（2013）甬象民初字第650号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2016-05-10
案件名称
象山县丹西街道五丰村经济合作社与郑正佩房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
象山县人民法院
所属地区
象山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
象山县丹西街道五丰村经济合作社,郑正佩
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第二百一十五条，第二百二十七条，第二百三十二条
全文
浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2013）甬象民初字第650号原告：象山县丹西街道五丰村经济合作社。住所地：象山县丹西街道五丰村。法定代表人：鲍增祥，该社社长。委托代理人：叶能章，浙江人值律师事务所律师。被告：郑正佩。委托代理人：郑月芹，象山县振兴法律服务所法律工作者。原告象山县丹西街道五丰村经济合作社（以下简称五丰村）为与被告郑正佩房屋租赁合同纠纷一案，于2013年4月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年6月8日公开开庭进行审理。原告五丰村及其委托代理人叶能章、被告郑正佩的委托代理人郑月芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五丰村起诉称：2010年1月12日，原告和被告、朱文益签订一份《租房合同》，原告将建设路38号朝北街面9间、二楼原办公室9间、再新建的二层楼房约2000平方米租赁给被告、朱文益用于超市经营，合同还对租赁期、租金和附属设施费用的负担等内容作了约定。2011年4月28日，原告和被告、易倚天签订一份《租房补充合同》，对租用面积和年租金作出修改。2011年8月17日，原、被告就水电、消防、变压器、配电柜、高低压、电缆等附属设施的费用承担问题达成一致意见，由被告承担其中的55万元，并约定利息和付款方式等。2011年8月18日，原、被告签订一份《租房合同》对租金、付款方式等内容再次作出修改。为经营需要，2012年1月16日，原告将××朝南9间、朝东1间、门卫2间房屋租赁给被告用作仓库，双方于同日签订一份《租房协议》。被告承租上述房屋后，违反合同约定，未向原告支付房租、水电费、附属设施工程款等。截止2013年4月1日，被告尚欠原告房屋租金426829元、水电费241180.19元，附属设施工程款仅支付第一年的本金和利息。为此，原告于2013年4月3日书面通知被告解除上述协议。原告认为，被告拖欠租金、水电费及附属设施工程款的行为已构成根本违约，原告可以行使解除权，合同解除后，被告理应及时腾退房屋，支付拖欠的款项，并赔偿利息损失。现原告要求判令被告立即腾退承租房屋并交付给原告，支付拖欠的房租费、水电费及附属设施工程款，扣除被告已付押金，被告尚应支付原告共计1208109.19元；本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告增加一项诉讼请求，要求被告自租赁合同解除之日（即2013年4月1日）起按双方约定的租金标准赔偿损失至法院判决生效之日。庭审结束后，原告于2013年8月8日向本院书面申请撤回要求被告腾退出租的9间街面其中东西两侧各2间街面的诉讼请求，同时撤回相应的租金主张及利息损失。另确认被告给付的押金数额为105000元应予以扣除。综上，原告变更诉讼请求后主张为：1.判令被告立即将丹西街道××-42号朝北街面房5间、二楼9间、36号新建造的2206平方米二层房屋、36号大院子内朝南9间、朝东1间仓库、门卫2间及停车场腾空并交付给原告；2.支付房租费386829元，并赔偿超市经营用房的房租利息损失103100元（自2012年8月1日按约分段计算至2013年4月1日，之后另计至判决确定给付之日）；3.赔偿超市经营用房的租金损失（自2013年4月1日起按原约定的年租金730000元计算至被告实际搬离为止）；4.支付拖欠的水电费241180.19元；5.