（2013）深中法房终字第1156号

裁判日期: 2013-08-20

公开日期: 2015-11-16

案件名称

曾国寿与吕卫东、深圳市东泰无纺布有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第1156号上诉人（原审被告）：吕卫东。上诉人（原审被告）：深圳市东泰无纺布有限公司。被上诉人（原审原告）：曾国寿。上诉人吕卫东、深圳市东泰无纺布有限公司（以下简称“东泰公司”）因与被上诉人曾国寿租赁纠纷案件，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民重字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：曾国寿系位于深圳市宝安区XX街道XXX社区XX路XXX号XX工业园的业主、深圳市国升实业有限公司的法定代表人。吕卫东系东泰公司的股东。2009年5月15日，曾国寿与吕卫东签订《厂房租赁合约》，约定：吕卫东向曾国寿��赁XX工业园内厂房7500平方米、办公楼面积4000平方米、宿舍面积3500平方米，共计15000平方米，每月按9元每平方米计算租金，合计人民币135000元；每月租金在当月五日前交付，如拖欠租金达30天，应向曾国寿支付滞纳金，滞纳金按拖欠租金的日千分之三计算，如拖欠租金超过45天，曾国寿有权单方解除合同，不退回保证金；合同租赁期限为9年，自2009年6月1日至2018年5月13日止，合同签订之日起至2009年8月15日为曾国寿给吕卫东的免租金装修期；双方租赁期间前三年租金不变，从第四年起按每三年为一期，租金单价递增10%。合同签订时，吕卫东应向曾国寿支付两个月租金作为保证，即270000元，首月租金（2009年8月15日至2009年9月14日）为人民币135000元，吕卫东于承租之日起10日内支付；租赁期满或者合同解除退租迁出时，吕卫东应付清租赁期产生的一切应付费用。双方应��人对房屋、设施设备进行交接检验无异议签字后，曾国寿于5日内退还全部保证金。如吕卫东中途违约退出，此数不予退回。吕卫东如提前终止合同，应提前三个月通知，经曾国寿同意后，方可终止，但保证金不退还；如吕卫东租赁期未满三年需终止合同的，则由吕卫东双倍支付保证金作为赔偿。若曾国寿提前提出终止合同，应提前三个月通知，经吕卫东同意后，方可终止合同，但曾国寿应赔偿给吕卫东损失人民币1000000元；双方因某一方不履行合同条款，对违约者处于本保证金金额作为处罚，造成对方损失的，违约方应按实际损失向对方赔偿。合同签订后，吕卫东向曾国寿支付押金27万元，吕卫东所租用的厂房、办公楼、宿舍均由东泰公司实际使用。另查明，曾国寿用于出租给吕卫东的厂房、宿舍及办公楼均未办理建设工程规划许可证，亦未取得房地产权利证书。2009年12月1日，曾国寿就XX工业园申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。2010年5月6日，曾国寿向吕卫东与东泰公司发出《律师函》，表明吕卫东拖欠房租、水费等款项合计556849元，吕卫东较长时间拖欠的行为，已构成违约，应承担相应的法律责任，要求吕卫东于接到函之日起5日内付清全部欠款。2010年6月9日，东泰公司向深圳市国升实业有限公司借款人民币1000000元。2010年12月13日，东泰公司偿还借款及利息共计人民币1150000元。2010年11月30日，XX工业园管理处向东泰公司发出一份《知会函》，表明吕卫东拖欠2010年9月份欠款租金及水费142974元，2010年10月份欠款142960元，2010年11月欠款142854元，限吕卫东于2010年12月1日下午五点前缴纳欠款。2011年3月29日，曾国寿向原审法院提起诉讼，在原审法院审理期间，吕卫东付清了拖欠曾国寿的租金及水电费。2012年3月3日作出（2011）深��法民三初字第498号民事判决书，驳回曾国寿的全部诉讼请求，曾国寿不服提出上诉，深圳市中级人民法院作出（2012）深中法房终字第2173号民事裁定书，裁定：一、撤销（2011）深宝法民三初字第498号民事判决；二、本案发回深圳市宝安区人民法院重审。再查明，东泰公司按每月13500元的标准向曾国寿支付租金至2012年6月，此后按148500元的标准支付至2012年8月。东泰公司主张实际已经支付至2012年10月15日，但未提交相应的证据予以证实。