（2013）杭富民初字第504号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2015-01-09
案件名称
杭州欣新房地产开发有限公司与富阳旅游学校、杭州中宇房地产代理有限公司房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州欣新房地产开发有限公司,富阳旅游学校,杭州中宇房地产代理有限公司
案由
房地产开发经营合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省富阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）杭富民初字第504号原告：杭州欣新房地产开发有限公司。法定代表人：罗立国。委托代理人：康建长、张俊俊。被告：富阳旅游学校。法定代表人：汪莹莹。委托代理人：刘成林、曾瑞胜。被告：杭州中宇房地产代理有限公司。法定代表人：史新。委托代理人：陈明。原告杭州欣新房地产开发有限公司为与被告富阳旅游学校、杭州中宇房地产代理有限公司（以下分别简称欣新公司、旅游学校、中宇公司）房地产开发经营合同纠纷一案，于2013年4月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月24日、2013年7月31日两次公开开庭进行了审理。原告欣新公司的委托代理人康建长，被告旅游学校的委托代理人刘成林、曾瑞胜，被告中宇公司的委托代理人陈明均到庭参加诉讼，原告欣新公司的委托代理人张俊俊参加第一次庭审活动。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告欣新公司起诉称：被告旅游学校系一所2003年经富阳市政府批准设立的全日制民办中等职业学校。2002年9月26日，被告旅游学校（筹）与富阳市国土资源局（以下简称国土局）签订了《浙江省富阳市国有土地使用权出让合同》（富土出合2002·098号），获得富阳市富春街道春秋北路（新桥村）出让土地面积93333平方米（土地面积以土地使用证记载的面积为准），享有该宗土地使用权。2003年4月11日，被告旅游学校取得了涉案土地使用证，地号为200302035133，用途为教育用地。因被告旅游学校缺乏资金投入，遂寻找被告中宇公司合作开发建设。2003年11月4日，被告旅游学校与被告中宇公司签订《补充协议书》，约定被告旅游学校与被告中宇公司合作开发旅游学校项目，项目分南北两区块，南区块为教职工住宅区，占地面积约60亩，住宅建筑面积约40000平方米左右，南区块配套教职工住宅区的开发经营权全部归被告中宇公司所有；被告中宇公司支付给被告旅游学校18000000元；被告旅游学校协助被告中宇公司另行单独设立项目开发部（开发名称暂定为“富阳旅游学校后勤开发中心”，以下简称后勤中心），单独设立帐号、单独建账，项目独立核算、自负盈亏。因被告中宇公司缺乏资金投入，遂转让该项目开发经营权。2003年11月6日，原告欣新公司与被告中宇公司签订《项目转让协议书》，原告欣新公司支付给被告中宇公司项目转让款21600000元，被告中宇公司将项目南区块80%的开发经营权转让给原告欣新公司［同时，被告中宇公司将南区块其余20%的开发经营权转让给冯志山，后冯志山将其持有的20%的开发经营权转让给原告欣新公司］。即日，被告中宇公司致《关于变更项目投资方的函》给被告旅游学校，告知被告旅游学校项目转让事宜，被告旅游学校确认并盖章，即确认原告欣新公司与被告旅游学校存在合作开发关系，确认原告欣新公司享有南区块教职工住宅项目80%的股权。2003年11月10日，被告旅游学校发文《关于成立后勤中心的决定》（富旅校（2003）3号），成立了后勤中心，任命原告欣新公司法定代表人罗立国为负责人。