（2013）亭商初字第0178号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-10-30
案件名称
中国银行股份有限公司盐城城中支行与吴其佐、陈素芹等金融借款合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市亭湖区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国银行股份有限公司盐城城中支行,吴其佐,陈素芹,江苏东昊置业有限公司
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）亭商初字第0178号原告中国银行股份有限公司盐城城中支行，住所地在江苏省盐城市建军中路86号。负责人姚士龙，该行行长。委托代理人戈卫东，江苏一正律师事务所律师。被告吴其佐，男，1969年3月10日生，汉族，无业。被告陈素芹，女，1965年10月17日生，汉族，无业。被告江苏东昊置业有限公司，住所地在江苏省盐城市亭湖区北闸村五组58号1幢。法定代表人徐扬，该公司董事长。原告中国银行股份有限公司盐城城中支行（以下简称中行城中支行）与被告吴其佐、陈素芹、江苏东昊置业有限公司（以下简称东昊公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月15日公开开庭进行了审理。原告中行城中支行的委托代理人戈卫东、被告吴其佐到庭参加诉讼，被告陈素芹、东昊公司经本院公告送达开庭传票、民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书及合议庭组成人员通知书，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行城中支行诉称：2007年12月28日，被告吴其佐、陈素芹和原告签订一份楼宇按揭贷款合同，合同约定贷款本金33万元，同时对还款方式贷款利率及双方的权利义务、违约责任等都作了明确约定。同日，被告吴其佐、陈素芹与原告签订了一份贷款抵押合同，约定将位于盐城市仁和广场＊幢＊室房屋抵押给原告，并就该房屋抵押办理了预告登记。被告东昊公司并对被告吴其佐、陈素芹的上述贷款提供连带责任保证。被告吴其佐、陈素芹正常还款4年多，归还贷款本金115577.27元，贷款利息57841.16元，合计173418.43元。2012年3月起两被告未再按照合同约定履行还款义务，截止2013年6月3日拖欠原告贷款本金214422.73元，利息和罚息9392.98元，合计223815.71元。上述款项，原告多次催要未果，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告吴其佐、陈素芹签订的楼宇按揭贷款合同；2、被告吴其佐、陈素芹偿还贷款本金214422.73元、利息和罚息9392.98元（利息和罚息均算至2012年12月15日），合计223815.71元，及自2012年12月16日至判决确定履行之日止的利息、罚息；3、判令被告吴其佐、陈素芹偿还原告为实现该债权支付的律师代理费9000元；4、判令原告对被告吴其佐、陈素芹抵押的位于盐城市仁和广场＊幢＊室房屋变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；5、判令被告东昊公司对上述2、3项承担连带清偿责任。被告吴其佐辩称：对原告诉状中所述事实及诉讼请求均无异议，我确实欠银行贷款。被告陈素芹未到庭应诉答辩亦未提交证据。被告东昊公司未到庭应诉答辩亦未提交证据。经审理查明：被告吴其佐与被告陈素芹系夫妻关系，两人于1986年6月领取结婚登记证。2007年12月19日，被告吴其佐、陈素芹与被告东昊公司签订一份商品房买卖合同，合同约定：“买受人吴其佐向出卖人东昊公司购买商品房一间，所购商品房位于盐城市仁和广场＊幢＊室；买受人购买的商品房为预售商品房；房款合计480425元；买受人在2007年12月10日首付房款150425元，余款33万元银行按揭贷款于2008年1月5日之前付清；出卖人应当在2008年10月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备该商品房经验收合同条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”2007年12月28日，被告吴其佐、陈素芹与原告签订一份《楼宇按揭贷款合同》，合同约定：“甲方（吴其佐）向乙方（中行城中支行）借款贷款金额33万元，期限为10年，即从2007年12月28日起至2017年12月28日止；实际借款日期以借款借据为准；合同利率采用浮动利率，年利率6.6555%，利率水平实行一年一定；甲方必须在乙方开立还款账户，账号44×××58，甲方在此不可撤销地授权委托乙方按月在甲方的该还款账户上主动扣收应付贷款本息，双方约定每月15日为每期还款日（遇法定节假日顺延）；本合同项下的贷款本息采用等额本息偿还法，每月还本金额3773.25元；丙方（东昊公司）为本合同项下借款提供连带责任保证，保证期间从本合同项债务到期（包括乙方根据本合同宣布本合同项下债务全部提前到期或根据地是一条规定债务全部自动到期）之日起至丙方协助借款人取得所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、并办理完正式抵押登记手续且将《国有土地使用证》、《房屋他项权证》交由乙方执管之日止。丙方担保的范围是本合同项下贷款本金和利息、罚息、违约金、赔偿金、实现贷款债权的费用以及诉讼费用、律师公证费等其他相关费用的总额；甲方以所购房屋或其他房屋作为抵押担保，并另行签订《房地产抵押合同》，抵押担保的范围是本合同项下贷款本金和利息、罚息、违约金、赔偿金、实现贷款债权的费用以及诉讼费用、律师费等其他相关费用的总额。在本合同签订后，如需办理房产预告抵押登记的，甲、乙、丙三方须向房地产市场管理部门办理预告抵押登记手续，在甲方取得本合同项下房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后丙方应协助甲乙双方办理正式抵押登记手续；甲方未按合同规定归还贷款本息，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起计收罚息，直至借款人完全清偿本息为止，贷款逾期罚息利率为本合同约定的价款利率的基础上加70%；如借款人未按期足额付息，贷款人有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利，如贷款本金正常，则按照贷款逾期罚息利率计收复利；如采用分期付款方式的，甲方借款期内存在连续三个月或累计六个月未按合同约定归还借款本息行为的，视为贷款自动全部提前到期，乙方有权提前收回全部贷款本息；与本合同有关的费用均由借款人支付或偿付，法律另有规定的除外，因甲方、丙方的违约行为导致乙方聘请律师的费用由违约方承担。”