（2013）苏中民终字第1467号

裁判日期: 2013-08-20

公开日期: 2014-02-13

案件名称

杨浩,李慧玲与刘花,陈雪荣,钱雪根房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨浩,李慧玲,刘花,陈雪荣,钱雪根

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）苏中民终字第1467号上诉人（原审原告）杨浩。上诉人（原审原告）李慧玲。委托代理人姚升传，ＸＸ。（代理上述两上诉人）被上诉人（原审被告）刘花。被上诉人（原审被告）陈雪荣。被上诉人（原审被告）钱雪根。上诉人杨浩、李慧玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2012）昆民初字第0517号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2008年7月19日，杨浩、李慧玲与刘花签订买卖协议，约定刘花将昆山市玉山镇共青新村12-508室房屋及12号楼005室车库出售给杨浩、李慧玲，房屋售价20万元，杨浩、李慧玲先支付13万元，待房屋取得产权证后刘花将该房过户至杨浩、李慧玲名下，过户后杨浩、李慧玲再将剩余的7万元支付给刘花。同日，刘花将上述房屋交付杨浩、李慧玲居住至今，杨浩、李慧玲也按约支付了13万元房款。2008年8月1日，刘花取得上述房屋产权证书，并于2008年10月3日将房屋（含车库）转让给陈雪荣，同年11月5日办理房屋权属变更登记。后陈雪荣将房屋（不含车库）转让给了案外人薛玉海。2009年4月2日，钱雪根与薛玉海签订房屋买卖合同一份，约定薛玉海将昆山市玉山镇共青新村12-508室房屋出卖给钱雪根，总价为23万元整。钱雪根与中国工商银行签订贷款合同一份，向工商银行借款206000元，贷款期限自2009年4月9日至2024年4月9日，并以上述房屋向中国工商银行做了抵押担保，进行了抵押登记。2009年4月9日，上述房屋的所有权人、土地使用权人变更登记为钱雪根。因杨浩、李慧玲一直居住在涉案房屋内，故钱雪根于2011年7月25日以杨浩、李慧玲为被告向昆山市人民法院提起诉讼，请求判令：1、杨浩、李慧玲返还房屋、赔偿房屋占有使用费并承担案件诉讼费用。该院审理后认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。案外人薛玉海将昆山市玉山镇共青新村12-508室房屋出卖给钱雪根，后钱雪根办理了上述房屋的变更登记手续，钱雪根现为该房屋的所有权人。杨浩、李慧玲占有上述房屋，已损害钱雪根依法享有的物权，故对钱雪根要求杨浩、李慧玲返还上述房屋的诉讼请求，昆山市人民法院予以支持。对于要求支付房屋占有使用费的诉讼请求，经该院释明，钱雪根明确表示不申请鉴定，而对房屋占有使用费的具体数额钱雪根负有举证责任，其不申请鉴定，应承担举证不能的法律后果，故对钱雪根要求支付占有使用费的诉讼请求不予支持。关于杨浩、李慧玲提出其购买房屋在前，并一直占有使用，其为上述房屋合法所有权人的辩称理由，昆山市人民法院认为，不动产物权的设立、转让应当以登记为生效要件，现在钱雪根已被登记为上述房屋的所有权人，虽杨浩、李慧玲签订房屋买卖合同在先，且已占有使用，但杨浩、李慧玲并未取得上述房屋的物权，根据物权优先性原理，应优先保护钱雪根的物权。若杨浩、李慧玲存在损失，可依法向案外人刘花主张权利。若杨浩、李慧玲认为房屋权属登记错误，亦应向相关部门主张权利。故对杨浩、李慧玲的上述辩称理由，昆山市人民法院不予采纳。据此，昆山市人民法院作出（2011）昆民初字第1885号民事判决书，判令：1、杨浩、李慧玲将昆山市玉山镇共青新村12-508室房屋返还给钱雪根，于本判决生效后十日内履行完毕。2、驳回钱雪根的其他诉讼请求。