2004年12月2日，原告欣新公司以后勤中心名义，与被告旅游学校、中宇公司签订《会议纪要》，约定项目竣工后，原告欣新公司以被告旅游学校名义统一办理房产证，原告欣新公司负责根据市场情况核定销售价格，并具体实施对外销售，被告旅游学校全力配合；营业税由原告欣新公司承担并通过被告旅游学校出面交纳，所得税享受被告旅游学校的优惠政策，给予免交。后该项目（南区块教工宿舍及附房）取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，经过施工并通过了竣工验收和消防验收等手续，并由原告欣新公司按幢申领办理了房屋产权证。原告欣新公司在项目中承担了所有的费用，包括土地款、拆迁补偿费、设计费、勘察费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、工程款、公共配套费、材料费用、贷款利息、开发间接费等，但被告旅游学校始终未能依约履行合同义务，将建成的房屋交原告销售。相反，被告旅游学校擅自向内部教职工、亲眷等销售了数十套房产，并将销售房款据为己有，严重损害原告的合法权益。原告欣新公司认为，各方所签订的合作开发协议均为真实意思表示，合法有效，应全面履行。被告旅游学校至今未交付讼争房产经营权、所有权，并擅自销售，将售房款据为己有，严重损害原告的合法权益。故起诉请求：1、原告欣新公司从被告中宇公司继受取得的与被告旅游学校签订的合作开发协议有效；2、要求被告旅游学校继续履行《合作开发协议》，并确认原告欣新公司享有南区块配套教职工住宅区项目80%的股权（价值21600000元）；3、本案诉讼费由两被告承担。第一次庭审中，原告欣新公司将其第2项诉讼请求进一步明确为：按会议纪要要求，把房屋的销售权确认归原告欣新公司，并要求以后勤中心的名义进行管理。第一次庭审后，原告欣新公司称，根据《补充协议书》约定，项目南区块配套教职工住宅区的开发经营权全部归原告欣新公司所有，又根据《会议纪要》约定，待项目竣工后以被告旅游学校名义统一办理房产证，原告欣新公司负责核定销售价格并具体实施对外销售；现南区块房屋已统一办理房产证，按约定被告旅游学校应将全部房屋交由原告欣新公司具体实施对外销售，但被告旅游学校一直未予履行。此外，在被告旅游学校获得土地证之前，即于2003年1月2××日与其他公司签订了合作意向书，由于当时土地证未到手，也就不存在土地出让的事实，因此，补充协议书事实上的法律关系为合作开发。故根据《民事诉讼法》第五十二条之规定，将其诉讼请求变更为：要求被告旅游学校继续履行合作开发协议，确认原告欣新公司享有南区块配套教职工住宅区项目80%的股权（价值21600000元），并将南区块已建成所有房屋（包括教职工宿舍及附房）交付给原告欣新公司。为证明其诉讼主张，原告向本院提交了下列证据材料（均系复印件）：1、《浙江省富阳市国有土地使用权出让合同》（富土出合2002·98号）1份，证明被告旅游学校于2002年受让取得93333㎡国有土地使用权、该宗土地出让金共计25386579元。2、《国有土地使用证》1份，证明被告旅游学校于2003年4月11日取得该宗土地使用证，土地用途为教育用地，面积95410㎡。3、2003年11月4日《补充协议书》1份，证明被告旅游学校因资金困难，与被告中宇公司达成合作开发受让土地、双方约定项目南区块配套教职工住宅区的开发经营权全部归被告中宇公司所有、被告旅游学校协助被告中宇公司在学校单独设立项目开发部、项目人员及运作费用全部由被告中宇公司承担。4、2003年11月6日《项目股权转让协议书》、2007年9月5日《协议书》各1份，证明原告欣新公司先后与被告中宇公司、冯志山达成协议，受让项目南区块100%股权，项目南区块的开发经营权全部转让给原告欣新公司，原告欣新公司受让取得被告中宇公司《补充协议书》中权利义务。5、2003年11月7日《关于变更项目投资方的函》1份，证明被告旅游学校确认了原告欣新公司与被告中宇公司达成股权转让协议并从被告中宇公司继受取得项目南区块开发经营权及股权。