（2013）南市民一终字第1057号

裁判日期: 2013-08-20

公开日期: 2014-11-07

案件名称

(2013)南市民一终字第1057号上诉人李庆与被上诉人屈小玲、冯新球租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李庆,屈小玲,冯新球

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书（2013）南市民一终字第1057号上诉人（一审被告）：李庆。委托代理人：韦决。被上诉人（一审原告）：屈小玲。被上诉人（一审原告）：冯新球。上诉人李庆因与被上诉人屈小玲、冯新球租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第1026��民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月24日立案受理后，依法组成由审判员付浩担任审判长、代理审判员刘蔚、代理审判员包林辉参加的合议庭，于2013年7月19日组织双方当事人进行了调查、辩论和调解，书记员梁志洁担任记录。上诉人李庆及其委托代理人韦决，被上诉人屈小玲、冯新球到场参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：屈小玲、冯新球系夫妻关系。2011年9月8日，屈小玲、冯新球与李庆签订《厂房租赁合同》，合同约定屈小玲、冯新球将位于南宁市兴宁区三塘镇围村旧晒场的厂房或仓库租给李庆使用，租赁面积为1000平方米（以实量为准），租期为14年，即从2011年9月8日起至2025年9月8日止，租金第一年至第五年每月每平方米5.3元，之后每5年租金将在上5年的基础上递增20％，合同保证金为首月租金5300元，在本出租合同签订之日起十日内��屈小玲、冯新球将租赁物按李庆要求交付李庆使用，且李庆应按租赁物交付使用之日的次日为起租日开始承租并交纳租金。合同签订后，李庆应向屈小玲、冯新球支付部分租金30000元作为租赁定金。该合同还约定了其他条款及补充协议，但屈小玲、冯新球手执的合同与李庆手执的合同上的补充协议除1、2条外，第3、4条有所不同。合同签订后，2011年9月9日，冯新球收到李庆“交厂房租金共30000元”，同年9月10日，屈小玲将大门锁匙交给李庆的父亲李文祥，李庆将机器搬进场地。2011年9月17日，屈小玲分两次收到李庆现金5000元，共计10000元，2011年9月21日，冯新球又收李庆现金5000元，屈小玲、冯新球共收租金45000元。2011年10月15日、11月7日，李庆派人陆续将承租场地内的机器运走，并留字据证明。11月22日，李庆立字据给屈小玲、冯新球收执，以证明其将部分机器拉走。之��，双方因返还租金事宜，曾发生争吵报警。李庆要求屈小玲、冯新球退回租金，遭到拒绝。2012年2月24日，李庆从诉争的租赁场地搬走部分物品后留字据载明：“冯新球与屈小玲已换开三塘围村晒场处大门钥匙，打电话给冯新球后，冯新球说法院查封不给拉走原放在屈小玲与冯新球处代为保管的货物，故已请派出所人员出警后，冯新球同意李庆拉回原不同意租给李庆场地但暂保管的物品如下......”屈小玲亦在该字据上签名。2011年11月9日，李庆曾向南宁市兴宁区法院起诉屈小玲、冯新球，要求屈小玲、冯新球：1、双倍返还定金60000元；2、返还预付租金15000元；3、赔偿经济损失24223元。该院经审理认为，双方签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。事实证明李庆已经使用租赁物，并不是冯新球、屈小玲不能交付租赁物，因此，该��同不能履行的原因是李庆所致。因双方已没有实际履行合同的意义，双方签订的合同应予解除，李庆支付租金应从2011年9月10日至11月22日止。因合同的解除责任在于李庆，李庆的损失由其自行承担。据此，于2011年12月30日作出（2011）兴民一初字第1233号民事判决书，判决：一、解除李庆与屈小玲、冯新球所签订的《厂房租赁合同》；二、屈小玲、冯新球返还李庆租金31750元；三、驳回李庆的其他诉讼请求。案件受理费、财产保全费共2152元，由李庆负担1463元；屈小玲、冯新球负担689元。冯新球、屈小玲、李庆不服上述判决，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院认为，李庆将其设备搬进租赁场地，并向屈小玲、冯新球支付了租金45000元，故李庆主张屈小玲、冯新球没有交付符合合同约定条件的场地与事实不符，其以此为由主张屈小玲、冯新球构成违约理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李庆的上诉理由均不成立，遂于2012年6月15日作出（2012）南市民一终字第1196号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2012年7月23日，屈小玲、冯新球向南宁市兴宁区法院提起本案诉讼，要求李庆赔偿其经济损失144765元，其中投资损失100000元、租金收益损失43000元和前一案件的受理费1765元。