（2013）连民终字第0726号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-01-22
案件名称
连云港同兴房地产开发有限公司与刘玉荣,赣榆县京融管道燃气有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甲公司,刘某,乙公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）连民终字第0726号上诉人（原审被告）甲公司被上诉人（原审原告）刘某被上诉人（原审被告）乙公司上诉人甲公司因与被上诉人刘某、乙公司商品房预售合同纠纷一案，不服赣榆县人民法院（2012）赣民初字第1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2010年3月29日，刘某与甲公司签订商品房买卖合同，约定由刘某购买甲公司开发的赣榆县青口镇黄海西路北侧榆花•城市花园小区6栋2单元401室房屋，建筑面积为120.71平方米，单价为每平方米2820元，房款共计340402元。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2010年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”；合同第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到房屋交接通知后，七日内不来办理交房手续，出卖人则第二次书面或电视字幕通知，若再过七天仍不缴清房款或者不办理交房手续的，则视为终止合同，所交房款不予退回，出卖人有权将房屋另售他人”；附件四合同补充协议约定：“签订本合同时买受人必须按时缴纳房屋契税，维修基金，否则将缴纳违约金，交付时买受人必须自理缴纳的相关费用如：物业管理费，房产证土地证登记费，房产证土地证工本费等均为相关部门收取，出卖人仅为相关部门代收上述费用，出卖人须按照相关规定及时缴纳上述费用，否则产生一切后果与出卖人无关”。庭审中刘某自认拖欠甲公司30000元购房款，该款项于领取商品房钥匙时（2012年6月10日）才还清。2010年8月6日，榆花•城市花园小区住宅工程质量分户验收合格。2010年1月27日，甲公司以收天燃气安装费的名义向刘某收取天燃气安装费2800元。2011年4月8日，赣榆县物价局向甲公司作出（2011）赣价检案01号《责令退还多收价款通知书》，责令甲公司改正榆花•城市花园小区销售过程中在销售价格以外又收取天燃气工程建设费的价格违法行为，退还多收价款142800元。2011年7月1日，因举报人在举报办理过程中对所举报的事项已向赣榆县人民法院提起民事诉讼，赣榆县物价局向甲公司发出案件办理终止函。同日，甲公司向赣榆县人民政府撤回对赣榆县物价局（2011）赣价检案01号《责令退还多收价款通知书》的行政复议申请，行政复议终止。庭审中，甲公司主张其公司开发的榆花•城市花园小区不在物价部门审批销售价格范围内，属于企业自主定价范围，且在榆花•城市花园小区1-6号楼盘销售过程中，除公示房屋价格外，还在售楼处醒目位置张贴《客户签约须知》，明确告知购房者除了认真履行商品房买卖合同的条款外，交房前还需向甲公司缴纳如下费用：1.替天燃气公司代收天燃气管道工程建设费2800元／户；2.替县政府代收房屋维修基金住宅20元／㎡；3.替物业公司代收维修保证金800元／户。甲公司陈述其售楼人员在与包括刘某在内的购房者洽谈时均一一告知要代收上述三项费用，且在签订商品房买卖合同前，甲公司售楼部会计向包括刘某在内的购房者出具了《榆花•城市花园置业计划》，供购房者详细了解要缴纳的各项费用，商品房买卖合同附件四中也明确约定出卖人要代收相关费用。在房屋交付前，刘某已自愿缴纳了上述三项费用。综上，甲公司认为其代收的天然气建设工程费2800元，刘某事先知晓并已同意，该约定是双方自愿达成，应受法律保护。且甲公司收取的天燃气工程建设费未计入成本。提供《客户签约须知》、连云港市赣榆工商行政管理局经济监督检查大队《情况说明》、《榆花•城市花园置业计划》、江苏省连云港地方税务局稽查局证明，刘某对此不予认可，认为其并没有看到《客户签约须知》，也没有收到《榆花•城市花园置业计划》，江苏省连云港地方税务局稽查局证明与本案无关。刘某主张甲公司的交房时间为2012年6月10日，因为刘某向甲公司交纳了装修保证金后才拿到房屋钥匙，故应以装修保证金收据上的日期（2012年6月10日）为准。