杨浩、李慧玲未提起上诉，该案一审判决现已生效，钱雪根向昆山市人民法院申请执行。杨浩、李慧玲向昆山市人民检察院提出申诉，2012年4月12日，该院决定对该案立案审查；同年8月9日，该院作出昆检民行不提抗（2012）11号不提请抗诉决定书，认为本案不符合《人民检察院民事行政抗诉案件办案规则》规定的提请抗诉条件，决定不提请抗诉。上述事实，由杨浩、李慧玲提供的房屋买卖协议书1份、收据3份、民事行政检察立案决定书1份及陈雪荣提供的委托公证书1份、钱雪根提供的（2011）昆民初字第1885号民事判决书、昆检民行不提抗（2012）11号不提请抗诉决定书及当事人庭审中的陈述予以证实。原审原告杨浩、李慧玲的诉讼请求为，请求判令：1、确认杨浩、李慧玲对昆山市共青小区12号楼508室房屋及12号楼005号车库的所有权，刘花、陈雪荣、钱雪根协助办理位于昆山市共青小区12号楼508室房屋及12号楼005号车库房屋的过户手续。2、诉讼费由刘花、陈雪荣、钱雪根承担。原审法院认为：杨浩、李慧玲与刘花签订的房屋买卖协议书合法效，应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，涉案房屋几经转让，现登记在钱雪根名下；涉案房屋所附车库登记在在陈雪荣名下，但根据物权优先性原理，应优先保护房屋产权证书上登记人的权利，对此（2011）昆民初字第1885号生效民事判决书已予认定。对于杨浩、李慧玲的损失，若其认为刘花、陈雪荣、钱雪根之间存在恶意串通，则可要求刘花、陈雪荣、钱雪根予以赔偿，经原审法院释明，杨浩、李慧玲不变更诉讼请求，故杨浩、李慧玲要求确认对昆山市共青小区12号楼508室房屋及12号楼005号车库的所有权及刘花、陈雪荣、钱雪根协助其办理房屋过户手续的诉讼请求无事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告杨浩、李慧玲所有的诉讼请求。上诉人杨浩、李慧玲不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：本案各被上诉人涉嫌恶意串通侵害上诉人的合法权益，原审认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。刘花与陈雪荣、薛玉海、钱雪根各交易环节存在诸多疑点和不合常理之处，涉嫌恶意串通。原审针对上诉人提供的相关档案资料，未组织质证，剥夺了上诉人的举证权利。原审判决适用法律错误。上诉人系合法占有涉案房屋，权利应当受到保护。陈雪荣、薛玉海、钱雪根因恶意串通取得的权属证书应当认定为无效，相关的权属登记应当恢复原状。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人钱雪根辩称：“我认可原审判决的结果。对方说我和其他两人恶意串通，我不认可。如果我是和刘花等人恶意串通的话，我就不会每个月都去还贷款了。房屋是我合法所有的，上诉人如果认为他们有权，那么他们得有证据。我既然有房产证，我就是房屋的合法的所有人。我认为对方的所谓协议书才不合法。”被上诉人刘花未作答辩。被上诉人陈雪荣未作答辩。二审另查明：2008年11月3日，刘花与陈雪荣签订《房屋买卖合同》，约定刘花将涉案房屋以19万元的价格出卖给陈雪荣，2008年11月5日陈雪荣取得涉案房屋及车库的产权登记。2008年12月11日，陈雪荣将涉案房屋（无车库）以23万元的价格出卖给案外人薛玉海，并于2008年12月18日办理过户登记。涉案的12号楼005号车库仍登记在陈雪荣名下。2008年10月28日，杨浩、李慧玲曾以刘花、陈雪荣为被告向昆山市人民法院提起诉讼，后撤回起诉，昆山市人民法予以准许。二审中，杨浩、李慧玲提交其与刘花就房屋过户事宜进行交涉的短信息，《接处警工作登记表》、涉案房屋移转登记资料等证据，主张刘花、陈雪荣、薛玉海、钱雪根在房屋交易过程中存在恶意串通的事实。