2012年7月27日，屈小玲、冯新球向法院提出经济损失评估申请，要求对诉争场地投资建设厂房、办公室、围墙、水电安装的损失及该场地因解除合同而造成的预期收益损失（即从2011年9月8日至2013年9月8日的租金损失）进行评估。法院依法委托中通诚资产评估有限公司广西分公司对上述事项进行评估，该公司随后作出中通桂评报字（2012）第054号《南宁市兴宁区三塘镇围村旧晒场投资建设损失及场地租金损失资产评估报告》，评估��论为：“南宁市兴宁区人民法院委托评估的位于南宁市兴宁区三塘镇围村旧晒场投资建设的厂房、办公室、围墙、水电安装的损失价值227921.00元；从2011年9月8日至2013年9月8日场地租金损失127200元。”屈小玲、冯新球提交了广西无双房地产评估有限公司出具的3000元评估费发票一张。李庆主张，评估过程偏听偏信、主观臆断、显属不公；评估机构名称与评估人员执业机构名称不符、评估费发票出具单位与评估报告出具单位不符等。经法院向中通诚资产评估有限公司广西分公司致函询问，中通诚资产评估有限公司广西分公司复函本院：“1.评估人员2012年8月20日接受委托后，多次联系李庆，但对方均以律师会联系评估公司为由推辞不愿到现场。在这种情况下，评估人员与法院经办法官进行了沟通汇报后，于10月9日到现场对评估委托书确定的范围履行了清查、评估、计算、复核程序后出具评估报告。在评估过程中，我们遵循了评估行业的相关准则及规定。李庆方异议书认为我公司评估‘缺乏公正性’、‘主观臆断’是缺乏事实依据和不负责任的。2.中通诚资产评估有限公司广西分公司是中通诚资产评估有限公司下属分公司，广西分公司评估执业人员就是中通诚公司评估执业人员。中通诚资产评估有限公司广西分公司不是独立法人，其完成的评估报告统一由中通诚资产评估有限公司出具并承担相应的法律责任。3.由于评估人员在办理发票事宜上存在失误，本次评估收费后误开了‘广西无双房地产评估有限公司’的发票，在此表示歉意。我公司将重新以‘中通诚资产评估有限公司广西分公司’开据发票，并换回原来开错的发票。”屈小玲、冯新球已用中通诚资产评估有限公司广西分公司出具的3000元评估费发票换回广西无双房地产评估有��公司出具的发票。经法院现场调查和询问，屈小玲、冯新球称，在李庆搬离后，对场地围墙和李庆曾经租赁部分外的顶棚予以装修过，并在诉争场地加铺有一部分瓷砖，并认可在2013年4月份已将场地出租给他人，5、6元每平方米每月。李庆称，其搬进来时顶棚未装瓦片，地面未硬化，周围围墙亦未建好，而且未租赁屈小玲、冯新球场地旁边的房屋或办公室，李庆搬进场地后没有对场地进行过变动。另查明，2010年12月31日，屈小玲、冯志强与南宁市兴宁区三塘镇围村村民小组签订了一份《农村土地承包经营权流转出租合同》，双方约定，村民小组将其承包经营的位于三塘围村围村组面积4亩土地的承包经营权出租给屈小玲、冯志强从事（主营项目）水泥制品和饲料生产经营。地块名称晒谷场；出租期限：2011年1月1日起至2026年1月1日止（出租期限不得超过承包期的剩余��限）；出租费：每年每亩为2500元，合计金额10000元。双方还就其他事项进行了约定。2011年4月26日，南宁市兴宁区环境保护局发出一份南兴环建（2011）45号文件《关于南宁市创金水泥制品厂项目环境影响登记表的批复》，载明，创金水泥制品厂选址在兴宁区三塘镇围村建设，项目负责人：屈小玲。场地面积2600平方米。项目已建成，属补办环保审批手续。2011年7月14日，屈小玲取得南宁市创金水泥制品厂个人独资企业营业执照，企业住所为南宁市兴宁区三塘镇围村。一审法院认为：屈小玲、冯新球与李庆双方签订的《厂房租赁合同》已经法院生效判决解除，且该合同解除的责任属于李庆，李庆在接收租赁场地并交付租金后自行搬离，导致《厂房租赁合同》无法继续履行，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，李庆应当承担赔偿屈小玲、冯新球损失的违约责任。关于屈小玲、冯新球的损失问题。屈小玲、冯新球主张李庆赔偿其按照李庆要求投资建设场地、办公室、围墙、水电安装的损失100000元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，屈小玲、冯新球应该向李庆提供符合约定的租赁场地，而屈小玲、冯新球对租赁场地的投资目的是获取租金收益，在合同实际履行后，屈小玲、冯新球投资获取租金收益的目的已经实现。在李庆违约解除租赁合同后，屈小玲、冯新球的租金收益损失已经包含了上述投资损失。因此，在李庆未对租赁场地进行变动的情形下，��小玲、冯新球收回租赁场地并另行出租，且在本案中已经向李庆提出租金收益损失的情况下，再要求李庆赔偿其按照李庆要求投资建设场地、办公室、围墙、水电安装的损失100000元的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。屈小玲、冯新球主张李庆赔偿其租金收益损失43000元，并提交了中通诚资产评估有限公司的《资产评估报告》，评估结论：从2011年9月8日至2013年9月8日场地租金损失127200元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，屈小玲、冯新球与李庆双方约定的租赁期限是14年，李庆应��预见到其单方解约的行为势必给屈小玲、冯新球连续、长期、稳定的租金收益造成损失。