（2013）绍民初字第987号

裁判日期: 2013-08-20

公开日期: 2014-03-10

案件名称

吴春斌与陈月美、盛小剑等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市柯桥区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴春斌,陈月美,盛小剑,杨先伟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十三条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

浙江省绍兴县人民法院民事判决书（2013）绍民初字第987号原告：吴春斌。委托代理人：吴兆伟。被告：陈月��。被告：盛小剑。被告：杨先伟。原告吴春斌诉被告陈月美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王炳江独任审判，于2013年4月15日公开开庭进行了审理，原告吴春斌及其委托代理人吴兆伟、于涛，被告陈月美到庭参加诉讼。案件审理过程中，原告申请追加盛小剑、杨先伟为共同被告，本院依法予以准许，并于2013年5月17日第二次公开开庭进行了审理，原告吴春斌的委托代理人吴兆伟、于涛，被告陈月美，被告陈月美、盛小剑的共同委托代理人申海洋，被告杨先伟到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转入普通程序，由审判员傅国兰担任审判长，与代理审判员王炳江、人民陪审员马学凯组成合议庭，于2013年7月15日公开开庭进行了审理，原告吴春斌的委托代理人吴兆伟，被告陈月美及被告杨先伟到庭参加诉讼��被告盛小剑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴春斌诉称：2007年11月18日，原告与被告陈月美、盛小剑、杨先伟签订了房地产买卖合同一份，合同约定三被告将自己所有的绍兴县裕民西区16幢405室（建筑面积123.99平方米，自行车库面积11.66平方米）房屋转让给原告，总房款512711元，原告先支付480000元，在领取上述房屋产权证后一个月内三被告办理过户手续，同时由原告支付余款32711元。合同签订后，原告按约支付三被告房款480000元，三被告将房屋交付给原告使用。一年前，原告得知被告陈月美已领取了房屋产权证，遂要求被告陈月美办理房屋过户手续，但被告陈月美却提出要求原告多支付房款的无理要求，经原告多次催促，三被告至今拖延办理过户手续。无奈，原告为维护自身合法权益，诉至法院判请：1.被告陈月美、盛小剑、杨先伟继续履行房屋买卖合同，将绍兴县裕民西区16幢405室房产过户给原告；2.被告陈月美、盛小剑、杨先伟支付原告违约损失57600元。被告陈月美辩称：1.讼争房产由被告陈月美与其前夫盛金良共同出资向绍兴县旧村改造组购买，系被告陈月美与前夫盛金良共同财产，且该讼争房产因被告盛小剑与被告杨先伟离婚纠纷一案存在争议，故该房地产买卖契约不便履行；2.原、被告当初口头约定，由被告陈月美领取房产证后5年内过户，故三被告无须承担迟延过户的违约金，现被告陈月美同意过户，但原告若主张违约金，则被告陈月美要求房价按市场价格重新确定；3.对于房地产买卖契约的真实性没有异议，但认为约定的违约金、滞纳金过高。被告盛小剑辩称：1.涉案房产由被告陈月美与其前夫盛金良共同出资向绍兴县旧村改造组购买，系被告陈月美与前夫盛金良共同财产，故房地产买卖契约不便履行；2.原、被告当初口头约定，由被告陈月美领取房产证后5年内过户，故三被告无须承担迟延过户的违约金；3.对于房地产买卖契约的真实性没有异议，但认为约定的违约金、滞纳金过高。被告杨先伟辩称：涉案房产系拆迁安置房，安置人口为被告陈月美、盛小剑、杨先伟及被告盛小剑与被告杨先伟所生女儿盛心怡，属家庭共同财产，而非被告陈月美与其前夫共同财产。涉案房产买卖一事由被告陈月美一手操办，被告杨先伟仅是在买卖契约上按印确认。被告杨先伟同意将讼争房产过户给原告。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、房地产买卖契约一份，证明原、被告间签订房地产买卖契约的事实；2、收条一张，证明原告已向被告陈月美支付房款480000元的事实。对于原告提交的证据，被告陈月美、盛小剑经质证认为：对于��告提交的证据1、证据2的真实性均无异议，但对于证据1第三条打印字体之外附加的内容不予认可，该内容约定的违约金过高；被告杨先伟经质证认为：对于原告提交的证据1、证据2的真实性均无异议。本院对于原告提交的证据认证认为：三被告对于原告提交的证据1、证据2的真实性均无异议，故本院予以确认。