（2013）宿中民终字第0822号

裁判日期: 2013-08-20

公开日期: 2015-02-10

案件名称

邱冬梅与江苏金苑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省宿迁市中级人民法院

所属地区

江苏省宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴佩兵,邱冬梅,江苏金苑房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省宿迁市中级人民法院民事判决书（2013）宿中民终字第0822号上诉人（一审第三人）吴佩兵。委托代理人刘录，江苏大楚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）邱冬梅。委托代理人王乐，江苏拓荒者律师事务所律师。被上诉人（一审被告）江苏金苑房地产开发有限公司，住所地泗洪县青阳镇山河东路10号。破产管理人宿迁求实会计师事务所有限公司。上诉人吴佩兵因与被上诉人邱冬梅、一审被告江苏金苑房地产开发有限公司（下称金苑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2013）洪民初字第0418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱冬梅一审诉称：2009年9月21日，金苑公司将其开发的位于泗洪县御景天成小区8号楼3单元1201室出售给邱冬梅，双方签订商品房屋买卖合同，并在泗洪县房管处登记备案。后因中天建设集团有限公司与金苑公司建设施工合同纠纷一案，该房被宿迁市中级人民法院查封，邱冬梅提出执行异议，该院裁定该房屋为邱冬梅所有并解除查封。后邱冬梅领取了该房屋的钥匙。2012年7月，吴佩兵以该房屋已被金苑公司经理李开保抵给他为由，将该房屋强行打开擅自进入居住至今。综上，请求依法判令：1、金苑公司继续履行合同，提供办理房屋产权证书所需的相关手续；2、确认泗洪御景天成8号楼3单元1201室所有权人为邱冬梅；3、排除吴佩兵对该房屋的非法侵占，并恢复原状；4、由金苑公司和吴佩兵承担本案的诉讼费用。金苑公司一审未作答辩。一审第三人吴佩兵述称：1、邱冬梅既主张合同债权关系，又主张物权关系，在程序上不能成立。2、第三人和金苑公司于2010年8月23日签订泗洪县御景天成商品房认购书，第三人吴佩兵以473842元的价格认购该小区8号楼3单元1201室，并一次性付清全部购房款，后实际占有该房屋。邱冬梅虽签订购房合同在先，但其系以股权款抵购房款，故第三人属于消费者购房，而邱冬梅属于投资性购房，故第三人更享有房屋优先权。3、第三人购房时，房屋虽处于查封状态，但查封房产不得买卖的规定属于管理性规范，并非效力性规范，第三人购房房屋时是善意的，故房屋买卖合同依法有效。4、邱冬梅的商品房买卖合同虽登记备案，但该备案仅为行政管理审查手段，其本身并无对抗第三人的效力。综上，请求驳回邱冬梅的诉讼请求。邱冬梅为证明其主张，一审中提交了下列证据：证据1、2009年6月2日邱冬梅与金苑公司签订认购书、2009年9月22日邱冬梅与金苑公司签订的商品房买卖合同，泗洪县房地产管理处证明。证实邱冬梅以341227元的价格购买金苑公司开发的泗洪御景天成8号楼3单元1201室，并于200年9月22日在泗洪县房产处登记备案；证据2、金苑公司的往来帐及收据、工商局变更登记，证实邱冬梅系挂在案外人杨金奎名下的暗股，后杨金奎于2009年10月19日将其股份全部转让给公司法定代表人李开保，因无资金，故以房屋抵股金；证据3、前期物业管理合同、业主使用公约、装修保证书、物业管理服务收费合同、物业费收据、钥匙，证实邱冬梅办理了相关的上房手续，该房屋已实际交付给邱冬梅；证据4、（2011）宿中执异字第26号民事裁定书，证实争议房屋已于2009年11月4日被宿迁市中级人民法院查封。2011年1月24日，经邱冬梅申请，宿迁市中级人民法院裁定中止对房屋的执行，说明争议房屋为邱冬梅所有。