（2013）宾民一初字第1205号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-10-31
案件名称
（2013）宾民一初字第1205号韦建宾与顾昌镇等房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
宾阳县人民法院
所属地区
宾阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韦建宾,顾昌镇,顾瑞兰,顾翠清,顾翠莲,顾昌全,顾瑞芬,黄雪英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区宾阳县人民法院民 事 判 决 书（2013）宾民一初字第1205号原告韦建宾，男，1967年出生，壮族，居民，住广西××自治区××县××镇××号。身份证号码×××581X。委托代理人梁文成，男，1943年出生，壮族，宾阳县黎塘镇法律服务所法律工作者，住广西××××号。身份证号码×××0315。被告顾昌镇，男，1964年出生，汉族，个体户，住广西××自治区××县××镇雷××转盘“××汽车配件经营部”。身份证号码×××5858。被告顾瑞兰，女，1957年出生，汉族，居民，住广西××自治区××鱼××区××大道××室。身份证号码×××0326。被告顾翠清，女，1960年出生，汉族，居民，住广西××自治区××县××镇××大道南××号。身份证号码×××5828。被告顾翠莲，女，1962年出生，汉族，个体户，住广西××自治区××县××镇××大道××号。身份证号码×××5824。被告顾昌全，男，1966年出生，汉族，居民，住广西××自治区××县××镇××号。身份证号码×××5836。被告顾瑞芬，女，1969年出生，汉族，居民，住广西××自治区××县××镇××号。身份证号码×××586X。上述六名被告委托代理人韦石岳，广西经海律师事务所律师。第三人黄雪英，女，1978年出生，汉族，居民，住广西××自治区××县××镇××号。身份证号码×××4625。委托代理人梁文成，男，1943年出生，壮族，宾阳县黎塘镇法律服务所法律工作者，住广西××××号。身份证号码×××0315。原告韦建宾诉被告顾昌镇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月17日立案受理后，于2013年6月18日追加顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬为共同被告参加诉讼。本案依法由审判员韦松君、黄东兴、李建梅组成合议庭，于2013年7月24日公开开庭进行了审理。原告韦建宾及其委托代理人梁文成、被告顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬的委托代理人韦石岳、第三人黄雪英的委托代理人梁文成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韦建宾诉称，2012年12月14日，原、被告双方签订租房协议，约定：原告租用被告位于宾阳县黎塘镇中营路一里74号房屋一、二楼部分，租期自2013年1月3日至2016年3月10日止，租金为每月2000元，每一次交半年租金，第一次房租自本协议履行之日起开始交纳，承租人承诺最迟至2013年3月8日正常开张进行KTV营业。由于各种原因，双方在2012年12月26日同意延长一个月至2013年4月8日开业。原告在2012年12月26日已全部交清房租12000元及押金3000元。被告在2012年12月14日的《租房协议》中承诺在合同履行之日前（即2013年1月3日前），原有音响电器设备保持原样（即原告在此之前已安装调试好，能正常使用的全部音响电器），2012年12月22日下午2点，原告韦建宾、黄雪英（原告妻子）、黄月霞（被告顾昌全的妻子）和音响电器供货方代表韦乙、装修施工方韦丙等人一起对租房的101厢、102厢电器音响设备检查，当时顾昌镇不愿到现场，而特意派黄月霞作现场代表，发现101厢的一台液晶电视机、一台功放机、一台点歌机已不见踪影，总机房内点歌总机（点歌服务器）遭拆线破坏，当时已无法正常使用。原告列表交给黄月霞签名，但其当场拒绝，说要原告去找被告顾昌镇处理，但被告顾昌镇却说正在外地出差不能回来。2012年12月26日早上十点钟，原告见到被告顾昌镇，提及此事，他说处理好后便答复原告，但至今也没有一个交待。