6、《关于成立后勤中心的决定》（富旅校（2003）3号）1份，证明被告旅游学校根据《补充协议书》协助原告欣新公司成立项目开发部“后勤中心”，该中心实行独立核算、自主经营、自负盈亏，原告欣新公司法定代表人罗立国被任命为该中心负责人、项目的运作完全由原告欣新公司具体负责等。7、2004年12月《会议纪要》1份，证明双方约定项目的销售由原告欣新公司负责、原告欣新公司有权根据市场情况核定销售价并具体实施对外销售、被告旅游学校仅享有一定的优惠额度购房权利而无权对外销售、该项目财务和税收实际由原告欣新公司全部承担、被告旅游学校未实际投入资金等。8、《建设项目竣工验收意见》、《建筑工程消防验收意见书》、《建设工程附属设施竣工验收审批表》各1份，证明经原告欣新公司投入资金建设、讼争项目已竣工并通过验收、根据协议约定被告旅游学校应将房产全部交由原告欣新公司负责对外销售等。9、已售房图片及部分房屋转让合同共8页，证明被告旅游学校未经原告欣新公司许可、违反《会议纪要》约定、擅自以低于原告欣新公司核实的销售价格对外销售住房、两被告违约、被告旅游学校未履行南区块项目义务、原告欣新公司要求继续履行。10、《富阳市旅游学校项目合作经营意向书》1份（来源于杭州和睦房地产代理有限公司），证明两被告在签订补充协议书之前于2003年1月2××日签订了《富阳市旅游学校项目合作经营意向书》，两被告与杭州富华房地产开发有限公司（系冯志山公司）约定南区块教职工宿舍的合作开发及投资比例，南区块教职工宿舍项目属合作经营项目，非土地转让，补充协议书是该合作意向书的补充和完善。11、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证共4份，证明南区块用地性质经审批后变更为教职工用地和附房，该变更也是基于双方签订的合作经营意向书、补充协议和会议纪要等一系列文件而形成的。12、房屋所有权证2份各1页，证明教职工宿舍和附房已办理房产证，教职工宿舍和附房的用地是为教职工服务的。被告旅游学校答辩称：虽然在签订补充协议书之前，被告旅游学校与其他合作对象洽谈过合作意向，并签订过合作意向书，但该意向书未实际履行，与本案无关。原告欣新公司诉状中的第一项诉请是要求法院确认双方签订的《合作开发协议》有效，而原告欣新公司与被告旅游学校从未签订过《合作开发协议》，因此，原告欣新公司的该项请求没有任何事实依据和证据，不符合民事诉讼的立案条件。如前所述，原告欣新公司要求被告旅游学校继续履行的内容是什么无法明确，该项诉请也不符合立案条件。确认股权的对象和被告应该是已经设立的公司，而原告欣新公司与被告旅游学校并未共同发起设立任何公司，从未签订发起人协议书，我国法律并没有项目股权的规定和说法，原告欣新公司要求确认项目股权没有法律依据和事实依据，法院根本无法处理，因此，该项诉讼不明确，不符合立案条件。原告欣新公司将中宇公司列为被告，但并没有对其提出任何诉讼请求，明显属于滥用民事诉讼权利。如果原告欣新公司要求确认其与被告中宇公司签订的《项目股权协议书》有效，则不应列旅游学校为被告。原告欣新公司针对同一事实已两次向杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）提起诉讼，案由均确定为“建设用地使用权纠纷”，其诉请均要求被告旅游学校赔偿因建设用地使用权转让合同无效而导致其投入的损失，显然，原告欣新公司也一直认为双方之间并不存在房地产开发经营合作的法律关系，因此，原告欣新公司在没有任何事实依据的基础上提出一个房地产开发经营合同纠纷，显然不符合立案条件。原告欣新公司与被告中宇公司签订《项目股权协议书》，与冯志山签订《协议书》，原告欣新公司从中宇公司处受让80%的土地使用权，从冯志山处受让20%的土地使用权，其合同相对人和债务人为被告中宇公司、冯志山，根据合同相对性原则，原告欣新公司应起诉中宇公司和冯志山，将旅游学校列为被告没有任何合同依据。