（2013）烟民一终字第675号

裁判日期: 2013-08-20

公开日期: 2014-03-04

案件名称

彭春勇、温振业与王吉尧房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王吉尧,彭春勇,温振业

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第二百三十二条，第二百三十五条，第九十一条，第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2013）烟民一终字第675号上诉人（原审被告）：王吉尧，男，1966年1月31日出生，汉族，莱州市吉泉石材厂个体业主。委托代理人：林维强，山东嘉程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭春勇，男，1978年4月8日出生，汉族，农民。被上诉人（原审原告）：温振业，男，1980年5月30日出生，汉族，农民。委托代理人：刘振杰、蔡玉顺，莱州市夏邱法律服务所法律工作者，系上述二被上诉人共同委托。上诉人王吉尧因与被上诉人彭春勇、温振业房屋租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2013）莱州民初字第1299号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王吉尧的委托代理人林维强，被上诉人彭春勇、温振业的委托代理人刘振杰、蔡玉顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，王吉尧与山东莱州农村商业银行股份有限公司（以下简称莱州农商行）签订租赁合同，租赁莱州农商行以资抵债项目原莱州市宏达化工厂部分土地及厂房，合同于2010年4月30日到期。2010年12月25日，莱州农商行向王吉尧送达搬迁通知书，限王吉尧于15日内搬迁完毕。王吉尧自收到搬迁通知书后至今一直占有使用原租赁土地及厂房。2011年3月1日，在莱州市夏邱镇人民政府见证下，莱州农商行与彭春勇、温振业签订房地产转让合同，将莱州国用01字第1790、1791、1792号三宗土地使用权及相应建筑转让给彭春勇、温振业，双方于2012年12月11日向莱州市国土资源局申请变更登记，莱州市国土资源局于2012年12月25日向彭春勇、温振业核发国有土地使用权证。其中，王吉尧承租土地为原莱州国用01字第1792号国有土地使用权证及现莱州国用（2012）第3194号国有土地使用权证载明的土地的东部分，莱州国用（2012）第3194号国有土地使用权人为彭春勇、温振业。一审审理中，王吉尧对彭春勇、温振业主张的年租金不认可，彭春勇、温振业撤回要求王吉尧给付自2010年4月30日至2013年3月30日的房屋和场地占用费3万元的请求。双方均不能提供王吉尧与莱州农商行间的租赁合同。王吉尧主张自1999年起承租原莱州市夏邱农村信用合作社的原宏达化工厂厂地东部，其在承租土地上建了房屋5间、大锯池一个、锯屋一间，投入20多万元，其记得当时约定解除合同时信用社给补偿，要求彭春勇、温振业对其承租期间增加房屋、设施补偿20万元，经原审法院向其释明后，王吉尧明确表示不提起反诉，表示与彭春勇、温振业、莱州农商行、夏邱镇人民政府协商处理��请求确认彭春勇、温振业与莱州农商行及夏邱镇人民政府签订的土地使用权转让合同无效。彭春勇、温振业对王吉尧主张的自1999年就承租涉案土地、房屋的事实表示不清楚。彭春勇、温振业诉至原审法院请求依法判令王吉尧腾出租赁的房屋和场地。上述事实，有双方当事人的当庭陈述及原审法院依据彭春勇、温振业申请向莱州农商行调取的莱州农商行2010年12月25日向王吉尧送达的搬迁通知书及向莱州市国土资源局调取的土地登记申请表、土地使用权证、宗地图、房地产转让合同等在卷佐证。原审法院认为，租赁期间届满，出租人要求承租人返还租赁房屋和厂地的，承租人应及时返还；承租人拒不返还租赁房屋和厂地，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，没有法律依据，不予支持。彭春勇、温振业与原出租人莱州农商行签订房地产转让合同，并已��土地使用权变更登记，现彭春勇、温振业要求王吉尧腾出房屋和场地，符合法律规定，其请求应予支持。王吉尧以其系个体工商户雇佣13人为由，拒不搬迁，没有法律依据，也有违诚实信用原则。彭春勇、温振业撤回要求王吉尧给付自2010年4月30日至2013年3月30日的房屋和场地占用费3万元的请求，是对其诉讼权利的处分，原审法院予以准允。王吉尧要求追加莱州市夏邱镇人民政府为第三人，因莱州市夏邱镇人民政府并非案件必须共同进行诉讼的当事人，原审法院不予准允。王吉尧主张其自1999年承租涉案土地，增建了5间办公室、一间大锯屋、一个排污池，要求彭春勇、温振业对其增加设施部分给予补偿，因王吉尧不能提供租赁合同，无法查明王吉尧与莱州农商行关于租赁期间增设他物的约定，且经原审法院向其释明后，王吉尧明确表示不就增加设施的补偿请求提起反��，原审法院对王吉尧租赁期间增加设施的补偿不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十五条的规定，判决如下：一、王吉尧向彭春勇、温振业返还原向山东莱州农村商业银行股份有限公司租赁的原莱州市宏达化工厂的土地及厂房，限判决生效后十日内履行。二、准予彭春勇、温振业撤回要求王吉尧给付自2010年4月30日至2013年3月30日的房屋和场地占用费3万元的请求。案件受理费650元，由彭春勇、温振业负担550元，王吉尧负担100元。一审宣判后，上诉人王吉尧不服，向本院提出上诉称，两被上诉人取得涉案房屋的交易行为涉嫌违法犯罪，属于无效民事行为，不应该成为让上诉人腾迁的法定事由；上诉人的优先购买权被侵犯；两被上诉人应依法承担上诉人增加房屋、设施的补偿责任。请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人彭春勇、温振业答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二��一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。被上诉人彭春勇、温振业与原出租人莱州农商行签订房地产转让合同，并已经就土地使用权进行变更登记，二被上诉人取得涉案土地的国有土地使用权证。上诉人初振科与莱州农商行之间的租赁合同已到期，现二被上诉人要求初振科腾出房屋和场地，符合有关法律规定，本院予以支持。上诉人的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。彭春勇、温振业在一审中撤回要求王吉尧给付自2010年4月30日至2013年3月30日的房屋和场地占用费3万元的请求，是彭春勇、温振业对其诉讼权利的处分，符合法律规定，原审法院予以准允，但是该请求不应在判决主文中进行表述，应依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条及《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、维持莱州市人民法院（2013）莱州民初字第1299号民事判决第一项。二、撤销莱州市人民法院（2013）莱州民初字第1299号民事判决第二项。一审案件受理费650元，二审案件受理费650元，共计1300元，由上诉人王吉尧负担750元，由二被上诉人彭春勇、温振业负担550元。本判决为终审判决。审　判　长　　张燕华审　判　员　　陈晓彦代理审判员　　林　娜二〇一三年八月二十日书　记　员　　付微微关注微信公众号“”