更令人不能容忍的是被告人默许黄月霞以拆除楼顶原有设施、加建两层房为由，屡次与原告争执，而被告顾昌镇从未到现场调解过，致使租房协议不能履行长达半年之久，原告蒙受经济损失。综上所述，原告认为被告的各种行为已构成违约，致使原告无法正常营业，合同的目的不能实现，因此诉至法院，请求法院依法判决解除原、被告双方于2012年12月14日签订的《租房协议》及2012年12月26日签订的《租房补充协议》；判令被告返还原告交纳的2013年上半年租金12000元及押金3000元；判决被告赔偿原告经济损失481550元；本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，在法定审限内依法提交了以下证据：证据1—工商营业执照，证明韦建宾与黄雪英系夫妻关系及黄雪英是欢迪酒吧的经营者；证据2—租房协议及补充协议，证明原、被告之间存在房屋租赁关系；证据3—银行转账凭单，证明原告已经交纳2013年上半年房屋租金；证据4—装修施工支出清单（材料费），证明原告共花费137382元进行装修；证据5—装修损坏清单，证明原告设备被砸坏的损失是4050元；证据6—音响设备缺失清单，证明原告的音响设备被盗损失10590元；证据7—施工人工支出费用，证明原告承租后花费了153110元；证据8—购买电器设备及沙发款清单，证明原告与被告签订协议后购买电器及沙发等物品共花费246886元；证据9—支付借款违约金，证明原告因不能与黄启华合作支付给黄启华违约金30000元；证据10—体检、培训单及食品流通许可证，证明欢迪酒吧是韦建宾、黄雪英共同经营的及韦建宾、黄雪英系夫妻关系；证据11—借款及相关协议，证明原告向黄启华借款150000元用于经营欢迪茶阁；证据12—北京环宇酒店用品有限公司销售清单及发货清单，证明2013年原告为了营业采购了服务员和厨师的服装、地毯；证据13—证人韦甲证言，证明：（1）韦甲帮原告通过银行汇款方式将房屋租金7050元汇给顾昌镇；（2）被告没有将出租房屋的大门钥匙给原告，致使原告无法营业；（3）被告顾昌镇承认原告有三件电器被盗；证据14—证人韦乙证言，证明：（1）2012年12月22日原告与韦乙进入出租房屋，发现原告有三样电器被盗及出租房二楼漏水的情况；证据15—证人韦丙证言，证明2013年1月28日韦丙帮原告拉台椅到出租房内，听到被告顾昌全的妻子黄月霞说到要加建楼房的事；证据16—原告第一次起诉时被告提供的答辩状，证明被告顾昌镇曾说过他小孩结婚要加盖房屋的事实；证据17—光盘一张，证明原告方损坏的物品是被告顾昌镇带人打砸造成的。被告顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬辩称，一、被告与原告韦建宾签订的《租房协议书》及《租房补充协议》上面没有黄雪英的名字，黄雪英并非合同的当事人，因此黄雪英作为本案的原告主体不适格；二、由于原告未能按协议约定交纳租金和按约定用途（经营KTV）使用租赁房屋，因此原告的行为已经构成根本性违约，同时由于原告提出解除《租房协议书》及《租房补充协议》，被告同意解除《租房协议书》及《租房补充协议》；三、按《租房协议书》及《租房补充协议》约定，交纳租金是原告的根本义务，而且根据协议约定先交租金再使用房屋，事实上，原告至今一直在使用租赁房屋，因此，原告不但无权要求退回所交租金，而且还应该补足至今尚拖欠的租金。这是我方的抗辩意见，不属于反诉；四、按2012年12月14日的《租房协议书》约定，3000元为租房保证金，其用途为用来担保承租人（原告）交纳一楼的楼梯恢复费用和水电费用，而一楼的楼梯至今尚未恢复，原告经营期间所欠的水电费用也未结算和付清，因此依约定原告无权要求退还，同时据2012年12月26日《租房补充协议》的约定，如承租人（原告）违反该协议的，出租人有权不退房屋押金，也就是说，该3000元实质是原告违约后应承担的违约金，而原告已经违约，因此原告无权要求退还；五、因原告违约在先同时其自愿提出解除协议，被告不存在任何违约行为，原告无权要求任何赔偿；同时原告诉请各项赔偿没有事实与法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，在法定审限内依法提交了以下证据：证据1—租房协议及租房补充协议，证明被告顾昌镇与韦建宾签订了房屋租赁合同；证据2—结婚证、房产证复印件各一份，证明租赁给韦建宾的房屋是六被告继承所得；证据3—黎塘镇永安西社区居委会证明，证明六被告之间的关系；证据4—（2012）宾民一初字第1182号民事裁定书一份，证明证据1的租房协议是在法院签订的；证据5—欢迪酒吧施工概况及收支（一），该证据是原告在第一次起诉案件中提供的，与本案其提交的证据7中的室内外装修竣工后保修协议相矛盾，证明原告统计的各项装修费用是虚假的，韦丙作为承包方，而室内外装修竣工后保修协议中韦丙只是打工的。