（2013）聊民一终字第290号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-04-29
案件名称
郑刚、高素芬与杨兆典、郑华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省聊城市中级人民法院
所属地区
山东省聊城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨兆典,郑华,郑刚,高素芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）聊民一终字第290号上诉人（原审被告）杨兆典。委托代理人杨桂霞。委托代理人刘刚，山东舜翔聊城律师事务所律师。上诉人（原审被告）郑华。委托代理人杨桂霞。委托代理人刘刚，山东舜翔聊城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑刚。委托代理人由洪涛，山东东昌律师事务所律师。委托代理人胡越，山东东昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高素芬。委托代理人由洪涛，山东东昌律师事务所律师。委托代理人胡越，山东东昌律师事务所律师。上诉人杨兆典、郑华因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2012）聊东民一重初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨兆典及其委托代理人杨桂霞、刘刚，被上诉人高素芬及其委托代理人由洪涛、胡越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，二原告系夫妻关系，二被告也系夫妻关系。被告郑华系原告郑刚的姑母。原告主张被告于2003年将自己在东昌府区南河崖路77号内的34栋202室以98000元的价格卖给自己，自己并入住装修使用多年。为证明自己的主张，原告提交了如下证据：A、被告杨兆典在《大众日报》登报挂失的声明，拟证明被告违反合同义务，不履行房屋过户手续。B、被告杨兆典名下的房屋所有权证，拟证明被告已经交付房屋产权证。C、2003年11月20日以杨兆典的名义交纳房款78661.86元的收据，拟证明原告曾以代付房款的形式向被告支付购买房屋价款。D、2005年4月18日以被告杨兆典的名义支付换领房产证的工本费94元的收据，拟证明被告在交付房屋时让原告承担了换领房产证的费用。E、中国工商银行存折一份，户名为杨兆典，拟证明原告一直以杨兆典的名义交付水电及物业费用，亦证明原告一直在争议的房屋内居住。F、郑重老人日记摘选两份，2003年11月20日的日记中记载“午后孙媳回来向我报喜说华儿把现楼因不迁了九万元给孙媳留下了”；2004年8月22日的日记中记载“随迁而安”“昨天迁入华儿前电业局7号楼202室，华儿迁居后已过户给刚孙，刚孙及孙媳接手后又粉刷整理了一番，我到后感到了新意，明亮的多了，比华儿住时也显得宽阔多了……”。原告主张两份日记用最原始、最真实的形式记录了当时房屋买卖事实的存在。G、2010年10月14日郑华在郑刚家里给郑重老人书写的三页书面材料，在该书面材料中，被告郑华称“家里西屋塔了没法住了，正好电业局的房子原来不让留，后来让留了，不让对外卖，过户有规定，我和兆典商量让爸爸住吧，风水宝地、方便、暖气送的早、停的晚，让小刚拿了九万元留下了，我借了小刚壹万，共十万元，让爸爸您住一辈。”、“小刚有房子住了，一分不少10万元全部给他。”拟证明被告对房屋买卖反悔的原因是因为古棚街44号拆迁利益没有获得，原告称该证据还能证明被告从原告处已取得98000元的房屋买卖款项，同时还能证明原告在交付房屋买卖款项之后，在诉争房屋内一直居住。本案重审时，原告又补充提交了郑重老人的公证证明，拟证明郑刚在陪郑重老人居住时，老人对房屋买卖一事知情。