（2013）梧民二终字第76号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-10-31
案件名称
（2013）梧民二终字第76号程学满因诉邓月萍、莫延宏、徐维富、廖雁建设用地使用权转让合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区梧州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程学满,邓月萍,莫延宏,徐维富,廖雁
案由
建设用地使用权合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）梧民二终字第76号上诉人（一审原告）：程学满，男，45岁。被上诉人（一审被告）：邓月萍，女，45岁。被上诉人（一审被告）：莫延宏，男，47岁。被上诉人（一审被告）：徐维富，男，47岁。被上诉人（一审被告）：廖雁（被告徐维富的妻子），女，45岁。上诉人程学满因与被上诉人邓月萍、莫延宏、徐维富、廖雁建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服岑溪市人民法院（2013）岑民初字第382号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年6月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人程学满及其委托代理人黄亦林，被上诉人邓月萍及其委托代理人黄建军，被上诉人莫延宏、廖雁及其委托代理人徐绍安，被上诉人徐维富的委托代理人徐绍安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：位于岑溪市中苑别墅区中苑一街19号的土地使用权（14米×15米），原为程学满在1995年购买取得，取得岑溪市政府颁发的岑国用（1999）字第000044029号《国有土地使用权证》，是属其与邓月萍婚姻存续期间取得的共有财产，此土地使用权曾被程学满用于为欧杰雄的贷款抵押，抵押证存放于岑溪市信用联社。程学满因犯罪于2004年2月15日被广西壮族自治区梧州市级人民法院判刑，其在桂林监狱服刑期间，岑溪市信用联社向其及邓月萍催收周菊英以自己房地产为程学满抵押担保的尚未全部偿还的逾期贷款；2005年11月5日，就此笔贷款的偿还问题，邓月萍以自己签名并签程学满名字作为乙方与岑溪市信用联社（甲方）签订《协议书》，主要内容是：乙方（程学满）1997年11月10日分别以黎海明、周菊英的房地产抵押向原城中城市信用社借款10万元，逾期后，黎海明承担担保责任偿还了5万元及相应的利息，余下贷款本息尚未完全还清，周菊英以未经其同意担保为由向信用联社主张不承担担保责任，为解决周菊英担保无效和降低信用联社的不良贷款，甲方同意乙方在2005年11月30日前一次性归还本金5万元，利息由甲方向周菊英追收，乙方归还5万元后，甲方同意乙方领回周菊英名下房地产的有关证件及乙方为欧杰雄提供担保的中苑别墅区的土地产权证。被告邓月萍未取得程学满同意，于2005年11月22日通过岑溪市土地交易所将位于中苑别墅区的14米×15米的土地使用权转让给徐维富、廖雁、莫延宏，双方签订了《土地使用权挂牌交易成交确认书》、《土地使用权转让合同》；邓月萍、莫延宏、徐维富、廖雁对在成交确认书及合同上的签名的真实性均予以确认，且邓月萍与信用联社签订了还贷协议，心里有卖地还贷的意愿，不管她是不是受追收贷款的因素影响，但行为是其作出的，其作为完全民事行为能力的公民，对其行为应当承担民事行为的法律后果，故，本院对其签订合同转让土地的事实予以认定。邓月萍与原告提出是欧炎锋操控恶意串通进行土地买卖的问题，虽然有岑溪市信用联社进行追贷的事实，但并没有足够的事实证据可以证明其工作人员欧炎锋具有此行为，首先，欧炎锋对其参与买卖土地及书写好委托书后让邓月萍照抄的事实予以否认，而邓月萍的陈述没有其他证据印证足以证实，其次，买受人及买受人所称的中介人的陈述，也不能证明欧炎锋直接参与了土地的买卖活动，再次，关于转让土地价格问题，转让合同及成交确认书明确的价格是90000元，而邓月萍称除还贷外其实得105000元，莫延宏及徐维富、廖雁称给付了290000元，这是合同标的物的价款及价款的履行问题，并不影响合同的成立，另外，欧炎锋虽在委托书上作为见证人签名证明程学满委托邓月萍转让土地，但并没有足够证据证明程学满委托事实的真实性，而程学满又承认欧炎锋曾到过监狱找过其本人，现其二人各执一词，原告的证据不足以证明欧炎锋与买受人恶意串通，因此，法院对此事实不予认定。