证据6—《退房时间协议》，证明被告和原告一起进入租赁房屋是为了清理租赁房屋，而不是打砸原告的物品。本院根据原告的申请向宾阳县黎塘派出所调取了如下证据：1、宾公立字（2013）00355号立案决定书一份；2、2013年2月8日韦建宾询问笔录两份、2013年4月4日黄雪英询问笔录一份、2013年4月4日韦建宾询问笔录一份、2013年5月24日韦建宾询问笔录一份、2013年5月23日韦建宾询问笔录一份。本案原、被告争议的焦点：一、黄雪英是否为本案适格原告？二、被告方是否存在违约行为？三、原告请求被告返还2013年上半年租金12000元及押金3000元是否合法有据？四、原告请求判决被告赔偿经济损失481550元是否合法有据？证据的分析与认定：经庭审质证，一、被告对原告提供的证据3、10、16的真实性、关联性、合法性均无异议，原告对被告提供的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议，以上证据本院予以确认。二、被告对原告提供的证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为工商执照注明的欢迪茶阁是黄雪英个人经营的，不是家庭经营，其次其名称与原告陈述的欢迪酒吧没有关联性，再次营业执照的经营范围与原告陈述的KTV酒吧性质不一致，最后营业执照颁发日期是2013年4月10日，是在双方约定的开业日期4月8日才颁发的，不能证明韦建宾也参与投资。三、被告对原告提供的证据2的真实性、合法性无异议，但认为黄雪英并非合同的当事人，不能作为本案的原告参加诉讼。四、被告对原告提供的证据4中的所有证据的真实性、合法性、关联性均有异议，因为各类票据均有涂改的痕迹，不能证明原告的装修损失。五、被告对原告提供的证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，因为票据上有涂改、添加的痕迹，不能证明是何人损坏，也不能证明是否损坏，与本案无关。六、被告对原告提供的证据6真实性、合法性、关联性均有异议，假如是原告物品被盗，属于刑事范围，应由公安机关处理。七、被告对原告提供的证据7、证据8真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明原告的费用支出与本案争议有关；八、被告对原告提供的证据9、证据11真实性、合法性有异议，两份证据自相矛盾，证据11证明原告与黄启华是借贷的关系，证据9却证明双方存在合伙关系，且与本案没有关联，上面还有涂改和添加的内容；九、被告对原告提供的对证据12真实性、合法性、关联性均有异议，因为有添加和涂改的内容。十、被告对原告提供的证据13即证人韦甲的证言有异议，仅认可韦甲帮原告通过银行汇款方式将房屋租金7050元汇给被告顾昌镇的事实，对于其他的证言，被告认为证人与原告系父子关系，双方存在利害关系，因此不予认可。十一、被告对原告提供的证据14即证人韦乙的证言的真实性有异议，认为证人与原告是同学，双方存在利害关系，因此证人的证言是虚假的。十二、被告对原告提供的证据15即证人韦丙的证言的真实性有异议，认为证人与原告是雇佣关系，双方存在利害关系，因此证人的证言是虚假的。十三、被告对原告提供的证据17即光盘有异议，认为原告没有提供录像的原始硬盘视频，因此该有关视频资料不是原始证据而是传来证据，且视频资料有被裁剪、篡改等情形，应依法不承认其证据资格，同时也不能证明被告打砸了原告的物品。十四、原告对被告提供的证据5的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议，认为两份证据互为说明，并没有矛盾。十五、原告对被告提供的证据6即原、被告签订的《退房时间协议》有异议，原告认为该协议是被告是顾昌镇采取停水停电封门三样措施迫使他签的。十六、原告对本院调取的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。十七、被告对本院调取证据的来源无异议，但对证据中记载内容的真实性有异议，认为虽然公安机关已经以入室盗窃立案侦查，但不能证明原告方的损失以及是谁造成的损失，与本案没有关联。