因李庆交纳租金至2011年11月22日，屈小玲、冯新球于2013年4月已将诉争场地出租给他人，并考虑到屈小玲、冯新球的投资成本和李庆的过错程度，屈小玲、冯新球要求李庆赔偿其租金收益损失43000元，符合事实和法律规定，予以支持。关于屈小玲、冯新球要求李庆赔偿其承担的（2011）兴民一初字第1233号、（2012）南市民一终字第1196号案件受理费1765元，缺乏法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，一审法院判决如下：李庆赔偿屈小玲、冯新球因其违约解除《厂房租赁合同》而造成的经济损失43000元。案件受理费3195元，评估费3000元，合计6195元，由屈小玲、冯新球负担4000元，李庆负担2195元。李庆不服一审判决，向本院提起上诉称：第一，双方就租赁合同解除后应当承担的责任已经在上案中承担，本案中上诉人没有责任；第二，一审判决上诉人赔偿被上诉人43000元租金损失没有事实及法律依据，上案生效判决中，法院已经确定上诉人承担的租金至2011年11月22日止，且租赁场地早已由被上诉人占有、支配，现被上诉人再重复要求上诉人赔偿租金损失于法无据，被上诉人出租的场地是违章建筑，依法不能收取租金，一审的评估报告与事实不符，不能作为定案依据，上案中，被上诉人已经从上诉人处多获得14000元租金，本案一审又判决上诉人赔偿43000元租金损失，违反公平原则。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人屈小玲、冯新球答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据上诉人的上诉与被上诉人的答辩，本案的争议焦点为：上诉人李庆应否向被上诉人屈小玲、冯新球赔偿因违约解除合同而造成的经济损失43000元？上诉人二审期间提交了南宁市东博公证处2013年1月19日的公证书一份及争议租赁场地现场照片九张，主张证明被上诉人将争议场地交付给上诉人的时候，没有达到双方约定的装修标准。被上诉人二审期间没有提交新证据，其对上诉人提交的证据，质证后认为，公证书是在一审判决后作出的，且不能证实场地不符合约定租赁条件。上诉人对一审查明的事实中“合同签订后，2011年9月9日，冯新球收到李庆“交厂房租金共30000元”，同年9月10日，屈小玲将大门锁匙交给李庆的父亲李文祥，李庆将机器搬进场地”有异议，认为交大门锁匙的日期不是9月10日，该日期是被上诉人事后自行补填上去的，实际交锁匙应当是10月15日。被上诉人对一审查明的事实没有异议。对各方当事人没有异议的事实，本院予以确认。对上诉人提出的被上诉人实际向上诉人父亲交锁匙的时间问题，由于上诉人未能提供充分证据证实实际是10月15日交付，故本院对其主张不予采信。本院认为：第一，关于李庆是否存在违约解除租赁合同的问题。根据（2012）南市民一终字第1196号生效判决认定的事实，双方签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，李庆因认为场地不合格不想继续租用场地，派人陆续将承租场地内的机器运走并书面通知了屈小玲、冯新球，但生效判决认为李庆已实际接收并使用场地，说明屈小玲、冯新球交付的场地没有违约，李庆之后再主张场地不合格，证据不足，理由不成立，前一案生效判决��予采信。而另一方面，在李庆从诉争的租赁场地搬走机器后，屈小玲、冯新球已经换了场地的钥匙，表明屈小玲和冯新球同意李庆搬走，双方达成合意解除租赁合同，故不存在违约解除合同的问题。前一案中，二审生效判决并没有认定合同解除的责任在于李庆，而是认为李庆提出以搬走和书面通知的方式提出解除合同，屈小玲和冯新球以更换钥匙实际控制场地的行为视为同意解除，故二审生效判决没有认定是李庆违约解除合同，因此，不存在李庆应当向屈小玲、冯新球赔偿因违约解除合同而造成的经济损失问题，本案一审法院判决李庆赔偿违约导致的损失43000元，是错误的，本院予以纠正。综上所述，上诉人李庆的上诉理由成立，本院依法予以支持。一审法院认定合同解除系上诉人过错，与（2012）南市民一终字第1196号民事生效判决相矛盾，本院予以纠正。依照��中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第1026号民事判决；二、驳回被上诉人屈小玲、冯新球的诉讼请求；一审案件受理费3195元，评估费3000元，合计6195元，由被上诉人屈小玲、冯新球负担；二审案件受理费875元，上诉人李庆自愿负担，本院多预收的2320元，由本院退还给上诉人李庆。本判决为终审判决。审　判　长　付　浩代理审判员　刘　蔚代理审判员　包林辉二〇一三年八月二十日书　记　员　梁志洁附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁��；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再将发回重审。第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。来自：