被告吴其佐、陈素芹在上述合同借款方处签字，被告东昊公司在担保方处盖章。2007年12月28日，被告吴其佐、陈素芹与原告签订一份贷款抵押合同，约定：被告吴其佐以其所有的位于盐城市仁和广场＊幢＊室房屋为其与原告签订的合同编号为2007年ZF字第＊＊＊号借款合同（以下简称主合同）的履行提供抵押担保；抵押担保的范围包括但不限于主合同项下的贷款本金33万元及其利息、借款、应支付的违约金（包括罚息）等以及原告实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费）；甲方抵押担保的借款金额为33万元，借款用途为购房。”原、被告并至盐城市房产交易中心办理了贷款抵押预登记手续。2008年1月14日，被告吴其佐向原告出具一张零售贷款借款借据，载明：“借款人吴其佐，借款金额33万元；收款人东昊公司，存款账号44×××01；借款期限120个月，借款月利率5.54625‰；还款方式从2007年开始按月采用等额本息还款法。”随后，原告向被告东昊公司账户发放了33万元贷款。后被告吴其佐、陈素芹未按约还款，截止2012年12月15日尚欠贷款本金214422.73元、利息8339.33、罚息1053.65元，合计223815.71元，上述款项经原告多次催要，被告均未能归还，原告遂诉至法院。另查明：被告吴其佐、陈素芹购买的盐城市仁和广场＊幢＊室房屋截止目前一直未能办理房屋所有权证、国有土地使用证，原、被告双方亦未能就该房屋办理抵押登记手续。原告为本次诉讼支付律师代理费9000元。上列事实有原告与被告所签订的个人住房贷款申请表、商品房买卖合同、楼宇按揭（抵押）贷款合同、贷款抵押合同、零售贷款借款借据、婚姻关系证明、贷款资料明细、贷款还款清单及当事人的陈述等证据证明，本院依法予以确认。本院认为：1、被告吴其佐、陈素芹、东昊公司与原告中行城中支行签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，本院依法确认合同合法有效。被告吴其佐、陈素芹借款后，未依约履行还款义务属违约行为，原告据此主张解除与两人签订的楼宇按揭（抵押）贷款合同，于法有据，本院依法予以支持，被告吴其佐、陈素芹作为共同借款人，应依约承担还本付息的责任。被告东昊公司为被告吴其佐、陈素芹与原告中行城中支行签订的上述《楼宇按揭（抵押）贷款合同》项下的提供连带责任担保，保证期间从《楼宇按揭（抵押）贷款合同》合同项下债务到期（包括乙方根据本合同宣布本合同项下债务全部提前到期或根据第十一条规定债务全部自动到期）之日起至丙方协助借款人取得所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，并办理完正式抵押登记手续且将《国有土地使用证》、《房屋他项权证》交由乙方执管之日止，审理查明，被告吴其佐、陈素芹所购房屋所有权证和国有土地使用权证手续至今也一直未能办理，故被告东昊公司应当对被告吴其佐、陈素芹未能支付的借款本金、相应利息、罚息和实现债权的费用承担连带保证责任。原告中行城中支行与被告吴其佐、陈素芹、东昊公司在合同中明确约定了所支付和担保的费用包含律师费，故被告吴其佐、陈素芹应承担原告为实现债权支付的律师代理费9000元，被告东昊公司应对上述律师代理费承担担保责任。2、关于原告主张对盐城市仁和广场＊幢＊室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的问题。本案中，被告吴其佐、陈素芹与原告中行城中支行签订的《贷款抵押合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，本院依法确认该抵押合同成立并生效。被告吴其佐、陈素芹以在建的位于盐城市仁和广场＊幢＊室房屋为案涉贷款提供抵押担保，双方签订了抵押合同，并办理了抵押预告登记手续。本院认为，在建房屋的抵押预告登记，是指为保全在建房屋抵押预告登记权利人获得将来建成房屋作为抵押物的请求权而进行的提前登记，它有别于建成房屋的抵押登记，产生的拘束力和法律后果也不一样。建成房屋抵押登记是抵押人为担保债务的履行而以建成房屋作为抵押标的物所进行的抵押登记，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房屋折价或以拍卖或变卖的价款优先受偿，而在建房屋抵押预告登记是为了保全抵押权人获得将来建成房屋为抵押标的的请求权，其实质是预告登记债权人约束预告登记债务人使其承担将来建成房屋作为抵押标的物的义务。在建房屋抵押预告登记作出后，并不立即导致房屋抵押权的实现，因此并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是使预告登记申请人取得一种请求将来发生房屋物权抵押的权利。本案中，在建房屋抵押预告登记仅产生使该抵押合同生效的法律后果，因当事人之间并未对涉案的房屋办理抵押登记手续，原告盐城中行并未取得现实的抵押权，故其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴其佐、陈素芹应于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司盐城城中支行贷款本金214422.73元、利息8339.33、罚息1053.65元，合计223815.71元，并承担自2012年12月16日起至本判决确定给付之日止的利息和罚息（利息和罚息标准按双方合同约定的方式计算）；二、被告吴其佐、陈素芹于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司盐城城中支行为实现债权所支出的律师代理费9000元；三、被告江苏东昊置业有限公司对判决第一、二项承担连带清偿责任；四、被告江苏东昊置业有限公司承担担保责任后，有权依法向被告吴其佐、陈素芹追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司盐城城中支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4790元，由被告吴其佐、陈素芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳方法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 俞建中审 判 员 方玲玲人民陪审员 钱海燕二〇一三年八月二十日书 记 员 吕晶晶