吴佩兵对邱冬梅提供的证据质证意见如下：证据1、金苑公司以明显低于市场的价格以房抵债，双方并非房屋买卖关系，该房产实质上是一直抵押，邱冬梅并非法律意义上的消费者，对房屋不能享有优先权，同时合同备案不能证明邱冬梅依法获得物权优先权，也没有取得物权公示效力；证据2、对其真实性不予认可，且与本案无关联性；证据3、对前期物业管理合同的真实性予以认可，但不能证明物业公司对邱冬梅履行了交付手续，对其他证据的真实性不予认可；证据4、对其真实性予以认可，但裁定书适用法律错误，消费者交付大部分购房款，不能以普通债权进行抵债，同时消费者享有优先权的前提是购买房屋的目的是居住需要，而非投资需要，该证据不能证明原告观点。吴佩兵为证明其主张，一审中提交了下列证据：证据1、2010年8月23日吴佩兵与金苑公司签订认购书、2010年8月17日购房款收据、银行流水帐，证实吴佩兵与金苑公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并一次性缴清房款；证据2、物业合同及收据，证实吴佩兵通过合法交付方式，取得房屋并实际居住。邱冬梅对吴佩兵提供的证据质证意见如下：证据1、2，对其真实性不予认可，认购书时间为2010年8月23日，收据时间为2010年8月17日，且没有公司财务章，只有金苑公司法定代表人李开保签字，当时李开保向社会上融资借款，都以该形式出具手续，且争议房屋在法院查封期间，不得买卖，作为公司法定代表人李开保明知房屋已经出售，还与吴佩兵签订认购书，且款项没有进入公司账户，显然不是公司行为，也非真正的房屋买卖行为。一审法院认证意见为：金苑公司对邱冬梅提供认购书、商品房买卖合同、证明的真实性未提出异议，只是提出双方是以房抵债行为，而非房屋买卖行为，结合提供的证据1、2及其陈述，可以证实双方签订商品房买卖合同，邱冬梅以其在金苑公司处价值341227元的股份作为对价，购买了金苑公司开发的泗洪御景天成8号楼3单元1201室，并在房产处办理了合同备案；证据3能够相互印证，证实邱冬梅办理了相关的上房手续，金苑公司向邱冬梅交付了房屋；金苑公司对证据4真实性无异议，可作为定案依据。对吴佩兵提供的证据1，邱冬梅虽对真实性有异议，但认购书及收据均有金苑公司单位公章及法定代表人签名，对该公章和签名的真实性，邱冬梅无相反证据反驳，故可作为定案证据使用；证据2能够证实吴佩兵向物业公司缴纳了2012年的物业费。通过对证据分析认证，一审法院认定本案事实如下：2009年6月2日，邱冬梅与金苑公司签订认购书一份，邱冬梅认购金苑公司开发的泗洪县御景天成小区8号楼3单元1201室。2009年9月22日，邱冬梅与金苑公司签订商品房买卖合同一份，金苑公司将上述房屋以341227元的价格出售给邱冬梅，该买卖合同于当日在泗洪县房管处备案（合同备案号：aaf934568139739d）。因中天建设集团有限公司与金苑公司建设施工合同纠纷一案，该房屋于2009年11月4日被宿迁市中级人民法院查封。邱冬梅提出执行异议，2011年1月24日，宿迁市中级人民法院作出（2011）宿中执异字第26号民事裁定书，中止对该房屋的执行。邱冬梅于2010年12月28日，陆续办理了上房手续，和物业公司签订了住宅装修管理协议、业主公约、物业管理费合同，缴纳了相关费用，并取得了该房屋的房门钥匙。2010年8月23日，吴佩兵和金苑公司签订了泗洪县御景天成商品房认购书，约定认购该小区8号楼3单元1201室。2010年8月17日，金苑公司向第三人吴佩兵出具了473842元的收据。一审法院另查明：1、因江苏金苑房地产开发有限公司破产清算一案，法院于2011年12月6日决定指定宿迁求实会计师事务所有限公司担任江苏金苑房地产开发有限公司管理人；2、争议房屋现由吴佩兵占用，并对该房屋进行了装修；3、邱冬梅的购房款非现金缴纳，系用其对金苑公司所享有的债权341227元冲抵。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。本案中，邱冬梅与金苑公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。吴佩兵和金苑公司于2010年8月23日签订的商品房认购书，具备商品房买卖合同的主要内容，且金苑公司已按约定收受了购房款，该认购书应为商品房买卖合同。但该交易的房屋在2009年11月4日已被法院查封，在查封期间不得进行交易，故吴佩兵与金苑公司签订的买卖合同违反了法律的禁止性规定，属无效合同。无效合同自始无效，已履行的，双方应相互返还。邱冬梅未能办理争议房屋的物权登记，是因为在其和金苑公司签订了商品房屋买卖合同后，即2009年11月4日，该房被宿迁市中级人民法院查封。