（2013）衢龙民初字第218号
裁判日期: 2013-08-20
公开日期: 2014-03-11
案件名称
黄毅与王云仙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
龙游县人民法院
所属地区
龙游县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄毅,王云仙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款
全文
浙江省龙游县人民法院民 事 判 决 书（2013）衢龙民初字第218号原告：黄毅。委托代理人（特别授权代理）：胡建华。被告：王云仙。原告黄毅与被告王云仙房屋买卖合同纠纷一案于2013年6月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月17日公开开庭审理了本案，原告黄毅及其委托代理人胡建华、被告王云仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄毅起诉称，原被告于2009年12月30日签订房屋买卖合同一份，约定原告将其座落于龙游县龙洲街道荣昌路以北、阳光小区南面的商品房转让给被告，转让价格为675000元。合同并约定，被告支付定金及购房款150000元，余款房屋过户办理按揭贷款后付清，逾期付款每日承担未付款金额的千分之一滞纳金。合同签订后，双方发生纠纷，2010年11月8日，原告向龙游县人民法院起诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同，被告则提出反诉要求原告协助办理房屋过户手续。2011年4月27日，龙游县人民法院作出（2010）衢龙民初字第791号民事判决书，判决确认原被告之间的房屋买卖合同有效，由原告协助被告办理过户手续。2012年5月18日，原告将房屋过户给被告。过户后，被告应在一个月内办理房屋按揭贷款，但被告一直拖到2013年4月27日才通过银行账户支付其余购房款523000元，余款2000元至今未支付。故起诉要求被告支付购房款2000元，并支付自2012年6月18日起至2013年4月27日止按照约定计算的逾期付款滞纳金162225元，合计164225元。为证明上述事实，原告黄毅向本院提交了下列证据：一、2009年12月30日原被告签订的房屋买卖合同一份，证明原被告于2009年12月30日签订房屋买卖合同，约定房屋的付款方式为过户后以银行按揭贷款支付，合同第八条并约定乙方（即被告王云仙）不能按期向甲方（即原告黄毅）付清购房款或者甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金；二、龙游县人民法院（2010）衢龙民初字第791号民事判决书一份，证明原被告发生纠纷后，原告于2010年11月8日起诉，要求解除双方于2009年12月30日签订的合同，审理中，被告王云仙提起反诉，要求原告协助办理房屋过户手续，龙游县人民法院经审理于2011年4月27日作出（2010）衢龙民初字第791号民事判决书，判决确认原被告之间的房屋买卖合同有效，原告黄毅于判决生效后十日内协助被告王云仙办理房屋过户手续；三、2010年3月4日通知书、证明原告明确告知了被告滞纳金的问题；四、2013年4月27日被告发给原告的通知书一份，证明房屋余款还有525000元，被告于2013年4月27日向原告支付购房款523000元的事实。五、吴红君的情况说明一份，证明房屋过户后银行按揭贷款可以在一个月之内办理完毕的事实；被告王云仙答辩称，本案原被告之间纠纷经龙游县人民法院（2010）衢龙民初字第791号民事判决书后，原告黄毅提起上诉，后撤回上诉。一审判决生效后，原告黄毅并未按照判决确定的期限履行，被告申请强制执行，2012年4月20日龙游县人民法院作出（2011）衢龙民初字第1092号执行裁定书，于2012年5月18日经强制执行将房屋过户到被告名下。原被告之间合同约定剩余购房款于银行按揭贷款后付清。本案房屋于2012年5月18日过户，但由于房屋买卖合同签订之日与房屋过户之日间隔超过一年，故不符合办理按揭贷款条件，因而被告未能办理房屋按揭贷款，从而导致被告只能采取其他办法从其他途径调剂资金，现被告已支付购房款523000元，其余2000元因在执行过程被告支付公告费1200元以及原告尚欠物业费443元、未将房屋钥匙、车库钥匙交付被告，故被告未支付。