证据的分析与认定：对于原告提供的证据1即欢迪茶阁的工商营业执照，经本院核实，该证据合法有效，本院予以采信。对于原告提供的证据2即原、被告签订的《租房协议书》及《租房补充协议》，本院认为该两份协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的相关规定，故本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。对于原告提供的证据证据4、5、6、7、8、12，经本院核实，该证据属原告单方面提供，亦非正式发票等有效票据，不能证明原告的损失，因此本院不予采信。对于原告提供的证据9、11，经本院核实，该证据属原告单方面提供，不能证明原告的损失，本院不予采信。对于原告提供的证据13即证人韦甲的证言，因证人与原告系父子关系，本院仅对被告认可的部分予以采信，对其他部分不予采信。对于原告提供的证据14、15即证人韦乙、韦丙的证言，因两证人均与原告有利害关系，对其证言本院不予采信。对于原告提供的证据17，该证据与本案无关，故本院不予采信。对于被告提供的证据5、6，该二份证据与本案无关，本院不予采信。对于原告申请本院向宾阳县黎塘派出所调取的所有证据，本院认为证据中的内容仅为原告韦建宾和黄雪英单方面口述，公安机关未作出最终处理结果，因此对证据中的内容本院不予采信。经审理查明，2005年3月4日原告韦建宾与被告顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬的父亲顾玉庆签订了《租房协议》，约定甲方顾玉庆将黎塘镇中营路一里74号房屋租给乙方韦建宾使用，甲方留二楼、三楼的两个房自用，租期从2005年4月8日至2012年4月8日，房租每年捌仟元整。2007年7月，顾玉庆病逝后本案出租房屋由顾玉庆的两个儿子即被告顾昌镇、顾昌全管理。2012年5月29日原告韦建宾因与被告在履行合同过程中，产生纠纷，遂诉至本院，经本院主持调解，原告韦建宾于2012年12月14日向本院提出撤诉，之后原告韦建宾与六被告的代表顾昌镇于2012年12月14日重新签订了《租房协议书》，双方约定：一、房屋出租面积：宾阳县黎塘镇中营路一里74号房屋中韦建宾截止2012年12月14日已经装修过的一、二楼部分，租期自2013年1月3日至2016年3月10日止，租金为每个月2000元（大写贰仟圆）。租金每半年一交，每一次交纳半年租金。第一次房租自本协议履行之日起开始交纳。二、承租人承诺最迟至2013年3月8日正常开张进行KTV营业。正常开张营业是指：具备进行KTV正常经营的工商营业执照，必须聘请雇佣厨师至少一人、服务员至少三人，开张后必须进行正常的KTV营业活动，且自2013年3月8日开张后承租人不得在门口堆放杂物，在租期内未经出租人同意不准私自扩建、改建或者转租给他人。三、顾昌全夫妇之前欠有韦建宾8000元，双方对顾昌全是否实际欠有韦建宾8000元尚不确定，双方一致同意以欠条、收据等有效凭证为据。如果承租人没有按承诺时间开张营业，承租人将不再要求其偿还，如果欠款不足8000元，不足部分由承租人补齐交给出租人。另外，如果承租人至2013年3月8日没有开张营业，结束租期且承租人已经交纳的租金不再退还。四、承租人最多只准养一条狗，且晚上十二点之前不准放在大厅，不得干扰出租人的正常出入和生活。出租人将承租人之前交纳的3750元退还或者允许其转为以后房屋租金。五、出租房的三楼及楼顶承租人韦建宾不再租用，出租人拆除三楼部分时不能影响一、二楼。一楼楼梯承租人韦建宾保证没有拆除或改建，如果拆除或改建韦建宾承诺自行恢复原状，其它的不用恢复。出租人承诺至本合同履行之日止，音响电器设备保持原样。一楼损坏部分承租人韦建宾自行恢复。六、租房保证金为3000元，用来担保承租人交纳一楼的楼梯恢复费用和水电费用。七、双方一致确认以本次租房协议为准，之前签订的租房协议如有与本协议不一致的地方也以本协议为准。2012年12月26日原告韦建宾与六被告代表顾昌镇又签订了《租房补充协议书》，双方约定：按照2012年12月14日在黎塘法庭签订的租房合同，承租人必须在2013年元月3日前交完2013年上半年房屋租金壹万贰仟元整（￥：12000元）。原承租人已于今年3月份汇有叁仟柒佰伍拾元（￥：3750元）给出租方，加上退回原来押金贰仟元整（￥：2000元）和补偿原来一个月房屋租金捌佰元整（￥：800元），现承租人应支付出租人柒仟零伍拾元整（￥：7050元）的房屋租金。