被告陈月美为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议复印件一份，证明讼争房产绍兴县裕民西区16幢405室系产权调换所得，且由被告陈月美与其前夫盛金良共同出资购买的事实；2、契约纳税申报表、销售不动产统一发票（自开）发票联、浙江省行政事业单位（社会团体）往来款票据各一份，证明讼争房产绍兴县裕民西区16幢405室系由被告陈月美与其前夫盛金良共同出资购买的事实；3、浙江省诸暨市人民法院民事调解书复印件一份，证明被告陈月美与其前夫盛金良于1999年经调解离婚的事实；4、盛云娣、韦爱英的证人证言各一份，证明讼争房产过户费由原告负担及原、被告曾口头约定于房产证领取后5年内进行房产过户的事实。对于被告陈月美提交的证据，原告经质证认为：被告陈月美提交的证据1，系复印件，对其真实性有异议，且该证据仅有被告陈月美的签名，不能证明被告陈月美的抗辩主张；证据2，对其真实性没有异议，但证据上的名字均为“陈月美”，无法证明被告陈月美与他人共同出资的事实；证据3，系复印件，对其真实性有异议，且该证据也明确了原绍兴县柯桥镇双梅村的旧楼屋归被告陈月美所有，房屋拆迁又发生在离婚之后，故讼争房产系由被告陈月美所有；证据4，对其真实性没有异议，且可以证实原、被告关于房产证领取后1个月办理过户手续的约定��对于被告陈月美提交的证据，被告盛小剑经质证认为：对于被告陈月美提交的证据均无异议。对于被告陈月美提交的证据，被告杨先伟经质证认为：对于被告陈月美提交的证据真实性均无异议，同时可以证明讼争房产绍兴县裕民西区16幢405室系家庭共同财产，被告杨先伟享有份额。本院对于被告陈月美提交的证据认证认为：对于被告陈月美提交的证据1，因被告陈月美未能提供证据原件，故不予认定；证据2，原告及被告盛小剑、杨先伟对其真实性均无异议，但该组证据所载付款方、交款人或者纳税人均为被告陈月美，故无法证明被告陈月美与案外人盛金良共同出资的事实；证据3，原告对于该证据的真实性表示异议，但对该证据所载房产分割协议内容予以认可，被告盛小剑、杨先伟对于该证据无异议，本院结合被告陈月美户籍证明中所载婚姻状况及被告陈月美自述婚姻状况，确认被告陈月美与案外人盛金良已于1999年10月25日离婚及座落于原浙江省绍兴县柯桥镇双梅村的旧楼屋一间归被告陈月美所有的事实；证据4，原告及被告盛小剑、杨先伟对其真实性均无异议，该证据能证明原、被告约定由原告负担房产过户费的事实，但不能证明原、被告曾约定于被告取得房屋产权后五年内进行房产过户的事实。被告盛小剑、杨先伟均未提供相应的证据。本案审理中，本院依法调取了（2012）绍民初字第2007号民事判决书、（2012）浙绍民终字第1390号民事判决书、绍兴县裕民西区16幢405室房屋产权信息证。对于（2012）绍民初字第2007号民事判决书、（2012）浙绍民终字第1390号民事判决书，原、被告均无异议，本院予以确认。对于绍兴县裕民西区16幢405室房屋产权信息证，原告经质证认为该证据中家庭成员情况一栏所载内容系被告陈月美书写，与被告陈月美、盛金良已于1999年离婚的事实不符，该证据所载其他内容可以证明讼争房产系被告陈月美所有，与盛金良无关；被告陈月美、盛小剑、杨先伟经质证对于该证据均无异议；本院对于该证据认证认为，该证据中家庭成员情况一栏所载内容“称谓夫，姓名盛金良，性别男，年龄55，工作单位无”，结合被告陈月美实际婚姻状况，因被告未能提供相应证据予以证明，故本院不予确认，对于其他内容因原、被告均无异议，且由（2012）绍民初字第2007号民事判决书、（2012）浙绍民终字第1390号民事判决书佐证，本院予以确认。综上认证意见并结合诉讼中当事人陈述，经审理本院认定如下事实：2007年11月18日，原告吴春斌与被告陈月美、盛小剑、杨先伟（契约签订时，被告盛小剑、杨先伟分别系被告陈月美儿子、儿媳）签订房地产买卖契约一份，约定甲方（三被��）将绍兴县裕民西区16幢405室（建筑面积123.99平方米，自行车库面积11.66平方米，附带水、电、有线、管道煤气）出售给乙方（原告），房产价格为人民币483561元，车库价格为人民币29150元，签订契约时，乙方向甲方付购房款人民币480000元，在甲方领取房产证、契税证、土地证后一个月内，双方到绍兴县行政审批中心办理过户手续，乙方支付甲方剩余房款32711元。乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产权，每逾一日，违约方向对方支付相当于上述房屋价款千分之陆的滞纳金。双方办理过户手续所有的税费由乙方承担。双方还约定了其他事项。2007年11月24日，被告陈月美收到原告480000元购房款。2010年9月8日，被告陈月美领取了绍兴县裕民西区16幢405室的房屋所有权证书，房屋产权登记在被告陈月美名下。