支付附属设施工程款495000元，并支付利息39600元（自2012年8月1日按约计算至2013年4月1日，以后另计至判决确定给付之日）；扣除押金105000元，被告尚应给付原告1160709.19元。为证明以上事实，原告向本院提供了如下证据：1.原、被告于2010年1月12日签订的《租房合同》、2011年4月28日签订的《租房补充合同》、2011年8月18日签订的《租房合同》原件各一份，拟证明原、被告双方之间达成房屋租赁协议，被告承租房屋包括36-40号朝北沿街面房9间、二楼9间、新建造的二层2206平方米的房屋，以及位于36号院子内的停车场用于超市经营，并约定年租金、付款时间、被告逾期支付房租应承担的责任，以及室内外装潢、附属设施的费用承担和所有权归属等；2.原、被告双方于2011年8月17日共同签字盖章的《水电、消防、变压器、配电柜、高低压、电缆工程款计算表》（以下简称《工程款计算表》）原件一份，拟证明附属设施的建造费用双方约定由被告承担550000元，费用由被告分十年支付给原告，每年支付55000元本金及余款1%的利息；3.原、被告双方于2012年1月16日签订的《租房协议》原件一份，拟证明原告将××院内朝南9间、朝东1间和门卫2间房屋租赁给被告使用的事实；4.原告于2013年4月3日向被告发出的《解除通知书》、国内挂号信函收据复印件及邮件查单原件各一份，拟证明被告拒付租金，其行为已根本违约，原告依法单方解除合同并已书面通知被告的事实；5.建设路38号的集体房屋所有权证复印件一份，拟证明原告对出租房屋的所有权；6.2012年4月至2013年4月五丰村水电抄表明细单原件3份共计9张，以及2012年5月至2013年4月五丰村××的电费发票和农村信用合作社扣款通知书复印件共计23张，拟证明原告代为被告缴付水电费的事实。被告郑正佩答辩称：双方约定的租赁期间为十年，2012年1月16日签订的关于仓库的租房协议，虽然双方约定承租期至2012年12月31日，但事实上双方也达成口头协议延长至2013年12月31日。因此，原、被告双方之间的租赁合同并未到期，且被告也从未收到过原告的解除通知，要求继续履行，不同意腾退房屋。被告拖欠原告房租是事实，但并不是无故拖欠，是因为超市内部合伙的原因，事实上被告只营业到2013年3月3日，3月4日原告拉闸后导致被告无法营业，故被告拖欠的租金应计算至3月4日为止，被告愿意支付拖欠的房租，但请求三个月的宽限期。对原告请求的水电费金额有异议，原告应提供抄表度数依据和计算方法，据实的电费被告同意支付。附属工程款495000元及利息的请求无依据，应按照双方约定，由被告在十年内分期给付。如果合同继续履行，被告同意支付该笔费用，如果合同解除，按照合同约定附属设施的所有权归原告，因此要求被告承担上述费用不合理。原告主张的合同解除后的租金损失被告不同意支付，要求法院依法判决。被告郑正佩未向本院提交证据。对原告提交的上述证据本院认证如下：1.原告提交的证据1、2、3，被告经质证后对证据的真实性无异议，本院对上述三组证据的真实性予以确认；原告提交的证据4，被告经质证后对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告从未收到过该通知，且回单上也没有被告的签名。邮件查单系象山县邮政局出具的原件，盖有邮政档案查询专用章，该查单载明已由被告所居住的小区门卫签收，对该事实本院应予确认；3.原告提交的证据5，被告经质证后无异议，本院对该证据予以确认。另查明，原房屋产权证上登记的建设路38号房屋门牌号××-42号。4.原告提交的证据6，被告经质证后对其真实性、合法性、关联性均提出异议，认为电费应由供电部门抄表收取，原告自己制作的电费清单并不具有法律效力，该清单上有多处修改，且也无法证明被告拖欠电费的具体时间。根据五丰村2012年4月至2013年4月水电抄表明细单的记载，被告应付电费为284962.97元，而2012年5月至2013年4月五丰村××的电费发票金额共计300803.43元，相互间无印证关系，且无法证明系被告欠缴的电费金额，故对该组证据的证明效力本院不予确认。综上认证，结合原、被告诉辩意见，本院确认如下基本事实：2010年1月12日，原告和被告、朱文益签订一份《租房合同》，约定原告将位于象山县丹西街道建设路38号朝北沿街面9间（现门牌编号为××-42号）、二楼原办公室9间、新建约2000平方米的二层楼房（五丰村商业综合楼）租赁给被告、朱文益用于世纪联华超市经营，同时对租赁期、租金和附属设施费用的负担等内容作了约定。