（2013）东二法虎民一初字第429号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-05-30
案件名称
卢惠根与东莞市虎门房地产开发有限公司、东莞市康乐装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢惠根,东莞市虎门房地产开发总公司,东莞市康乐装饰工程有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十五条第一款，第九十七条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国消费者权益保护法》：第四十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2013）东二法虎民一初字第429号原告：卢惠根，男，1962年6月6日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：段燕山，系广东凯略律师事务所律师。委托代理人：潘洁莹，系广东凯略律师事务所实习律师。被告：东莞市虎门房地产开发总公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：孙绍稳，职务：总经理。委托代理人：雷健强，系该公司部门经理。委托代理人：张良飞，系广东赋诚律师事务所律师。被告：东莞市康乐装饰工程有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：陈靖峰，职务：董事长。委托代理人：陈志勇，系该公司副总经理。委托代理人：张良飞，系广东赋诚律师事务所律师。原告卢惠根诉被告东莞市虎门房地产开发总公司（下称“虎门房地产公司”）、东莞市康乐装饰工程有限公司（下称“康乐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋华适用简易程序独任审判，后依法转为普通程序，由审判员施文峰担任审判长，与代理审判员宋华、人民陪审员刘艳琴组成合议庭，适用普通程序进行审判，分别于2013年6月20日、7月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人段燕山、潘洁莹、两被告共同委托代理人张良飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢惠根诉称：卢惠根、虎门房地产公司于1993年3月30日签订《订购书》，约定卢惠根向虎门房地产公司订购太平康乐大厦商业城二楼＊＊2号房屋，并交纳相应订金。之后，卢惠根根据虎门房地产公司的要求于1993年4月13日向虎门房地产公司支付案涉房屋的首期房款40253.5元，另于1994年1月17日向虎门房地产公司支付二期房款40253.5元。虽然卢惠根依约交款，但虎门房地产公司却严重违反约定，在其收取款项之后，不仅一直未与卢惠根签订正式的购买合同，而且因虎门房地产公司自身原因导致案涉房屋之工程长期停工“烂尾”，之后虎门房地产公司就再也没有履行作为开发商应当向卢惠根履行的义务。近期，卢惠根了解到案涉房屋之工程项目已经完工，且虎门房地产公司均已销售给他人，卢惠根多次要求虎门房地产公司履行合同义务，但均遭其拒绝。综上，虎门房地产公司收取款项后不履行义务的行为，不仅违反了法律规定，违背了诚实信用的商业原则，而且在事实上已构成了对卢惠根的欺骗，给卢惠根造成了重大的经济损失。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第39条、41条、44条、《消费者权益保护法》第四十九条等相关法律规定，虎门房地产公司应赔偿相应损失。鉴于此，卢惠根特向法院提起诉讼，请求判令：1.虎门房地产公司向卢惠根退还购房订金及购房款130200元；2.被告赔偿卢惠根的损失838357.32元（按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，自收款之日计至退款之日止，暂计至2013年3月20日，暂计金额838357.32元）；3.虎门房地产公司赔偿卢惠根已交购房款一倍的款项130200元；4.康乐公司对上述债务承担连带责任；5.虎门房地产公司、康乐公司承担本案的诉讼费用。被告虎门房地产公司辩称：一、案涉楼房是康乐公司投资建设的项目，其开发经营和一切债务责任由康乐公司承担，与虎门房地产公司无关。虎门康乐大厦是康乐公司承接原香港顺成物业投资发展公司开发的项目而独立投资开发的，虎门房地产公司没有参与该项目的投资或经营，亦不参与其利润分配，不是该项目的开发单位。