（2013）烟民一终字第674号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-03-04
案件名称
彭春勇、温振业与初振科房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
初振科,彭春勇,温振业
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第二百三十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）烟民一终字第674号上诉人（原审被告）：初振科，男，1971年4月3日出生，汉族，莱州市夏邱镇振科石材厂个体业主。委托代理人：林维强，山东嘉程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭春勇，男，1978年4月8日出生，汉族，农民。被上诉人（原审原告）：温振业，男，1980年5月30日出生，汉族，农民。委托代理人：刘振杰、蔡玉顺，莱州市夏邱法律服务所法律工作者，系上述二被上诉人共同委托。上诉人初振科因与被上诉人彭春勇、温振业房屋租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2013）莱州民初字第1300号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人初振科的委托代理人林维强，被上诉人彭春勇、温振业的委托代理人刘振杰、蔡玉顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年1月1日，初振科与山东莱州农村商业银行股份有限公司（以下简称莱州农商行）签订租赁合同，租赁莱州农商行以资抵债项目原莱州市宏达化工厂部分土地及厂房，期限为1年（2010年1月1日至2010年12月31日）。2010年12月20日，莱州农商行向初振科送达变更出租人通知书，告知初振科该行已与夏邱镇人民政府达成回购协议，自初振科收到变更出租人通知书后，一切事宜由夏邱镇人民政府负责处理。2011年3月1日，在莱州市夏邱镇人民政府见证下，莱州农商行与彭春勇、温振业签订房地产转让合同，将莱州国用01字第1790、1791、1792号三宗土地使用权及相应建筑转让给彭春勇、温振业，双方于2012年12月11日向莱州市国土资源局申请变更登记，莱州市国土资源局于2012年12月25日向彭春勇、温振业核发国有土地使用权证。其中，初振科承租土地为原莱州国用01字第1792号国有土地使用权证及现莱州国用（2012）第3194号国有土地使用权证载明的土地的西部分，莱州国用（2012）第3194号国有土地使用权人为彭春勇、温振业。彭春勇、温振业诉至原审法院，请求依法判令初振科腾出房屋和场地，判令初振科给付自2011年1月1日至2013年3月1日的房屋和场地占用费26000元。原审法院审理中，彭春勇、温振业变更诉讼请求，要求解除莱州农商行与初振科签订的租赁合同，腾出房屋和场地，放弃要求初振科给付合同到期后实际占用的费用。彭春勇、温振业提供2010年1月1日莱州农商行与初振科签订的租赁合同复印件一份，经质证，初振科称他的合同原件没有了，对彭春勇、温振业提供的合同复印件的真实性无法确认。初振科主张自1997年1月起承租原莱州市夏邱农村信用合作社的原宏达化工厂厂地西部，合同至2010年12月31日到期，实际占用至今。1997年，其在承租土地的西部建了房屋5间用作办公室，另外还建了大锯屋一大间、排污池一个，投资20余万元，他记的当时建造这些设施是经过信用社同意的，双方约定解除合同时有补偿，现彭春勇、温振业要求解除其与莱州农商行签订的租赁合同，要求彭春勇、温振业对其承租期间增加房屋、设施补偿20万元，经原审法院向其释明后，初振科明确表示不提起反诉，表示与彭春勇、温振业、莱州农商行、夏邱镇人民政府协商处理，请求确认彭春勇、温振业与莱州农商行及夏邱镇人民政府签订的土地使用权转让合同无效。彭春勇、温振业对初振科主张的自1997年就承租涉案土地、房屋的事实表示不清楚。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，初振科提交的复印自莱州市工商行政管理局的初振科与莱州市夏邱镇农村信用合作社2001年1月1日签订的房屋场地租赁合同，原审法院依据彭春勇、温振业的申请向莱州农商行调取的莱州农商行2010年12月20日向初振科送达的变更出租人通知书及向莱州市国土资源局调取的土地登记申请表、土地使用权证、宗地图、房地产转让合同等在卷佐证。原审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，无法律依据，人民法院不予支持；不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。彭春勇、温振业与出租人莱州农商行签订房地产转让合同，并已就土地使用权变更登记，彭春勇、温振业要求解除莱州农商行与初振科间的租赁合同，要求初振科腾出房屋和场地，符合法律规定，其请求应予支持。彭春勇、温振业放弃要求初振科给付租赁合同到期后初振科实际占有租赁场地期间的占用费，是对其诉讼权利的处分，原审法院予以准允。初振科要求追加莱州市夏邱镇人民政府为第三人，因莱州市夏邱镇人民政府并非案件必须共同进行诉讼的当事人，原审法院不予准允。初振科主张其自1997年承租涉案土地，增建了5间办公室、一间大锯屋、一个排污池，彭春勇、温振业解除其与莱州农商行签订的租赁合同，应对其增加设施部分给予补偿，因双方均不能提供租赁合同的原件，初振科对彭春勇、温振业提供的租赁合同复印件不认可，无法查明初振科与莱州农商行关于租赁期间增设他物的约定，且经原审法院向其释明后，初振科明确表示不就增加设施的补偿请求提起反诉，原审法院对初振科租赁期间增加设施的补偿不予处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，于2013年6月3日判决如下：解除山东莱州农村商业银行股份有限公司2010年1月1日与初振科签订的原莱州市宏达化工厂部分土地及厂房的租赁合同，限初振科于判决生效后十日内向彭春勇、温振业返还租赁房屋及场地。案件受理费550元，由彭春勇、温振业负担450元，初振科负担100元。一审宣判后，上诉人初振科不服，向本院提出上诉称，两被上诉人取得涉案房屋的交易行为涉嫌违法犯罪，属于无效民事行为，不应该成为让上诉人腾迁的法定事由；上诉人的优先购买权被侵犯；两被上诉人应依法承担上诉人增加房屋、设施的补偿责任。请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人彭春勇、温振业答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。被上诉人彭春勇、温振业与原出租人莱州农商行签订房地产转让合同，并已经就土地使用权进行变更登记，二被上诉人取得涉案土地的国有土地使用权证。上诉人初振科与莱州农商行之间的租赁合同已到期，现二被上诉人要求解除莱州农商行与初振科之间的租赁合同，要求初振科腾出房屋和场地，符合有关法律规定，本院予以支持。综上，原审法院判决正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人初振科负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕华审 判 员 陈晓彦代理审判员 林 娜二〇一三年八月二十日书 记 员 付微微 来源：百度“”