被告旅游学校的房屋于2006年8月15日建成，2008年11月20日完成工程决算，2010年4月7日办理房产证，对自己所有的房屋拥有处分权。原告欣新公司此前起诉均要求被告旅游学校赔偿因土地使用权转让合同无效而导致其投入的损失，如今原告欣新公司提出任何的请求均已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。原告欣新公司此前在杭州中院两次起诉，每次起诉均多次开庭，本案的事实经多次审理已查明，且非常清楚，每当杭州中院准备判决建设用地使用权转让合同无效时，原告欣新公司便申请撤诉。现原告欣新公司并没有任何新的证据，却抛开此前的陈述和主张及法院查明的事实，提出了更加荒唐的案由和诉讼请求，显然不能成立，恳请法院直接裁定驳回其起诉。为证明其诉讼主张，被告旅游学校向本院提交了下列证据材料（均系复印件）：1、补充协议书、会议纪要各1份，证明与被告旅游学校发生涉案土地使用权转让法律关系时的合同相对人是中宇公司。2、国有土地使用权证1份、国有土地使用权转让合同1份及土地使用条件，证明涉案土地用途为教育用地。3、建设工程造价审核报告书1份，证明教师公寓及附房的工程造价为30275802元。4、房产证2××份，证明涉案房屋为被告旅游学校所有。5、民事起诉状、证据目录、民事裁定书各2份，证明原告欣新公司针对本案同一事实曾向杭州中院起诉2次，案由均为建设用地使用权纠纷，诉讼请求都要求被告旅游学校赔偿因土地使用权转让合同无效而导致其投入的损失，经过多次开庭审理，案件事实已清楚，原告欣新公司在本案中提交的证据材料与前两次起诉完全相同，原告欣新公司因杭州中院拟判决土地使用权转让合同无效而两次撤诉。6、协议书1份，证明原告欣新公司从案外人冯志山处受让20%土地使用权。被告中宇公司答辩称：对原告欣新公司在法庭上的陈述、诉讼请求、事实和理由无异议，对被告旅游学校的答辩意见不认可，要求依法判决。被告中宇公司未向本院提交证据材料。对原告欣新公司提交的证据材料，被告旅游学校质证认为：证据1、2，无异议；证据3，真实性无异议，该合同名为开发实为土地使用权转让，违反了有关法律的强制性规定，应认定为无效，故对其合法性及证明目的提出异议；证据4，质证意见与证据3一致，不能证明原告欣新公司继受取得被告中宇公司的权利义务，事实上原告欣新公司和被告中宇公司之间也系违法土地使用权转让合同关系，因此该协议书无效，不能证明合作开发的事实；证据5，质证意见与证据3一致，不能证明原告欣新公司主张的是股权转让关系，也不能证明原告欣新公司已取得所谓的股权；证据6，质证意见与证据3一致，只能证明原告欣新公司与被告中宇公司之间存在违法的土地转让合同的关系；证据7，真实性无异议，合法性及证明目的有异议，不能证明原告欣新公司提出的主张；证据8，真实性无异议，但不能证明被告旅游学校将涉案房产交给原告欣新公司销售，被告旅游学校有权销售涉案房产；证据9，原告欣新公司未提交原件，对其真实性、证明目的均有异议，也不能证明原告欣新公司所主张的被告擅自销售及其要求被告旅游学校继续履行的事实；证据10，真实性、合法性、关联性均有异议，原告欣新公司未提交该意向书原件，在之前的两次起诉中，均未提到过该意向书，其真实性无法进行核实；被告旅游学校未与任何第三方有所谓的代理销售行为，原告欣新公司所述的该意向书的来源不具有合法性；从意向书反映的内容看，要成立项目公司，制订公司章程，事实上各方当事人未实行过相应的行为，也未成立项目公司，约定的三个发起人股东均发生了变化，后续的补充协议并非该意向书的延续，原告欣新公司与意向书所载明的合同三方没有任何的关系；与本案不具有关联性；证据11，对其本身的真实性、合法性、关联性均予以确认，但从土地出让到实际建房，并未改变出让土地的任何性质，与被告旅游学校和相关各方的合作合同没有相应的改变，并非原告欣新公司所主张的因为有合作而将土地变更为宿舍和附房，这本身是教学用地，用于教学楼、教职工宿舍、教育附房等，对其证明目的提出异议；证据12，恰恰证明了相应的主管部门对涉案地块上的房屋设施进行了验收，并依法进行了登记确权，进而证明被告旅游学校建造房屋的过程是合法合规的，权属登记在被告旅游学校名下，与任何第三方没有关系；也不存在原告欣新公司所主张的因为有相应的合作关系而变更了土地性质和相应住宅登记的改变，教职工宿舍并非原告欣新公司所说的住宅，其实质还是教学用地。