原告就讼争房屋过户事宜与被告协商未成，遂诉至法院成讼。同时认定，被告陈月美与案外人盛金良于1999年10月25日离婚，婚生儿子盛小剑随被告陈月美共同生活，夫妻共同财产中座落于原浙江省绍兴县柯桥镇双梅村的旧楼屋一间归被告陈月美所有，现位于绍兴县柯桥街道裕民西区16幢405室房屋系该楼屋拆迁安置所得。安置人口共5人，包括被告陈月美、盛小剑、杨先伟及被告盛小剑、杨先伟所生女儿盛心怡（系独生子女，按两个计）。本院认为，原告吴春斌与被告陈月美、盛小剑、杨先伟签订的房地产买卖契约，系当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。合同双方应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。关于讼争房产产权过户一节，原告已按约支付前期购房款480000元，被告陈月美亦已于2010年9月8日领取讼争房产产权证书，现原告要求三��告将绍兴县裕民西区16幢405室房产过户给原告的诉讼请求，符合原、被告在房地产买卖契约中的约定，应予支持。被告陈月美、盛小剑辩称讼争房产系被告陈月美与案外人盛金良共同出资购买，但被告陈月美提交的证据不足以证明该抗辩主张，故该辩称本院不予采信。（2012）绍民初字第2007号民事判决书、（2012）浙绍民终字第1390号民事判决书认定位于绍兴县柯桥街道裕民西区16幢405室房屋系拆迁安置所得的家庭共同财产，故本院对于被告杨先伟关于讼争房产系家庭共同财产的辩称予以采信，结合房地产买卖契约，被告陈月美、盛小剑、杨先伟均已签字确认，现三被告未能提供充分有效的证据证明讼争房屋存在产权瑕疵致不宜过户之情形，故被告陈月美、盛小剑、杨先伟应依约履行相应的义务。被告陈月美、盛小剑辩称过户费应由原告承担，该辩称符合原、被告签订��房地产买卖契约第六条之约定，且有证人证言佐证，故该辩称本院予以支持。关于违约金赔付一节，被告陈月美已于2010年9月8日领取房屋产权证书，但至今仍未按约办理产权过户手续，结合原、被告签订的房地产买卖契约约定及两份证人证言，三被告应于房屋产权证书领取后一个月内办理产权过户手续，三被告不能按期向原告办理产权过户手续的，每逾期一日，应向原告支付相当于房屋价款千分之陆的滞纳金，现原告调整房地产买卖契约中关于违约金的约定，按银行同期贷款利率自2010年10月8日起计算2年期违约金计57600元，未违反法律规定或超过房地产买卖契约约定数额，故应予支持。被告陈月美、盛小剑共同辩称房屋产权过户时间经原告与被告陈月美口头约定已变更为房屋产权证书领取后五年内，对此原告不予认可，被告陈月美、盛小剑亦未能提供充分有效的��据予以证明，故该辩称本院不予采信。原告依据房地产买卖契约约定主张三被告赔付迟延过户房产违约金，未违反法律规定，被告陈月美辩称原告据此主张违约金则房价应按市场价格重新确定，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十三条之规定，逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行，故该辩称本院不予采纳。关于剩余房款一节，原、被告均同意在本案中就剩余房款32711元予以一并处理，并同意就被告陈月美欠原告的10000元在剩余房款中予以抵销，系当事人对自身权利的处分，本院予以确认，故原告尚应支付三被告剩余房款22711元。被告盛小剑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其对于原告所主张事实放弃抗辩，并自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十三条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈月美、盛小剑、杨先伟配合原告吴春斌办理绍兴县裕民西区16幢405室房产过户手续，限于本判决生效之日起十日内履行完毕，办理房产过户手续的相关税费由原告吴春斌负担；二、被告陈月美、盛小剑、杨先伟赔付原告吴春斌违约金57600元，三被告负连带责任，原告吴春斌支付被告陈月美、盛小剑、杨先伟剩余房款22711元，上述两款项折抵后，被告陈月美、盛小剑、杨先伟尚应支付原告吴春斌34889元，款于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，由被告陈月美、盛小剑、杨��伟负担，该案件受理费应于本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审　判　长　　傅国兰代理审判员　　王炳江人民陪审员　　马学凯二〇一三年八月二十日书　记　员　　陈玉洁关注公众号“”