（2011）城民初字第1923号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-10-15
案件名称
孙仁芳与青岛厚德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市城阳区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙仁芳,青岛厚德房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第八条第一款
全文
青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2011）城民初字第1923号原告孙仁芳。委托代理人纪毓川。被告青岛厚德房地产开发有限公司。法定代表人杨毅。委托代理人张金秋，山东睿德律师事务所律师。委托代理人杨林。原告孙仁芳与被告青岛厚德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙仁芳的委托代理人纪毓川、被告青岛厚德房地产开发有限公司的委托代理人张金秋、杨林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年4月23日签订《青岛市商品房购销合同》，合同约定了商品房购销合同所必须的各项条款、补充协议等事项，原告按合同要求履行了合同，被告于2010年9月交付房屋，但没有及时给予供暖，由于天气冷的原因，原告自己购买暖气炉采取供暖措施，发现地面出现问题，原告铺设的地板鼓起，拿开地板发现地面多个地方鼓起凹凸不平，无法居住，原告找被告几经论理协商被告总是不给答复，故请求判令：1、被告赔偿因地暖工程质量问题给原告造成的损失约20000元。2、诉讼费由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：被告赔偿原告损失70526.70元。为支持其诉讼请求，原告向本庭提交下列证据：1、房屋买卖协议，证明双方买卖房屋的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为该合同中补充条款第六条约定的集中供热的条件很明确，需要达到一定的入住率才能供热，即第二季2011年11月开始供热。2、现场拍照，证明房屋购买后，由于被告的房屋中地暖不合格造成的财产损失。被告对照片的真实性有异议，认为即使是真实的，也证明不了原告的主张，原告是主张因为地暖工程质量问题造成的损失，其应该提供证据证明造成损失的原因。3、租赁合同，证明购买的房屋因为质量问题不能入住，原告另行租赁房屋居住。被告对证据的真实性无法确认，认为原告现在居住的地方被告不清楚。且原告在外居住的原因也不能证明是被告造成的，所以该租赁损失也不是被告造成的。4、收款收据，证明原告铺设地板所需的材料费，共花5586元。被告对证据的真实性有异议，认为应该提供正规的发票，收据证明不了问题。5、鉴定费发票3张，证明因鉴定原告花费2万元。被告对该证据的真实性无异议，但认为鉴定费用如何承担应该由法院在分清双方责任的情况下依法判定。6、物业管理费3张，证明涉案房屋未居住但是物业管理费一直收取。被告对发票的真实性无异议，但是对2张收据的真实性有异议，其要求原告提交相应发票；对证明事项有异议，认为物业公司向原告收取物业费是物业公司依照相关约定及相关法律规定向业主依法收取的，如果原告认为不应当或者减免物业费应该向物业公司主张，被告不是其双方物业服务合同的主体。被告辩称：1、原告诉称被告没有及时给予原告供暖与事实不符。2010年4月10日，本案当事人双方经平等协商签订《青岛市商品房预售合同》一份，在补充协议第六条中对集中供热时间、条件做了明确约定，即“第二采暖季达到供热要求的入住率即供热”。依照《青岛市城市供热条例》的有关规定及当事人双方的约定，为原告提供供热服务的应当是从事城市供热生产经营的供热单位，并且是在2011年度采暖季（2011年11月-2012年4月）、在原告居住单元申请用热户数达到一定比例时才开始供暖。被告是房地产的开发建设单位，没有像原告提供供暖服务的法定和约定义务，原告诉称被告没有及时给予原告供暖明显与事实不符。2、原告诉称被告地暖工程存在质量问题缺乏事实依据。2010年9月26日在向原告交付房屋之前，被告所开发项目已通过相关部门的综合及单体竣工验收，并获得《青岛市建设工程竣工验收备案证》，符合法定和约定的房屋交付条件。同时，原告也于2010年10月5日对房屋进行入住验收，并签署《入住验房交接书》。现原告诉称被告地暖工程存在质量问题显然缺乏事实依据。3、原告违反相关规定擅自对供暖设施进行拆除、改动、改装，由此造成的一切后果应当由其自行承担。