被告中宇公司质证认为均无异议。对被告旅游学校提交的证据材料，原告欣新公司质证认为：证据1，真实性无异议，该协议书已由被告旅游学校追认，故对其证明目的提出异议；证据2、6，无异议；证据3，系单方制作，对其真实性、合法性不予确认；证据4，真实性无异议，对其证明目的有异议，该房屋名义上为被告旅游学校所有，但按协议约定，享有开发经营权益的是原告欣新公司而并非被告旅游学校；证据5，真实性无异议，起诉、撤诉均系原告欣新公司的权利，并没有相应的规定说撤诉后不能再起诉，因此，不影响本案的诉讼，对其证明目的提出异议。被告中宇公司质证认为：同意原告欣新公司的质证意见，并补充质证认为，证据1，一方当事人虽是被告中宇公司，但2003年11月7日关于变更项目投资方的函中已确认相关权利义务由原告欣新公司承受，后续合同履行过程中各方当事人都已履行，尤其是原告欣新公司履行了补充协议书中的相关权利义务，因此，无论从形式上还是实际履行上看，合同相对人是原告欣新公司；证据5，对其关联性和证明目的有异议，裁定书只是认为撤诉是原告欣新公司自行处分诉讼权利的行为，而没有认定土地使用权转让合同无效；证据6，对证明目的有异议，原告欣新公司受让的是20%的开发经营权。对前述证据材料，本院认证如下：1、原告欣新公司提交的证据1、2，予以确认。2、原告欣新公司提交的证据3，除约定应支付的土地款金额各方存有争议外，对其余内容本身的真实性予以确认，对其证明目的，将在下文中酌情阐述。3、原告欣新公司提交的证据4～8、11、12，其本身的真实性予以确认。4、原告欣新公司提交的证据9，未提交原件，也未能说明该证据的来源等，经庭审核实，原告欣新公司称其也曾对涉案房屋的销售价格进行过核定，不予确认。5、原告欣新公司提交的证据10，系复印件，原告欣新公司也未提交其主张的提供单位的营业执照，并由该单位在相关复印件上盖章确认其真实性，经审阅所载明的内容并结合各方庭审陈述的内容，被告旅游学校提出的异议理由成立，不予确认。6、被告旅游学校提交的1、4、5，其真实性予以确认。7、被告旅游学校提交的证据2、6，予以确认。8、被告旅游学校提交的证据3，系复印件，虽然在被告旅游学校提交的证据5中，有造价审核报告时的内容，但未提交该复印件与原件一致的证据材料，故不予确认。经审理，本院认定如下事实：1、2002年9月26日，被告旅游学校与国土局签订《富土出合（2002）098号国有土地使用权出让合同》，约定：甲方（即国土局）以现状和协议方式出让给乙方（即被告旅游学校）的宗地位于富阳市高桥镇新桥村以及高桥镇上陈村，土地总面积约为100000㎡，其中出让的土地面积为93333㎡（土地面积以土地使用权证上载明的面积为准）；出让年限为50年，自领取该宗土地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算；按照批准的总体规划是教育用地，在出让期限内如需改变本合同规定的土地用途，应当取得甲方同意，报经批准用地的人民政府核准，在城镇规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意；合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力，乙方同意按《土地使用条件》使用土地；该宗土地使用权出让金为272元／㎡，总额25386576元，其中规费为12926190元；乙方根据本合同和《土地使用条件》投资开发利用土地，且投资必须达到总投资（不包括出让金）的25%后，有权将本合同项下的全部或部分地块的余期使用权转让、出租。