置之不理。为了维护原告的合法利益，特向法院起诉，请求人民法院依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、判决被告支付违约金13460.80元、诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、幸福广场房产认购书、认购补充协议，证实原、被告就认购本案的争议房屋达成约定，由被告购买后出租给指定酒店经营，否则原告有权解除合同，不退还定金，将房屋另售他人，无需通知被告的事实；2、商品房买卖合同，证实原、被告签订以上认购书及补充协议后，双方才再次签订《商品房买卖合同》的事实；3、发票、收据，证实被告缴纳购房定金、房款的具体情况的事实；4、xx大酒店营业执照、组织机构代码证，证实原、被告双方约定的指定酒店于2012年12月17日依法成立，根据协议约定被告应当与该酒店签订《幸福广场住宅租赁合同》的事实；5、人民法院传票、民事起诉状，证实被告就侵权纠纷将指定酒店起诉至法院，根据协议约定被告的行为已经构成根本性违约，原告有权依法解除合同，并追究责任。被告叶敏芳辨称，1、原、被告之间签订的合同不产生法律效力，2012年12月之前，作为被告一直都不知道幸福广场住宅租赁合同，被告与原告签订了购房合同后，又交付了房款。2012年12月17日以后，原告才拿租赁合同给被告看，被告一看才知道原告与xx大酒店租期为20年。2、被告于2011年11月24日签订了购房合同，幸福广场房权归被告所有。3、认购补充协议违反国家法律的规定，应为无效协议。该协议违反《商品房销售管理办法》第10条、第39条、第42条的规定，应为无效协议：被告依据《商品房买卖合同》第18条的规定拒绝与原告签订《幸福广场住宅租赁合同》是符合法律规定的，被告没有构成违约。请法院驳回原告的请求。经过开庭质证，被告对原告提供的证据2、3、4、5无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以认定。被告对原告提供的证据1中的认购补充协议有异议，认为认购补充协议已违反国家规定，本院认为，双方签订的认购补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，本院予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年11月18日，原、被告双方就认购位于靖西县幸福大道广场1#公寓房屋xx栋xxx号房屋签订《幸福广场房产认购书》和《认购补充协议》，幸福广场房产认购书约定：买受人选择一次性付款方式，买受人须于2011年11月29日前支付总房价款134608元，并签定《商品买卖合同》；认购补充协议约定：经出卖人、买受人双方友好协商，买受人以权属位于靖西县幸福大道的幸福广场1#公寓房屋xx栋xxx号房屋出租给出卖人用于指定的酒店经营，买受人在签署《幸福广场认购书》前，认真阅读理解《幸福广场住宅租赁合同》。该酒店出卖人目前正在依法成立，《幸福广场住宅租赁合同》具体签署时间出卖人另行通知，买受人接到通知后7个工作日内须持本人认购书或《商品买卖合同》到出卖人处，签订《幸福广场住宅租赁合同》。如因买受人原因，不能在本认购书约定的时间内签定《幸福广场住宅租赁合同》，出卖人不退还定金，解除本认购书及《商品买卖合同》，将该物业另售他人，并无需另行通知买受人。2011年12月24日，原、被告双方签订《商品买卖合同》，后被告申请延期付款，于2011年12月28日一次性付清购房款。原、被告双方约定的指定酒店于2012年12月17日依法成立。后原告通知被告签订《幸福广场住宅租赁合同》，但被告拒绝签订。被告以xx大酒店侵权为由，于2013年4月8日向本院提起诉讼。在诉讼过程中，原告于2013年5月21日向本院提起诉讼，请求人民法院依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，判决被告支付违约金13460.80元。本院认为，原告百色长江房地产开发有限公司与被告叶敏芳签订的《幸福广场房产认购书》和《认购补充协议》及《商品买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照双方签订的《认购补充协议》约定：被告不能在约定的时间内签订《幸福广场住宅租赁合同》，原告有权不退还定金，解除本认购书及《商品买卖合同》，将房屋另售他人，并无需另行通知被告。原告已经多次电话通知被告签订《幸福广场住宅租赁合同》，但被告拒绝签订，反而以雅客大酒店侵权为由，于2013年4月8日向本院提起诉讼。因此，本案合同的解除权已经成就，原告依法享有解除权。原告诉请解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”按照双方签订的《商品买卖合同》第十七条第6款的约定，被告应当按照本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按合同总房款的百分之十赔偿对方损失。被告缴纳的总房款为134608元，原告诉请被告支付违约金13460.80元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，认购补充协议违反《商品房销售管理办法》第10条、第39条、第42条的规定，应为无效协议，因该协议并没有违反国家法律法规的强制性规定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告百色长江天成房地产开发有限公司与被告叶敏芳双方签订的《商品房买卖合同》；二、原告百色长江天成房地产开发有限公司返还被告叶敏芳缴纳的房款134608元；三、被告叶敏芳支付给原告百色长江天成房地产开发有限公司违约金13460.80元。本案受理费236元，因适用简易程序审理减半收取即118元，由被告叶敏芳负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期则视为放弃权利。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按上诉数额预交上诉费（户名：待结算财政款项--法院诉讼费专户，账号：605101012001397，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员 杨光磊二〇一三年八月二十日书记员 黄英钰 关注公众号“”