被告开发建设的项目采用地暖管统一供暖，对使用的循环水水温有严格要求（最高不超过55°）。禁止擅自对室内供热设施进行拆除、改动、改装，是《青岛市城市供热条例》第三十二条、三十九条所明文规定的。同时，在双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第五条、《厚德森林国际临时管理规约》第十条、《装修申请表》审批意见中被告对此又做出特别告知。但原告却无视法律、法规的特别规定及被告的特别告知，超范围装修，擅自拆除、改动、改装地暖设施，私自加装自制锅炉，将接近沸点的热水加入地暖管，造成了小区公共供热系统的损坏。对原告的行为，小区供热单位“青岛金田热电有限公司”已于2011年3月23日向其下达限期拆除通知，但原告至今置之不理。为妥善的解决问题，被告多次会同施工、监理、物业与原告进行沟通协商，并诚恳地提出解决问题方案，但原告一直不予配合。现原告不但不对自己的错误行为进行认真反省，反而不顾事实对被告提起诉讼。对此，被告认为，原告的错误行为是诉讼事由的直接原因，原告行为所造成的一切后果均应由其自行承担，与被告没有任何关系，原告诉请判令被告承担责任缺乏法律依据。综上，被告认为，原告的诉讼请求无论事实和法律均缺乏依据，依法应予驳回。为证明其抗辩理由，被告向本院提交下列证据：1、青岛市建设工程竣工验收备案证，证明被告开发建设的项目在交付给原告之前已经通过相关部门的综合及单体竣工验收，工程质量不存在问题。原告对证据的真实性无异议，但认为验收的具体内容有异议，因为供热工程没有通过供热，无法确认是否合格，通过供热后验收才能知道是否存在瑕疵。2、业主入住验房交接书，证明2010年10月5日原告对涉案房屋已经进行入住验收，包括地面在内的所有验收项目均不存在问题。原告认为验收时没有供热，原告是通过供热才发现的问题，所以验收时掩盖了质量问题。3、装修申请表、临时管理规约、装修管理规定、前期物业服务合同，证明被告及本小区物业已经告知原告对供热设施不得改动，否则，造成的损失有业主自行承担。原告认为对该设施地面没有做任何改动，也没有任何拆除，是按照正常的供热路口进行供热，地面出现的质量问题，与正常的接入供热无关。4、青岛金田热电有限公司给原告下达的通知1份，现场照片1张，证明原告擅自拆改地暖设施、私接锅炉的事实。原告称没有接到通知，只是打电话告诉原告供热时间，对接铁管的供暖设施的2张照片现场不清楚，不是原告的，对另一张照片的真实性无异议，但对证明内容不认可，认为出现的质量问题不是原告接锅炉造成的。根据原告申请，本院依法委托青岛建德建筑工程司法鉴定所对涉案地面起鼓的原因进行鉴定，该所于2011年8月10日出具司法鉴定意见书，原告对该鉴定书无异议，但对报告中的鉴定意见第二项有异议，认为其表述错误，地面起鼓不属于地板造成的；且原告申请是对地面的起鼓原因进行鉴定而该两鉴定机构鉴定的却是PVC起鼓的原因。被告认为，该意见书形式上不符合司法鉴定文书制作的统一格式要求，对该鉴定机构及鉴定人员资质不予认可：欠缺司法鉴定人执业证、司法鉴定许可证复印件；在程序上没有对鉴定过程进行实时记录并签名，到场提取检材的，没有通知当事人到场见证；内容上未全面、综合地考虑本案的实际情况，对于本案鉴定结论有重大影响的情况未涉及、未作出说明，鉴定所依据的《地面辐射供暖技术规程》与本案事实之间相互矛盾且不合逻辑，并没有对本案所委托鉴定事项的焦点问题作出令人信服的解释，而只是简单的套用所谓《技术规程》片面地、机械地得出结论，所以对该意见书的证明效力不予认可。同时，根据原告申请，本院依法委托青岛理工大学建筑设计研究院对涉案工程存在的质量问题修复方案进行鉴定，该研究院于2012年7月1日、12月7日出具鉴定报告，原告对该鉴定书无异议，但对报告中的鉴定意见第二项有异议，认为其表述错误，地面起鼓不属于地板造成的；且原告申请是对地面的起鼓原因进行鉴定而该两鉴定机构鉴定的却是PVC起鼓的原因。原、被告对该两份证据真实性均无异议。被告认为欠缺鉴定机构及鉴定人员相关司法鉴定资质，程序上理工大学在作出原鉴定报告的基础上，在未向双方当事人做任何通知说明的情况下，于2012年12月7日作出特别说明撤消了原两份鉴定报告，重新作出新报告，违反了鉴定程序，重新作出的两份鉴定报告应属无效。根据原告申请，本院依法委托青岛山海合工程造价咨询有限公司对涉案工程存在的质量问题修复造价进行鉴定，该所于2012年7月25日出具鉴定书，原告对该鉴定书无异议。被告认为该报告系依据违反程序的鉴定报告作出，也是不符合法定程序的，不应作为认定本案事实的依据，同时该鉴定公司未对本案的案情做全面了解，所做鉴定结论与本案之前鉴定报告及本案事实相互矛盾。其中恢复塑胶地板造价的认定不符合本案事实。