（2013）崆民初字第1450号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-12-30
案件名称
原告吕怀军与被告马继正、陈志明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
平凉市崆峒区人民法院
所属地区
平凉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕怀军,马继正,陈志明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第一百零七条，第一百一十二条
全文
平凉市崆峒区人民法院民 事 判 决 书（2013）崆民初字第1450号原告吕怀军，男，生于1973年2月6日。委托代理人杨晓光，甘肃璞义律师事务所律师。被告马继正，男，生于1955年9月28日。委托代理人韩文彦，甘肃翰维律师事务所律师。被告陈志明，男，生于1968年10月15日。原告吕怀军与被告马继正、陈志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理后，依法由审判员ＸＸＸ适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕怀军及其委托代理人杨晓光，被告马继正及其委托代理人韩文彦、被告陈志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕怀军诉称，2012年6月30日，原告与被告马继正签订租赁合同一份，约定将位于崆峒区西大街154-2号交通局2号楼1层12号门面房出租给原告，租赁期限为15年，自2012年6月30日至2027年6月30日，租赁费为每月1500元，年租赁费18000元，按年交付。同时合同还约定，合同一经签订，不得变更、悔改，否则按年租金2倍赔偿对方。合同签订后，原告对该租赁房屋进行了装修，装修费花支43000元，并安装了天然气、购置了桌凳、灶具、冰箱等设备，经营餐饮。2013年6月15日，被告马继正在未告知原告的情况下，将原告承租的门面房出售给了被告陈志明，后二被告多次来原告经营地威胁、恐吓，要求与原告解除合同，交回房屋。同年7月4日被告陈志明以被告马继正将原告承租的房屋出售给其，强行将原告经营的门店锁住，使原告无法经营。原告认为，原告与被告马继正签订的租赁合同合法有效，现起诉要求被告马继正继续履行租赁合同，支付原告违约金36000元；由二被告共同赔偿原告停业损失20000元。被告马继正辩称，被告马继正将房屋卖给陈志明属实。因马继正患病需要钱治疗，所以才将房屋卖掉的，并且卖房时也给原告说过，根据相关法律规定产权的变更不影响租赁合同的履行，所以被告马继正不存在违约，对原告的诉讼请求不承担。被告陈志明辩称，我与被告马继正签订售房合同时，马继正对我说，该房租赁期截止2013年6月30日，到时候原告可以继续租房也可以不租，我已付清了全部购房款，并且办理了产权过户手续。原告与被告马继正签订的租赁合同是否继续履行与我无关，对原告要求被告马继正承担违约责任我没有意见，但要求我赔偿损失我不同意。原告为证明自己的主张，提供了以下证据：1、身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。2、租赁合同一份，证明原告与被告马继正签订合同的事实以及合同的相关约定。3、个体工商户营业执照复印件一份。4、餐饮服务摊点备案登记证明一份。以上证据3、4证明原告经营的门店为合法经营。5、装饰装修合同一份，证明原告对租赁房屋进行了装修。6、天然气安装及使用协议书一份、安装天然气收款收据一份，证明原告安装天然气及花支的费用。7、集团短信使用协议及票据各一份，证明原告为经营门店花支的广告费等。8、平凉市餐饮食品安全第一责任人责任书、安全承诺书及收费发票各一份，证明原告为经营活动所花支的费用。9、口口麻辣香锅记账本一份，证明原告的经营收入。以上证据经被告马继正质证，对证据的真实性无异议，被告陈志明对证据1、2、3、4的真实性无异议，对证据5、6、7、8、9认为与其没有关系，不予认可。经本院审查，对质证无异议的证据本院予以确认。证据5、6、7、8确为原告承租房屋后实际花支的费用，对该证据的真实性予以确认。证据9虽为原告单方提供，但内容客观真实，可以作为定案的依据。被告马继正为证明自己的主张提供了如下证据：1、身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格。2、租赁合同一份，证明原、被告签订合同的情况及相关约定。3、售房协议一份，证明马继正已将房屋卖给陈志明的事实。以上证据经原告及被告陈志明质证无异议，且证据的形式内容合法，可以作为定案的依据。被告陈志明为证明自已的主张提供了以下证据：1、房屋所有权证书一份，证明原告租赁的房屋现产权人为陈志明。2、购房发票复印件一份、完税证发票一份、契税发票一份，证明原告所租赁的房屋已于2013年6月20日办理完产权过户手续。以上证据经原告吕怀军及被告马继正质证无异议，本院予以确认。根据当事人的举证及本院确认的证据，查明本案如下事实：2012年6月30日，原告与被告马继正签订租赁合同一份，约定将位于崆峒区西大街154-2号交通局2号楼1层12号建筑面积为55.7平方米的门面房出租给原告，租赁期限为15年，自2012年6月30日至2027年6月30日，租赁费每月1500元，年租赁费18000元，每年交一次。同时合同还约定天然气安装、接口费用由原告承担，合同期内原告有使用、转让权，产权归被告所有，另外合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告对该租赁房屋进行了装修，并安装了天然气、购置了经营餐饮业的设备。2013年6月20日，被告马继正在未告知原告的情况下，与被告陈志明签订了门面房买卖协议书，以340000元的价格将该门面房出售给了被告陈志明，并办理了产权过户手续。同年7月4日被告陈志明以被告马继正将原告承租的房屋出售为名，与原告发生争执后，将原告经营的餐馆上锁关闭，使原告无法经营。原告以与被告马继正签订的租赁合同合法有效，遂向本院起诉要求继续履行租赁合同，并要求被告马继正承担违约金36000元，由二被告共同赔偿原告停业损失20000元。本院认为，原告吕怀军与被告马继正之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同内容合法有效，应全面履行。被告马继正在房屋租赁期间将自己所有的房屋出售给被告陈志明，发生了租赁物所有权的变更，但并不影响原告吕怀军与被告马继正之间的租赁合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持……”，因此，被告陈志明作为原告所承租房屋的新的所有权人，应继续履行原告吕怀军与被告马继正之间的租赁合同。故对原告要求继续履行原租赁合同的诉讼请求予以支持。对原告主张要求被告马继正承担违约金的诉讼请求，因被告马继正在租赁合同履行过程中并无违约情形，故对原告吕怀军的该项诉讼请求不予支持。对原告吕怀军主张的由二被告共同承担其停业损失20000元的诉讼请求，因被告陈志明购买被告马继正的房屋后，在原租赁合同正在履行的情况下，将原告经营的餐馆上锁关闭，给原告造成的营业损失客观存在，该损失应参照原告提供的口口麻辣香锅记账本10个月平均收入，按每天200元纯利润计算，酌情予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条之规定，判决如下：一、原告吕怀军与被告马继正签订的房屋租赁合同应继续履行；二、被告陈志明应于本判决生效之日立即向原告吕怀军交付其承租的位于崆峒区西大街154-2号交通局2号楼1层12号建筑面积为55.7平方米的门面房，使原告正常经营；三、被告陈志明赔偿原告吕怀军房屋租赁期间的经营损失9600元（从2013年7月3日至2013年8月20日共48天，每天按200元计算）。从2013年8月20日以后直至交房之日每天仍按200元计算营业损失；四、驳回原告吕怀军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取475元，由原告吕怀军承担275元，被告马继正、陈志明各承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 ＸＸＸ二〇一三年八月二十日书记员 高路平 更多数据：