2、2003年4月11日，国土局向富阳旅游学校（筹）核发了富国用（2003）字第133号《国有土地使用证》，载明：用途为教育用地，使用权类型为出让，使用权面积为95410㎡。2004年4月6日，国土局向富阳旅游学校核发了富国用（2004）字第000885号《国有土地使用证》，载明：坐落于富阳市富春街道金桥北路（新桥村），地号1-005-021-0005，用途教育用地，使用权类型出让，终止日期2053年4月10日，使用权面积38166.67平方米。该《国有土地使用证》系由富国用（2003）字第133号国土证分割所至。审理中，原、被告各方均确认该土地证所指向的地块即为涉案南区块土地。3、2003年11月4日，被告旅游学校与被告中宇公司就开发旅游学校项目的有关事宜签订《补充协议书》一份，载明：一、项目概况，项目位于浙江杭州富阳市高桥镇工业开发园区，项目南临水稻研究所，西靠规划路，项目土地面积为150亩。原双方商定项目分南北两区块，北区块为教学区，土地面积为41亩，由甲方（即被告旅游学校；乙方为被告中宇公司）负责开发建设；南区块为教职工住宅区，土地面积为109亩，由甲、乙双方共同开发建设。甲、乙双方在南区块中所占股份分别为：20％和80％。二、合作方式，1、项目分南北两个区块，因各种原因，双方商定，两区块土地面积进行调整。其中南区块为教职工住宅区，占地面积约为60亩，住宅建筑面积约为4万平方米左右。北区块为教学区，占地面积约为90亩。双方商定：项目南区块配套教职工住宅区的开发经营权全部归乙方所有，北区块教学区的开发经营权全部归甲方所有，乙方支付甲方每亩300000（注：为原告欣新公司提交合同文本内容，被告旅游学校则主张为190000）元，由甲方包干使用，总计人民币18000000（注：为原告欣新公司所主张，被告旅游学校则主张为11400000）元，乙方已支付了5940000元。南区块项目前期报批、开工等手续由甲方负责协助乙方办理，所需费用由乙方承担。2、为便于南区块项目运作，甲方协助乙方在学校另行单独设立项目开发部（开发名称暂定为“后勤中心”）单独设立帐号、单独建帐，项目独立核算、自负盈亏，由乙方指派人员担任项目经营及项目财务负责人；具体负责项目的日常经营管理，甲方不参与南区块项目的经营管理。3、甲方努力与有关部门协商将现已申领的150亩土地证分割为南、北两区块并分别单独申领土地证，同时将总体方案特别是南区块规划方案进行修改并通过有关部门的审批。（如需费用由乙方承担）。三、本协议签订后三天内乙方先支付甲方2000000元，十天内支付3000000元，（于2003年10月30日前共计已支付5940000元）。规划方案报批、开发中心的设立各项工作完毕后三天内支付460000元。四、本协议在履行中若发生争议，双方协商解决，并签订补充协议。4、2003年11月6日，被告中宇公司（甲方）与原告欣新公司及冯志山（乙方）签订《项目股权转让协议书》一份，载明：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就转让富阳旅游学校南区块教职工住宅项目股权的有关事宜达成如下协议。一、项目位于浙江杭州富阳市高桥镇工业开发园区，项目南临水稻研究所，西靠规划路。项目总面积150亩，分南北两区块，北区块约90亩为学校教学区，南区块约60亩为学校教职工住宅区。甲方拥有南区块100％的开发经营权。现经双方协商，甲方自愿转让，乙方自愿受让南区块教职工住宅区项目100％股权。其中欣新公司占80％股权，冯志山个人占20％股权。二、项目现已办理完前期各项手续，已领出土地证，北区块已开工建设，南区块正进行方案规划设计，待方案完成并通过报批后即可进行工程建设。