（2013）赣中民一终字第95号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-09-04
案件名称
辛水兰与王迎珍等房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
幸水兰,王迎珍,吴遥,王仁祥,王迎功
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国继承法》：第三条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第七十二条，第七十三条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）赣中民一终字第95号上诉人（原审原告）幸水兰（曾用名辛水兰）。委托代理人徐国平，江西金雄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王迎珍。被上诉人（原审被告）吴遥。上述两被上诉人共同委托代理人华善生，江西创兴律师事务所律师。原审第三人王仁祥。原审第三人王迎功。上述两原审第三人共同委托代理人温红森，宁都县同济法律服务所法律工作者。上诉人幸水兰因与被上诉人王迎珍、吴遥及原审第三人王仁祥、王迎功房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2012）章民一初字第1563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：原告幸水兰与被告王迎珍、第三人王仁祥、王迎功系母子女关系，被告吴遥系被告王迎珍之子。原告幸水兰与王长会系夫妻关系，原告幸水兰系再婚，与王长会结婚前育有二子，即本案第三人王仁祥、案外人廖义福，原告带着第三人王仁祥与王长会结婚后，生育被告王迎珍、第三人王迎功。王长会系原江西省赣州地区汽车运输总公司职工。本案争议房产即坐落于赣州市章贡区筲箕窝10号46栋2单元202室房屋一套，系单位分配给王长会的公房。1990年，王长会去世。1991年，上述房产开始进行房改，通过三步房改后，原告幸水兰与被告吴遥取得了该房产的完全产权。2005年6月1日，原告幸水兰立书面遗嘱一份，并在江西省赣州市公证处作出公证，公证书编号为（2005）虔证民字第304号，内容为：“立遗嘱人：幸水兰（曾用名：辛水兰），女，一九二六年二月四日出生，现住江西省赣州市章贡区筲箕窝10号46栋二单元202室，身份证号：362101260204062。我居住的位于赣州市章贡区筲箕窝10号46栋二单元202室（房产证号：赣房权证字第000118**号）是我女儿王迎珍和女婿吴晓平在一九九九年出资买给我和我的外孙吴遥共同享用的。现在我年高八十岁，特立此遗嘱。在我去世后，上述房屋属于我的产权部分和存款等一切属于我的财产由吴遥继承和享用，其他人不得占有。特立此遗嘱。”2011年4月12日，原告幸水兰出具一份《住房的情况说明》，主要内容是本案争议房产系被告王迎珍夫妇出资购买，当时说好了房屋留给被告吴遥，不做遗产处理，并告知了其他子女，其他子女均未提出异议，另外，房改时因房源紧张，原告作为单位职工遗属本不能购买，亦是当时被告王迎珍夫妇找人才解决问题。2011年4月15日，原告幸水兰又立遗嘱一份，并经江西省赣州市赣南公证处公证，内容为：“我于二00五年六月一日在江西省赣州市公证处申请办理了公证书编号为（2005）虔证民字第304号的公证遗嘱，现我决定上述遗嘱无效，特重立遗嘱如下：一、位于赣州市筲箕窝10号46栋2单元202室的壹套私有房产（房屋所有权证号：赣房权证字第000118**号；房屋共有权证号：赣房共字第0005818号）为我和吴遥的共有财产，我拥有上述房产一半的产权，我决定在我去世后上述属于我所有的房产份额由我儿子王仁祥和女儿王迎功两人共同继承，每人各继承上述属于我所有房产份额的一半（均排除他们配偶的共有权），其他继承人不得干涉。”2011年7月2日，赣州市章贡区人民政府下发了关于赣州市章贡区棚户区（危旧房）综合改造国有土地上房屋征收补偿方案，本案争议房产亦属于拆迁范围，因该房屋产权人原告幸水兰与被告吴遥就拆迁安置方式上发生争议。经协商，2012年5月28日，原告幸水兰与被告王迎珍签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为原告幸水兰将其位于赣州市筲箕窝10号46栋2单元202室房屋50%的产权份额以人民币8万元的价格卖给被告王迎珍，原告应于合同签订当日协助被告王迎珍办理产权过户手续，并于二十天内搬出房屋，过户费用由被告王迎珍承担，未尽事宜双方另行议定，并签订补充协议。当日，原告幸水兰（甲方）与被告王迎珍签（乙方）订《补充协议书》一份，内容为：“甲方现住在赣州市筲箕窝10号46栋2单元202室，该房属1992年地区汽运总公司房改房，房改时，由乙方出全资购买给甲方居住，产权由乙方所有。因城市建设，政府拆迁，根据甲方强烈要求，乙方同意支付捌万元现金给甲方作为其今后的养老费用。甲方承诺收到钱后20天内，搬出该房到抚州儿子王仁祥家生活，永远不回赣州再找被告王迎珍麻烦……”当日，被告王迎珍丈夫通过银行转账方式支付原告幸水兰人民币8万元，原告幸水兰出具了收条一份给被告王迎珍，并协助被告王迎珍办理了房屋过户手续。