甲公司认为其交房日期为2010年8月6日。2010年8月6日，榆花•城市花园小区住宅工程质量分户验收合格后，甲公司电话通知购房者领取房屋钥匙，但未提供充分证据予以证明，刘某对此不认可。另查明，甲公司申请追加乙公司为被告参与诉讼，向原审法院提交了乙公司的委托书一份，该委托书载明：“为了方便业主交纳管道天然气工程建设费，特委托甲公司，向该公司开发建设的“榆花城市花园”小区业主代收管道天然气工程建设费。收费标准为每户2800元。详细施工合同在我公司进驻该小区施工前，再与甲公司另行签订，双方结算方式、施工均以双方签订的燃气管道施工合同为准。特此委托，乙公司，2009年10月28日。”经庭审查明，该委托书系本案诉讼前，乙公司向甲公司补签。2010年4月16日，甲公司与乙公司签订燃气管道工程施工合同，合同约定施工内容为小区外中压燃气主管网建设、小区内燃气低压管道配套设施工程、各单元内分户表前燃气管道安装，工程造价约定管道天然气工程建设费630000元（2800元×225户）、小区内燃气低压管道配套设施工程费50万元。在签订合同时，甲公司便将上述工程款支付乙公司。原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。根据江苏省物价局、江苏省建设厅苏价服（2003）303号关于全面实施住宅商品房销售“一价清”制度的意见，明确“一价清”制度是指住宅商品房销售中对购房者最终结算时实行一个价格，开发企业不得收取未经价格主管部门批准的，在价格之外的任何费用。商品房价格中包括建安成本、利润、税金、住宅楼层、朝向等差价及相关费用。根据江苏省物价局苏价服（2008）400号贯彻落实省政府《关于促进房地产市场健康发展的意见》的通知，从2009年1月1日起，我省暂停执行对普通商品住房销售前的价格审批，给企业充分的自主定价权利，同时要求规范房地产市场价格行为，严格执行明码标价制度，要按照“一价清”制度的要求，督促房地产企业必须将各类收费纳入商品房销售价格，严禁价外收取各种费用。天燃气工程建设费属于建安成本费用，甲公司开发的榆花·城市花园小区商品住房销售价格虽然属于企业自主定价范围，但其在商品房销售单价外又另行向刘某收取天燃气工程建设费，未经物价行政部门审批，没有合法根据。且甲公司没有提供有效证据证明其商品房销售单价中不包含天燃气工程建设费，故对刘某要求甲公司返还天然气建设工程费2800元的诉讼请求，予以支持。甲公司申请追加乙公司为被告，认为甲公司的收取天然气建设工程费2800元的行为系受乙公司的委托。由于甲公司提供的委托书系本案诉讼前后补，且委托书内容中明确双方的结算方式、施工均以双方签订的燃气管道施工合同为准，根据乙公司与甲公司之间存在燃气管道工程施工合同，乙公司收取甲公司的天然气工程建设费系基于双方合同约定，而非基于委托关系，且天燃气工程建设费本身就属于建安成本费用之中，因此，甲公司与乙公司之间并不存在真正的委托关系，乙公司不应承担还款责任。根据商品房买卖合同约定，刘某付清房款义务在前，甲公司交房义务在后，刘某拖欠甲公司房款30000元，甲公司在刘某未付清房款时，有权利拒绝交房。2012年6月10日，双方办理交接手续时，刘某才付清房款，故刘某无权要求甲公司支付逾期交房违约金，对刘某要求甲公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。原审法院遂判决：一、甲公司应于判决生效之日起十日内返还刘某天燃气工程建设费2800元。二、驳回刘某的其他诉讼请求。三、乙公司不承担责任。案件受理费80元，由甲公司承担。甲公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、甲公司从未以自己名义向被上诉人收取天燃气工程建设费，其收费行为系受乙公司的委托实施的。2、甲公司认为其与乙公司之间委托关系依法成立。上诉人认为委托关系分为事先委托和事后追认，而本案的委托关系就属于事后追认的情形。3、《委托书》虽然约定结算方式、施工以双方签订的《燃气管道工程施工合同》为准，但该合同没有否定已存在的委托关系。《委托书》、《燃气管道工程施工合同》的本意是委托人委托上诉人向被上诉人收取管道天然气工程建设费2800元后由上诉人一起向委托人结算。为了不影响工期，祈求燃气公司能及早施工，上诉人按《燃气管道工程施工合同》约定，替业主先行垫付2800元＊200户=56万元的天燃气工程建设费。4、管道天燃气工程建设费每户2800元是指小区门至燃气公司的管道建设维护费，是开发商无法承担的也不该承担的费用。