2011年4月28日，原告和被告、易倚天签订一份《租房补充合同》，就原《租房合同》中的租赁房屋面积和年租金等作出修改。但上述两份合同因故并未得到实施。2011年8月17日，原、被告共同签字盖章确认《工程款计算表》，载明被告承担水电、消防等超市配套附属设施施工费用550000元，分十年支付给原告，并按余款月利率1%计息。2011年8月18日，原、被告再次签订一份《租房合同》确认：租赁房屋（与之前两份合同中载明的房屋位置相同）建筑面积共为2906平方米，另1100平方米停车场供被告使用；租赁期为十年，自2011年8月1日起至2021年7月31日终止；前五年年租金为890000元，第一年租金在超市开业前全额付清，之后于每年7月1日一次性付清，逾期一个月按租金1%付息，逾期二个月按租金2%付息；室内外的固定性装潢，包括电梯、消防设施、电缆、变压器、配电箱等等归原告所有；被告单独安装水、电表，并按月缴纳水电费。合同签订后，原告依约将租赁房屋交由被告使用，2011年被告付清了第一年的房租费890000元及《工程计算表》中载明的第一年应付本金及利息114400元，共计1004400元，并缴纳押金100000元。2012年9月，被告支付原告房租费200000元。2012年1月16日，双方约定由被告承租原告所有的位于丹西街道××院内的朝南9间、朝东1间和门卫2间房屋，为经营超市时的仓库所用，租期自2012年1月1日起至2012年12月31日止，租金67000元，并签订书面协议。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告缴纳押金5000元，并支付了部分租金，尚欠16744元未支付。合同到期后，双方达成口头协议，由被告继续租赁，但未签订书面协议，被告亦未支付租金。2013年3月4日，因被告拖欠房屋租金，原告将被告租赁房屋的供电切断。同年4月3日，原告向被告发出书面解除合同通知书，单方面解除与被告签订的上述共4份合同，要求被告立即腾退租赁房屋，缴纳欠付租金、附属设施工程款及利息、水电费等，并赔偿相应的利息损失，邮件于次日送达被告住所地。之后被告未向原告支付相关费用，也未搬离租赁房屋，原告遂于2013年4月17日诉至本院，要求被告腾退租赁房屋并支付拖欠租金及利息，付清水电费，承担附属设施工程款等。另查明，被告承租的××-42号朝北沿街面9间房屋，其中东西各2间店面现并非被告使用经营，经原、被告双方共同确认，东西各2间店面的年租金市场价值为160000元。鉴于此，原告于庭审后已向本院申请撤回对东西各2间店面要求腾退的请求以及该4间店面自2013年1月1日起对应的租金和利息，同时撤回对该4间门面要求被告赔偿合同解除后的租金损失的诉讼请求。本院认为：被告向原告租赁位于丹西街道××-42号的房屋用于超市经营，包括朝北沿街面9间、二楼原办公室9间、新建2206平方米的五丰村商业综合楼及36号院内1100平方米的停车场，该事实有原告提交的租房合同原件及原、被告庭审陈述予以证实，双方就租金金额及支付时间等均作出约定，合同内容真实、有效，当事人理应恪守。后被告为超市仓库所用向原告租赁位于丹西街道36号院内的朝南9间、朝东1间和门卫2间房屋，在书面合同到期后，经协商达成口头协议继续按原合同约定延长租期一年，约定内容符合法律规定，但租赁期限六个月以上，应当签订书面合同，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，故对该房屋租赁合同原告可随时要求解除。原告依约将上述租赁房屋交由被告使用，但被告未在约定的时间及时交付租金，且经原告催讨仍拖欠至今，其行为已构成根本违约，原告有权行使单方解除权。2013年4月3日，原告向被告住所地寄送书面解除合同通知，邮件于次日送达后，合同已依法解除，现原告主张被告支付拖欠的租金至2013年4月1日，并对超市经营用房（包括朝北沿街面9间、二楼原办公室9间、新建2206平方米的五丰村商业综合楼及36号院内1100平方米的停车场）主张按合同约定支付逾期利息的请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告在合同解除后按原约定的租金标准，对上述超市经营用房部分赔偿损失至实际搬离为止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告提出其未收到原告寄送的解除通知书，要求继续履行合同的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。