同年6月20日，被告王迎珍与赣州市章贡区人民政府土地房屋征收办公室签订了关于上述房产的《房屋征收补偿协议书》。2012年8月29日，原告诉至法院，请求：1、判决撤销原告与被告王迎珍关于赣州市章贡区筲箕窝10号46栋2单元202室房屋的赠与（转让）合同。2、确认被告王迎珍与赣州市章贡区人民政府土地房屋征收办公室签订的《房屋征收补偿协议书》中权利（价值约556026.8元）归原告与被告王迎珍、第三人王仁祥、王迎功共同共有，并依法分割。3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为：根据庭审查明的事实可看出本案争议房产系被告王迎珍出资购买，故在房产登记时才登记为被告吴遥。原告称该房屋实际出资人并非被告，而是原告利用王长会遗留的财产支付的购房款，但原告提起本案诉讼之前，原告自己所书写的书面材料中不能佐证原告这一说法，且原告并非目不识丁的老人，原告当年所写的材料亦不是在意识不清时作出的，对原告这一主张，不予采纳。本案争议房产系原赣州地区汽车运输总公司的自管公房，该房的房款虽由被告交纳，但购买的资格却是基于原告幸水兰的身份，且在购房过程中亦享受了父母的工龄优惠，故该房应认定为原告与被告吴遥共同所有，王长会在购买该房时已去世，不能作为房屋的共同所有权人，列入已故王长会的遗产范围。第三人称该房屋登记时被告王迎珍利用不正当手段，将王长会的名字从产权所有人中删除，未提供充分的证据予以证实，不予采信。原告幸水兰对于本案争议房产中其所享有的50%份额，前后形成了两份不同的遗嘱，第一份是将其份额给被告吴遥，第二份是将其份额给本案第三人，因这两份遗嘱均进行了公证，根据时间先后顺序，本应执行第二份公证遗嘱，但因继承是从被继承人死亡时生效，该份遗嘱实际并未生效，之后，原告又通过自己的行为更改了该份遗嘱，即将自己所享有的份额以八万元卖给了本案被告王迎珍，原告与被告王迎珍之间的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且已办理了产权变更登记，现原告又作出与当时相反的意思表示，是不诚信的表现，原告亦无证据证实被告在交易时对其实施了胁迫、恐吓等不正当的手段，故为维护市场交易秩序的稳定，对原告要求撤销合同的诉请不予支持。第三人称原、被告的交易行为侵犯了其合法权益，因原告尚未去世，原告对自己的财产享有自由的处分权，对第三人的主张，不予采纳。综上所述，原、被告间的房屋买卖合同合法有效，双方均已按合同履行了自己的义务，应予以确认。本案争议房产因拆迁产生的权益应属产权人王迎珍、吴遥共同所有，原告与第三人均无权进行分配，对原告、第三人要求分配本案争议房产的权益的诉请，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告幸水兰的诉讼请求。案件受理费9360元，由原告幸水兰承担。上诉人幸水兰不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由为：一、赣州市章贡区筲箕窝10号46栋2单元202室房屋应属上诉人与王长会的夫妻共有财产，且并非被上诉人王迎珍出资购买。上诉人与王长会自1982年起即居住在上述房屋内。1992年房改时，尽管王长会已离世近两年，但其生前所属单位鉴于上诉人系共和国功臣遗孀，所以仍然以其夫妻名义就上述房屋办理了房改手续，房屋总价为22572.3元，上诉人与王长会夫妻工龄补助款即优惠款为6949.57元，这明显是一种出资方式。上诉人于2005年6月1日所作的上述房产系被上诉人王迎珍夫妻出资购买的意思表示，非其真实意思表示，系在被上诉人王迎珍夫妻授意之下作出的虚假意思表示。二、2012年5月28日上诉人与被上诉人王迎珍签订的《房屋买卖合同》显失公平，违背了《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项之规定。上诉人不知道上述房屋的拆迁补偿权利价值高达556026.8元左右，即在与被上诉人王迎珍发生争议的情况下草率作出仅以80000元价款出卖房屋产权的决定，其行为符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项规定的主客观要件。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判撤销上诉人与被上诉人王迎珍之间签订的《房屋买卖合同》及确认被上诉人王迎珍与赣州市章贡区人民政府土地房屋征收办公室签订的《房屋征收补偿协议书》中权利（价值约556026.8元）归上诉人、被上诉人王迎珍、原审第三人王仁祥、王迎功共同共有，并依法分割，本案诉讼费由被上诉人承担。针对上诉人幸水兰的上诉理由及请求，被上诉人王迎珍、吴遥辩称：一、涉案房屋的全部房改款项都是由答辩人出资，上诉人与原审第三人根本没有出资，且整个房改过程是在上诉人及原审第三人没有意见的情况下完成的。二、上诉人称双方于2012年5月28日签订的《房屋买卖合同》显失公平，没有事实和法律依据。该合同是双方自愿、平等协商后，在政府工作人员见证下签订的，应为合法有效，且已履行完毕。三、依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条的规定，答辩人依法已取得涉案房屋的产权，与政府签订的拆迁补偿协议合法有效。