5、刘某在签订房屋买卖合同的同时，缴纳了燃气费2800元，故刘某的购房款中不包括2800元的燃气费。二、一审判决适用法律不当。请求二审法院依法撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人刘某答辩称：1、其在购房时没有见到上诉人所说的客户签约须知，在与售楼人员洽谈时售楼人员也未告知要缴纳该费用，置业计划当时未见到，更没有签字确认该置业计划。因此，上诉人无权要求缴纳该费用，且赣榆县物价局已经下发责令退还多收价款通知书就是最权威的证据，它充分证明上诉人收取天燃气管道工程费用是违法的。2、根据江苏省物价局苏价服（2008）400号通知，从2009年1月1日起，我省暂停执行对普通住宅销售前的价格审批，给企业充分的自主定价权利，同时要求规范房地产市场价格行为，严格执行明码标价制度，要求严格按照一价清制度的要求，督促房地产企业必须将各类收费纳入商品房销售价格，须执行一价清制度，也就是要将各类收费纳入商品房销售价格。上诉人在房价外另收取天然气管道工程费显然是违背了上述规定，赣榆县物价局也是以此为依据责令上诉人退还收取的天然气管道费。3、上诉人提到其收费是受乙公司委托的行为，这一点在原审庭审中乙公司已明确说明并未委托上诉人实施收费行为，该委托书是无效的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告乙公司辩称：乙公司的所有收费均经过审批，收费项目和数额符合规定，上诉人与乙公司签订的施工合同合法有效，上诉人应该是该合同款项的支付主体，委托书内容分为两部分，第一部分为了上诉人的案件应诉处理，不具有真实性，第二部分是双方合同履行的再次确认，因此委托书应当以第二部分作为乙公司的真实意思表示。根据上诉人与乙公司签订的施工合同，工程款项是由上诉人缴纳给乙公司的，乙公司没有委托上诉人代收有关费用。委托书是因为上诉人有案件在法院处理，请求乙公司给其出具委托书，在该委托书出具以前，先是由上诉人给乙公司出具了承诺书，承诺因为该委托书而产生的任何的法律责任均由上诉人承担。乙公司为了说明这个事实，在给上诉人出具的委托书中特别强调燃气工程款的结算仍然以双方签订的施工合同为准，事实上这句话就否决了委托关系的存在。请求驳回上诉，维持原判决。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，刘某与同兴公司之间签订的商品房买卖合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水电接通，道路平整，煤气管道安装到户；2.有线电视、电话，宽带管线安装到户……”。本院认为，刘某与同兴公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，刘某与同兴公司均应按照合同约定履行。刘某作为买受人已支付合同约定的购房款，应认定刘某的约定义务已履行完毕，同兴公司应当按照约定将符合合同约定条件的商品房交付刘某，其中包括合同第十四条约定的“水电接通，道路平整，煤气管道安装到户”。现同兴公司要求刘某再支付天然气工程建设费，超出了合同约定，其主张无事实和法律依据，原审法院判决同兴公司返还已收取刘某的天然气工程建设费并无不妥。同兴公司虽辩称在签订合同之前已通过告示的形式将相关收费向不特定的买受人进行了公示，但同兴公司在其提供的格式合同中对告示的内容并无约定，也没有证据表明在签订合同时，同兴公司已采取合理的方式提请刘某注意告示的相关内容，故同兴公司以告示的内容要求刘某在合同之外再支付天然气工程建设费的主张，亦不能成立。同时，物价行政主管部门为规范房地产市场，也规定了住宅商品房销售“一价清”制度，即在住宅商品房销售中对购房者最终结算时实行一个价格，未经价格主管部门批准的，不得在价格之外收取任何费用。水、电、燃气等都是住宅商品房的组成部分，同兴公司未经价格主管部门批准，在其商品房销售单价外又另行向刘某收取天然气工程建设费，也违反了“一价清”制度。至于同兴公司是否将天然气工程建设费计入销售成本，以及与乙公司之间是否存在委托代收关系的问题，在本案中均不能影响刘某与同兴公司之间的商品房买卖合同已做出的约定。综上，原审法院判决同兴公司返还刘某天然气工程建设费2800元，并无不当。上诉人同兴公司的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人甲公司负担。本判决为终审判决。审判长 庞月侠审判员 林 龙审判员 应庆国二〇一三年八月二十日书记员 程 艳 来自