邱冬梅通过提出执行异议，并经宿迁市中级人民法院裁定中止执行后，争议房屋才解除查封措施，恢复自然状态，邱冬梅才可以办理产权登记。故邱冬梅所购房屋未能办理物权登记系邱冬梅不能预测的原因造成的，邱冬梅并无过错。另在此期间，邱冬梅陆续办理了上房手续，缴纳了相关费用，并取得了该房的房门钥匙，该房屋应视为已交付。故金苑公司应继续履行合同，提供办理房屋产权证所需的相关手续，吴佩兵应退出上述房屋。综上，对邱冬梅要求金苑公司继续履行合同和吴佩兵迁让房屋的请求予以支持。邱冬梅要求确认所有权的请求，因本案为商品房预售合同纠纷，仅涉及合同履行问题，买卖标的的所有权应按合同的约定或法律规定办理相关权属手续，故对该请求不予支持。对第三人吴佩兵提出邱冬梅与金苑公司之间非房屋买卖合同，而是抵押合同，虽邱冬梅未直接支付购房款，但其已用对金苑公司的债权冲抵了购房款，已实际支付了相应的对价，故对该辩解理由不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、江苏金苑房地产开发有限公司继续履行与邱冬梅于2009年9月22日签订的买卖泗洪县御景天成8号楼3单元1201室的商品房买卖合同，于判决生效后30日内提供办理房屋产权证所需的相关手续；二、吴佩兵于判决生效后30日内迁让出上述房屋。案件受理费80元，由江苏金苑房地产开发有限公司负担。判决后，吴佩兵不服，向本院提出上诉称：1.上诉人对涉案房屋享有消费者优先权，其优先权可以对抗普通购房人邱冬梅。邱冬梅在购房合同签订时候并没有交付大部分现金，因此，其不能享有房屋优先权。吴佩兵作为消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后，其享有的优先权是第一位的，可以对抗普通债权人邱冬梅；2.邱冬梅虽然进行了房屋预售登记，但是这种登记不具备对抗上诉人作为消费者购房人的优先权的效力；3.上诉人与金苑公司签订的买卖合同有效。金苑公司出卖查封期间的房屋给上诉人属于违反了管理性规范，而非效力性规范，该合同是有效的。且法院查封涉案房屋时并未进行公示，该查封不能对抗善意购房者吴佩兵。综上，请求二审法院判决撤销一审判决，改判驳回邱冬梅的诉讼请求。被上诉人邱冬梅答辩称：上诉人主张的优先权的主张不成立，因为金苑公司将房屋出售给被上诉人的时候，该房屋是没有任何争议的，而且被上诉人和金苑公司已经进行了房屋登记的相关备案手续，且房屋也进行了交付，而是在此过程中由于涉案房屋建筑商申请法院查封了涉案房屋导致被上诉人中止办理房屋登记的手续，后经被上诉人提出执行异议并经法院裁定：该房屋归被上诉人所有，并恢复了办理房屋登记的手续。而该房屋在被查封期间，金苑公司法人代表明知该房屋已被查封且已出售给被上诉人情况下将此房出售给上诉人，所以，他们之间的协议是无效的。上诉人在此情况下不享有优先权。根据一审中被上诉人向法庭提供的相关证据能够证明该房屋为被上诉人所有，仅是因为法院查封而导致的房屋登记这一环节中止。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点是：1、上诉人吴佩兵与江苏金苑房地产开发公司签订的房屋买卖合同是否有效；2、如果上述合同有效，吴佩兵对诉争房屋是否享有优先购买权。本院认为，吴佩兵和金苑公司于2010年8月23日签订的商品房认购书，具备商品房买卖合同的主要内容，且金苑公司已按约定收受了购房款，该认购书应为商品房买卖合同。但该交易的房屋在2009年11月5日已被本院查封，本院在查封该房屋时，已向泗洪县房管处送达了民事裁定书及协助执行通知书，依不动产以登记为公示方式的法律规定，该查封已经产生公示效力。已被司法机关依法裁定、决定查封的房产依法不得买卖、转让，吴佩兵与金苑公司的房屋买卖合同违反了法律的禁止性规定，因而为无效合同。邱冬梅与金苑公司于2009年9月22日签订房屋买卖合同，并于次日在泗洪县房管处备案，该房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。因此，吴佩兵不能依据其与金苑公司之间无效的房屋买卖合同向同为房屋买受人的邱冬梅主张优先权。综上，吴佩兵的上诉理由依据不足，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由吴佩兵负担。本判决为终审判决。审　判　长　　翟新权代理审判员　　庄云扉代理审判员　　孙　权二〇一三年八月二十日书　记　员　　赵迎娣第页／共页来源：