另外在重审时原告高素芬主张把其他房款于2004年4月打到被告杨兆典在建设银行的存折上17000元，后又给被告郑华5000元，杨兆典向其借款100000元，这样原告支付的总价款达到110661元，但原告未能提交任何证据。原告同时主张购买被告的房屋后所有亲戚都知情。经质证，被告对原告提交的证据提出如下异议：对于证据A，被告对其真实性无异议，对其证明内容有异议，称本案诉争房屋的房屋所有权证是原告以欺骗的手段从被告手中骗走的，被告曾多次向其讨要，原告均以各种理由拒不返还，在这种情况下被告向房管局提出申请，根据房管局查询房屋登记簿记载信息，查清房屋所有人为杨兆典的前提下，按房管局的要求做出的登报声明。对于证据B，被告对其真实性没有异议，但对原告证明的内容有异议，称原房屋所有权证是由房管局于1998年发放的，2005年原告骗走老房产证后在被告不知情的情况下，由原告私自更换了房产证，而且原告在更换该房产证时伪造了杨兆典的签名，为此原告递交了鉴定申请，因原告否认该签名是杨兆典本人所签，鉴定也就无实际意义。对于证据C，被告对其真实性无异议，但对原告证明的内容有异议，称该费用实为原告代为交付的购房款，是被告在别处购买房屋时，被告向原告借的钱款，该证据并未载明这一款项是本案诉争房屋的购房款，因此该证据与本案无关。对于证据D，被告对其真实性无异议，但对原告证明的内容有异议，称该交费单据是原告私自更换房产证时产生的费用，被告并不知情，从另一方面也可以看出该证据也恰恰证明了原告私自更换房产证这一行为。对于证据E，被告对其真实性无异议，但对证明内容有异议，称该证据只能证明原告交纳过物业费及电费，但并不能证明被告将房屋卖给原告，在房屋租赁中都是由承租方交纳各项费用，因此该证据并不能证明被告将房子卖给原告。对于证据F，被告对两份证据的真实性无异议，但是对该证据证明的内容有异议，被告称本案原告郑刚因为独自把古棚街44号房屋拆迁利益占为己有，该房屋为郑重与何玉田老人的继承人共同所有，因此本案被告郑华作为原告之一，以不当得利起诉本案原告郑刚，郑刚为独占拆迁利益与本案诉争房屋蓄谋已久，郑重与本案原告自2001年起共同生活，因郑重需要本案原告郑刚照顾，所以该两份证据为本案原告欺骗老人，诱使老人做出了与事实不相符的记录，另外该两份证据仅表明了郑重是听本案原告高素芬转述，并不代表原告高素芬所说的就是客观事实。对于书信，被告对其真实性无异议，但是该证据说明了“小刚有房子住了，一分不少十万元全部给他”，这恰恰说明二被告所有的诉争房屋仅仅是让郑刚暂时居住，让郑重住一辈子，该证据并没有明确说明把诉争房屋卖给原告，而是明确说借原告钱，等原告有房子住了全部给他，对该证据前后联系起来看，原告的主张是断章取义。该证据被告主张系被告郑华与郑重老人交流时随意写在纸上的，纸张虽不一致，但内容连贯，应为被告郑华同时书写。对原告提交的郑重老人的公证，被告以该公证系郑重听原告高素芬转述形成，非直接证据为由提出异议。被告为证明自己的主张，提交了如下证据：1、本案诉争房屋旧房产证复印件及换证审批表，证明内容为本案诉争房屋一直为杨兆典所有，该房屋为聊城电业局房改房，还可以证明05年4月份换证时是原告私自换证，是原告在换证时伪造了杨兆典的签名及手印。2、杨兆典本人书写的本案事实情况说明一份，主要证明杨兆典对事实经过的简要概述，还能证明杨兆典的文化程度并非原告方陈述的水平不高，换证审批表确实是原告伪造杨兆典的签名。3、聊城华昌物业管理有限公司出具的书面证明三份，证明内容为本案诉争房屋为杨兆典所有，该房屋为房改房，而且全部房款由杨兆典交清，供电公司不允许将房改房出售，所以被告不可能违反公司规定对外出售房屋。4、2011年7月12日《大众日报》登载的房产证遗失公告一份，登报费300元单据一份，聊城市房地产交易市场管理所于2011年7月11日出具的证明收取50元收据一张，该证据证明被告向聊城市房地产管理局主张办理房产证件。5、证人甲、证人乙的证人证言，证明原告是跟随其爷爷郑重搬到诉争房屋内居住，郑刚之所以在该楼房内居住，是郑华孝敬其父亲郑重的原因，同时也可以证明被告从未向外出售过诉争房屋。证人甲的证言还能证明2003年郑华曾因买房向证人甲借过钱。