邻水民初字第3620号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-12-16
案件名称
原告龚娟、荆平权与被告钟永超、侯良秋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邻水县人民法院
所属地区
邻水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龚娟,荆平权,钟永超,侯良秋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第五十一条，第五十八条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款
全文
四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书邻水民初字第3620号原告龚娟，女，生于1985年2月28日。原告荆平权，男，生于1976年1月4日。二原告共同委托代理人陈应川，四川顿开律师事务所律师，一般授权代理。被告钟永超，女，生于1978年12月22日。委托代理人冯文中，四川欣锐律师事务所律师，特别授权代理。被告侯良秋，女，生于1986年9月18日。原告龚娟、荆平权与被告钟永超、侯良秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月15日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周玲独任审判，于2013年8月14日公开开庭进行了审理，原告龚娟、荆平权及其共同委托代理人陈应川、被告钟永超及其委托代理人冯文中、被告侯良秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月2日，原告龚娟、荆平权从被告钟永超和侯良秋手中租得鼎屏镇建新路6号门市共同经营服装，2013年3月18日，二原告便将门市转租给吴畏经营。该门市权利人实际上是邻水县国有资产管理办公室（以下简称邻水国资办）。2013年5月，邻水国资办解除其与钟永超的房屋租赁合同，并限吴畏于2013年6月20日前搬离门市。为此，吴畏向邻水县人民法院起诉龚娟、荆平权，法院审理后判决确认吴畏与龚娟、荆平权签订的转租合同因未得到房屋权利人的追认而无效，由龚娟、荆平权返还吴畏转让费48000元、租金8336元及押金500元。二被告转租门市给二原告的行为亦未得到房屋权利人的追认，致合同无效，给二原告造成了相应的经济损失。庭审中，二原告请求人民法院依法判决：1、确认二原告与二被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、由被告侯良秋返还二原告的门面转让费45000元、押金500元；3、由被告钟永超返还租金8333元；4、案件受理费由二被告负担。被告钟永超辩称：被告钟永超收取二原告租金25000元属实，租期自2012年11月1日至2013年10月30日。但未收到二原告给付的转让费50000元及押金500元。对于租金，原告应当承担自己使用门市及转租他人使用期间的房租。被告侯良秋辩称：收取二原告转让费5万元及押金500元属实。转让费5万元含二原告支付的2012年8月15日至2012年10月31日期间的租金5000元，门市装修费、门市内物品等有形财产22358元以及无形财产；被告侯良秋与二原告签订的门市租赁合同得到被告钟永超的同意，该转租行为合法有效；被告钟永超与二原告签订了门市租赁合同，并收取2012年11月1日以后的租金，故被告侯良秋与二原告的合同关系已不存在，不应由其返还二原告转让费、租金及押金。经审理查明：2012年8月15日，被告侯良秋与原告龚娟签订了门市租赁协议，将自己从被告钟永超处承租的门市转租给二原告，合同约定租期自2012年10月31日起至2013年10月31日，年租金为24900元。同时，被告侯良秋向二原告的委托代理人朱秀平（与原告龚娟系夫妻关系）出具收条，该收条载明：“今收到朱秀平接商务局2号门市订金10000元（大写壹万元整），转让总金额为50000元（大写伍万元整），交房日期为2012年8月15日，交接后付另外剩余肆万元，如朱秀平临时悔约，订金不退还。注：门市空转，空调为单位所有”（注：商务局2号门市即建新路6号门市）。被告侯良秋于2012年8月15日交房给二原告，租期实际是从2012年8月15日起至2013年10月31日。关于转让费5万元，其中有5000元是二原告支付给被告侯良秋的租金，租期是2012年8月15日至2012年10月31日。另外，二原告还交纳了押金500元给被告侯良秋，在门市交接后给付被告侯良秋剩余的转让费40000元。二原告与被告侯良秋所签协议履行至2012年10月31日后经双方协定未继续履行，继由二原告与被告钟永超签订了房屋租赁合同，租期从2012年11月1日起至2013年10月30日，二原告按合同约定给付被告钟永超租金25000元。另查明，所涉门市权利人是邻水国资办，二原告与被告侯良秋都知晓邻水国资办是门市权利人。邻水国资办与被告钟永超签订了房屋租赁合同，合同明确约定钟永超未经邻水国资办同意不得以任何方式转租，否则邻水国资办有权解除合同，收回租赁房屋。然钟永超擅自将门市相继转租给被告侯良秋和二原告，且二原告于2013年3月17日，将门市转租给案外人吴畏。邻水国资办对被告钟永超擅自转租行为不予认可，向钟永超送达了《解除合同通知书》，并向吴畏送达了书面通知书，限其于2013年6月20日搬离。故二原告占用租赁门市的期间为2012年8月15日至2013年6月20日。以上事实有房屋租赁合同、门市租赁协议、（2013）邻水民初字第2884号判决书、收条两张及原、被告在庭审中的部分当庭陈述等证据证实。上列证据经庭审质证，予以采信。本院认为：虽然原被告签订房屋租赁合同是其真实意思表示，但所涉房屋权利人是邻水国资办，原被告之间的合同效力需要得到邻水国资办的追认。邻水国资办作为房屋出租人与钟永超签订了房屋租赁合同，约定未经邻水国资办允许钟永超不得将门市转租，否则邻水国资办有权解除合同。但钟永超在房屋租赁期间，未经出租人即邻水国资办同意将房屋转租，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成立时，解除权人可以解除合同”之规定，出租人邻水国资办依合同约定享有单方解除权。邻水国资办向钟永超送达解除合同通知书，产生与钟永超解除合同以及导致建立在该合同基础上的其他转租合同若未得到邻水国资办的认可均无效的法律后果，二原告分别与被告钟永超、侯良秋签订的转租合同因未得到房屋权利人的追认而无效，故原告请求确认原被告之间的租赁合同无效的理由成立，本院予以支持。二原告与被告钟永超所签订的合同租期为一年，二原告实际使用门市约八个月并愿意承担使用期间的租金，要求被告钟永超返还四个月的租金8333元（25000元÷12个月×4个月）的诉请成立，予以支持。合同无效，双方因该合同取得的财产应当予以返还，二原告要求被告侯良秋返还转让费45000元和押金500元的理由成立，予以支持。被告侯良秋辩称其不应该返还转让费45000元以及押金500元，该款含原告支付的门市装修费用和门市内物品等其他费用，但被告未能提供相关证据予以证明，其收取转让费于法无据亦不合理，其辩称理由不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条、二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、原告龚娟、荆平权与被告钟永超签订的房屋租赁合同无效，被告钟永超于本判决生效之日起十日内返还原告龚娟、荆平权租金8333元；二、原告龚娟、荆平权与被告侯良秋签订的门市租赁合同无效，被告侯良秋于本判决生效之日起十日内返还原告龚娟、荆平权转让费45000元、押金500元，共计45500元。案件受理费1480元，减半收取740元，由被告钟永超、侯良秋各负担370元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至四川省广安市中级人民法院。代理审判员 周玲二〇一三年八月二十日书 记 员 雷蕾 关注公众号“”