（2013）茌民一初字第364号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-12-05
案件名称
原告许兆勇与被告常洪生确认协议无效纠纷一审民事判决书
法院
茌平县人民法院
所属地区
茌平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许兆勇,常洪生
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
山东省茌平县人民法院民 事 判 决 书（2013）茌民一初字第364号原告：许兆勇，男，1969年2月7日出生，汉族，农民，住茌平县。委托代理人：胡振旭，男，1979年1月16日出生，汉族，住聊城市东昌府区。被告：常洪生，男，1970年10月10日出生，汉族，农民，现住茌平县。委托代理人：端木宪强，山东兴茌律师事务所律师。原告许兆勇与被告常洪生确认协议无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告许兆勇与被告常洪生及其委托代理人端木宪强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，因原告与被告关系颇好，2005年初，原告将自己所有的位于茌平县温陈街道办事处许刘村的一处院落交由被告使用，允许其使用5年，费用13000元。被告于2005年4月29日私自与原告签订了房屋买卖合同。但是房屋买卖合同的内容不是原告的真实意思，且违反了相关法律规定，特申请要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所述不实，我因居住条件较差，于2005年与原告协商购买其的老旧房屋。经两人友好协商，达成一致意见，并于2005年4月29日签订协议，约定原告将其三间老旧房屋所有权转让给我，由我一次性支付给其转让费13000元。合同签订后，我依约支付其转让费13000元，原告将房屋交由我所有。在取得房屋后，我当年即将原有老房拆除，陆续新建房屋六间，并于2005年7月21日经有权机关为我颁发了房屋所有权证，从此居住至今。原告当时为房屋所有权人，双方签订的房屋买卖协议不违反合同法或民法通则的规定，合同合法有效，且已经实际履行了8年，原告当年转让的房屋也早已不存在，原告的诉权也超过法律规定的诉讼时效，综上所述，请求依法驳回原告的起诉。经审理查明：原告许兆勇系茌平县温陈街道办事处许刘村村民，被告常洪生系茌平县温陈街道办事处齐西村村民。原告曾在本村有院落一处，上有房屋三间。原告主张其于2005年初，将其所有的位于茌平县温陈街道办事处许刘村的一处院落交由被告使用，允许其使用5年，费用13000元。被告主张，2005年4月29日，被告与原告签订书面协议，以13000元购买原告房屋三间，土地使用面积202.2平方米一并转让。协议签订后，被告随对原告的原有房屋进行翻建。2005年7月21日，茌平县人民政府向被告颁发《山东省村镇房屋所有权证》。2012年5月25日，茌平县人民法院做出撤销茌平县人民政府为被告常洪生颁发《山东省村镇房屋所有权证》的具体行政行为的（2012）茌行初字第54号民事判决书。原告的涉案宅基使用权证也被聊城市中级人民法院依法撤销。原告称，2005年4月29日晚其与被告一同去喝酒，其喝多酒后，被告拿出一张纸，当时其也没有仔细看纸上的内容，就在纸上签上了个人的名字，当时原告认为是被告租赁其房屋五年的协议，五年到期后，其就去找被告，要求被告腾空房屋，被告才拿出协议称是购买的其个人的房屋，不知道该协议的内容，当时约定的是5年的租赁费13000元。2013年1月18日，原告以双方签订的协议无效为由，向本院提起诉讼。经本院技术科委托山东中安土地房地产评估有限公司对涉案房产评估，山东中安土地房地产评估有限公司于2013年5月20日做出估价结果，涉案房地产总价为68400元，原告缴纳评估费2000元。上述事实，有当事人陈述、被告提交的涉案协议、（2012）茌行初字第54号民事判决书为证、山东中安土地房地产评估有限公司出具的评估报告书、庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：国务院在2004年发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中，对于城镇居民在农村购置宅基地的行为作出了禁止性的规定。而对于农村私有房屋的转让，我国法律和行政法规并没有相应禁止性的规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。参照山东高院下发的《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法（2005）201号）规定，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。因此，对于原、被告签订的房屋买卖协议，应当认定为无效。对原告要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院依法应予支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。而涉案原告原有房屋已被被告翻建、装修，原告的原有房屋已经灭失，让被告返还原告原有房屋已不可能，参照双方于2005年的交易价格，13000元视为原告原有房屋的价值，原告收取的被告13000元房款相互折抵后，原告不再退还被告。合同被确认无效后，有过错一方应赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在农村房屋买卖合同中，因为农村房屋和宅基地为限制流通物，法律政策都有规定，对此，买卖双方当事人都知道或应当知道，故双方合同无效均有过错。原告违反诚信原则，故对合同无效负有主要责任。经向当事人释明有关损失赔偿范围，原告只要求对确认房屋买卖协议无效做出处理，被告也未明确对其损失提出具体诉求和提供相应证据，对此，双方可另行主张权利。合同无效的确认属于形成权，不适用诉讼时效的规定，但合同无效后，返还财产、赔偿损失请求权适用诉讼时效，因此原告起诉不超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原、被告双方于2005年4月29日签订的涉案房屋买卖协议无效。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长 谢兴亮人民陪审员 王玉宗人民陪审员 杨俊波二〇一三年八月二十日书 记 员 林 燕 百度搜索“”