（2013）绍民初字第835号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2014-03-09
案件名称
绍兴市宝业物业管理有限公司与诸祖根物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴市宝业物业管理有限公司,诸祖根
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2013）绍民初字第835号原告：绍兴市宝业物业管理有限公司。法定代表人：吴樟林。委托代理人：单建尧、黄锦萍。被告：诸祖根。原告绍兴市宝业物业管理有限公司诉被告诸祖根物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月8日立案受理后，依法由代理审判员任莹独任审判，后因采用其他方式无法向被告送达，本案依法转为普通程序，并由审判员冯春盛担任审判长，与代理审判员任莹、人民陪审员马学凯组成合议庭，于2013年8月9日公开开庭进行了审理。原告绍兴市宝业物业管理有限公司的委托代理人黄锦萍到庭参加诉讼。被告诸祖根经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告绍兴市宝业物业管理有限公司诉称：2005年7月7日，原、被告签订《柯桥城市花园物业管理有关协议》一份，约定原告为被告提供物业管理服务，物业管理费缴纳方式为：暂按每平方米每月0.4元（多层）及1元（营业房）收取；办理交房时交纳第一年物业管理费，从第二年起在每年第三季度首五天内缴付该年管理费。如延期缴付，按延期金额每天加收3‰的滞纳金。2012年、2013年，原告与绍兴县柯桥城市花园业主管理委员会各签订《物业管理协议》一份，约定物业管理费按每月每平方米0.4元收取并于每年7月31日前交纳。但截止目前，被告按照合同约定还欠原告物业管理费2073.64元，并已产生相应的滞纳金。综上，原告为维护自己的合法权益，特起诉法院，明确诉讼请求为：判令被告立即支付2011-2013年度物业管理费共计2073.64元，并支付相应的滞纳金（其中2011年度的滞纳金为应付物业费自2011年8月1日起至实际付清日止按银行同期同类贷款利率计算的利息，2012年度的滞纳金为应付物业费自2012年8月1日起至实际付清日止按日千分之三计算，2013年度的滞纳金为应付物业费自2013年8月1日起至实际付清日止按日千分之三计算）。被告诸祖根未作答辩。经审理本院认定以下事实：2005年7月7日，原、被告签订《柯桥城市花园物业管理有关协议》（包含《物业管理协议》、《城市花园业主公约》、《入住协议书》、《城市花园住宅区管理费收缴协议》、《业主／住户情况登记表》），约定原告为被告位于绍兴县柯桥城市花园35幢303室的物业提供管理服务，并收取物业管理费。物业管理费暂按每平方米每月0.4元（多层）及1元（营业房）收取。（2011年原告实际按每月每平方米0.3元收取）。业主办理交房时交纳第一年物业管理费，从第二年起在每年第三季度首五天内缴付该年管理费。管理费主要用于：管理及其他服务人员酬金、津贴、福利及办公费用；公共场所（地）保安服务、清洁服务、园艺绿化；公用设施设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费等）；就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；公用设施设备必需的保险费用和法定税费；小区文化活动费用；协议时间自2005年7月1日至2010年6月30日止。在双方签订的《城市花园住宅区管理费收缴协议》中约定，被告应向原告每年交纳管理费565元，须于每年9月份之前缴清当年管理费，如延期缴付，则被告按延付金额每天加收3‰的滞纳金。双方别无异议，该协议自动顺延，条款不变。2012年2月10日、2013年1月1日，原告与绍兴县柯桥城市花园业主管理委员会签订《物业管理协议》，约定由原告为绍兴县柯桥城市花园小区物业进行管理服务，并对具体管理项目作了详细约定。并对费用进行了约定：管理费按每平方米每月0.4元收取，并于每年7月份缴纳。又认定，被告诸祖根系绍兴县柯桥城市花园35幢303室业主，该业主房屋的实际建筑面积为157.15平方米。原告自2001年始一直为被告所在的绍兴县柯桥城市花园小区提供物业服务。被告尚欠原告2011年度、2012年、2013年度物业管理费分别为565元、754元、754元，合计2073元，经原告书面催缴未果，遂成诉。上述事实，由原告提供的原、被告签订的《物业管理协议》、《城市花园业主公约》、《入住协议书》、《城市花园住宅区管理费收缴协议》、《业主／住户情况登记表》、绍兴县柯桥城市花园业主管理委员会情况说明，原告与绍兴县柯桥城市花园业主管理委员会签订的《物业管理协议》，绍兴县房屋所有权证（存根），浙江越光律师事务所律师函，邮件回单及当事人在诉讼中的陈述等证据所证明。本院认为：业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，原、被告签订的《柯桥城市花园物业管理有关协议》、原告与绍兴县柯桥城市花园业主管理委员会签订的《物业管理协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，且对原告具有约束力。原告从2001年始一直为绍兴县柯桥城市花园提供物业服务。因此，原告要求被告支付物业管理费，理由正当，本院依法予以支持。根据物业费的收费标准计算，被告尚欠原告2011年度、2012年度、2013年度物业服务管理费合计2073元，事实清楚，本院应予认定。据此，原告要求被告按约支付物业管理费2073元（2011年1月1日至2013年12月31日），理由正当，本院应予支持。根据合同中关于缴费时间的约定，被告理应于2011年9月底前支付该年度物业管理费，于2012年7月底前支付该年度物业管理费，于2013年7月底前支付该年度物业管理费，但被告未在规定时间予以付清，故原告要求被告支付滞纳金，实际是向被告主张逾期付款的违约责任。关于滞纳金的具体标准，原告对上述2011年度的滞纳金主张为应付管理费按银行同期同类贷款利率计算的利息，属于合理损失范围，本院予以支持。对原告主张的2012年度、2013年度的滞纳金计算标准，本院认为，原告主张该两年度滞纳金按应付管理费日千分之三交纳，因该标准计算为年息达108%，确导致违约金数额过高，不符合违约金抑制违约的本意，违背了违约金填补损失的立法目的，综合考量被告的违约程度、原告遭受损失以及双方利益平衡，本院根据我国合同法第一百一十四条的规定酌情对该两年度滞纳金计算标准调低为按照银行同期同类贷款利率计算的相应利息。被告诸祖根未到庭参加诉讼，不影响本院根据查明的事实作出处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告诸祖根应支付原告绍兴市宝业物业管理有限公司自2011年1月1日起至2013年12月31日止的物业费2073元，并支付按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的相应利息（具体计算方式为：本金565元，自2011年10月1日起至本判决确定付款日止；本金754元，自2012年8月1日起至本判决确定付款日止；本金754元，自2013年8月1日起至本判决确定付款日止），上述款项，均限于本判决生效后十日内履行完毕，利随本清；二、驳回原告绍兴市宝业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告诸祖根负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 冯春盛代理审判员 任 莹人民陪审员 马学凯二〇一三年八月十九日书 记 员 徐 芳 来源：