被告在本案中并不存在违约行为，故要求驳回原告的诉讼请求。为证明上述事实，被告王云仙向本院提供如下证据：一、浙江省衢州市中级人民法院（2011）浙衢民终字第329号民事裁定书一份，证明龙游县人民法院（2010）衢龙民初字第791号案件判决后，原告黄毅曾提起上诉，后撤回上诉；二、龙游县人民法院（2011）衢龙执民字第1092号执行裁定书一份，证明被告没有自动协助被告办理房屋过户手续，后经被告申请，法院予以强制执行；三、房产证和土地证复印件各一份，证明房屋于2012年5月15日办理房屋所有权过户手续，于2012年5月30日办理土地使用权过户手续；四、《龙游县住房公积金个人住房贷款管理实施细则》一份、契税证及契税发票复印件一份，证明本案中被告因交契税的日期与办理过户手续的日期间隔超过一年，无法按照正常条件办理按揭贷款；五、银行贷款发放通知书一份，证明被告在不能办理房屋按揭贷款情形下，采取其他方式贷款，并在贷款到位后第一时间向原告支付了剩余购房款；六、电话记录一份，证明被告一直主动与原告联系购房款支付方式，但被原告拒绝；七、告知书四份及邮寄凭证、2013年4月19日原告的个人账号告知书一份，证明在电话沟通不行之后，被告通过书面与原告沟通，并证明被告知晓原告账户的时间；八、公告费凭证（收条一张，发票十二张，报纸一份），证明在执行过程中，被告支付公告费1200元；九、2013年4月13日代交物业管理费收据一张，证明被告为原告代交2011年11月至2012年11月物业管理费443元。庭审中，对原告提供的证据一、证据二、证据四，被告予以认可，本院予以认定。对原告提供的证据三，该证据三已在本院（2010）衢龙民初字第791号案件判决中予以认证，且本案中原告主张的滞纳金起算时间为2012年6月18日，故该证据三与本案不具有关联性，本院不予认定。对原告提供的证据五，被告对证据内容：正常情况下房屋按揭贷款可以在一个月内办理完毕的事实未表示异议，但认为本案被告的情形恰恰因为不符合办理银行按揭贷款情形，因而不符合正常情形，本院认为该证据五仅能证明正常情形下房屋按揭贷款可以在房屋过户后一个月内办理完毕，但不能证明在特殊情形下房屋按揭贷款能否办理及办理期限。对被告提供的证据，原告对其中证据一、证据二、证据三、证据四、证据七、证据八、证据九予以认可，本院予以认定。对证据六，该证据仅能证明原被告之间电话联系的时间，但不能证明通话内容，该证据六对被告据以主张的事实不具有证明力；对证据七，原告对证据的真实性予以认可，本院予以认定。综上，结合原被告陈述，本院认定本案事实如下：原告黄毅与被告王云仙于2009年12月30日签订房屋买卖合同一份，约定原告将其座落于龙游县龙洲街道荣昌路以北、阳光小区南面的商品房转让给被告，转让价格为675000元。合同约定，被告支付定金及购房款150000元，余款房屋过户办理按揭贷款后付清，合同第八条并约定乙方（即被告王云仙）不能按期向甲方（即原告黄毅）付清购房款或者甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同签订后，双方为合同是否解除发生争议，原告于2010年11月8日向龙游县人民法院起诉，要求解除双方于2009年12月30日签订的合同，审理中，被告王云仙提起反诉，要求原告协助办理房屋过户手续，龙游县人民法院经审理于2011年4月27日作出（2010）衢龙民初字第791号民事判决书，判决确认原被告之间的房屋买卖合同有效，原告黄毅于判决生效后十日内协助被告王云仙办理房屋过户手续。宣判后，原告黄毅提起上诉，后于2011年9月22日撤回上诉。因原告黄毅未在（2010）衢龙民初字第791号民事判决确定的履行期限内自动履行判决确定的义务，被告王云仙依法向龙游县人民法院申请执行，执行中，龙游县人民法院于2011年10月29日向原告黄毅发出执行通知书，但原告黄毅仍未自动履行，龙游县人民法院据此于2012年4月20日作出（2011）衢龙执民字第1092号执行裁定书，就案件进行强制执行，并于2012年5月15日强制办理房屋所有权过户手续，于2012年5月30日办理土地使用权过户手续。