重审时两个证人出庭作证，同时证明从未听说被告卖房屋卖给原告。6、受理案件通知书一份，证明郑华三姐妹与郑刚不当得利案件的立案时间是2011年9月9日，本案立案时间是2011年8月25日，拟证明原告的陈述说明是本案原告郑刚以不正当手段侵占古棚街44号拆迁利益，又图谋霸占诉争房屋。经质证被告提交的证据，原告对被告提交的证据提出如下异议：对于证据1，原告对其真实性无异议，对其证明内容有异议，称该房产证注明房改售房恰恰是杨兆典出售房屋之后，房屋产权人一直没有变更的原因。关于换证审批表，申请人由杨兆典签名、按手印，被告认为此签名系原告伪造的主张，并未提供任何证据予以证明，就此签名原告可向法庭提供相关线索，此签名极有可能系杨兆典之妻郑华所书写。对于证据2，原告有异议，称杨兆典本人未到庭，对杨兆典情况说明的真实性也无从判断，即使是真实的，也是杨兆典的个人陈述，不能作为定案依据。对于证据3，原告称华昌物业管理有限公司于2011年9月20日出具的证明内容中，杨兆典系供电公司退休职工没有异议，96年分配诉争房屋也没有异议，但该证据无法证明原、被告之间没有房屋买卖合同这一事实。对2011年9月20日聊城华昌物业公司证明中，杨兆典在98年7月交清房款的事实没有异议，但是该证明同样不能证明原、被告之间有不存在房屋买卖合同关系。对于2011年11月25日华昌物业管理有限公司出具的证明，原告称该证明提交的时间还未到达，华昌物业居然能提前证明，证明华昌物业出具该证明时不严肃，其证明的内容也不是华昌物业能够证明的，华昌物业作为一个物业管理公司，没有权利决定房屋买卖和出售，同时原告向法庭提供如下信息，该小区类似本案的房屋买卖关系普遍存在。被告则称物业公司出具的2011年11月25日的书面证明实际为2011年10月25日，属于笔误。华昌物业为聊城供电公司成立的，其出具的证明不允许房改房对外出售的内容代表聊城供电公司的意见。对于证据4，原告对该证据的真实性无异议，对其证明内容有异议，该组证据恰恰能够证明原、被告之间存在房屋买卖关系，迟至2011年7月11日被告才向房管机关提出挂失申请，在此之前没有任何证据证明被告曾对房屋买卖持有异议。对于证据5，原告对其内容的真实性有异议，证人甲、证人乙在本法院另一诉讼中与本案原、被告同为诉讼参与人，在原审开庭之前不长时间证人甲、证人乙作为当事人出庭参加了诉讼，身体并无异样，故二位证人没有合法理由不出庭作证，其证言原告不再质证。重审时原告对证人证言以证人与原告有诉讼纠纷在审理中，证人证言不能采信为由提出异议。对于证据6，原告对其真实性无异议，但其证明内容不能成立，立案时间先后不能说明案件发生的本质原因，另外被告在房产管理机关申请挂失是在2011年7月11日，如果被告的逻辑成立，那么其在7月11日对买卖合同反悔申请挂失的行为恰恰证明了被告的观点。重审时原告增加诉讼请求，请求确认原被告之间的房屋买卖合同成立，合法有效。原审法院认为，本案的争议焦点在于原告与被告之间就位于南河崖路77号34幢202室楼房是否存在房屋买卖关系？关于当事人争议的焦点问题，本院认为原、被告之间存在房屋买卖关系。基于双方的特殊关系，虽是不动产买卖，未书写买卖契约也符合常理。被告家庭条件富裕，无理由让条件不宽裕的原告长时间代替自己垫付较大数额的购房款而不偿还；被告郑华在书信中明确提到“让小刚拿了九万元留下了。”“留下”一词在汉语中有“买下”的意思。如果不存在房屋买卖关系，被告不可能在与父亲交谈的书信中有如此明确的表达。虽然原告未能提交订立买卖契约的充分证据，根据高度盖然性的原则，结合被告郑华的亲笔书信、原告代为交房款、原告长时间持有被告房产证并长期居住在涉案房屋的事实，原告所提交的证据已经形成一个相对完整的证据链，可以让人形成认为双方存在房屋买卖关系的内心确信，可以认定原、被告之间存在房屋买卖合同关系。协助原告办理房屋过户确权登记是被告基于房屋买卖的附随义务，被告应当履行。原告主张原被告之间房屋买卖合同成立的诉讼请求，及被告应协助办理过户确权手续符合法律规定，依法应予支持。