按签订要求，原承租人计划2013年3月8日开业，现延长壹个月至2013年4月8日，原余下叁仟元整（￥：3000元）押金继续作为2013年房屋押金使用。如承租人未能在2013年4月8日开业的，按《租房协议》签订内容执行，承租人在租期内不能转租他人。以前签订的房屋合同和协议一律作废，以2012年12月14日签订的《租房协议》和本租房补充协议为准。如承租人违反本协议的，出租人有权不退房屋押金。双方签订《租房协议》与《租房补充协议书》后，2013年4月10日原告韦建宾以其妻子黄雪英的名字办理了个体工商户营业执照，营业执照注册号为450126600256519，名称为宾阳县黎塘镇欢迪茶阁，经营者姓名为黄雪英，组成形式为个人经营，经营场所为宾阳县黎塘镇中营路一里74号，经营范围为预包装食品、散装食品、国产酒、茶具零售。原告于2012年12月26日交纳了2013年上半年的房屋租金12000元及押金3000元。2012年12月22日下午2点，原告韦建宾、第三人黄雪英、被告顾昌全的妻子黄月霞和音响电器供货方代表韦乙、装修施工方韦丙等人一起对租房的101厢、102厢电器音响设备检查，韦建宾认为101厢的一台液晶电视机、一台功放机、一台点歌机已不见踪影，总机房内点歌总机（点歌服务器）遭拆线破坏，无法正常使用。双方对此事一直未进行协商，直到2013年2月8日原告韦建宾才向黎塘派出所报案称其经营的欢迪KTV遭他人入室盗窃，被盗了一台32寸黑色的TCL液晶电视机，之后韦建宾又改口称其被盗了一台液晶电视机、一台W**-VS281卡包0K功放机及一台音王小霸王818L牌点歌机。此案公安机关立案后仍在侦查中，至今没有结果。2013年4月4日、2013年5月23日、2013年5月24日原告韦建宾与第三人黄雪英又分别向黎塘派出所报案称2012年5月22日11时许其经营的欢迪酒吧内的财物被被告顾昌镇等人故意损毁并恐吓黄雪英。此案公安机关受理后，未作处理。时至今日，原告经营的宾阳县黎塘镇欢迪茶阁未对外营业。原告韦建宾认为其无法营业的原因是被告顾昌镇违约，即没有保护好原告以前安装的电器设备，而且默许其妻子加建两层楼房。双方产生矛盾后，被告顾昌镇也从未到现场与其调解过，因此诉至法院，提出如上诉求。本院认为，一、关于黄雪英是否为本案适格原告的问题，因为黄雪英并非本案合同的当事人，被告亦否认黄雪英为合同当事人，由于宾阳县欢迪茶阁的营业执照办在黄雪英名下，本案的处理结果与黄雪英有利害关系，因此黄雪英应作为本案的第三人参加诉讼，黄雪英要求以原告身份参加诉讼，其主体不适格，应予更正。二、关于被告是否存在违约的问题，原告韦建宾与被告顾昌镇签订的《租房协议书》及《租房补充协议》系双方当事人的真实意思表示，主体适格、内容合法，为有效的租赁合同（协议）。合同签订后，双方已按合同的约定履行了相关的义务。原告韦建宾主张是被告顾昌镇违约导致其无法营业，但对其违约的具体行为没有提供证据予以证明，故对其主张不予采信。但原告韦建宾仍坚持要求解除双方签订的《租房协议书》及《租房补充协议》，而被告亦同意解除，故对原告的第一项诉讼请求予以支持。三，关于原告要求被告返还2013年上半年租金12000元的问题，因原告无证据证明被告存在违约行为，故对该项诉请本院不予支持，至于对原告要求被告返还押金3000元的问题，由于被告表示在双方解除合同后，同意返还押金3000元，因此对原告该项诉请本院予以支持。四，关于原告请求被告赔偿经济损失481550元的问题，因原告无证据证明被告存在违约行为，亦无证据证明其具体损失金额，故对该项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告韦建宾与被告顾昌镇于2012年12月14日签订的《租房协议》及2012年12月26日签订的《租房补充协议》；二、被告顾昌镇、顾瑞兰、顾翠清、顾翠莲、顾昌全、顾瑞芬于本判决生效之日起十日内返还原告韦建宾押金3000元；三、驳回原告韦建宾的其他诉讼请求。案件受理费8750元，由原告韦建宾负担。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期不交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长 韦松君审判员 黄东兴审判员 李建梅二〇一三年八月二十日书记员 莫伟康附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十一条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：