经审理查明，2010年4月10日，原告孙仁芳与被告青岛厚德房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的“厚德·森林国际”小区23号楼2单元301户房屋。该合同约定：“本小区商品房全部采用地暖管供暖，乙方在进行地面铺装时应特别注意，不得损坏地暖系统。”“集中供热：第二采暖季达到供热要求的入住率即供热。”2010年10月5日，原、被告办理了涉案房屋的交接手续；10日，原告提交了装修申请表，对涉案房屋进行了装修；19日，被告办理了该小区的建设工程竣工验收备案。2011年1月19日，原告与林星签订租房合同，约定原告租用林星阳光家园2号楼3单元501室房屋，年租金18000元。根据原告申请，本院依法委托青岛建德建筑工程司法鉴定所对涉案房屋地面起鼓的原因进行鉴定，该所2011年8月10日出具的司法鉴定书，载明：“造成地面起鼓的主要原因为地暖工程施工不符合《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004第5.3.13.2条、第5.3.13.3条及原设计要求所致。地面PVC片材地板与填充层脱离、起鼓的主要原因为PVC地板铺设不牢固且不符合原设计要求所致。”原告支付鉴定费5000元。同时，根据原告申请，本院依法委托青岛理工大学建筑设计研究院2012年7月1日、12月7日对涉案房屋地面质量问题的修复方案进行鉴定，该院出具鉴定报告，载明：“建议拆除现有塑胶地板、自流平找平层及地暖管以上的细石混凝土面层（人工轻凿），按相关施工规范及原设计要求重新浇筑细石混凝土面层，将伸缩缝处填塞弹性膨胀材料并将该位置地暖管设长度不小于100mm的柔性套管后恢复地面；以上完成后按现状恢复地面装修（自流平在伸缩缝处应设缝）。”原告支付鉴定费10000元。根据原告申请，青岛山海合工程造价咨询有限公司2012年7月25日对涉案房屋地面质量问题的修复造价进行了鉴定，该公司出具鉴定书，载明：“本工程修复造价为11382.70元。”原告支付鉴定费5000元。上述事实，由当事人提供的证据、鉴定报告、庭审笔录等在卷佐证，并经质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订了商品房预售合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规规定，且原告依约履行了支付房款的义务，被告履行了交付房屋的义务，因此该合同应属有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。该合同约定对房屋出现的瑕疵，被告应按规定履行保修义务，及时予以修复。本案中，原告所购买的房屋地面在使用过程中起鼓，经鉴定原因为地暖工程施工不符合《地面辐射供暖技术规程》及原设计要求所致，被告对此应承担相应责任，经鉴定地面修复造价为11382.70元，被告应支付给原告，同时原告因地面起鼓无法正常使用涉案房屋，因此租房居住，主张年租赁费18000元，经调查核实，该租房价格与实际相差无几，为减少当事人诉累，本院依法予以确认，因原告仅提供了2011年1月20日至2012年1月20日的租房合同，因此对原告要求被告支付租房费用的主张本院仅支持2011年1月20日至2012年1月20日期间的租赁费用18000元。原告在本案鉴定过程中预交的鉴定费20000元，应由被告承担。原告主张其并未实际居住房屋，但被告收取了物业管理费，因此要求被告返还该款项，因物业管理费与本案并非同一法律关系，对此本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：一、被告青岛厚德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙仁芳修复造价11382.70元。二、被告青岛厚德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙仁芳租赁损失18000元。三、被告青岛厚德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙仁芳鉴定费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1563元，由原告孙仁芳承担563元，被告青岛厚德房地产开发有限公司承担1000元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 杨忠吉审判员 顾 伟审判员 赵丕杰二〇一三年八月二十日书记员 孙志双书记员 胡绪云附本案依据的法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”