自2012年5月开始，吕卫东未再支付水费。截至2013年1月22日，曾国寿共垫付工业用水、污水处理费、垃圾处理费等共计47470.1元。2013年3月13日，原审法院根据曾国寿的申请，对办公楼第一、二层的装修缺值进行了评估，评估结果为：美的立式空调、挂式空调、吊灯22400元，其他已形成附合的装饰装修物47135元（详见《深中锋评报字（2013）第XXXX号资产评估报告》）。曾国寿原审诉讼请求如下：1、判令解除涉案《厂房租赁合约》；2、判令吕卫东立即搬离承租曾国寿的厂房及宿舍；3、判令吕卫东立即向曾国寿付清所欠厂房宿舍租金、水费等费用合计人民币566，131元（暂计至2011年3月28日止，尚未含2011年3月的水费，判决时应计至实际使用之日止）；4、判令吕卫东向曾国寿支付上述欠款的滞纳金人民币约70000元（按所欠金额每日千分之三的标准，暂计至2011年3月31日，判决时应计至付清欠款之日止）；5、判令吕卫东承担本案的全部诉讼费用。原审法院认为，曾国寿与吕卫东、东泰公司之间系租赁关系，因用于出租的厂房、办公楼及宿舍均未办理建设工程规划许可证，亦未取得房地产权利证书，该租赁关系依法应当认定为无效。根据合同无效的处理原则，相互取得财产应当返还，故吕卫东、东泰��司应当将承租的厂房、办公楼及宿舍返还给曾国寿。因吕卫东、东泰公司实际占有并使用了曾国寿提供的厂房、办公楼及宿舍，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，吕卫东、东泰公司应当向曾国寿支付占有使用费，占有使用费参照合同约定的租金标准计算。根据合同约定，自2012年6月起，租金单价递增10%即148500元。因此，截至2013年3月，吕卫东、东泰公司应当向曾国寿支付占有使用费人民币1053000元（含2012年6月13500元），扣除吕卫东缴纳的押金270000元，吕卫东、东泰公司还应当支付783000元。此后的占有使用费按每月人民币148500元的标准，支付至实际搬离之日止。关于曾国寿请求的所欠的水费等费用的问题。原审法院已经查明，截至2013年1月22日，曾国寿共为吕卫东垫付工业用水、污水处理费、垃��处理费等共计47470.1元，该费用应由吕卫东、东泰公司予以支付。至于曾国寿要求吕卫东支付滞纳金的诉讼请求，因合同无效，曾国寿所依据合同条款不能作为依据，故原审法院不予支持。关于装修缺值，因空调、吊灯等不属于形成附合的装饰装修物，吕卫东在返还厂房、办公楼及宿舍时予以拆除；至于其他已形成附合的装饰装修物，曾国寿可予使用，故应按评估价值47135元支付给吕卫东。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、曾国寿和吕卫东于2009年5月15日签订的《厂房租赁合约》无效；二、吕卫东、东泰公司应于本判决生效之日起十日内将承租的厂房、办公楼及宿舍返还给曾国寿，返还时自行将美的立式空调、挂式空调、吊灯（参见评估报告）予以拆除；三、吕卫东、东泰公司于本判决生效之日起十日内向曾国寿支付占有使用费人民币783000元（截至2013年3月，之后的占有使用费按每月人民币148500元的标准，支付至吕卫东返还之日止）；四、吕卫东、东泰公司于本判决生效之日起十日内向曾国寿支付工业用水、污水处理费、垃圾处理费人民币47470.1元（截至2013年1月22日，此后根据实际发生的予以支付）；五、曾国寿于本判决生效之日起十日内向吕卫东、东泰公司支付装修缺值47135元；六、驳回曾国寿的其他诉讼请求。如吕卫东未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向对方支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10161元、保全费3700元、评估费2000元、原审保全费2791元、原审鉴定费8000元，均由吕卫东、东泰公司负担。以上费用曾国寿均已预交，原审法院不作退还，吕卫东、东泰公司所负之数迳付曾国寿。吕卫东、东泰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原判决第五项；2、判决曾国寿向吕卫东、东泰公司支付因合同无效而带来的经济损失暂计人民币100万元；3、曾国寿承担二审全部诉讼费。事实与理由：一、原审法院采信证据有误，导致判决结果显失公平。