三、甲方为乙方在富阳旅游学校设立后勤开发中心，负责人由乙方指派人员担任，具体负责南区块教职工住宅区项目的开发经营与管理，中心实行独立核算，自主经营，自负盈亏。四、双方商定按每亩为360000元进行转让，总价为21600000元。自本协议签定生效之日起，三日内乙方支付5000000元，十五天内全款付清。五、本协议在履行中若发生争议，双方协商解决，并签订补充协议。2003年11月7日，原告欣新公司向被告旅游学校发出《关于变更项目投资方的函》，载明：中宇公司与旅游学校于2003年11月4日就关于合作开发旅游学校项目的有关事宜达成补充协议。中宇公司拥有项目南区块教职工住宅区的开发经营权，现经公司研究决定：该项目开发经营权转让给欣新公司及自然人冯志山，持股比例分别为80%及20%，有关项目后续事宜请贵校给予协助。当天，旅游学校在该《函》下端加盖印章予以确认。5、2003年11月10日，被告旅游学校发布富旅校（2003）3号《关于成立后勤中心的决定》文件，载明：为加快旅游学校建设，尤为南区块的配套教职工住宅的开发建设，经研究决定设立后勤中心，任命罗立国为负责人。中心实行独立核算、自主经营、自负盈亏。后勤中心的主要职责是：负责学校南区块的配套教职工住宅区的开发经营与管理。请学校后勤中心接文后积极落实，尽快开展工作。后勤开发中心系被告旅游学校的内设机构，不具有独立的法人资格。就成立后的印章掌控问题，原告欣新公司、被告旅游均称为对方所掌控。6、2004年12月2日，被告旅游学校（甲方）、中宇公司及后勤中心（乙方）签订《会议纪要》，载明：根据被告旅游学校、中宇公司签订的协议、中宇公司《关于变更项目投资方的函》及旅游学校“关于成立后勤中心的决定”等有关协议及文件精神，乙方负责具体实施旅游学校南区块教职工项目（位于富阳金桥北路西侧、水稻所北侧）的开发建设，项目实行独立核算、自负盈亏、自主经营。现项目前期工作已基本结束，目前项目正在进行土建施工，预计2005年底前可全部竣工，2006年初可交付使用。为更好的实施旅游学校南区块的建设，2004年12月2日晚上，旅游学校汪莹莹、章寅国两位校长和欣新公司董事长罗立国、副总冯志山分别代表甲、乙双方在富阳就有关旅游学校教职工住宅区项目后继的若干事宜进行了沟通，经协商达成如下共识：一、有关项目的施工及验收事宜：项目土建施工及后期竣工验收以甲方的名义由乙方具体负责操作，甲方全力配合。二、有关项目的销售事宜：根据有关法规精神，待项目竣工后，乙方负责以甲方的名义统一办理房产证；乙方负责根据市场情况核定销售价格并具体实施对外销售，甲方应全力配合。有关业务主管部门关系户购房可给予一定优惠，总的优惠额度控制在1000000元以内，由甲方控制使用；学校教职工按成本价（按实核定）购买，数量控制在30套以内，原则上全部安排的9幢内。三、有关项目的财务、税务问题：财务目前暂由乙方单独建账或并入学校账面，是否上报由学校决定，今后待项目操作完毕后合并入甲方总账。营业税由乙方承担并通过甲方出面交纳，所得税享受学校的优惠政策，给予免交（若到时学校不配合，则应检查关系户优惠及教职工成本核定；经学校全力配合，仍还有利润，需交纳所得税，则由乙方承担）。四、关于项目的其他问题：项目各种资料及凭证在项目完毕后，全部移交给甲方存档。7、涉案工程经相关部门验收后，于2006年7月3日办理了竣工验收备案手续。2010年4月6日、4月7日、6月27日，富阳市房地产管理处向被告旅游学校颁发了相应的房屋所有权证，具体为：坐落于高桥镇金桥北路880-1～23号、高桥镇金桥北路876-1号至876-29号、高桥镇金桥北路876-31号、876-63、878-1至878-16号，建筑面积为603.98平方米至5091.7平方米不等，总建筑面积为46974.92平方米。其中：部分房屋以成套商品房形式建造，各方对具体套数均表示不清楚。就涉案南区块工程建设过程中，原、被告各方均确认被告旅游学校未曾有相应资金投入。