2005年11月23日，邓月萍偿还了岑溪市信用联社的贷款5万元，并从该社领回了周菊英的抵押证和程学满的抵押证。至于邓月萍是从谁的手中取得土地转让款，因其陈述的事实没有足够的证据予以证明，本院不作认定，但其自己陈述收到定金10000元、储蓄存单95000元，以及上述偿还的贷款50000元，共计收到转让价款155000元，原告、买受人没有异议，本院予以认定；买受人认为其支付了290000元，因没有证据证实，且办理过户的税、费交款人不是转让方的名字，转让合同也没有约定转让方承担过户的税费，本院对超出155000元的转让价款的支付事实不予认定。受让人莫延宏与徐维富、廖雁于2005年11月22日协议分割受让的土地，各分割取得105平方米。经申请变更登记，2005年11月27日，岑溪市人民政府登记发给莫延宏岑国用（2005）第更000044029-2号《国有土地使用权证》、徐维富、廖雁岑国用（2005）第更000044029-1号《国有土地使用权证》，此后，莫延宏在受让的土地上建筑了房屋并于2012年2月7日申请登记取得了岑房权证市区字第0086**号《房屋所有权证》，徐维富、廖雁在受让的土地上建筑了房屋并于2010年4月9日申请登记取得了岑房权证市区字第0075**号《房屋所有权证》。一审法院审理认为：邓月萍未经共有人程学满的同意，便擅自处分出卖属夫妻共有的土地使用权，其处分行为对于共有人程学满而言是无效的。但是，邓月萍的无权处分行为与买受人莫延宏、徐维富、廖雁所签订的土地使用权转让合同是否有效则是另一法律关系的问题，国家法律及司法解释对无权处分共有财产的法律效力，我国立法及法律适用历经了三个不同的历史阶段，《中华人民共和国民法通则》并没有对此作出规定，1988年1月26日的《最高人民法院关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见（试行）》第89条作出了一般认定为无效的规定，第二阶段是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》，该法第五十一条“无处分权的人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第一百三十二条第二款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”规定为合同效力待定，权利人不予追认处分行为或无权处分人在订立合同后没有取得处分权的，该合同为无效，第三阶段是《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》施行后，物权法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”将合同效力与物权效力区分对待，在买卖合同法律关系中，确定买卖合同是物权变动的原因行为、所有权转移是物权变动的结果，买卖合同的效力认定不受所有权是否变动的影响，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响买卖合同的效力，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”进一步明确规定了对无权处分的合同效力认定问题，因此，邓月萍与莫延宏、徐维富、廖雁所签订的土地使用权转让合同的效力并不因为未经程学满同意而无效，关键是该合同有无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本案中并无证据证明邓月萍与买受人有恶意串通行为，合同内容也并无违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律的效力性强制规定，原告以恶意串通订立合同及违反法律强制性规定的事实主张合同无效不成立，本院对其合同无效的主张不予支持。其以合同无效而应当返还取得的财产的理由，要求判决被告莫延宏、徐维富、廖雁返还土地使用权，因缺乏合同是无效的前提条件，且莫延宏、徐维富、廖雁受让土地使用权支付了价款、取得了土地登记部门的变更登记、建设了房屋并登记取得产权证，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”、第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”的规定，原告的该诉讼请求依法也不能得到法院的支持。