杨浩、李慧玲主张其在一审中曾申请追加薛玉海作为被告参与诉讼，但原审法院未予答复；曾经申请原审法院调查相关事项，但原审法院未予调取。一审中，原审法院向杨浩、李慧玲释明：（2011）昆民初字第1885号民事判决书已经生效，其要求刘花、陈雪荣、钱雪根履行过户义务已无可能，其是否变更诉讼请求由刘花、陈雪荣、钱雪根赔偿损失。杨浩、李慧玲明确表示不变更诉讼请求，坚持要房子。上述事实，由刘花与陈雪荣、陈雪荣与薛玉海签订的房屋买卖合同、涉案房屋的登记资料、（2008）昆民一初字第7116号民事裁定书、短信息、《接处警工作登记表》及当事人陈述等证据予以证实。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本案争议焦点在于“一房数卖”时，应当保护哪个买受人的合法权益。本院认为，“一房数卖”，各买卖合同均为有效且买受人均要求履行合同的，一般应当按照已办理所有权变更登记、合法占有房屋、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不得优于已合法占有房屋的买受人。本案中，刘花在将涉案房屋及车库出卖给杨浩、李慧玲之后办理过户登记之前，又出卖给陈雪荣并办理过户登记；陈雪荣将除车库以外的房屋出卖给薛玉海并过户；薛玉海出卖给钱雪根并过户，钱雪根以涉案房屋（无车库）为抵押物办理了按揭贷款。钱雪根现为诉争房屋的登记权利人，李慧玲、杨浩认为其作为占有人的权利应当获得优先保护的，应当举证证明钱雪根取得房屋过户登记时存在恶意。钱雪根起诉杨浩、李慧玲返还原物的（2011）昆民初字第1885号民事判决书作出后，因杨浩、李慧玲未提起上诉已经生效，昆山市人民检察院对于杨浩、李慧玲就该案提出的抗诉申请也已决定不提请抗诉；因此，钱雪根系涉案房屋合法所有权人的事实已被生效判决确定。杨浩、李慧玲关于刘花、陈雪荣、薛玉海、钱雪根在连环买卖过程中存在恶意串通情形的主张，证据不足；且本案系其依据与刘花签订的房屋买卖合同主张出卖人履行过户义务，后手交易关系的效力状况因其并未提出相关诉讼请求，不属于本案审理范畴，本院不予理涉；杨浩、李慧玲与刘花签订的房屋买卖合同约定的合同价款为20万元，其已实际支付13万元，杨浩、李慧玲并未履行完毕其负有的付款义务，也未取得涉案房屋的产权登记，故其对涉案房屋并不享有物权，杨浩、李慧玲要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求没有事实和法律依据，不应支持。在钱雪根的所有权被生效判决及产权登记机关确认后，杨浩、李慧玲作为实际占有房屋的债权人，其请求权不能对抗钱雪根合法取得的物权，其主张刘花、陈雪荣、钱雪根配合办理涉案房屋过户的请求没有法律依据，也不应支持。杨浩、李慧玲主张其曾申请追加薛玉海作为当事人参加诉讼，但未提供证据予以证实，且薛玉海作为连环买卖关系的中间经手人，并非必须参加本案诉讼的当事人，原审法院未予追加并无不当。关于上诉人曾申请原审法院调取相关证据的主张，其未能提供相应的证据予以证实，且本案现已查明的事实足以定案，本院对上诉人的该项主张不予支持。综上所述，上诉人杨浩、李慧玲的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决实体处理并无不妥，应予维持；但原审判决在裁判结果部分遗漏了一审诉讼费用的负担，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费80元，由杨浩、李慧玲负担；二审案件受理费80元，由上诉人杨浩、李慧玲负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审　判　长　　边敬业代理审判员　　王君英代理审判员　　黄学辉二〇一三年八月二十日书　记　员　　郭　锐 关注微信公众号“”