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人王仁祥、王迎功辩称：一、涉案房屋属上诉人与第三人父亲王长会共同共有。涉案房屋最早系王长会生前所在单位赣州地区汽运总公司分配给王长会居住的公房，房改时的有关款项是以上诉人及王长会的工龄折算成现金及公司补助款等进行抵扣的，故该房屋应属于上诉人与王长会的共有财产。二、上诉人处理涉案房屋剥夺了答辩人的继承权。三、被上诉人以8万元的价格取得上诉人享有的涉案房屋50%的产权显失公平。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。二审查明：2012年6月20日被上诉人王迎珍与赣州市章贡区人民政府土地房屋征收办公室就涉案房屋签订的《房屋征收补偿协议书》中确认被征收房屋的估价为278564元。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：一、关于赣州市章贡区筲箕窝10号46栋2单元202室房屋是否属于上诉人与王长会的夫妻共有财产的问题。该房屋在1991年房改之前属于赣州地区汽运总公司的自管公房，直至1996年赣州市第三次房改结束后上诉人与被上诉人吴遥才取得该房屋的产权。王长会在1991年赣州市第一次房改之前即已离世，虽然上诉人就涉案房屋享有参加房改予以购买的资格与其系王长会的遗孀之间具有一定的关联性，甚至将王长会的工龄亦计入折价优惠因素中，但王长会作为法律的主体已消灭，其不可能再成为该房改房的受让主体，这些仅能视为赣州地区汽运总公司对上诉人作为王长会遗孀的一种照顾与优待，故王长会不可能成为该房屋的共有权人。同时，依据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，王长会死亡在先，上述涉案房屋房改在后，该房屋亦不可能属于王长会的遗产范畴。另外，上诉人在其前后出具的多份公证遗嘱及其他书面材料中，均始终未否认被上诉人吴遥对涉案房屋享有的50%产权份额。二、关于2012年5月28日上诉人与被上诉人王迎珍签订的《房屋买卖合同》是否显失公平的问题。由于双方签订该买卖合同时，上诉人已年届86岁高龄，社会信息的获取能力相对较弱，且缺乏交易经验，对涉案房屋的市场价格无法正确作出判断，而被上诉人王迎珍则相对处于市场信息和交易经验优势地位，依据被上诉人王迎珍与赣州市章贡区人民政府土地房屋征收办公室就涉案房屋签订的《房屋征收补偿协议书》的相关内容，当时涉案房屋的市场估价为278564元，50%产权的市场价格应为139282元，上诉人与被上诉人王迎珍约定的该房屋50%产权的交易价格80000元明显低于上述市场价格，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十二条的规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”，该交易行为显失公平，故上诉人主张其与被上诉人王迎珍签订的《房屋买卖合同》显失公平的上诉主张具有事实和法律依据，应予支持。依据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十三条的规定：“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销”，鉴于上诉人享用的涉案房屋50%的产权已过户至被上诉人王迎珍名下，并已被征收，故本院对上诉人撤销该房屋买卖合同的要求不予支持，但对合同约定的交易价款酌情予以变更，即参照该房屋被征收时的市场估价278564元，变更合同约定的交易价款80000元为139282元。由于被上诉人王迎珍已支付上诉人房屋转让款80000元，故被上诉人王迎珍还应支付上诉人房屋转让款59282元。至于被上诉人王迎珍与赣州市章贡区人民政府土地房屋征收办公室就涉案房屋签订的《房屋征收补偿协议书》中所涉及的被上诉人作为被安置对象获得的相应安置利益，系被上诉人王迎珍受让诉争房屋后，对房屋再行处分而取得的收益，与作为原产权人的上诉人已无关联，故上诉人要求确认其对涉案房屋拆迁安置利益亦享有权利的上诉主张，没有事实和法律依据，不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审认定事实部分不清，处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十二条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销赣州市章贡区人民法院（2012）章民一初字第1563号民事判决。二、由被上诉人王迎珍支付上诉人幸水兰房屋转让款59282元，该款限于本判决生效后十日内付清。三、驳回上诉人幸水兰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9360元，二审案件受理费9360元，合计18720元，由上诉人幸水兰承担9360元，被上诉人王迎珍承担9360元。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 黄中林代理审判员 施 赛二〇一三年八月二十日书 记 员 王 佳 来自：