被告提出因原告断电导致超市无法正常营业，欠付租金应计算至断电之日即2013年3月4日，本院认为，原告鉴于被告未按期支付房租的行为采取断电的手段催促被告缴纳房租，该行为并不导致合同终止，故对被告该辩解意见亦不予采纳。原告于庭后向本院书面申请撤回要求被告腾退36号-42号朝北沿街面东西各2间房屋及对应租金和利息损失的诉讼请求，系原告对诉权的自由处分，本院依法予以准许。关于丹西街道××-42号朝北沿街面9间、二楼原办公室9间、新建2206平方米的五丰村商业综合楼及36号院内1100平方米的停车场被告欠付的租金及利息计算明细为：自2012年8月1日至原告解除合同之日止，被告应付租金金额为890000元／年÷12个月×8个月＝593333.33元，扣除被告已支付的200000元及原告自愿撤回的部分租金40000元，被告欠付租金金额为353333.33元，扣除押金100000元，尚欠253333.33元。按照合同约定，被告逾期交付租金，第一个月按1%计息，之后按2%计息，故2012年8月按欠付租金890000元1%的利息计算为8900元，2012年9月扣除被告支付的200000元租金，尚欠租金690000元2%的利息计算至2013年4月1日计96600元，扣除原告申请撤回的部分利息损失2400元，截止2013年4月1日被告应付利息共计103100元。之后的利息损失按实际欠付租金353333.33元的2%计算至判决确定给付之日止。关于丹西街道××院内的朝南9间、朝东1间和门卫2间仓库用房的欠付租金，经被告当庭确认，2012年尚欠租金16744元，2013年1月1日至2013年4月1日欠付租金为67000元／年÷12个月×3个月＝16750元，合计欠付租金为33494元，扣除押金5000元，尚欠租金28494元。对该部分承租房屋欠付租金的逾期利息损失及逾期腾退的占有使用费，原告未向本院提出相关主张，故本院不予审理。关于超市相关附属设施设备的归属及费用承担问题，原、被告双方均已进行约定，现被告以附属设施归原告所有为由提出该费用由被告承担不合理的抗辩，与合同约定不符，本院不予采纳。双方基于租赁期间为十年的前提条件，约定附属设施费用分十年付清，现由于被告的违约行为导致合同被提前解除，被告理应付清余款495000元。原告主张按月利率1%计算利息，但双方对利息约定的前提是分期付款，并不适用于被告一次性付款的情形，因此对原告主张工程款利息的诉讼请求本院不予支持。原告主张的水电费由于无证据予以证实，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条及最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告郑正佩应于本判决生效之日起十日内将位于象山县丹西街道建设路36号-42号朝北沿街面5间、二楼原办公室9间、新建2206平方米的五丰村商业综合楼、36号院内朝南9间、朝东1间、门卫2间及1100平方米的停车场腾空并交付给原告象山县丹西街道五丰村经济合作社；二、被告郑正佩应于本判决生效之日起十日内给付原告象山县丹西街道五丰村经济合作社房屋租赁费共计281827.33元，并支付利息（截止2013年4月1日应付利息共计103100元，自2013年4月2日起按欠付租金353333.33元的2%计算至判决确定给付之日止）；三、被告郑正佩应给付原告象山县丹西街道五丰村经济合作社逾期腾房占有使用费，按照年租金730000元自合同解除之日即2013年4月4日起计算至被告郑正佩实际腾退之日止；四、被告郑正佩应于本判决生效之日起十日内给付原告象山县丹西街道五丰村经济合作社附属设施工程款495000元；五、驳回原告象山县丹西街道五丰村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15673元，由原告象山县丹西街道五丰村经济合作社承担4192元，被告郑正佩承担11481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。审 判 长 夏 蕾代理审判员 张鑫晖人民陪审员 孙根花二〇一三年八月十九日代书 记员 方宇强 搜索“”