在案件审理过程中，原审法院虽然委托了深圳市中锋资产评估有限公司对租赁房屋深圳市龙华新区XX街道XX路XX工业园办公楼X、X层进行了装修残值的进行了评估，并作出《深中锋评报字2013第XXXX号资产评估报告》。但吕卫东、东泰公司认为该评估报告存在比较多的问题，表现在：第一，测量数据明显有误；第二，相同物品的价格相差太大；第三，部分评估物品价格明显偏低；第四，部分评估物品的属性真假不分；第五，绝大部分评估物品的成新率计算严重偏低，导致评估值严重偏低。吕卫东、东泰公司对该评估报告提出了书面异议，开庭过程中，吕卫东、东泰公司要求对装修残值进行重新评估，原审对此没作任何回复就迳行判决，对吕卫东、东泰公司显失公平。二、原审对因为合同无效而给吕卫东、东泰公司带来的巨额经济损失没作任何处理，违反法律规定。原审法院虽然在判决书中认定：“吕卫东、东泰公司与曾国寿之间系租赁关系，因（曾国寿）用于出租的厂房、办公楼及宿舍未办理建设工程规划许可证，未取得房地产权利证书，该租赁关系依法应当认定为无效。”原审法院同时认为造成合同无效的过错全部在曾国寿一方，因此判决曾国寿按照《深中锋评报字2013第XXXX号资产评估报告》判决��国寿向吕卫东、东泰公司支付装修残值47135元。原审过程中，吕卫东、东泰公司要求曾国寿赔偿因为其过错导致合同无效给吕卫东、东泰公司带来的全部损失，包括除已评估的办公室装修残值之外的厂房和宿舍的装修费用、搬厂费用、租金差价、搬厂期间的停工损失等，并以口头形式向法庭提出资产申请，原审法院对此未予理会，为了尽快结案就迳行判决，违反相关法律规定。综上所述，请求二审法院依法查明上述事实后予以改判。被上诉人曾国寿口头答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，处理正确，请求驳回上诉人上诉，维持一审判决。本院二审查明，原审法院未向鉴定机构深圳市中锋资产评估有限公司（以下简称鉴定机构）送达上诉人一审期间提交的对鉴定报告的书面异议。二审期间经本院向鉴定机构送达，该公司做出《对深中锋评字（2013）第XXXX号报告书异议的答复》称：本次评估价值是客观、公正、合理的。具体理由为：第一、异议人提出数据测量有误（生产、行政部、外墙、大厅前台尺寸）。我司对装修项目逐个进行勘察和测量。并由双方当事人一同跟随测量。测量完成后，由双方当事人对勘察和测量结果进行核查，并由双方签字确认了。所以根本不存在异议方提出的测量数据有误。第二、至于异议人提出的评估报告相同物品价格相差太大以及评估物品的属性真假不分。我司根据装修物品的装修重置价格而定的，而重置价格是根据市场上同类相似物品的价格确定的。至于异议人提出的物品属性真假不分。我司进行现场登记时，异议人当场没提出任何异议，并没提供相关的证明材料。第三、异议人提出评估成新率计算偏低。异议人提到的成新率计算偏低，本次评估报告中的成新率主要依据资产��估准则规定一般装修经济寿命为5年进行折旧，结合现场勘察的资产现状和使用情况，预计其尚可使用年限，计算确定的，成新率的计算和确定是恰当的。该书面答复送达上诉人，上诉人未提交书面意见。原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，虽然一审法院未将上诉人在一审提出的对鉴定报告的书面异议送达鉴定机构并由鉴定机构进行答复，存在程序瑕疵；但本案的鉴定报告在一审审理期间已经由上诉人与被上诉人进行了质证，为避免诉累，在二审期间本院将该书面异议送达鉴定机构，鉴定机构针对上诉人该书面异议做出书面答复、坚持原鉴定结果并陈述了具体的理由，上诉人未针对该书面答复提交书面意见。上诉人亦未能提供充分的证据证明鉴定程序违法。综上，该程序瑕疵并不影响本案的处理结果，原审法院采信本案的鉴定��告并无不当。原审法院根据鉴定报告等证据判令被上诉人向上诉人支付涉案租赁物的装修残值并无不当，上诉人还主张被上诉人应赔偿厂房和宿舍的装修费用、搬厂费用、租金差价、搬厂期间停工损失的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长　　许保疆审判员　　柯云宗审判员　　陈明亮二〇一三年八月二十日书记员　　王丹妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理��（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”