上述房屋过户手续办理完毕后，被告前往办理房屋公积金贷款，但因房屋契税缴纳日期与过户日期之间间隔超过一年、不符合贷款条件而未能办理。2013年1月11日，被告丈夫傅开捷向中国农业银行龙游县支行办理贷款330000元。2013年1月23日，被告向原告邮寄送达书面通知书一份，提示被告准备支付购房款，并要求原告于2013年2月5日前结清余款和完成房屋交付。2013年3月3日、3月12日被告王云仙两次向原告发出书面通知，要求告知银行账号以向原告支付购房款。2013年4月19日，原告向被告发出书面材料，将其银行账号告知被告。2013年4月27日，被告向原告银行账户汇款523000元，余款2000元未支付。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原被告于2009年12月30日签订房屋买卖合同，该合同经本院已生效的（2010）衢龙民初字第791号民事判决确认有效，原被告均应按照合同约定履行义务，原告黄毅作为房屋出卖方应按照约定向被告王云仙交付房屋并协助办理房屋所有权过户登记手续，被告王云仙应按照约定的期限向原告支付房屋价款。原被告合同约定剩余购房款525000元于银行按揭贷款后付清，本案中，经本院强制执行，所涉房屋分别于2012年5月15日、5月30日办理房屋所有权和土地使用权过户登记手续，在过户手续办理完毕后，被告应按照合同积极办理按揭贷款手续，正常情况下办理期限为一个月，但本案因特殊情况导致被告不能以该房屋办理房屋按揭贷款；支付购房款系被告的主要合同义务，亦是原告出售房屋的合同主要目的，被告在知晓不能按照正常条件办理银行按揭贷款后，应积极采取其他途径准备资金用以支付，并在合理期间内向原告支付购房款，结合本案事实，本院认为合理的准备期间应为二个月，即被告最迟应于2012年7月31日前向原告支付剩余购房款525000元。本案中，被告直至2013年4月27日才实际支付购房款523000元，且剩余2000元至今未付，按照法律规定及原被告合同约定，被告应承担相应的逾期付款违约责任，故原告要求被告支付剩余购房款2000元，并支付“滞纳金”（该滞纳金性质上应属违约金），理由正当，本院予以支持。本案中，被告于2013年1月23日书面通知原告，要求原告于2013年2月5日前与被告结清剩余购房款，被告已主动要求支付购房款，但原告无正当理由未予配合，自2013年2月5日之后产生的逾期付款损失系因原告原因导致的扩大的损失，该部分损失应由原告负担，因此本案计算被告逾期付款违约金的期间应为2012年8月1日至2013年2月5日。关于违约金的计算标准，原被告合同约定的标准为按照房屋价款每日千分之一计算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，该约定的计算标准过高，且被告在审理中亦已提出予以调整的主张，本院根据相关法律规定对该计算标准予以调整，确定以中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率的四倍计算，据此计算的自2012年8月1日至2013年2月5日期间的违约金为525000元×同期半年期银行贷款基准年利率5.6%×4倍×189日÷365日／年=60894元。被告主张的不支付剩余购房款2000元的理由，无法律依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条和的规定，判决如下：一、被告王云仙于本判决发生法律效力后十日内支付原告黄毅房屋购房款2000元，并支付2012年9月1日至2013年2月5日期间的逾期付款违约金60894元，合计62894元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄毅的其他诉讼请求。案件受理费3586元，减半收取1793元，由原告黄毅负担1107元，由被告王云仙负担686元，均于本判决发生法律效力后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。向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刘秀华人民陪审员 林雄伟二〇一三年八月二十日书 记 员 余小芳 来自：