目前部分房屋已被销售，但对具体销售情况，各方均表示不清楚。8、2007年9月5日，原告欣新公司（甲方）与冯志山（乙方）签订《协议书》，载明：甲乙双方于2003年11月6日共同投资旅游学校教职工住宅项目，根据约定，甲方占80％股权，乙方占20％股权。项目股权总价21600000元，甲方出资17280000元，乙方出资4320000元，现因特殊情况，经双方协商，乙方将上述20%的股权全部转让给甲方，转让费为5000000元，甲方同意本协议正式生效之日起三日内付清全部款项。若今后项目手续办理完毕；可对外转让时，具有一定的利润空间，甲方同意免费安排二套房屋，由乙方处理。9、2010年7月2日，原告欣新公司曾以建设用地使用权纠纷为由向杭州中院提起诉讼，请求：1、判令被告旅游学校赔偿原告欣新公司经济损失141000000元（47000㎡房屋，单价3000元／㎡）；2、由被告承担全部诉讼费用。案经审理，原告欣新公司申请撤诉。杭州中院于2011年3月29日作出（2010）浙杭民初字第19号民事裁定，准予原告欣新公司撤回起诉。2012年4月19日，原告欣新公司再次以建设用地使用权纠纷为案由向杭州中院提起诉讼，请求判令：1、被告旅游学校赔偿原告欣新公司经济损失150000000元（47000㎡房屋，单价3200元／㎡）；2、由被告旅游学校承担全部诉讼费。案经审理，原告欣新公司于2013年4月18日申请撤诉。杭州中院于2013年4月2××日作出（2012）浙杭民初字第7号民事裁定，准予原告欣新公司撤回起诉。10、就涉案法律关系问题，本院已向原告欣新公司进行了释明。原告欣新公司坚持认为系合作开发房地产法律关系。就原告欣新公司变更后诉讼请求中的“80%的股权”与“已建成所有房屋”之间的问题，经本院特别指出，原、被告各方均确认存在冲突。本院遂要求原告欣新公司对其该项是诉讼请求进一步明确。原告欣新公司明确选择为“80%的股权”及与此相对应的房屋。随后，原告欣新公司将其诉讼请求表述为“要求被告旅游学校继续履行合作开发协议，确认原告享有南区块配套教职工住宅区项目80%的份额，并将南区块已建成所有房屋开发经营管理权（包括教职工宿舍及附房）归原告所有”。本院认为：原告欣新公司与被告中宇公司通过签订《项目股权转让协议书》，由被告中宇公司将其在与被告旅游学校所签订的《补充协议书》中的权利义务转让给原告欣新公司继受，被告旅游学校在原告欣新公司提交的《关于变更项目投资方的函》中盖章确认，且被告旅游学校在随后的《会议纪要》中也确认了该事实，故对原告欣新公司主张的其已继受取得了被告中宇公司在《补充协议书》中相应权利义务的事实，本院予以确认。根据《会议纪要》约定，涉案南区块项目的开发建设由原告欣新公司以后勤中心名义实行独立核算、自负盈亏、自主经营，各方也均确认被告旅游学校对此并未投入相应的资金，故其法律关系符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条所规定的“……约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益”的情形，应认定为土地使用权转让合同法律关系，经本院释明后，原告欣新公司坚持认为其法律关系为合作开发，证据不足，本院不予采信，其据此提出相应的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款之规定，判决如下：驳回原告杭州欣新房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费149800元，保全申请费5000元，合计154800元，由原告杭州欣新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 傅红盛审 判 员 戚利尧人民陪审员 张荣华二〇一三年八月二十日书 记 员 徐 琪 更多数据：