据此依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：一、确认原告郑刚、高素芬与被告杨兆典、郑华之间的房屋买卖合同成立。二、被告郑华、杨兆典于判决生效后十日内协助原告郑刚、高素芬办理聊城市东昌府区南河崖路77号34幢202室房屋所有权的过户登记手续。案件受理费2250元由被告承担。上诉人杨兆典、郑华不服，上诉称：一、一审认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系，事实不清，证据不足。被上诉人未提交直接证据证明双方存在房屋买卖关系。其提交的证据，除了传来证据就是间接证据，不能证明房屋买卖的全部内容及过程。房屋买卖的价款、交付时间、过户时间等重要内容均未予以证明。一审判决只认定被上诉人提交的证据形成相对完整的证据链，一审法院对本案认定上诉人和被上诉人之间存在买卖关系没有形成无可争议的内心确认。二、一审法院曲解“留下”的含义，认定“留下”就是“买下”的意思，这种解释是对上诉人极不公平的解释。三、一审法院认定上诉人家庭条件富裕，无理由让条件不宽裕的被上诉人长期代替自己垫付较大数额的购房款而不偿还，该事实认定错误。四、上诉人和被上诉人之间不存在房屋买卖关系。上诉人没有卖房的必要，也从未流露任何卖房的意思表示。五、本案认定房屋买卖事实存在诸多疑点。对于房屋买卖的价格被上诉人在不同的开庭过程中，作出多种不同数额的主张，其房款、房屋交付及过户时间均未予以证明。被上诉人郑刚未到庭参加庭审接受法庭询问。从以上可以看出，本案根本就不存在房屋买卖行为。六、本案重审一审法院基于错误的事实，错误的适用了法律，判决结果也是错误的。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人郑刚、高素芬答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明的事实同原审判决认定。本院认为，本案双方争议的焦点是上诉人和被上诉人之间是否存在房屋买卖合同关系。上诉人和被上诉人之间系亲戚关系，且因郑重在争议房屋内居住，被上诉人郑刚、高素芬跟随郑重长期在争议房屋中居住，因此，不存在房屋交付的问题。正式基于双方的亲戚关系，对于买卖合同没有形成书面的合同，交付钱款没有出具书面的收款收据，也是符合常理的。对于双方之间是否存在口头的买卖合同，以及双方是否有买卖房屋的意思表示，现在双方各执一词，均没有直接的证据，只能根据间接证据予以证实。本案的关键证据一是上诉人郑华给其父亲郑重书写的三页书面材料，该材料中“让小刚拿了九万元留下了，我借了小刚壹万，共十万元，让爸爸您住一辈。”，可以证实被上诉人郑刚给付上诉人郑华10万元的事实。该段话和后面的“小刚有房子住了，一分不少10万元全部给他。”联系起来理解，应当认为上诉人有将房子卖给被上诉人的意思表示，如果将来被上诉人不想要房子了，可以再将钱退给被上诉人。上诉人主张收取被上诉人的钱是全部是借款，与争议房屋无关。但是如果是借款关系的话，上诉人不会写下“让小刚拿了九万元留下了”。“让小刚拿了九万元留下了”明显属于买卖的意思表示，不是借款的意思表示。结合郑重的日记、公证证言等间接证据，应当认定双方存在买卖房屋的合同关系。尤其是郑重的日记，2003年11月20日，被上诉人替上诉人缴纳房款78661.86元。当日，郑重日记中记载“午后孙媳回来向我报喜说华儿把现楼因不迁了九万元给孙媳留下了。”两事件的日期相吻合，恰恰证明了2003年11月20日，被上诉人替上诉人缴纳别的房款，正是由于双方已经达成了买卖房屋的口头协议。郑重的日记为原始记载，记载的时间是在双方当事人还没有发生矛盾纠纷的时候，应当是客观真实的。其后的2004年8月22日的日记中，又提到了房子卖给被上诉人郑刚的事实。因此，上诉人主张双方不存在买卖房屋的关系的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由上诉人杨兆典、郑华负担。本判决为终审判决。审判长 黄 进审判员 石 鑫审判员 孙久强二〇一三年八月二十日书记员 郭 静 关注微信公众号“”