当时根据市镇规定，为了把房地产的开发经营引入健康发展的轨道，规范当时迅速发展的房地产开发市场，补偿房地产管理部门对房地产开发经营行为实行微观管理条件的不足，同时委托代收市镇城市建设基金等法定收费，虎门房地产公司才被要求成为该项目开发的被挂靠单位。该项目是康乐公司自负盈亏，自行投资经营开发的，其经营责任与虎门房地产公司无关。二、虎门房地产公司没有参加康乐大厦房屋的销售，没有向卢惠根或任何其他人销售康乐大厦任何房产，亦没有向任何购房人或开发单位收取康乐大厦房屋的售楼款；虎门房地产公司不是案涉房屋买卖合同关系的当事人，依法对案涉房屋买卖行为不承担任何责任。卢惠根提供的《订购书》及其楼款《收据》均不是虎门房地产公司出具的，其“太平康乐大厦商业城”印章不是虎门房地产公司公章，收款帐户亦不是虎门房地产公司帐户，虎门房地产公司没有收取卢惠根分文钱款。事实上，虎门房地产公司对卢惠根所称购房毫不知情。有关房屋买卖合同关系卖方的一切责任，应由承担项目的康乐公司承担，与虎门房地产公司无关。三、据康乐公司反映，在项目房屋于2001年建成后，康乐公司曾设法联系卢惠根，但由于卢惠根通讯地址和联系电话变更而无法联系到；康乐公司认为其他购房人及时履行办理相关手续和收房义务，而本案房屋买卖合同的不能履行，是卢惠根本身的原因造成的，开发单位对其不应当承担损失赔偿责任。四、既然卢惠根主张其早在1993年签订的《订购书》时就认为房屋卖方是虎门房地产公司，并且康乐大厦早在2001年就建成验收交付使用，卢惠根知道或应当知道这一情况，却在其签订的《订购书》后直到本次起诉前一直没有向虎门房地产公司主张过权利，因此，其向虎门房地产公司提出的起诉早已超过诉讼时效，依法不应当受到法律上的支持。综上所述，虎门房地产公司对卢惠根与房屋卖方之间的房屋买卖行为不应当承担任何民事责任，请法院依法驳回卢惠根对虎门房地产公司的诉讼请求。被告康乐公司辩称：卢惠根与康乐公司已经达成涉案房屋买卖合同关系，是确定的、有效的，应继续履行合同。订购书对于案涉两间店铺的具体的内容已经确定，所以合同是有效的。因为卢惠根只支付50%楼款，没有支付剩余楼款，一直也没有办理收楼手续，房屋在2000年已经交付使用，康乐公司也一直有联系卢惠根，但联系不上，卢惠根至今没有向康乐公司主张任何权利，所以卢惠根的诉讼请求一部分不成立，一部分即使成立但已经超过诉讼时效。卢惠根主张康乐公司向第三人转让房屋的事实不符。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1993年1月5日，虎门房地产公司取得了《东莞市商品房建设准建证》，项目名称为太平康乐大厦，虎门房地产公司为建设单位，开工时间为1993年2月。1999年6月1日，虎门房地产公司取得了太平康乐大厦的《东莞市商品房预售许可证》。虎门房地产公司称，太平康乐大厦实际上的建设单位原是香港顺成物业投资发展公司，为规范房地产开发市场，根据当时的市镇规定，虎门房地产公司被要求成为该项目开发的被挂靠单位，之后由康乐公司从香港顺成物业投资发展公司处承接了太平康乐大厦的开发项目。虎门房地产公司与康乐公司于1998年3月5日签订了《挂靠开发合同》，由康乐公司挂靠虎门房地产公司自主投资开发康乐大厦商住楼。1993年3月30日，卢惠根和卢煜光到太平康乐大厦，分别订购了太平康乐大厦二楼＊＊1、＊＊2号铺位，两人一起以卢煜光的名义签订了一份订购书，内容为：“订购人卢煜光自愿向东莞市虎门房地产开发总公司订购太平康乐大厦商业城二楼＊＊1、＊＊2单位，并交纳人民币贰万元作为购楼订金。订购人保证在订购后十四天内和售楼方签订正式购买合同，并交纳首期购楼款，逾期作自动放弃，购楼订金作赔偿费赔偿给售楼方。订购人订购后若需变更原定楼层单位，订购人应支付有关的手续费给售楼方。本联代作订金收据。”落款处售楼方为东莞市虎门房地产开发总公司太平康乐大厦商业城，加盖了太平康乐大厦商业城的印章，订购人处写有卢煜光的名字和电话、地址。＊＊2号铺位面积为30.38㎡，总价161014元，卢惠根于当天交纳了＊＊2号铺位的购楼订金10000元。1993年4月13日，卢惠根交纳了＊＊2号铺位的首期款40253.5元。1994年1月17日，卢惠根交纳了＊＊2号铺位的二期款40253.5元（该款项将订金10000元计算在内，订金已转为购房款），卢惠根共支付购房款80507元。卢惠根与虎门房地产公司、康乐公司均未签订正式购买合同。太平康乐大厦在建设过程中曾停工了一段时间，之后继续建设，于2003年4月13日验收，取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。康乐公司称，整个大厦除了＊＊1号、＊＊2号商铺外均在建好后于2002年交付给业主使用，其他业主都支付了楼款、按时收楼并办理了房产证，＊＊2号商铺所在的二楼，其他业主统一委托康乐大厦管理处整层出租给了东莞市晶美灯饰店。