莫延宏、徐维富、廖雁主张邓月萍的代理行为是表见代理，因其并没有与邓月萍进行过充分协商并由邓月萍明确表明是受程学满的委托出卖土地，显然买受人并没有充分理由相信邓月萍有代理权，因而，买受人以邓月萍为表见代理主张土地使用权转让合同有效的理由不成立，法院不予采纳；买受人以善意取得为由主张法院应按《最高人民法院关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见（试行）》第89条的规定判决驳回原告的诉讼请求，其请求虽然成立，但主张适用法律的依据并不成立。综上理由，原告程学满及被告邓月萍请求判决土地使用权转让合同无效并由买受人返还土地使用权，主张的事实及法律依据不成立，法院不予支持；买受人莫延宏、徐维富、廖雁主张合同有效，请求驳回原告的诉讼请求，虽然其主张的理由并不完全成立，但其对土地使用权的取得有法律依据，法院应予依法保护。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第四十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、驳回原告程学满请求判决被告邓月萍与被告莫延宏、徐维富、廖雁于2005年11月22日签订的《土地使用权转让合同》无效的诉讼请求；二、驳回原告程学满请求被告莫延宏、徐维富、廖雁归还土地使用权的诉讼请求。本案诉讼受理费2050元，由原告程学满负担。上诉人程学满不服一审判决，上诉称：1、2005年11月22日邓月萍与莫延宏、徐维富、廖雁签订的《土地使用权转让合同》是无效的。该合同的签订存在恶意串通与欺诈，是案外人欧炎锋一手策划的。且合同价款90000元与邓月萍收取155000元、莫延宏、徐维富、廖雁交纳290000元有巨大的差额，因此该买卖是存在恶意串通及欺诈的。2、该合同侵害了上诉人的利益，根据《合同法》第五十二条的规定，应为无效合同。请求二审法院依法改判。被上诉人邓月萍辩称：2005年11月22日邓月萍与莫延宏、徐维富、廖雁签订的《土地使用权转让合同》是无效的，请求二审法院依法改判。被上诉人莫延宏、徐维富、廖雁辩称：1、2005年11月22日邓月萍与莫延宏、徐维富、廖雁签订的《土地使用权转让合同》是有效的。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。二审期间，法院依职权调取了三份证据：1、2005年11月23日邓月萍在岑溪市农村信用社的开户定期存单，证明邓月萍收到95000元的事实；2、岑溪市公安局关于要求协助解除对程学满等人所属土地权属不予办理过户转让手续的函，证明被上诉人莫延宏、徐维富、廖雁土地过户手续是合法的；3、被上诉人廖雁被盗窃在岑溪市公安局报案的笔录及立案决定书、登记表，证明廖雁因为家中被盗无法提供已经足额交付土地转让款的收据。经过质证，上诉人对证据的真实性没有异议，但认为证据1中邓月萍于2005年11月23日存的钱不是本人存的，应是欧炎锋存入后将存单交给邓月萍的。证据2落款时间是2005年8月22日，但何时送达给岑溪市国土局没法证明。对于证据3只能证明廖雁家中被盗的事实，而不能证明廖雁足额交付了土地转让款的事实。被上诉人邓月萍认为，证据1上的签名不是其本人签的，邓月萍对该开户不知情，存单是欧炎锋给邓月萍的。证据2、3与本案无关。被上诉人莫延宏、徐维富、廖雁认为三份证据无异议。本院认为，该三份证据可以作为认定本案事实的依据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人上诉称，2005年11月22日邓月萍与莫延宏、徐维富、廖雁签订的《土地使用权转让合同》是无效的，存在恶意串通及欺诈的情形。该主张没有充足的证据予以证实，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，受让人莫延宏、徐维富、廖雁是通过正常途径购买本案诉争土地，不存在恶意串通和欺诈情形，且该土地已交付给受让人并进行了转让登记发证，买受人也在该地加盖了房屋，因此该土地所有权已为被上诉人莫延宏、徐维富、廖雁取得。对于购地款是否付清的问题，不影响买卖的成立。如果出让方认为受让方未付清价款的，可以另案解决。如上诉人认为该土地买卖导致其利益受到损害，可以向被上诉人邓月萍主张赔偿损失。综上，上诉人的上诉没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人程学满负担。本判决为终审判决。审 判 长 周松贤代理审判员 任 军代理审判员 莫 芮二〇一三年八月二十日书 记 员 龙 跃 关注公众号“”