卢惠根认为虎门房地产公司、康乐公司未与其签订正式的房屋买卖合同，也未向其交付房屋，遂诉至本院，请求判如所请。以上事实，有原告提供的订购书、收据，被告提供的挂靠开发合同、房地产权证、租赁合同、商品房屋产权权属证明书存根、东莞市商品房预售许可证、东莞市商品房建设准建证、商品房屋产权权属申请表和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：卢惠根与康乐大厦的售楼方达成了购买铺位的意向，确定了铺位价格，签订了订购书，而该认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，双方仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，认购书的合同性质为预约合同，康乐大厦项目已取得了商品房准建证、预售许可证、权属证明书等证件，因此，双方签订的认购书是独立有效的合同，双方应当按照认购书的约定履行相应的义务。虽然认购书约定卢惠根需保证在订购后的十四天内和售楼方签订正式的购买合同，但签订正式购买合同应是双方的义务，双方都应履行，售楼方应提供正式的合同，卢惠根应积极签订。从卢惠根在签订认购书后十四天内交纳了首期购房款，几个月之后又交纳了二期购房款的行为可见，卢惠根有积极履行达成签订正式购买合同的义务，而虎门房地产公司、康乐公司均未举证证明售楼方有积极履行签订合同的义务，且康乐大厦在卢惠根签订订购书之后存在停工的情况，故售楼方违反了订购书的约定，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，卢惠根可以解除订购书。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”销售方违约，卢惠根享有合同解除权，在虎门房地产公司、康乐公司未举证证明向卢惠根进行催告的情况下，卢惠根仍然享有解除合同的权利，现卢惠根要求解除合同，本院予以支持。卢惠根要求退还购房款（包含订金）80507元，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持。案涉康乐大厦的权属属于虎门房地产公司，准建证、预售证等也均是以虎门房地产公司名义取得，而虎门房地产公司与康乐公司签订了挂靠开发合同，康乐公司也确认承接了康乐大厦项目作为实际开发商，根据上述分析，康乐公司应向卢惠根退还购房款80507元，虎门房地产公司作为挂靠公司，应对康乐公司的债务承担连带清偿责任。卢惠根要求康乐公司、虎门房地产公司赔偿其利息损失，亦符合上述第九十七条的规定，但卢惠根主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准进行计算没有法律依据。另外，卢惠根享有的合同解除权虽然没有消灭，但卢惠根也没有积极行使解除权，故其主张利息损失从收款之日计算亦没有依据，应从其行使解除权时开始计算为宜。据此，卢惠根主张的利息损失应以购房款80507元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日即2013年3月26日起计至款项付清之日止。卢惠根主张按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定，要求康乐公司、虎门房地产公司赔偿已交购房款一倍的款项80507元，而该条适用的情况是“经营者提供商品或者服务有欺诈行为”，但卢惠根并未能举证证明存在该情况，因此，卢惠根的该主张没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市康乐装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告卢惠根退还购房款80507元并支付利息损失（利息损失以购房款80507元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年3月26日起计至款项付清之日止）。二、被告东莞市虎门房地产开发总公司对上述第一判项指向的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告卢惠根的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10610元（原告已预交），由原告卢惠根承担9356元，被告东莞市康乐装饰工程有限公司承担1254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 施文峰代理审判员 宋 华人民陪审员 刘艳琴二〇一三年八月二十日书 记 员 刘奕源 关注公众号“”